פסקי דין על אייל לוי | פסקי דין על אופיר לוי | פסקי דין על איתן לוי ואח' | פסקי דין על מועצה מקומית מזכרת בתיה

1617/06 א     05/01/2015




א 1617/06 אייל לוי, אופיר לוי, איתן לוי ואח' נ' מועצה מקומית מזכרת בתיה









בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו

לפני: כב' השופטת ענת ברון

05 ינואר 2015
ת"א 1617/06
ת"א 1621/06


התובעים
:
1. אייל לוי
2. אופיר לוי
3. איתן לוי
התובעים 1–3 ע"י ב"כ עו"ד גלעד זרם
4. אילן לוין
ע"י ב"כ עו"ד ישראל שוב


נגד


הנתבעת
:
מועצה מקומית מזכרת בתיה
ע"י ב"כ עו"ד אינסה גולדנברג

ועו"ד אילנית הומינר


פסק - דין

1.
לפניי הליך מאוחד בשתי תביעות כספיות שהוגשו נגד הנתבעת, מועצה מקומית מזכרת בתיה
(להלן: "המועצה" או "הנתבעת"). לצורך הדיון בהליך המאוחד, ההתייחסות לתובעים בת"א 1621/06 היא כתובעים 3-1, ואילו ההתייחסות לתובע בת"א 1617/06 היא כתובע 4. הסוגיה שבמוקד התביעות וטעונה הכרעה היא: משמעותו המשפטית של מסמך שניתן לתובע 4 ולאביהם של תובעים 3-1 בידי ראש המועצה הנתבעת, בעניין תכנון בניה עתידי על חלקות קרקע מופשרות שבבעלותם – האם הוא מבטא התחייבות לתוצאה או שמא התחייבות להשתדלות גרידא; והאם פעולות הנתבעת עולות בקנה אחד עם שנאמר בו.

נושא ההליך
2.
התובעים הם בעלי חלקות קרקע המצויות בשטח השיפוט של הנתבעת ובמרחב תכנון הוועדה המקומית לתכנון ובניה זמורה (להלן: "הוועדה המקומית"), והוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (להלן: "הוועדה המחוזית"). על פי הנטען בשתי התביעות, הנתבעת הפרה התחייבות שנתנה בשנת 1991 לתובע 4 ולאביהם של תובעים 3-1 (להלן: "יצחק") שעניינה התכנון העתידי של חלקותיהם. זאת, בתמורה להסרת התנגדויות לתכנית שהגישה לשינוי ייעוד קרקעות משימוש חקלאי לבניה למגורים. התובעים טוענים שעקב הפרת התחייבות זו בידי הנתבעת, נגרמו להם נזקים כספיים; וכי שומה לכן על הנתבעת לפצותם בפיצויי קיום, שיעמידו אותם במצב שהיה מתקיים לטענתם לו קיימה המועצה את התחייבותה. הנתבעת מעלה מנגד טענות סף שונות, בהן טענת היעדר יריבות כלפי תובעים 3-1. לגוף הדברים היא חולקת על עצם קיומה של התחייבות מטעמה, תוקפה המשפטי, פירושה – וכנגזרת מכך, הפרתה; ומוסיפה כי ככל שקיימת התחייבות כנטען על ידי התובעים, קמה עילה להשתחררות ממנה בהתאם לכללי המשפט המנהלי. מכל מקום, הנתבעת טוענת כי התובעים לא הוכיחו שנגרם להם הנזק הנטען על ידם, כולו או חלקו, ואף לא את זכאותם לפיצויי הקיום המבוקשים.

רקע עובדתי שאינו במחלוקת
3.
בשלהי שנת 1989 הנתבעת רכשה זכויות קנייניות בקרקעות חקלאיות שונות המצויות בתחומה. באותה תקופה הגישה הנתבעת לוועדה המקומית תכנית מתאר שהתייחסה לשטח של מאות דונמים וחלה, בין השאר, על הקרקעות שרכשה. תכנית זו סומנה זמ/249 (להלן: "תכנית 249"), ועיקרה הפשרת קרקעות חקלאיות לבניה. התכנית הועברה לבחינת הוועדה המחוזית והוועדה לשמירה על קרקע חקלאית (להלן: "ולק"ח"), והאחרונה המליצה ביום 2.4.90 שאישור התכנית יותנה בכך שהצפיפות הממוצעת בשטח התכנית תהיה 5 יחידות דיור לדונם (נספח ב/4 לתצהיר תובע 4). הליכי קידום התכנית האמורה הושעו בידי הוועדה לבניה למגורים מחוז מרכז (להלן: "ול"ל") שהוסמכה מכוח חוק התכנון והבניה (הוראת שעה), תש"ן-1990 (להלן: "הוראת השעה"), ובמקומה קודמו תכניות אחרות שכל אחת מהן מתייחסת להיקף גיאוגרפי מצומצם יותר. אחת מתכניות אלו סומנה זמ/במ/1/249 (להלן: "תכנית 1/249"), שחלה על 216 דונמים שעיקרם קרקעות שבבעלות הנתבעת, וללא קרקעות התובעים. תכנית זו הופקדה בהחלטת הול"ל ונערכו פרסומים בעניינה בימים 25.7.91 ו-26.7.91. תובע 4 ויצחק הגישו התנגדות לתכנית, ולא הוגשו לה התנגדויות נוספות. טענה מרכזית בהתנגדות הייתה שבתכנית 1/249, שחלה על חלקות הנתבעת אך לא חלה על חלקותיהם של המתנגדים, הופרשו בחסר שטחים לשימוש הציבור. לעמדת המתנגדים, הדבר נעשה בכוונת מכוון, במטרה שעיקר הנטל בשטחי הציבור יהיה על חלקותיהם; וזאת במסגרת תכנית אחרת, זמ/במ/2/249 (להלן: "תכנית 2/249") שהוגשה לול"ל שלושה שבועות קודם לכן, וחלה על 478 דונמים שביניהם קרקעות התובעים.

4.
בחודש אוקטובר 1991 נערכו פגישות משא ומתן בין תובע 4 ויצחק לבין מר רפי אלול (להלן: "אלול"), מי שהיה באותה עת ראש המועצה.
במסגרת הראשונה מפגישות אלו, מסרו תובע 4 ויצחק מסמך לאלול (צורף כחלק מנספח ד/2 לתצהיר תובע 4; להלן: "ההצעה"), שבו נאמר כדלקמן:

"
לכבוד
יו"ר הוועדה המקומית
מזכרת בתיה

הנדון: הסרת התנגדות לתכנית זמ' מב' 249/1

בעקבות שיחתנו הרינו לאשר בזה כי אנו הח"מ שהגשנו התנגדות לתכנית הנ"ל נהיה מוכנים להסיר את התנגדותינו בכפוף לכך ובתנאי שהתכנית זמ' 249/2 שבה מצויים החלקות שבבעלותנו תוגש ותאושר על ידי הוועדה המחוזית כדלהלן:
1.

ההפקעה לצרכי ציבור תהא עד 40%.
2.
מס' יחידות דיור:
למגרש בן 500 מ"ר נטו יהיו עד 2 יחידות דיור ו/או 4 יחידות דיור לדונם נטו.
3.
לוח אזורים והוראת בניה יהיו זהים לתכנית כמפורט בתכנית זמ' 249 -1 (סעיף 15).
4.
יועץ תכנוני מטעמינו יצורף כיועץ למתכנן מטעמכם כשבסיס התקנון יהא כשל תכנית זמ' במ-1-249.
5.
אם אמנם הצעתנו מקובלת עליך נודה לך על חתימתך ואישורך.

בכבוד רב,
_______________


_______________


אילן לוין



לוי יצחק
"

אין חולק כי אלול ואיש מטעם הנתבעת לא חתמו על ההצעה ואולם בפגישה שנערכה מספר ימים לאחר מכן, ביום 13.10.91, מסר אלול לידי תובע 4 ויצחק מסמך (צורף כחלק מנספח ד/2 לתצהיר תובע 4; להלן: "סיכום הפגישה") שזו לשונו:
"לכבוד


לכבוד


תאריך 13.10.91
אילן לוין

לוי יצחק

הנדון:
תכניות
זמ' מ"ב – 249/1
_____
זמ' מ"ב – 249/2

הריני לאשר כי סיכום שיחתנו מיום 13.10.91 בקשר לתוכניות הנ"ל, הוא כדלהלן:

1.
ההפקעה לצרכי ציבור בחלקותיכם תהא עד 40%.
2.
מספר יחידות הדיור: למגרש בן 500 מ"ר נטו – יהיו עד 2 יחידות דיור ו/או 4 יחידות דיור לדונם נטו, בתאום עם האדריכלים.
3.
יועץ תכנוני מטעמכם יצורף כיועץ למתכנן מטעמינו, כשבסיס התקנון יהא כשל תכנית זמ' / מ"ב-249/1.
4.
סיכום זה יהא תקף בכפוף להסרת התנגדותכם בועדה המחוזית לתכנית זמ' / מ"ב-249/1.

בכבוד רב,
יו"ר המועצה המקומית
מזכרת בתיה [חתימת יד]
"

בו ביום הודיעו תובע 4 ויצחק לול"ל על הסרת התנגדותם לתכנית 1/249, שכאמור התייחסה בעיקר לקרקעות הנתבעת, וזו אושרה.

5.
תכנית 2/249, שהתייחסה לקרקעות התובעים, הוסרה מסדר היום של הול"ל ביום 29.7.91 והועברה לדיון בפני
הוועדה המחוזית. ביום 1.4.92 הוגשה לול"ל תכנית 3/249 "לאיחוד וחלוקה בהסכמת הבעלים" של שטח בן 456 דונמים שבו נכללו קרקעות התובעים (כ-100 דונם סך הכל), והוחלט להפקידה בתנאים ביום 25.1.93 (להלן: "תכנית 3/249"). יצוין כי הצדדים חלוקים בשאלה מהו תקנון התכנית שהופקדה, ואם זה תאם במדויק או רק בקירוב את האמור בסיכום הפגישה. הול"ל החליטה כי מאחר שלא הובעה הסכמת כל בעלי הקרקעות שעליהן חלה התכנית, יש לתקנה באופן שבו תתווסף טבלת איזון, ותיערך הפקדה מחודשת כתכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. ואולם החלטה זו לא בוצעה, ותכנית 3/249 לא הופקדה שנית בתיקונים שנדרשו כאמור.

