פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון נצרת עילית | פסקי דין על דוד קנפו | פסקי דין על יעקב אלון קנפו |

1896-12/14 בבנ     08/01/2015




בבנ 1896-12/14 ועדה מקומית לתכנון נצרת עילית נ' דוד קנפו, יעקב אלון קנפו








בית משפט השלום בנצרת

בב"נ 1896-12-14 ועדה מקומית לתכנון נצרת עילית
נ' קנפו ואח'

תיק חיצוני:



בפני

כב' השופטת
דלית שרון-גרין


מבקשת

ועדה מקומית לתכנון נצרת עילית


נגד

משיבים
1. דוד קנפו
2. יעקב אלון קנפו

באמצעות ב"כ עו"ד עלא אלדין עלא



החלטה

מהלך האירועים
ביום 2.12.14 הגישה המאשימה בקשה למתן צו הפסקה שיפוטי וצו למניעת פעולות לפי סעיפים 239 ו–246, בהתאמה, לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965 (להלן: "החוק"), במסגרתה בקשה לצוות על המשיבים או מי מטעמם להפסיק כל פעולה או שימוש הנעשים שלא על פי היתר כדין בדירה ברחוב ציפורן 2א/4 במקרקעין הידועים כגוש 16556 חלק 141 חלקת משנה 2, המצויים בעיר נצרת עילית (להלן "הנכס"). משיב 1 הוא בעליו של הנכס והמחזיק בו, הוא מבצע העבודות בפועל והמשתמש בדירה. משיב 2 הוא בנו של משיב 1 ואף הוא מחזיק בנכס בנוסף להיותו המבצע בפועל של העבודות והמשתמש בו (להלן "המשיבים").

בדיון במעמד שני הצדדים, חזרה המבקשת על בקשתה בעוד שבא כוחם של המשיבים טען ש"מדובר בדירה אחת, כניסה אחת. סתם שנאת אחים הוציאו את שמו לרעה שהוא מנהל בית בושת" (עמ' 1 ש' 7 – 8). בהמשך, נחקרו הפקח והמשיבים.

טיעוני הצדדים
בתאריך 12.9.13 ניתנה לגיטימציה לתוספת בניה בהיתר מס' 20130152 (להלן: "ההיתר"). ביום 29.10.14 וביום 4.11.14 ערך מפקח מטעם המבקשת, מר עופר אבוטבול (להלן "המפקח"), שתצהירו צורף לבקשה, ביקורות בדירה ומצא עבודות ושימושים במקרקעין שלא בהתאם להיתר, שעיקרם פיצול הנכס לשתי יחידות דיור, כשקיים חשד כי מתבצע בנכס שימוש חורג כחדרי אירוח, וכן נסגר פתח החריום של המקלט בין המשותף. ממצאי הביקורות מפורטים בדוח ובתמונות שצורפו לבקשה. במעשיהם המתוארים לעיל מבצעים המשיבים בניה ושימוש ללא היתר לפי סעיפים 145 (א), 204 ו–208 לחוק. על כן, מהנדסת המבקשת הורתה על הפסקת הבניה, ובהתאם ביום 4.11.14 מסר המפקח למשיבים צו הפסקה מנהלי, שהיה בתוקף עד ליום 4.12.14 והעתק ממנו צורף לבקשה.

עוד הדגישה המבקשת את חשיבותם של מתן הצווים לפי סעיפים 239 ו–246 לחוק, המהווים פעולה מניעתית כלפי כל מי שאחראי להמשך החריגות מההיתר, ללא קשר לאחריותו בפלילים, לשם אפקטיביות אכיפת הוראות החוק.

המבקשת תמכה את טענותיה בפסיקה וטענה כי הניחה תשתית ראייתית מספקת לשם מתן הצווים המבוקשים. המשיבה שללה את טענת הסנגור לפיה בוצע בנכס שינוי פנימי בלבד, שכן לגרסתה בהתאם להלכה הפסוקה, מדובר בהגדלה נפחית של שטח הדירה. עוד הדגישה המבקשת כי החריגה משימוש באה לידי ביטוי בכך שיעוד השימוש בנכס הוגדר למגורים ביחידה אחת בעוד שהמשיבים הקימו שתי יחידות דיור עצמאיות, וככאלה עושים בהן שימוש, כפי שעולה מעדותו של משיב 2, מהסתירות בעדותו של המשיב 1 ומ"חזקת התקינות המנהלית" העומדת למפקח, שבדק את החשדות ומצא תשתית ראייתית לכאורית, על פיה הוגשה הבקשה למתן הצווים.