הנושא עלה לדיון בישיבות מליאה של הנתבעת בשנת 1994, וזו החליטה לפצל את תכנית 3/249 לשתי תכניות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים – האחת, זמ/262 (להלן: "תכנית 262"), שנועדה לחול על חלקות התובעים ונקבעה בה צפיפות של 4 יחידות דיור לדונם; והשנייה, זמ/263 (להלן: "תכנית 263"), שנועדה לחול על חלקות שאינן של התובעים ונקבעה בה צפיפות של 3 יחידות דיור לדונם. שתי התכניות הוגשו במסלול ה"רגיל" לדיון בפני
הוועדה המחוזית; ולבסוף, ביום 1.7.96, גם הדיון בתכנית 3/249 בפני
הול"ל בוטל והדיון בה הועבר לוועדה המחוזית. ביום 4.12.96 הורתה הוועדה המחוזית לנתבעת להגיש במקום התכניות שעמדו בפני
ה תכנית אחת שבה צפיפות של 5 יחידות דיור לדונם. הנתבעת הגישה תכנית כנדרש, וגם זו סומנה זמ/263 (אף שמדובר בתכנית שלמעשה איחדה את השטח שאליו התייחסו תכניות 262 ו-263 המקורית).

ביום 2.7.97 הוחלט להפקיד את תכנית זמ/263 בגרסתה המאוחדת ולהמליץ לולק"ח על אישורה. ההמלצה התקבלה וביום 22.1.98 פורסמה הודעה בדבר הפקדת התכנית להתנגדויות. בין ההתנגדויות נכללה התנגדותם של תובע 4 ויצחק מיום 2.3.98, שעיקרה חפצם באפשרות לבניית בתים דו משפחתיים על מגרשים בשטח של חצי דונם, להבדיל מהבניה הרוויה. בעקבות ההתנגדויות, פוצלה התכנית פעם נוספת, באופן שבו תכנית 263 בגרסתה המאוחדת אושרה בגרסה מצומצמת ביותר, רק עבור המגרש שיועד לבניית בית ספר שהייתה דחיפות בבנייתו.

הנתבעת ערכה ביחס ליתרת השטח את תכנית 2/263. פניות של הנתבעת ללשכת התכנון של הוועדה המחוזית בניסיון לאפשר לתובעים בניה כמבוקש על ידם נענו בעמדה שלפיה לשכת התכנון תומכת בציפוף הבניה ובקידום תכנית אחידה לכלל השטח. בין תובע 4 ויצחק לבין מזכיר הנתבעת מר שמואל פרס (להלן: פרס) וראש המועצה המכהן מר רפי סויסה (להלן: סויסה) נערכה פגישה בדבר דרישת התובעים לפיצוי כספי, אך מנגנון שתוכנן לבירור הדרישות לא יצא אל הפועל (נספח ז/3 לתצהיר תובע 4). ביום 2.12.98 החליטה הוועדה המחוזית להפקיד את תכנית 2/263, הקובעת צפיפות של לפחות 5 יחידות דיור לדונם נטו, ולפרסמה להתנגדויות (לעיל ולהלן: "תכנית 2/263"). תובע 4 ויצחק הגישו התנגדויות לתכנית, שחלקן התקבל, אך מידת צפיפות הבניה נותרה בעינה בתכנית שאושרה ביום 30.3.00. בשנת 2012 תובע 4 הגיש בקשה להקלה שתאפשר תוספת 4 יחידות דיור במגרשים שהוקצו לו, וזו אושרה, באופן שבו צופף את הבניה בחלקותיו מעבר לצפיפות שנקבעה בתכנית 2/263.

המחלוקת שבין הצדדים
6.
התובעים טוענים כי בין הצדדים נוצר הסכם מחייב, שלפיו בתמורה להסרת התנגדותם לתכנית 1/249 היה על הנתבעת לגרום לתוצאה שלפיה תתאפשר בניה על הקרקעות שבבעלותם על פי המפורט בהצעה ובסיכום הפגישה. הם מצדם קיימו את חלקם בו והסתמכו על ההסכם פעם אחר פעם במגעיהם מול נציגי הנתבעת ומול גורמי התכנון המעורבים; ואילו הנתבעת כשלה מלעמוד בהתחייבותה להביא לתוצאה התכנונית המוסכמת, ובחינת נסיבות האירועים ופעולותיה מלמדת כי אף לא ערכה ניסיון כן לקיימה.

התובעים מפנים לכך שבהתאם למצב המשפטי בתקופה הרלוונטית – הול"ל שהוסמכה לדון בתכניות לבניה במקום הוועדה המחוזית, במסלול מהיר בהרבה, הורכבה מתשעה חברים ששלושה מהם היו בעלי תפקיד ברשות המקומית הרלוונטית: ראש הרשות המקומית, חבר מועצה, ומהנדס הרשות המקומית. מבנה זה הקנה לרשויות המקומיות השונות, ובהן הנתבעת, השפעה גדולה משמעותית על ההחלטות המתקבלות מאשר הייתה להן במסגרת ההליך הרגיל. עוד קודם לסיכום הפגישה, הנתבעת ביקשה שלא כדין למקסם את רווחיה על חשבון בעלי הקרקעות האחרים ולהעמיס על שכמם את חלק הארי של ההפקעות הכרוכות בבניית מוסדות הציבור בלא לשלם תשלומי איזון; וזאת באמצעות פיצול חסר הצדקה של תכנית 249 והדיון בה בין ועדות התכנון (קרי – הול"ל והוועדה המחוזית), תוך כדי זניחתה למעשה. גם לאחר מכן, לא רק שהנתבעת לא הפעילה את השפעתה וסמכויותיה במטרה לאשר תכנית העונה על סיכום הפגישה, אלא שהיא נקטה בצעדים פעילים שמשמעותם שלילת קבלת תכנית כזו. כך, לאחר כניסתו של סויסה לתפקיד ראש המועצה במקום אלול, משכה הנתבעת את תכנית 3/249 מיוזמתה, תוך שהיא מדווחת לתובעים שנדרשת עריכת התכנית במתכונת חדשה לבקשת הוועדה המקומית דווקא. התכנית במתכונתה החדשה, שמוספרה 262 – ואפשרה גם היא בניית 4 יחידות דיור לדונם בחלקות התובעים בהתאם לסיכום הפגישה – הובאה לפני הול"ל, אך במועד בלתי ידוע הנתבעת העבירה אותה לדיון בפני
הוועדה המחוזית במטרה לעכבה. לבסוף, החליטה הוועדה המחוזית להפקיד יחד את תכניות 262 ו-263 תוך הגדלת צפיפות הבניה ל-5 יחידות דיור לדונם. עמדתה של הנתבעת באותו דיון לא הובהרה, וגם לאחר מכן לא נקטה בפעולות שתכליתן שקילת ההחלטה מחדש, כאשר רק עקב התנגדות תובע 4 ויצחק נמנע האישור המאוחד לתכניות 262 ו-263 תוך הגדלת הצפיפות. לבסוף, ערכה הנתבעת את תכנית 2/263 שהוראותיה עומדות בניגוד לסיכום הפגישה והשלימה את הליכי אישורה. רק באותו שלב התברר סופית כי הנתבעת לא תעמוד בהתחייבותה.

לעמדת התובעים, במעשיה ובמחדליה הנתבעת הפרה את התחייבותה להביא לאישור תכנית העונה על תנאי סיכום הפגישה, ובכך גרמה להם נזק כלכלי בשיעור ההפרש שבין ערכם הכספי של מגרשים לו נבנו על פי סיכום הפגישה, לבין ערך המגרשים בהתאם לבניה המותרת על פי תכנית 2/263 שאושרה לבסוף. הם סבורים כי על הנתבעת לפצותם בפיצויי קיום בשיעור ההפרש כאמור, המסתכמים לטענתם ב-9,353,000 ש"ח נכון ליום 18.5.06 בתוספת ריבית והצמדה לתובעים

3-1, ו-8,800,000 ש"ח נכון ליום 17.5.06 בתוספת ריבית והצמדה לתובע 4.

7.
הנתבעת טוענת כי עניינה של התביעה התיישן, וכי למצער התנהלות התובעים לוקה בשיהוי ניכר המקים בפני
הם מניעות מלהעלות את טענותיהם. היא מדגישה כי התובעים לא מיצו את הליכי התקיפה לפי חוק התכנון והבניה לצורך אכיפת ההתחייבות הנטענת. מדובר בוויתור ביודעין, שמטרתו מימוש מיידי של הרווח מהבניה המאושרת, מחד גיסא; ובהגשתה של תביעה כספית חמדנית, מאידך גיסא – הנסמכת על התחייבות היסטורית שנזנחה – רק לאחר שמוצה הרווח וסעד של אכיפה הפך לבלתי רלוונטי. מעדותו של תובע 4 עולה שעוד בחודש מרץ 1997 הבינו הוא ויצחק שאין בכוונת הנתבעת לקיים את ההתחייבות שראו לנגד עיניהם, אך לא דרשו בשום שלב את קיומה במסגרת מנגנונים אחרים, ולבסוף הוגשו התביעות רק בחודש מאי 2006. הנתבעת טוענת גם לחוסר יריבות כלפי תובעים 3-1, שכן יצחק מכר חלק מחלקות הקרקע עוד בחייו, ואת חלקן הוריש לאחרים – ולא הובהר אם ככל שהייתה בידו זכות תביעה שיכול היה להוריש, התכוון לעשות כן דווקא לתובעים 3-1.

לגוף המסמך, טוענת הנתבעת כי סיכום הפגישה אינו בגדר חוזה או כתב התחייבות שאושר כדין בשמה בהתאם להוראות סעיף 193 לצו המועצות המקומיות(א), תשי"א-1950 (להלן: "צו המועצות המקומיות"), המורה כי מסמך כזה יחייבה רק בעת שהוא נושא חתימות ראש המועצה והגזבר, וכן נושא את חותמתה של המועצה המקומית. מדובר, לכל היותר, בהבטחה שלטונית הכפופה להלכות המשפטיות בתחום זה. בענייננו, אלול לא יכול היה להתחייב בשמן של רשויות שלטוניות אחרות שהנושא מצוי בתחום סמכותן, קרי: גורמי התכנון. אלול גם לא התחייב להקנות לסיכום הפגישה תוקף משפטי, ולא נקט בהליכים הנדרשים המקובלים לצורך זה; אף לא היה בידו להביא למימוש ההבטחה, לנוכח סמכויותיו המוגבלות. כמו כן, עמדת הוועדה המחוזית בדבר הצורך בציפוף הבניה מהווה טעם מספיק להשתחררות מהבטחה מנהלית מהסוג האמור, ככל שהבטחה כזו ניתנה. גם אם ניתן לייחס משקל לאינטרס הסתמכות של אזרח תם לב במקרים מסוימים – אזי תובע 4 ויצחק, בהיותם בעלי ניסיון וידע בדרכי התנהלותן של רשויות מקומיות והנתבעת בפרט אינם יכולים ליהנות מאפשרות זו: כך תובע 4 שהיה סגן ראש המועצה וחבר המועצה עד שנת 1989, וכך יצחק שהיה בעל קרקעות נוספות בתחום הנתבעת. מעבר לכך, השניים ידעו כי מלכתחילה דרישתם חורגת ממדיניות הולק"ח בדבר ציפוף הבניה ל-5 יחידות דיור לדונם כפי שבאה לידי ביטוי בהחלטתה ביחס לתכנית 249, וממילא מידת הסתמכותם על סיכום הפגישה הייתה מוגבלת. עניינה המרכזי של ההתנגדות שהוסרה היה חלוקה לא ראויה של קרקעות למוסדות ציבור, ולא שאלת ציפוף הבניה.
אלול, שהיה מעוניין בקידום מהיר ככל האפשר של הבניה (כאשר לפי הוראת השעה הוסמכה הול"ל לאשר את התכנית גם ללא מוסדות ציבור – ס"ח 1323, עמ' 166 סעיף 4), נכון היה להסכים לבקשתם של תובע 4 ויצחק לנסות ולהקל עמם בנושא מספר יחידות הדיור. ואולם ככל שניתן לייחס תוקף משפטי להתחייבות הגלומה בסיכום הפגישה, מדובר אך בחיוב השתדלות להביא לתכנית העונה על האמור בו. הנתבעת עשתה כל שמועצה סבירה הייתה אמורה לעשות בנסיבות העניין, לרבות ניסיונות כנים להביא לאישור של תכנית כזו. סויסה אף סבר, כראש המועצה, שמדיניות נכונה תהא ריווח הבניה דווקא ל-2 עד 3 יחידות דיור לדונם; אלא שגורמי התכנון הם שסירבו לאפשר זאת, ואין הנתבעת נושאת באחריות לכך.

בסופו של יום, מהתנהלותו של תובע 4 לאחר הגשת התביעה, ובקשותיו שאושרו לציפוף נוסף של הבניה, יש ללמוד כי האינטרס הכספי בלבד הוא שעמד לנגד עיניו; וממילא ההתפתחות המאוחרת איינה את נזקיו.

במישור הנזק, אופן ההשוואה שהתובעים נסמכים עליה, בין תכנית 3/249 שלא הגיעה לשלב ההתנגדויות לבין תכנית 2/263 שאושרה לבסוף, מוביל לשומת נזק ביתר; וזאת מאחר שסביר כי התנגדויות היו משנות את תכנית 3/249 באופן שערך הקרקעות שעליהן הייתה חלה היו נמוכים יותר. מעבר לכך, השמאי מטעם התובעים נסמך על הנחות שגויות שלפיהן תקנון תכנית 3/249 זהה לתקנון תכנית 2/249, בעוד שקיימים בין התכניות הבדלים משמעותיים. ההבדלים מתבטאים בעיקר בכך שתכנית 3/249 לא כללה בניית קומת מרתף וחניה מקורה, בניגוד לתכנית 2/249, ועל כן מחירו של בית שהיה נבנה על בסיס תכנית 3/249 היה נמוך מבית שהיה נבנה על בסיס תכנית 2/249. כמו כן, קיימת בחוות דעתו הנחה שגויה שלפיה ההתנגדויות לתכנית 3/249 לא היו מאריכות משמעותית את הליכי התכנון. הנחות שגויות מצויות גם בבסיס חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, לטענת המועצה. מכל מקום, הימנעות התובעים מלמצות את ההליכים המנהליים שעמדו לרשותם מנתקת את הקשר הסיבתי שבין פעולות הנתבעת לבין הנזק הנטען. ממילא, לנוכח המדיניות התכנונית הנוהגת ועמדת הוועדה המחוזית, ספק אם הליך השגה מצד מאן דהוא היה משנה את התכנית כפי שאושרה. ככל שבניה על פי סיכום הפגישה הייתה חשובה לתובעים, היה בידיהם לנקוט בהליך של בקשת הקלה, אך הם לא טרחו לעשות כן. ולבסוף, גם אם בניגוד לעמדת הנתבעת יסבור בית המשפט כי מגיע לתובעים פיצוי כלשהו – אין כל הצדקה לחייב את הנתבעת בהפרשי הצמדה וריבית, כבקשת התובעים, מקום שבו למעשה יצרו האחרונים מצג ויתור על טענותיהם.

טענות סף
8.
קודם שאפנה לליבת המחלוקת שבין הצדדים, אתייחס בקצרה לטענות הסף שהעלתה הנתבעת שעניינן התיישנות, היעדר יריבות מול תובעים 3-1, אי מיצוי הליכים ושיהוי.

אשר להתיישנות
, התובעים הגישו ביום 17.5.06 תביעה כספית חוזית שעניינה טענה שלפיה עומד לזכותם חוזה מחייב המבטיח תכנון מסוים על קרקעות שבבעלותם, וכי קיים פער בין המובטח בו לבין ערך קרקעותיהם בפועל לפי תכנית 2/263. ברי, שבין אם יש ממש בתביעה ובין אם לאו, מרוץ ההתיישנות ביחס אליה אינו יכול להתחיל קודם ליום אישור התכנית כאמור, 30.3.00. המועד שאליו מתייחסת הנתבעת בסיכומיה, "ידיעה" של תובע 4 כי סיכום הפגישה לא יתממש, הוא מועד שרירותי ואינו מספק נקודת עיגון מתאימה לתביעה כספית כלשהי. משכך, ומשהוגשו התביעות בשנת 2006, לא חלה לגביהן התיישנות.
אשר לטענת היעדר יריבות מול תובעים 3-1
, הנתבעת אינה חולקת על היות התובעים נמנים עם יורשיו של יצחק. עיקר טיעונה הוא שיצחק לא מנה בצוואתו (ת/12) בין נכסיו את עילת התביעה שברקע ההליך, וכי חלק מהקרקעות נושא התביעה ציווה לאחרים. בסעיף 6(א) לצוואתו של יצחק, שהנתבעת אינה חולקת על תוקפה, נאמר כי כל יתרת רכושו ועזבונו תיוחד לתובעים 3-1, בחלקים שווים. קרי, יצחק הכיר בכך שאין בצוואה פירוט של כלל נכסיו, והעמיד את תובעים 3-1 כיורשים של כל אותם נכסים שלא פורטו. על כן, ככל שהייתה ליצחק עילת תביעה תקפה הניתנת להורשה, זו הוקנתה לתובעים. מעבר לכך, סעיף 122(ב) לחוק הירושה, תשכ"ה-1965, מסמיך את בית המשפט הדן בתובענה לאשר הגשת תביעה הנוגעת לעיזבון בידי אחד היורשים "מראש או למפרע". בעניין שלפניי, מדובר בתביעה כספית שככל שתצלח יהיו הזכויות המהותיות בפירותיה חלק מהעיזבון, וככל שתידחה ויוטלו הוצאות אלו יחייבו את תובעים 3-1 ולא את העיזבון. ממילא אין מדובר בפגיעה ביורשים האחרים, שככל שנתון להם חלק בכספי הזכייה, יוכלו לדרשו מהתובעים. יודגש כי הנתבעת אינה נפגעת מההיתר, שכן סעיף 59(א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ד-1973 מורה כי עם תשלום החוב לאחד הנושים, תופטר היא ממנו. בנסיבות אלו, אין כל הצדקה למנוע מתובעים 3-1 את האישור האמור, ככל שנדרש.

אשר לטענה בדבר אי מיצוי הליכים
, הנתבעת אינה מבחינה בין הסעד המבוקש בהליך מנהלי, שהוא צו המופנה כלפי הרשות ומבקש לבטל או לשנות החלטה שנתנה, לבין הסעד המבוקש בהליך האזרחי דנן, שעניינו הפועל היוצא הכספי הנטען מאותה החלטה. בעוד שבהליכים מהסוג הראשון מדובר בטענת סף, בהליכים מהסוג השני מדובר, לכל היותר, בטענה שעניינה חובת הקטנת הנזק.