זאת ועוד, התופעה של פיצול דירות הולכת וגוברת. בניסיון להלחם בתופעה זו נקבע בפסיקה המבחן הפונקציונאלי, לפיו כאשר בכל דירה יש מטבח, מקלחת ושרותים, על אף שקיימת מבואה אחת שלאחריה התפצלות למספר דירות, מדובר בפיצול, כפי שמתקיים בענייננו.

המשיבים הכחישו את כל טיעוני המבקשת עוד בדיון ביום 7.12.14. בסיכומיהם טענו כי הן מעדותו של המפקח והן מעדותם של המשיבים עולה כי לא מתבצעת עבודה כלשהי בנכס והנכס משמש למגורים בלבד. לפי עדותו של משיב 1 לא נעשה כל שינוי בנכס מלבד החלפת גגון בעוד שכל מאפייני הנכס ובכללם, תשלום המיסים, שעון המים וכניסה ראשית אחת מצביעים על כך שמדובר בדירה אחת.

לגרסתם של המשיבים, עבודות השיפוץ שהתבצעו בנכס כגון הוספת מטבח, לא נועדו לחלוקתו לשתי דירות עצמאיות ואף לא שינו את מעטפת הדירה. מכאן שלא הגדילו את השימוש הנפחי בנכס, ועל כן לא מצריכות היתר. מכל האמור לעיל, לא נעשה שימוש החורג מההיתר ויש לדחות את הבקשה למתן הצווים המבוקשים.

המסגרת החוקית
המבקשת הגישה בקשה למתן צווים למניעת שימוש בנכס בהתאם לסעיף 239 לחוק ולמניעת פעולות בהתאם לסעיף 246 לחוק.

זוהי לשון החוק בסעיפים הרלוונטיים:



סעיף העונשין

204
(א) המבצע

עבודה

או

משתמש

במקרקעין

בלא

היתר

כשביצוע

העבודה

או

השימוש

טעונים

היתר

לפי

חוק

זה

או

תקנה

על

פיו,

דינו

–
קנס,

מאסר

שנתיים,

ובעבירה

נמשכת
-
קנס

נוסף,

מאסר

נוסף

שבעה

ימים

לכל

יום

שבו

נמשכת

העבירה

לאחר

שקיבל

הנאשם

הודעה

בכתב

מהועדה

המקומית

על

אותה

עבירה

או

לאחר

הרשעתו
.
(ב)

המבצע

עבודה

או

משתמש

במקרקעין

בסטיה

מהיתר

או

מתכנית,


דינו
-
מאסר

שנה

אחת

ובעבירה

נמשכת

קנס

כאמור

בסעיף
61
ג לחוק העונשין, תשל"ז-1977


(להלן
-
חוק העונשין
),

לכל

יום

שבו

נמשכת

העבירה,

לאחר

שנמסרה

לנאשם

הודעה

בכתב

מהועדה

המקומית

על

אותה

עבירה

או

לאחר

הרשעתו
.

צו

הפסקה

שיפוטי

239 (א) נעשתה

עבודה, או

השתמשו

במקרקעין,

בדרך

ובנסיבות

שיש

בהם

משום

עבירה

לפי

סעיף
204
בין

שהוגש

על

העבירה

כתב

אישום

לבית

המשפט

ובין

שטרם

הוגש,

רשאי

בית

המשפט

לצוות

על

הנאשם,

או

על

מי

שנראה

לבית

המשפט

אחראי

לביצוע

העבירה,

ועל

כל

מי

שעובד

בשירותם
-
להפסיק

את

העבודה

או

את

השימוש

(להלן
-
צו

הפסקה

שיפוטי)

ותקפו

של

הצו

יהיה

עד

לביטולו

או

שינויו

על

ידי

בית

המשפט
.
(ב) משניתן

צו

הפסקה

שיפוטי

או

הוגש

כתב

אישום,

רשאי

בית

המשפט

להורות

למוסדות

התכנון

להימנע

מלטפל

בבקשה

להיתר

נושא

צו

ההפסקה

או

כתב

האישום

עד

לגמר

ההליכים

בבית

המשפט
.

צו למניעת פעולות

246. נעשו

במקום

פלוני

פעולות

הכנה

לבניה

או

לשימוש

במקרקעין

ללא

היתר

או

בסטיה

מהיתר

או

מתכנית,

רשאי

בית

המשפט

לפי

בקשתם

של

יושב

ראש

הועדה

המחוזית

או

של

יושב

ראש

הועדה

המקומית,

ובעיריה
-
של

יושב

ראש

ועדת

המשנה

לתכנון

ולבניה,

או

של

היועץ

המשפטי

לממשלה

או

נציגו,

ליתן

צו

על

כל

אחד

מהמנויים

בסעיף
208
להימנע

מפעולה

באותו

מקום,

לרבות

צו

האוסר

את

השימוש

במבנה

או

במקרקעין

או

צו

לסגירת

המבנה

או

המקום (להלן
-
צו

מניעת

פעולות)

בית

המשפט

רשאי

לתת

צו

כאמור

בכפוף

לתנאים

שימצא

לנכון

בנסיבות

הענין
.