אשר לטענת השיהוי
, הנחת היסוד המקובלת היא כי בעל דין רשאי להגיש תביעתו כל עוד לא חלפה תקופת ההתיישנות, וכי תביעה תידחה עקב שיהוי רק מטעמים כבדי משקל כאשר "התובע השתהה בהגשת תביעתו, עד כי יש לראותו כמי שוויתר על זכות התביעה העומדת לו, או כי, בחלוף הזמן, שינה הנתבע את מצבו לרעה... לרוב ייטה בית המשפט לסלק תביעה מחמת שיהוי, אם יוכח כי הנתבע שינה את מצבו לרעה בשל התנהגות חסרת תום לב של התובע, או בשל מצג שהוצג על-ידו, בדבר ויתור על זכויותיו" [רע"א 8745/11 מימון נ' הרשות המוסמכת לפי חוק נכי רדיפות הנאצים, פסקה 18 (10.11.2013)]. בענייננו, עסקינן בתביעה כספית, כאשר הנתבעת לא הציגה שינוי משמעותי לרעה במצבה בעקבות הגשתה המאוחרת. בנסיבות אלו, גם אם השתהו התובעים בהגשת התביעה אין בכך כדי להצדיק את דחייתה מעיקרה, הגם שהדברים אינם נטולי תוצאות משפטיות כפי שעוד יפורט.

דיון
9.
מטעם התובעים העידו תובע 1 אייל לוי
,
תובע 4 אילן לוין, והשמאי שאול רוזנברג. מטעם הנתבעים העידו רפי אלול, שמואל פרס, והשמאי אלכס חפץ.

מלבד העדים מטעם הצדדים, נשמעה גם עדותו של השמאי שמונה על ידי בית המשפט, מר רפאל קונפורטי (להלן: "קונפורטי"). משום חשיבות דבריו להבהרת ההבדלים שבין התכניות השונות והדרך להשוותן, אתייחס אליהם תחילה. קונפורטי מונה לתפקידו לנוכח הפערים המשמעותיים שבין חוות דעת השמאים מטעם הצדדים. עצם הצורך במינוי מומחה מטעם בית המשפט היה במחלוקת בין הצדדים, כאשר התובעים תמכו בכך, ואילו הנתבעת התנגדה. בהחלטה מיום 1.10.09 הוריתי כי ייערך מינוי כאמור וניתנה הזדמנות לצדדים להודיע לבית המשפט את זהותו של שמאי המוסכם עליהם; ובהתאם להסכמתם מונה קונפורטי לתפקיד ביום 2.11.09. ביום 3.3.10 קונפורטי הגיש שתי חוות דעת שניכר עליהן שניתנו לאחר עבודה מעמיקה. זו כללה עיון במסמכים שונים שעניינם הקרקעות, התכניות שנערכו ביחס אליהן, דיון בנוכחות השמאים מטעם הצדדים, וביקור במקום ובוועדות התכנון. לאחר הגשת חוות דעתו, השיגה הנתבעת על שכר הטרחה שביקש קונפורטי, וביום 12.8.10 דחיתי את ההשגה בהחלטה מנומקת. כמו כן, הנתבעת ביקשה לפסול את חוות הדעת בטענה כי אלו נגועות בניגוד עניינים לנוכח חוות דעת שסיפק קונפורטי בהתייחס לקרקעות אחרות המצויות בתחום שיפוטה של הנתבעת, וגם בקשתה זו נדחתה בהחלטה מנומקת מיום 15.3.11. ומכאן לחוות הדעת שהגיש קונפורטי ושעליהן נחקר.

חוות דעת קונפורטי
10.
חוות דעת אחת התייחסה לקרקעות של תובעים 3-1 (מ/1), והשאלה העיקרית שבה דן קונפורטי הייתה: "השינוי בשווי של מגרשי התמורה אשר הוקצו לעזבון המנוח יצחק לוי, איל לוי, אופיר לוי
, ואיתן לוי (תובעים 3-1 – ע.ב.) בחלקה 38 בגוש 3714 וחלקה 107 בגוש 3898 ביחס לשתי תכניות בניין עיר: תכנית זמ/במ/3/249 (אשר לא אושרה) ותכנית זמ/2/263 המאושרת".
בהתייחס אליהן, תכנית 3/249 שלא אושרה אפשרה בניית 145 יחידות דיור בשטח מגרש כולל של 36,259 מ"ר, ואילו תכנית 2/263 שאושרה אפשרה בניית 163 יחידות דיור בשטח מגרש של 31,914 מ"ר. הבדל עיקרי ביניהן הוא שבעוד שתכנית 3/249 קבעה זכויות בניה אחידות לכל השטח כאזור מגורים א, תכנית 2/263 קבעה אבחנה בין שלושה אזורי מגורים – אזור א ובו 33 יחידות דיור, אזור ב ובו 73 יחידות דיור, ואזור ג שבו 57 יחידות דיור. אומדן הערך הכלכלי נעשה לתאריך הקובע, 30.3.00, שבו אושרה תכנית 2/263. לנוכח ההבדלים באופן חלוקת המגרשים ומגבלות זכויות הבניה, ערך קונפורטי חישוב מותאם לשלוש עסקאות השוואה שנערכו באזור בשנים 2002-2000, ומצא כי הפער בערכם של המגרשים "לטובת" תכנית 3/249, נכון ליום הקובע ולשער דולר של 4.034 ש"ח, עומד על 710,629 $.

חוות דעת שניה התייחסה לקרקעות של תובע 4 (מ/2), והשאלה העיקרית שבה דן קונפורטי הייתה: "השינוי בשווי של מגרשי התמורה אשר הוקצו לבעלי חלקה 38 בגוש 3714 וחלקה 13 בגוש 3900
(הוא תובע 4 – ע.ב.) ביחס לשתי תכניות בניין עיר: תכנית זמ/במ/3/249 (אשר לא אושרה) ותכנית זמ/2/263 המאושרת".
בהתייחס אליהן, תכנית 3/249 שלא אושרה אפשרה בניית 104 יחידות דיור בשטח מגרש כולל של 44,189 מ"ר, ואילו תכנית 2/263 שאושרה אפשרה בניית 105 יחידות דיור על גבי אותו שטח. הבדל עיקרי ביניהן הוא שבעוד שתכנית 3/249 קבעה זכויות בניה אחידות לכל השטח, תכנית 2/263 קבעה אבחנה בין שלושה אזורי מגורים – אזור א ובו 30 יחידות דיור, אזור ב ובו 54 יחידות דיור, ואזור ג שבו 21 יחידות דיור. אומדן הערך הכלכלי נעשה לתאריך הקובע, 30.3.00, שבו אושרה תכנית 2/263. לנוכח ההבדלים באופן חלוקת המגרשים ומגבלות זכויות הבניה, ערך קונפורטי חישוב מותאם לשלוש עסקאות השוואה שנערכו באזור בשנים 2002-2000, ומצא כי הפער בערכם של המגרשים "לטובת" תכנית 3/249, נכון ליום הקובע ולשער דולר של 4.034 ש"ח, עומד על 746,914 $ (בהתאם לתיקון שערך בתגובה לשאלת הבהרה שהופנתה אליו – ראו סעיף 5 לתצהירו המשלים של תובע 4; ונספח ד לתצהיר המשלים של תובע 4, סומן מ/5).

לאחר עריכת חוות דעתו, קונופורטי התבקש להשיב לשאלות שהופנו אליו מאת באי כוח הצדדים. על פי תשובותיו לב"כ תובע 4, תכנית 3/249 – בניגוד לתכניות 1/249 ו-2/263 – לא כללה היתרים לבניית מרתף וסככת חניה ביחידות הדיור (כאשר לעמדתו סככת החניה אינה משנה ממחיר הנכס). לו היה בתכנית 3/249 ההיתר לבניית מרתף שניתן בתכנית 2/263, היה שווי המגרשים, הן של תובעים 3-1 והן של תובע 4, גבוה ב-5.5% מהאמור בחוות הדעת (תשובתו מיום 6.9.10 לשאלות הבהרה, נספח ד לתצהירו המשלים של תובע 4, סומן מ/5).

11.
קונפורטי נחקר על חוות דעתו ביום 22.3.12, ובמענה לשאלות שהופנו אליו הסביר כי על פי כללי אצבע שמאיים, ככלל מחירה של יחידת דיור צמודת קרקע גבוה משל יחידת דיור מקבילה בבניה רוויה. בהתייחס להליך הנוכחי, אישר שידוע לו שקיימות מחלוקות בנוגע למהות ההתחייבות הנטענת, וכן בנוגע לפרטיה של תכנית 3/249 ולאפשרויות השינויים בעקבות התנגדויות; אלא שנושאים אלו חורגים מן השאלות שביחס אליהן נתבקש לחוות דעתו, קרי: השוואת שתי התכניות כפי שהוצגו לו – תכנית 3/249 ותכנית 2/263 – ועל כך בלבד. כן ציין שלצורך השוואה בין תכניות הוא אינו מתייחס בנפרד לאפשרות לבקש הקלות מתכנית, שעצם התרתן ותוכנן אינו ידוע, כאשר ההנחה היא כי מכל אחת מן התכניות ניתן לבקש הקלות דומות. במהלך חקירתו, הוא התבקש להשוות בין תכניות 2/249 ו-3/249 והשיב כי קיים קושי לעשות כן באופן מלא בהתבסס על עיון שטחי במהלך עדותו בבית המשפט. עם זאת, הדגיש שקיימת זהות עקרונית בין התכניות למעט ניואנסים מוגבלים, ביניהם שבתכנית 2/249 נכללה קומת מרתף ששטחה 60 מ"ר ליחידת דיור, אך זו לא נכללה עוד בתכנית 3/249. הוא ציין כי קיימת אי בהירות מסוימת בשאלת היקף הבניה המותר לפי תכנית 3/249 – בין השאר, בשאלה אם 23 מ"ר שהותרו לבניה כעליית גג נכללים ב-60% השטח המותר לבניה כשטח עיקרי או נוספים על השטח העיקרי. עמדתו המקצועית, שעליה עמד בדבקות ובעקביות בעת שנשאל שוב ושוב בנושא, היא שבאין אמירה מפורשת בתקנון אזי יש להעדיף את האפשרות הראשונה. אשר לטבלת האיזון שצורפה לתכנית 3/249, אמנם מצוינים בה מספרים שונים מאלו שעליהם סמך את חוות דעתו, אך מדובר בטבלה הנושאת את מספרה של תכנית 2/249, שייתכן וצורפה בטעות בשלב מקדמי של הטיפול בתכנית, שלו היה מושלם הייתה מתוקנת בהמשך. גם אם הטבלה נערכה בכוונת מכוון ומבטאת הבנה מקצועית שונה של תקנון התכנית, אין בכך כדי לשנות ממסקנתו שלו בדבר משמעות התקנון.

בהתייחסו לאופן ההערכה העיד, כי מכיוון שתכנית 3/249 לא אושרה, אין עסקאות שנערכו בהסתמך עליה; ועל כן השוואת התכניות הייתה צריכה להיעשות בשיטה המכונה "אקוויוולנט". לצורך ההערכה, הסכמות שאליהן הגיעו תובעים 3-1 עם הנתבעת בעניין שומה לצרכי היטל השבחה אינן מעניינו; שכן השיקולים מאחורי הסכמות מסוג זה הם מגוונים, ואינם מהווים בהכרח ביטוי למחירה של הקרקע. כמו כן, לחלוף הזמן בין מועד אישור התכנית למועד תחילת הבניה בפועל יש לתת התייחסות רק בעת שגלום בתכנית אלמנט מעכב ייחודי, להבדיל מהמצב הרגיל שבו מעבר הזמן מגולם ממילא במחירי הקרקעות הנמכרות. בסופו של יום, הוא סבור כי לאחר השיג ושיח שבינו לבין השמאים מטעם הצדדים, הפערים בין הצדדים אינם משמעותיים; והמחלוקות שביניהם נובעות בעיקר מההבדלים בין הנחות היסוד שלפיהן נערכו חוות הדעת השונות באשר לבניה נושא סיכום הפגישה, או לבניה על פי תכנית 3/249, נושא שהוא משפטי במהותו. אציין כי בהחלטתי מיום 21.8.13, שניתנה בעקבות בקשה מאוחרת שהגיש ב"כ תובע 4 לאחר הסיכומים מטעמו, הותר לו לצרף כראיה עותק מתכנית 249/4 המתקנת את תכנית 1/249. בתכנית המתקנת נקבע כי באזור מגורים ב "... תתאפשר באזור מגורים זה בניה בחלל גג הרעפים בשטח עיקרי של 23 מ"ר בנוסף על אחוזי הבניה המותרים (כפי שמותר באזור מגורים א)" וקונפורטי נתבקש למסור, בין השאר, אם יש בכך כדי לשנות ממסקנותיו לגבי תכנית 3/249. בהודעתו מיום 17.10.13 קונפורטי השיב לשאלה האמורה בשלילה.

12.
טרם שאפנה לעיקר המחלוקת שבין הצדדים שעניינה סיכום הפגישה, אציין כי לנוכח התרשמותי ממקצועיותו, ידענותו ואמינותו של קונפורטי, העמקתו בנושאים העומדים לדיון, וחוסר היומרה מלהכריע בשאלות החורגות מתחום מומחיותו – מקובלות עלי קביעותיו בכל ההיבטים המקצועיים-שמאיים שעליהם חיווה דעתו.

ייאמר כי ככלל, מקום שבו מונה מומחה מטעם בית המשפט, בהעדר טענות הנוגעות לשורש תפקודו – כגון בדבר מהימנות או נטייה לטובת אחד הצדדים – ובהעדר התרשמות מחוסר מקצועיות, תשמש חוות דעתו את בית המשפט כבסיס לפסיקתו. ויפים לעניין זה הדברים הבאים, שעליהם חזרו בתי המשפט חדשות לבקרים:

"משממנה בית המשפט מומחה על מנת שחוות דעתו תספק לבית המשפט נתונים מקצועיים לצורך הכרעה בדיון, סביר להניח שבית המשפט יאמץ ממצאיו של המומחה אלא אם כן נראית סיבה בולטת לעין שלא לעשות זאת. אכן עד מומחה כמוהו ככל עד – שקילת אמינותו מסורה לבית המשפט ואין בעובדת היותו מומחה כדי להגביל שיקול דעתו של בית המשפט. אך כאמור לא ייטה בית המשפט לסטות מחוות דעתו של המומחה בהעדר נימוקים כבדי משקל שיניעוהו לעשות כן".
[ע"א 293/88 חברת יצחק ניימן להשכרה בע"מ נ' מונטי רבי פסקה 4 (31.12.1988)].

אשר לשמאים המומחים מטעם בעלי הדין, אציין כי הללו הביעו הערכה מקצועית בולטת הן זה לזה, והן לקונפורטי (פרוטוקול עמ' 178 ש' 9-8; פרוטוקול עמ' 185 ש' 27-19). גם המומחה מטעם הנתבעת אלכס חפץ, בדומה לקונפורטי, השתמש בשיטת האקוויוולנט. המומחה מטעם התובעים, שאול רוזנברג, הסביר כי המתודולוגיה שבה נקט שונה במידת מה והוא סבור כי היא עדיפה בנסיבות העניין, אך הוא אינו פוסל את שיטת האקוויוולנט (פרוטוקול עמ' 173 ש' 27 עד עמ' 174 ש' 9; פרוטוקול עמ' 177 ש' 27 עד עמ' 179 ש' 4). כמו כן, מעדויותיהם עולה תמיכה במסקנתו של קונפורטי כי עיקר הפערים בין דעות המומחים נובעים מהמחלוקות המשפטיות בדבר פרטי הבניה התיאורטית המשמשת בסיס לתביעה, שכן קיימת הסכמה בכל הנוגע לערך הקרקעות בתכנית 2/263 (ראו עדות רוזנברג, פרוטוקול עמ' 170 ש' 26 עד עמ' 171 ש' 3; פרוטוקול עמ' 185 ש' 14-5; ראו גם סעיף 13.2 לחוות דעת קונפורטי מ/1 ו-מ/2).

ומכאן לסיכום הפגישה.

סיכום הפגישה – משמעות ההתחייבות הנטענת ותוקפה
13.
בליבת המחלוקת שבין הצדדים עומדת מהות ההסכמות שבין תובע 4 ויצחק לבין אלול בפועלו בשם הנתבעת. אציין כי הנתבעת ויתרה על טענת "חוסר היריבות" שהעלתה בכתב ההגנה, והודעתה בעניין קיבלה תוקף של החלטה ביום 30.11.06 (כבוד הרשם ש' ברוך). קרי, לצורך ההליך דנן, מקובל על הנתבעת כי אלול פעל בשמה בעת שחתם על סיכום הפגישה. אך עם זאת ייאמר שהנתבעת טוענת כי גם אם כך, הרי שפעל בחריגה מסמכות. התובעים מצידם טוענים, בהסתמך על עדותו של תובע 4, כי לצדדים הייתה כוונה משותפת להתחייבות לתוצאה שלפיה תאושר תכנית כמפורט בסיכום הפגישה. מנגד טוענת הנתבעת, וכך מסביר גם אלול בעדותו, כי הכוונה בדברים הייתה לכך שהנתבעת תשתדל לממש את רצון התובעים, ותו לא.

ההלכה המשפטית בהתייחס לאופן שבו יש להכריע באשר למשמעותו של קשר חוזי, סוכמה לאחרונה בדברים הבאים מפי כבוד השופטת א' חיות:

"בפרשנות חוזה יש להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים ואחר 'המטרות, היעדים, האינטרסים, והתכנית אשר הצדדים ביקשו במשותף להגשים' (ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ , פ"ד מט(2) 265, 311 (1995) (להלן: פרשת אפרופים)). לצורך כך על הפרשן להידרש בראש ובראשונה ללשון החוזה, המהווה נקודת מוצא לכל פרשנות וכן עליו להידרש לנסיבות החיצוניות האופפות את החוזה (דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות – אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, פ"ד סא(2) 1, 30-27 (2006)). על המקום המרכזי השמור ללשון החוזה בתהליך הפרשני עמד בית משפט זה לא אחת (ראו רע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ, פס' 15 לפסק דינו של המשנה לנשיאה ריבלין (26.2.2012) (להלן: פרשת סהר); ע"א 8836/07 בלמורל השקעות בע"מ נ' כהן, פס' 2 לפסק דינו של המשנה לנשיאה ריבלין (23.2.2010) וכן ראו ע"א 2232/12 הפטריארכיה הלטינית בירושלים נ' פארוואג'י, פס' 14 (11.5.2014) (להלן: פרשת הפטריארכיה)).

עוד נקבע זה מכבר כי רק במקרה שאין כל אפשרות להתחקות אחר אומד דעתם הסובייקטיבי של הצדדים, רשאי בית המשפט לפנות לבחינת התכלית האובייקטיבית של החוזה, היינו 'המטרות, האינטרסים, והתכליות שחוזה מהסוג או מהטיפוס של החוזה שנכרת נועד להגשים' (פרשת אפרופים, בעמ' 313; פרשת ארגון מגדלי ירקות, עמ' 29-28; ע"א 8239/06 אברון נ' פלדה, פס' 2 לפסק דיני (21.12.2008)). גישה פרשנית זו נותרה על עומדה, כך נראה, גם לאחר שביום 26.1.2011 נכנס לתוקפו תיקון מספר 2 לחוק החוזים (חוק החוזים (חלק כללי) (תיקון מספר 2), התשע"א-2011, ס"ח 202)..."
[רע"א 6565/11 החברה המרכזית לייצור משקאות קלים בע"מ נ'
emi music publishing ltd
, פסקה 12 (22.7.2014)].

14.
ראשית דבר, יש לפנות אפוא ללשון סיכום הפגישה. לשונו של המסמך האמור עמומה – מחד גיסא, ניתן בו תיאור מצב עתידי באשר לחלק הקרקע שיופקע ומספר יחידות הדיור שייבנו, תוך הפניה להוראות תכנית ידועה באשר לאופי הבניה; וזאת לצד קביעה שההסכם יהיה "תקף" עם קיום חלקם של תובע 4 ויצחק, הסרת ההתנגדות לתכנית 1/249. מאידך גיסא, הוא אינו נושא כותרת כגון "הסכם" או "חוזה", ואינו מגדיר את מהות החיובים המוטלים על הנתבעת.