הפסקת שימוש חורג מהיתר
- זה מכבר נקבע בהלכה הפסוקה כי צו הפסקה שיפוטי כולל הפסקת שימוש החורג מהיתר. הרציונל העומד מאחורי קביעה זו מקורו בכך שסעיף 239 לחוק אינו סעיף שתכליתו עונשית, אלא מניעתית, שמטרתו הראשית היא להפסיק את התמשכות העבירה על ידי מתן מענה מיידי, מקום שברור כי מתבצעת עבירת בניה או שימוש נמשכת (ראו רע"פ 631/06 מיכאל אשר נ' מדינת ישראל (פורסם בנבו)). מאחר שתכלית הצו הינה לשם מניעת המשך ביצוע עבירות, הרי שבכלל זה לא רק מניעת יצירת עובדות חדשות בשטח אלא אף מניעת המשך שימוש חורג קיים. (ראו רע"פ 3584/11 יד שלום אלון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה "חבל מודיעין" (פורסם בנבו)).
מהות החריגה מהיתר
- שימוש חורג בקרקע או בבניין פורש בפסיקה כך שכל שימוש שלא הותר מפורשות - אסור (ראו ב"ש (ב"י) 2327/11 הועדה המקומית לתכנון ובניה בת ים נ' רפאל איכר (פורסם בנבו)), וברוח זו גם לגבי בנייה בסטייה מהיתר.

עבודות הטעונות היתר, מפורטות בסעיף 145 (א) לחוק, ולפיו שינוי פנימי אינו מצריך, ככלל, קבלת היתר. הסיפא של ההגדרה מוציא מהכלל, בין היתר את שינוי מספרן של יחדיות הדיור. קרי; שינוי כזה מצריך היתר כדין.
להלן נוסח ההגדרה:
"
שינוי

פנימי
" –
שינוי

שאינו

נוגע

לצד

החיצוני

של

הבנין
,
אינו

פוגע

בחזיתו

או

במראהו

או

בשלד

של

הבנין

או

ברכוש

משותף

או

בצנרת

או

ציוד

אחר

המשרתים

גם

דירות

אחרות
,
אינו

פוגע

בזולת

ואינו

משנה

את

שטחה

של

הדירה

למעט

תוספת

של

שטח

מרפסת

שנסגרה

כדין

או

את

מספרן

של

יחידות

הדיור
;
(ההדגשות אינן במקור).

ראו לעניין זה גם ע"פ 80028/99 מדינת ישראל נ' ישי רוסנו (פורסם בנבו) שערעור עליו נדחה ברע"פ 7691/00 ישי רוסנו נ' מדינית ישראל – עריית תל אביב (פורסם בנבו) (להלן "עניין רוסנו").

המבחנים שנקבעו בפסיקה לבדיקת שינויים פנימיים הינם המבחן הפונקציונאלי והמבחן היעודי. עפ"י המבחן הפונקציונאלי נבדקים קיומם של הרכיבים הבסיסיים הנדרשים לחיים בכל אחת מיחידות הדיור (ראו עניין רוסנו ות"פ (ת"א) 9382-10-01 מדינת ישראל נ' אליעזר פלורנטין (פורסם בנבו) (להלן "עניין פלורנטין").
במסגרת המבחן היעודי יש לבדוק האם הדירות הנפרדות מקיימות את יעודן כשתי יחידות דיור עצמאיות אשר בכל אחת מהן אדם המנהל את משק ביתו (ראו הסבר בעניין פלורנטין).

צו למניעת פעולות לפי סעיף 246 לחוק
-
צו למניעת פעולות נועד למנוע פעולות עתידיות במצב בו טרם נעברה עבירה ועל כן המבקש צו זה לא יכול להסתייע בצו למניעת ביצוע עבודה או שימוש במקרקעין הנשען על ביצוע עבירות לפי סעיף 204 לחוק. לשם מתן צו שכזה, על בית המשפט להשתכנע כי קיימות פעולות הכנה לבנייה או לשימוש וכן שפעולות אלה הינן ללא היתר או בחריגה ממנו או מהתוכנית. יש לזכור כי מדובר בצעד קיצוני שכן מתן הצו יאפשר מניעתן או עצירתן של כל פעולות ההכנה והשימוש במקרקעין.