השוואת סיכום הפגישה להצעה ששלחו התובעים מעלה פער ממשי בנקודה מהותית – בהצעה נאמר כי ההתנגדות לתכנית 1/249 תוסר "בכפוף לכך ובתנאי שהתכנית זמ' 2/249 שבה מצויים החלקות שבבעלותנו תוגש ותאושר עלי ידי הוועדה המחוזית", והוראה מעין זו נפקדה מסיכום הפגישה. הדבר מהווה תימוכין משמעותיים לעמדת הנתבעת שלפיה עסקינן בחיוב השתדלות בלבד. בהקשר האמור, סעיף 11 לחוק החוזים קובע כי "קיבול שיש בו תוספת, הגבלה או שינוי אחר לעומת ההצעה, כמוהו כהצעה חדשה". על כך נאמר:

"על פי סעיף 5 לחוק, חייב הקיבול להיות 'לפי ההצעה', ועל כן, אם אין הבעות הרצון של המציע ושל הניצע דהיינו, ההצעה והקיבול – זהות, אין מפגש רצונות ולא נכרת חוזה. קיבול תוך שינוי איננו אפוא קיבול אפקטיבי ואין בכוחו לכרות את החוזה. עם זאת, כדי לקדם את המשך המשא ומתן בין הצדדים, אין הבעת הרצון של הניצע נותרת חסרת נפקות כלשהי: מכוח סעיף 11 יראו בה הצעה חדשה"
.
(א' רוזן, "קיבול-תוך שינוי כדחיית ההצעה: הערה לסעיף 11 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973", עיוני משפט יד 135, 147-146, התשמ"ט; ראו גם ג' שלו, דיני חוזים – החלק הכללי, עמ' 236, תשס"ה).

ברוח דברים אלה, הפסיקה הכירה בכך שמבוטח שקיבל לידיו מאת חברת ביטוח מסמך פוליסה השונה מן ההצעה שקדמה לו ומשלם את דמי הביטוח הנדרשים ממנו, נחשב כמי שהסכים כי הוראות הפוליסה יחייבו אותו – כיוון שכמבוטח סביר שומה עליו לעיין בהוראות המסמך. זאת כל עוד לא התקיימו נסיבות מיוחדות, כגון פוליסת ביטוח קודמת שתנאיה שונו בלא שהופנה לכך או הטעיה ספציפית שבגינה האמין שאינו צריך לעיין בפוליסה. ובלשונו של כבוד השופט ג' בך:

"אף אם נראה את הפוליסה כולה כהצעה חדשה, הרי משקיבל אותה המערער לידיו מבלי להגיב על תוכנה ושילם את דמי הביטוח, יש מקום לראותו כמי שבהתנהגותו אכן קיבל את ההצעה החדשה או לפחות כמושתק מלטעון אחרת"
[ע"א 682/82 בן אריה נ' "סהר" חברה לביטוח, פ"ד לז(3) 589, 600-598 (1983); ע"א 78/04 המגן חברה לביטוח נ' שלום גרשון הובלות בע"מ, פ"ד ס"א (3) 18, פסקה 62 (2006)].

מכך ניתן ללמוד בבחינת קל וחומר לענייננו. המקרים האמורים עסקו בהתקשרות צרכנית, ובפער שבין ההצעה שניתנה לבין מסמך אחיד וארוך המנוסח בידי גוף המצוי תחת פיקוח רגולטורי סדיר, שמימושו מתבקש רק בקרות אירוע שהתרחשותו אינה ידועה מראש. בנסיבות כגון דא ספק אם מסמך פוליסת הביטוח ייבחן באופן מדוקדק קודם לאירוע כאמור. בענייננו, מדובר במסמך קצר בעל חשיבות מהותית להכוונת מעשי המעורבים לעתיד, ובהתאם יש לייחס משמעות למילותיו. קרי, בענייננו, סיכום הפגישה היווה הצעה חדשה מצד אלול בפועלו בשם הנתבעת, ושאותה קיבלו תובע 4 ויצחק בדרך של התנהגות. תהא הסיבה לכך אשר תהא, אין חולק כי התובעים לא פנו בשום שלב לאלול או לנתבעת בטענה כנגד נוסח סיכום הפגישה ואי התאמתו להצעה, והם אף ביקשו להסתמך עליו במועדים מאוחרים יותר בלא להתייחס לתוכן ההצעה (לדוגמה – נספח ג לכתב התביעה; נספח ו/15 לתצהיר תובע 4). בנסיבות אלו, יש לראות בתובע 4 וביצחק כמי שקיבלו, בדרך של התנהגות, את ההצעה החדשה הגלומה בסיכום הפגישה.

15.
שנית, כפי שמדגישה הנתבעת, אף שלבקשותיה ועמדותיה ניתנים התייחסות ומשקל בגופי התכנון השונים, מדובר ברשויות עצמאיות השוקלות אינטרסים ומטרות נוספים, שיכול גם שיקבלו עדיפות. כך, עוד בהמלצת הולק"ח לאשר את תכנית 249 ביום 2.4.90 נכללה העמדה שעניינה התנאי לצפיפות ממוצעת של 5 יחידות דיור לדונם, ובמסגרת סיכום הפגישה תובע 4 ויצחק זכו בין השאר לתמיכת הנתבעת בבקשותיהם לחרוג מן ההמלצה האמורה. על כן, סביר שביום 13.10.91 – התאריך שנושא סיכום הפגישה – אלול לא התכוון להתחייב לתוצאה שלא רק שלא הייתה בשליטתו או בשליטת הנתבעת, שנציגיה היו מיעוט בקרב חברי הול"ל, אלא שהשגתו הייתה כרוכה בשכנוע גורמי התכנון לתת לקרקעות של תובע 4 ויצחק מעמד של חריג לכלל. ויודגש, שאין בכך לומר שאלול לא נכון היה לנקוט במאמצים לממש את האמור בסיכום הפגישה, כפי שאף נהג בפועל.

שלישית, שני הצדדים היו מלווים בייצוג משפטי שוטף בהתייחס לנושא קידום תכניות הבניה, הן קודם והן לאחר סיכום הפגישה. הנושאים בהם עוסק סיכום הפגישה, לכאורה היו בעלי חשיבות גדולה לשני הצדדים. חרף זאת, לדברי תובע 4 ואלול גם יחד, איש מהצדדים לא עירב יועץ משפטי מטעמו בעריכת סיכום הפגישה, ולא העביר בזמן אמת את המסמך לעיון ובחינה בפני
ו, בין קודם לחתימתו ובין לאחריו. הן אלול והן תובע 4 הסבירו התנהלות תמוהה זו בקוצר הזמן, לנוכח מועד הדיון שנקבע לפני הול"ל בעניינה של תכנית 1/249. אלול הסביר את השתלשלות האירועים בלחץ הזמן וב"לייבל החברי" (פרוטוקול עמ' 215 ש' 8) של יחסיו עם תובע 4 ויצחק. לפי הסברו של תובע 4, הוא ויצחק נענו לפנייתו של אלול מבלי להתייעץ עם עורך דינם המשותף מאחר שהלה לא היה זמין לשרתם במועד הרלוונטי. הם סמכו בזמן אמת על אלול, כאשר רק בפרספקטיבה של שנים רבות התברר כי טעו. לדבריו, ההסכמות מעולם לא עוגנו במסמכים נוספים או החלטות רשמיות, משום שעורכי דינם לא ראו צורך בכך (פרוטוקול עמ' 37 ש' 8 עד עמ' 41 ש' 2). אציין שעורכי הדין לא העידו, וממילא לא הסבירו אם אכן נתנו לתובע 4 ויצחק עצות מעין אלו, ובהתבסס על אילו שיקולים. מכל מקום, התנהלותם כאמור של התובעים מצביעה על כך שבמועד עריכתו ובתקופה שלאחר מכן, הצדדים ייחסו לסיכום הפגישה משמעות משפטית מוגבלת. בנוסף, כפי שיפורט בהמשך, העובדה שלאורך השנים שקדמו להגשת התביעה נמנעו תובע 4 ויצחק משימוש בכלים שעמדו לרשותם לממש את סיכום הפגישה, תומכת אף היא בכך שלא ייחסו לו אותה משמעות קריטית שעליה נסמכת עמדתם כעת.

לנוכח האמור לעיל, ככל שניתן לראות בסיכום הפגישה התחייבות מצד הנתבעת, מדובר בהתחייבות להשתדל להביא לאישורה של תכנית כמפורט בסיכום הפגישה, ולא מעבר לכך [(השוו: ע"א 679/82 עיריית נתניה נ' מלון צוקים, פסקה 5 (1982)].

16.
השאלה השנייה העומדת לדיון היא תוקף ההתחייבות האמורה. בעניין זה, סעיף 193(א) לצו המועצות המקומיות מורה כדלקמן:

"חוזה, כתב התחייבות או תעודה אחרת מסוג שקבע השר ושיש בהם התחייבות כספית מטעם המועצה, לא יחייבוה אלא אם חתמו עליהם בשם המועצה, בצד חותמת המועצה, ראש המועצה וכן גזברה; לא היתה בהם התחייבות כספית כאמור, לא יחייבו את המועצה אלא אם חתמו עליהם בשם המועצה, בצד חותמת המועצה, ראש המועצה וכן מזכירה, ובאין מזכיר – עובד אחר של המועצה, הממלא את תפקיד המזכיר לפי החלטת המועצה".

סיכום הפגישה לא זכה לחתימות כאמור. לאחרונה, בית המשפט העליון התייחס לנושא התקשרויות הנעשות שלא על פי הכללים המחייבים בדין והשלכותיהם על היכולת לאכפן, וכך נאמר מפי כבוד השופטת ד' ברק-ארז:

"המקרה שבפני
נו הוא מקרה נוסף שבו נחשפים זלזול וזילות באופן ההתקשרות של גופים ציבוריים, תוך דריסת כל נוהל ודין. לא אחת – ונראה שגם בענייננו היה לכך משקל לא מבוטל – הדבר נעשה גם ממניעים 'טובים' שעניינם התקשרות מהירה יותר עם גורם שנתפס כיעיל ואמין על-ידי העושים במלאכה. אולם, גם כאן וגם במקרים אחרים הרווח יוצא במחירו של הפסד גדול לקופה הציבורית. הלקח הוא אפוא ברור: חרף הפיתוי לעשיית 'קיצורי דרך' – לא ניתן להשלים עמם. ידעו מתקשרים פרטיים כי אל להם לתת יד לפעילות מסוג זה. אולם, לא פחות מכך, ידעו גם משרתי הציבור שמוטלת עליהם חובה לא רק להצליח בתפקידם, אלא לעשות כן תוך שמירה על הנהלים הנוגעים להוצאת כספים מן הקופה הציבורית. אם לא יעשו כן, אף הם עשויים לתת על כך את הדין".
[ע"א 8661/12 מ. מזוז (1990) בע"מ נ' מדינת ישראל – משרד הביטחון, פסקה 35 (24.11.2014)].

קרי, במצב הרגיל ספק אם הסכמים מסוג זה, השוללים את עצמאות הפעלת שיקול הדעת המינהלי, אף אם עניינם השתדלות בלבד, עשויים לזכות בסעד בבתי המשפט. דא עקא, שנסיבות מאוחרות למועד מתן ההתחייבות עשויות להקנות לה תוקף. כך לדוגמה, הכירה הפסיקה כי גם על רשויות מינהליות חלים כללי המניעות וההשתק, מקום בו נסמך אזרח בתום לב על מצג שניתן לו ושינה את מצבו לרעה עקב כך [עע"מ 7275/10 הוועדה המיוחדת לפי חוק יישום תכנית ההתנתקות התשס"ה-2005 נ' שקד, פסקה כד והאסמכתאות שם (29.11.2011)]. בענייננו, תובע 4 ויצחק קיימו את חלקם בסיכום הפגישה מיד עם עריכתו, והסירו את התנגדותם לתכנית 1/249. מתוכן עדויותיהם של תובע 4 ושל אלול, ולנוכח התרשמותי מהם, נראה כי סיכום הפגישה נערך הן מתוך ראיית עניינם של התובעים והן מתוך ראיית עניינה של הנתבעת; והרושם הוא גם כי תובע 4 ויצחק פעלו בתום לב בהסתמך על סיכום הפגישה בעת שנתנו את התמורה לפיו בהסרת התנגדותם לתכנית 1/249. מאחר שכך, קמה להם הזכות העקרונית כי הנתבעת תעמוד בהתחייבות כלפיהם כפי שאופיינה לעיל.

האם הנתבעת הפרה את התחייבותה?
17.
השאלה הבאה הדורשת הכרעה היא, אם ההתפתחויות המאוחרות לסיכום הפגישה מלמדות כי הנתבעת הפרה את התחייבותה. התובעים טוענים כי היה על הנתבעת לקדם את תכנית 2/249 או את תכנית 3/249 לפני הול"ל, עד למיצוי ההליכים בפני
ה; וכי תחת זאת משכה הנתבעת מסדר היום תכניות בלא הצדקה, ובמהלכיה הובילה לבסוף לאישורה של תכנית 2/263 בידי הוועדה המחוזית – תכנית שלטענתם חורגת מסיכום הפגישה, הן בהיקף הקרקע המופקעת והן באופי הבניה. מנגד, טוענת הנתבעת כי לאורך כל הדרך ניסתה לעגן את תכני סיכום הפגישה בתכניות השונות, עד שהתברר כי גורמי התכנון לא יאשרו את התכנון המבוקש.

לטענת התובעים, הנתבעת התנהלה בחוסר תום לב כלפיהם לאורך השנים מעת סיכום הפגישה; והם אף מייחסים לה למעשה דרכי רמייה, הגם שלא נקטו לשון זו באופן מפורש. אלא שטיעונים ממין זה לא ניתן לטעון בלא ביסוס מתאים, ומכל מקום שומה על התובעים להתגבר על חזקת תקינות המעשה המינהלי. בהקשר זה ציינה לאחרונה כבוד השופטת ד' ברק-ארז:

"בהתאם לחזקה זו, הרשות אינה נדרשת להראות שפעולתה היא תקינה, אלא לכאורה עומדת לה החזקה שאלה הם פני הדברים ועל הפרט הטוען לאי-תקינות להרים נטל לשם סתירת החזקה. חזקת התקינות נובעת בעיקר משיקולים של יעילות ומעשיות. ראשית, לא ייתכן להטיל על הרשות את נטל בזבוז המשאבים הכרוך בהליך השיפוטי רק על יסוד טענה בעלמא שמעלה הצד שכנגד. שנית, קשה לצפות לתיעוד מלא ומדויק, לאורך שנים, של כלל הפעולות הנעשות כעניין של דבר יום ביומו במנגנון הפנימי של השירות הציבורי (להבדיל מפעולות בעלות משמעות מיוחדת שיש לתעד ואי-תיעודן ייחשב לנזק ראייתי). ככל שפרק הזמן שחלף מאז התקבלה ההחלטה הוא ארוך יותר, כך גוברת ההצדקה להסתמכות על החזקה בהקשרים אלה".
[ע"א 3901/11 מחקשוילי נ' רשות המסים, פסקה 22 (7.8.2012)].

18.
כפי שעולה מן הפירוט העובדתי שלעיל, הוראות כאלה ואחרות התואמות את סיכום הפגישה, בין באופן מלא ובין בקירוב, נכללו בתכניות שונות שהגישה הנתבעת לוועדות התכנון. התובעים מפנים לכך שפרס שלח ביום 8.7.91 פניה לול"ל במטרה להאיץ את הדיון בתכנית 2/249, אך בפרוטוקול הדיון שנערך בה לבסוף ביום 29.7.91 נרשם כי התכנית הוסרה מסדר היום לפי בקשתו (נספחים ג/13 ו-ג/14 לתצהיר תובע 4). במועד עדותו, 3.4.12, נשאל פרס בנושא והשיב כי אינו זוכר את הנסיבות שבהן הונחה להגיש את הבקשה האמורה והנימוקים לכך – תשובה סבירה על פניה בהתחשב בכך שעברו מעל ל-20 שנים ממועד האירוע. עיון בפרוטוקולים מאוחרים יותר מישיבות המועצה מלמד כי סויסה בתפקידו כראש המועצה, ביטא ביום 10.4.94 את העדפתו למדיניות בניה בצפיפות נמוכה יותר, של 2 יחידות דיור ולכל היותר 3 יחידות דיור, בכל החלקות שעליהן נועדה לחול תכנית 3/249; וכי היה מעוניין בעריכת תכנית חדשה שתביא לידי ביטוי מדיניות זו (נספח ה/10 לתצהיר תובע 4). בהתחשב בסיכום הפגישה, והאפשרות שישמש נושא למחלוקות משפטיות, הודיע סויסה למועצה ביום 3.7.94 שהורה כי בתכנית שתחליף את תכנית 3/249 שעל חלקות התובעים יתוכנן מספר יחידות דיור כאמור בסיכום הפגישה (נספח ה/14 לתצהיר תובע 4). אציין שהתובעים טוענים כי סויסה הודיע שמשיכת תכנית 3/249 נעשתה בעקבות הסירוב מצד תובע 4 ויצחק לריווח הבניה (סעיף 76 לסיכומי תובעים 3-1; סעיפים 81 ו-196 לסיכומי תובע 4), וכי הדבר מלמד על הימנעות מכוונת מצד הנתבעת לממש משום כך את סיכום הפגישה; ולא היא – מהפרוטוקול האמור עולה בבירור שדברי סויסה היו כי בעקבות הסירוב האמור, התכנון העתידי ייעשה על פי סיכום הפגישה אף שזה אינו תואם את רצונו שלו לריווח הבניה, הא ותו לא (נספח ה/14 לתצהיר תובע 4). ואכן, אין חולק כי כאשר נערכה תכנית 262 לצד תכנית 263, נעשתה הפרדה בין קרקעות התובעים שבהם נקבעה צפיפות של 4 יחידות דיור לדונם (באופן התואם את סיכום הפגישה בהיבט זה) בעוד שעל קרקעות אחרות נקבעה צפיפות של 3 יחידות דיור לדונם.

בעת שהובאו תכניות 262 ו-263 לפני הוועדה המקומית, זו קבעה בהחלטתה "להפקיד את התכניות זמ/262, זמ/263 יחדיו לאחר מילוי התנאים הבאים: הגדלת הצפיפות ל-5 יחידות דיור לדונם נטו..." (נספח ו/4 לתצהיר תובע 4). בעקבות החלטה זו, ביום 17.2.98 ביקש סויסה מעורך טבלת האיזון לתכנית 263 בגרסתה המאוחדת, כי ככל הניתן יקצה על חלקות התובעים את מספר יחידות הדיור המבוקש על ידם (נספח ו/14 לתצהיר תובע 4; נספח ה לתצהיר פרס). גם במועד מאוחר יותר, נעשה ניסיון לקדם את מימוש סיכום הפגישה בישיבה שהתנהלה בלשכת התכנון המחוזית של משרד הפנים – פגישה שהתקיימה בנוכחות פרס, סויסה, התובעים, ובאי כוחם, לצד בעלי המקצוע השונים. בפגישה האמורה הובהר למעורבים, בין השאר, כי "מכיוון שהסבירות למימוש הזכויות (4 יח"ד לדונם) כדרישת המתנגדים הינה נמוכה, לשכת התכנון תומכת בצפיפות התכנית המוצעת... (קרי: 5 יחידות דיור לדונם – ע.ב.)" (נספח ז/1 לתצהיר תובע 4).

חרף אי השגת התוצאה, העובדות האמורות מצביעות על שקידה סבירה של הנתבעת לאורך השנים בניסיונותיה לממש את סיכום הפגישה במסגרת המדיניות הכללית של קידום התכניות לפיתוח האזור; כך התרשמתי הן מן המסמכים והן מן העדויות. אל מול העובדות העולות מתוך ראיותיהם שלהם, היה על התובעים להעמיד מסכת ראיות ממשית התומכת במסקנה אחרת, והם לא עשו כן. טענתם כי הנתבעת נהגה באופן המבטא התכחשות לסיכום הפגישה או באופן בלתי סביר בניסיונות לממשו, לא בוססה ולא הוכחה. התמונה שהצטיירה היא כי בסופו של דבר, גורמי התכנון המוסמכים החיצוניים לנתבעת החליטו על אופי בניה מסוים שאינו תואם את סיכום הפגישה, ולא עלה בידי הנתבעת לשכנעם לשנות מהחלטתם. אף אם אניח, לטובת התובעים, שייתכן ונקיטה במסלולים אחרים – כגון עריכת תכנית ייחודית לקרקעות שבבעלותם עוד בשלבים המוקדמים מול הול"ל, או האצת הטיפול בתכנית 2/249 או בתכנית 3/249 – הייתה מביאה לתוצאות שונות, מדובר בחוכמה שבדיעבד שאינה מלמדת על סבירות פעולות הנתבעת בזמן אמת. מסקנה אחרת משמעה כי הנתבעת ידעה מראש את עמדתם של גורמי התכנון לעתיד, תיאוריה קונספירטיבית ביותר, ולמצער שהיה על הנתבעת לצפותה. התובעים לא הציגו כל ראיה של ממש המבססת איזו מהתיזות האמורות. בנסיבות אלו, התובעים לא עמדו בנטל ההוכחה המוטל עליהם, כך במיוחד לנוכח טיבן של הטענות שבפיהם.

19.
מעבר לאמור לעיל, טיעוני התובעים נסמכים על הנחה שלפיה עניינו של סיכום הפגישה בהתחייבות של הנתבעת שיובטח להם רווח כספי כזה או אחר מהפשרת הקרקעות שלהם לבנייה. אף שאין פסול בכך שבבסיס פעולות התובעים עומדים הציפיה והרצון לרווח כספי, יש לבחון את התנהלותם על רקע העובדה שסיכום הפגישה אינו מתייחס ואינו מזכיר כלל רווחים, אלא רק מתווה בניה ושיעור ההפקעות שאותם הייתה הנתבעת נכונה לנסות ולקדם.

התנהלות התובעים בפועל מלמדת כי מימושו של מתווה הבניה שבסיכום הפגישה דווקא, לא היה בראש מעייניהם; כי אם מקסום רווחיהם, ותהא צפיפות הבניה אשר תהא. כך, אף שבימים 9.4.97 ו-25.8.97 פנה בא כוחו של תובע 4 לולק"ח בבקשה לקדם את תכנית 3/249, ביום 28.8.97 ביקש "שלא לאשר התכנית אלא אם כן תוגדל בה הצפיפות לכל דונם ל-10 יחידות דיור בבניה רוויה ו\או ל-7 יחידות דיור בבניה מעורבת של צמודי קרקע ורוויה" (סעיף ז ונספחים ו/9, ו/11, ו/12 לתצהיר תובע 4). באי כוחו של יצחק פנו לולק"ח בבקשה דומה, בה ציינו כי "מבדיקות שערך מרשנו עולה, כי שווי זכויות הבניה של 4 יחידות דיור לדונם נטו בבניה שאינה רוויה, שווה ל-10 יחידות דיור לדונם נטו בבניה רוויה" (נספח א/4 לתצהיר תובע 1). קרי, תובע 4 ויצחק ביקשו לצופף את הבניה על הקרקעות שלהם, ושלא כאמור בסיכום הפגישה.

זאת ועוד. בעת שעמדה לאישור תכנית 2/263 על קרקעותיהם, תובע 4 בחר שלא להגיש התנגדות המתייחסת למספר יחידות הדיור (נספח ז/6 לתצהיר תובע 4), הגם שיצחק עשה כן (נספח א/6 לתצהיר תובע 1). ולאחר אישור תכנית 2/263, לא נקט מי מהשניים במהלכים שיכול שהיו מאפשרים את מימוש סיכום הפגישה – בין בהליכי השגה על החלטת האישור, בין בבקשה להקלה במסגרת היתר בניה. גם בתקופה שלאחר מכן, לא העלו בפני
הנתבעת כל דרישה ממשית המבוססת על סיכום הפגישה, ובחרו שלא לקדם את פעילות המנגנון לקביעת סכום פיצוי שעליו הוסכם עם סויסה ופרס ביום 3.9.98 (נספח ז/3 לתצהיר תובע 4; וייאמר, כי אין לראות בעצם הנכונות לפצות משום הודאה באחריות מצד הנתבעת). רק כשש שנים לאחר מכן הגישו את התביעות העומדות עתה להכרעה. תובע 4 נשאל בנושא והשיב שפעל על פי עצת עורכי דינו (וכפי שנאמר, לא הובאו לכך תימוכין); וכי מכל מקום החל מחודש דצמבר 2000, כ-13 חודשים לאחר שהוועדה המחוזית נתנה אישור עקרוני לתכנית 2/263, חייו סבבו טרגדיה משפחתית ומעייניו היו נתונים אך לעניין זה (פרוטוקול עמ' 34 ש' 16 עד עמ' 36 ש' 17). ויוזכר, כי אין חולק שבשנת 2012 תובע 4 ביקש לצופף את הבניה במקרקעיו, ומבוקשו ניתן לו (וראו את האמור בעניין זה בפסקה 32 לסיכומי התשובה מטעמו).

20.
על כן, גם אם אי מיצוי ההליכים לא שינה את מצבה של הנתבעת לרעה באופן השולל את עצם אפשרות ניהול ההליך המשפטי – התנהלות התובעים מצביעה על כך שתפסו את סיכום הפגישה כמסמך שביטא תכנית משותפת שנערכה בהתבסס על הנחות מסוימות, ואשר יישומו יהא כפוף לשינויים בהתאם להזדמנויות והמגבלות שיעמדו בפני
הם. עם חלוף הזמן התבררה עמדתם הנחרצת של גורמי התכנון המחוזיים כי מימוש סיכום הפגישה או תכנית חלופית שתספק רווח כספי משמעותי יותר אינו אפשרי, והתובעים קיבלו זאת; ומכל מקום, הם לא יידעו כל גורם שהוא, לרבות הנתבעת, כי הדבר אינו כך.

זאת ועוד, הימנעות התובעים מלנסות ולהשיג בזמן אמת על ההחלטה לאשר את תכנית 2/263, והימנעותם מלפנות לנתבעת בבקשה שתעשה כן, הקימו לאחרונה נזק ראייתי מסוים בכל הנוגע לאפשרות כי במסגרת הליך ההשגה יימצא פתרון תכנוני שהיה בו כדי לספק את התובעים. באי הגשת בקשה להיתר בניה שבו מתבקשת הקלה מהוראות תכנית 2/263 באופן המגדיל את מחיר קרקעותיהם, בין על ידי מתן היתר לבניה בהתאם לסיכום הפגישה ובין בדרך אחרת, יש משום אי עמידה בחובת התובעים לנסות ולהקטין את נזקיהם הנטענים כדרישת סעיף 14 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970 (ג' שלו ו-י' אדר, דיני חוזים – התרופות: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 361-357, התשס"ט-2009). אוסיף, שאף אם היה נקבע כי הנתבעת הפרה את ההתחייבות שקיבלה על עצמה כלפי התובעים, איש מהצדדים לא ערך בירור ממשי בשאלות קריטיות להכרעה בדבר עצם קיומו של נזק והערכתו, כגון: האם הייתה מאושרת הקלה זו או אחרת על הקרקעות של תובע 4 או יצחק אילו נתבקשה זמן קצר לאחר אישור תכנית 2/263, ומהן השלכותיה הכלכליות של ההקלה שניתנה לתובע 4 בפועל לבסוף על ערך הקרקעות שברשותו.

21.
נמצאנו למדים מכל האמור לעיל, כי התובעים לא ביססו חבות של הנתבעת לפצותם. לנוכח מסקנה זו, מתייתר הצורך לדון במחלוקות שבין הצדדים בשאלת הערכת הנזק. אדגיש עם זאת, כפי שכבר נאמר בהתייחס לקונפורטי, כי בכל הנוגע לנושאים השמאיים-המקצועיים מקובלות עליי חוות הדעת שנתן וכן דבריו בעדותו שניכרה בהם העמקה ויושרה מקצועית. יוער כי קונפורטי, ובדין כך, סייג את דבריו בכך שידוע לו כי קיימות מחלוקות משפטיות שונות בין הצדדים בדבר מהות הבניה שבמחלוקת, שאינן בגדרי סמכותו כמומחה מטעם בית המשפט. כמו כן אציין, שבשאלות ההבהרה ובחוות דעתו התבקש להתייחס גם למשמעותן השמאית של חלופות משפטיות שונות שהוצגו לפניו, והתשובות שניתנו על ידו אף הן מקובלות עליי.

סוף דבר
22.
התוצאה היא שהתביעה נדחית.
התובעים 3-1 מצד אחד, ותובע 4 מצד שני, ישלמו לנתבעת הוצאות בסך 50,000 ש"ח (ובסך הכל 100,000 ש"ח).
כמו כן ולנוכח התוצאה שאליה הגעתי, ישלמו התובעים לנתבעת החזר חלקה בשכר טרחתו של קונפורטי כאמור בהחלטתי מיום 12.8.10 – התובעים 3-1 בהתייחס לחוות הדעת בעניינם (מ/1) והתובע 4 בהתייחס לחוות הדעת בעניינו (מ/2), והכל בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום שבו ביצעה הנתבעת את התשלום.

ניתן היום, 05 ינואר 2015, בהעדר הצדדים ובאי כוחם.









א בית משפט מחוזי 1617/06 אייל לוי, אופיר לוי, איתן לוי ואח' נ' מועצה מקומית מזכרת בתיה (פורסם ב-ֽ 05/01/2015)