הבדיקות שעל בית המשפט לערוך עת מונחת בפני
ו בקשה למתן צו למניעת פעולות הן שתים; האחת, קיומן של ראיות לכאורה טובות והשניה, מאזן הנזקים בין הנזק שעלול להיגרם לאינטרס הציבורי באי מתן הצו לזה שיתכן ויגרם למי שיוצא נגדו הצו (ע"פ 54/83 סופיה לוי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה מרכז (פורסם בנבו) וב"ש (ב"י) 2091/12 קוסטה יוסף נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בת – ים (פורסם בנבו)).

מן הכלל אל הפרט
ההגנה לא התייחסה לאורך כל הדיון לסגירת פתח החירום של המקלט בבניין המשותף. מכאן שאין מחלוקת בנקודה זו.

סלע המחלוקת בין הצדדים מתרכז בשאלה האם הנכס פוצל לשתי יחידות מגורים נפרדות, קרי; האם המשיבים עושים שימוש בנכס בניגוד להיתר.
שאלות אלה ייבחנו בהתאם להוראות החוק הרלוונטיות ובשים לב למבחן הפונקציונאלי ולמבחן היעודי, על סמך התשתית הראייתית הלכאורית שהונחה לפניי.

ראיות לכאורה
הראיות שהובאו בפני
בית המשפט הן העתק ההיתר, תצהירו של המפקח, דוח הביקורת שערך הכולל תמונות והעתק מצו ההפסקה המנהלי, כמו גם עדויותיהם של המפקח והמשיבים.

מתצהירו של המפקח ומהמסמכים שערך, מהתמונות שצילם ומעדותו הראשית עולה כי בביקורת שערך בנכס ביום 29.10.14 מצא כי לאחר הכניסה הראשית קיימות שתי דירות עצמאיות ונפרדות זו מזו בגודל של כ–64 מ"ר כל אחת. לכל יחידת דיור דלת מיגון ובכל יחידת דיור מצויים מטבח, סלון, מקלחת ושירותים (ר' למשל בדוח הבקורת ש' 9 ואילך). דלת המעבר בין הדירות נסגרה מצדה האחד באמצעות קיר גבס וכן בוצעה סגירה של פתח יציאת החרום של המקלט השייך לבית המשותף. כל זאת בניגוד להיתר, לפיו אושרה תוכנית לבנית כניסה ראשית, ליחידת דיור אחת הכוללת סלון אחד, מטבח אחד וכו'.

בחקירתו הנגדית נשאל המפקח רבות על התוספות המהוות שינוי פנימי והשיב כי התוספות יוצרות שתי דירות מגורים עצמאיות בעוד שעפ"י ההיתר הנכס מיועד לדירת מגורים אחת. עוד הבהיר המפקח בחקירתו הנגדית כי צו ההפסקה המנהלי להפסקת הבניה (נספח ח' לבקשה, שהוגש שוב ע"י הסניגור וסומן ב/מ 1) מכוון להפסקת השימוש החורג שראה בעת הביקורת ושעניינו שתי דירות מגורים נפרדות שאובחנו עפ"י שתי דלתות המיגון הפנימיות, מטבחים, חדשרי שינה, ומקלחות/חדרי שירותים נפרדים בכל דירה.

משיב 1, שהוא בעל הדירה, מסר בחקירתו הנגדית שלל גרסאות. בתחילה טען כי לא ביצע כל שינוי בנכס מאז שקנה אותו לפני 30 שנה מלבד החלפת גגון פח בחצר (עמ' 5 ש' 1). לאחר מכן תיקן כי הוסיף מטבח לפני שנה עפ"י ההיתר ולצרכי דת של משיב 2 (עמ' 5 ש' 4 – 5). בהמשך הוסיף כי לא בנה את המבואה, אלא "עשיתי רק אבן. אני עשיתי רק קרמיקה" (עמ' 5 ש' 7) ואף את קיר הגבס לא בנה, אך אישר כי מעבר בין היחידות אפשרי רק דרך דלתות המיגון, כפי שאף אישר משיב 2.
במקום אחר טען משיב 1 כי לאחר שהתאלמן לפני שנה וחצי - שנתיים שיפץ את הנכס בכך שבנה שני חלונות וגגון ובהתאם להיתר (עמ' 6 ש' 15), כפי שבנויות כל הדירות בשכונה.
בעת הביקורת, כשנשאל ע"י המפקח, טען המשיב 1, כי יחידת הדיור שאינה בשימושו (להלן "היחידה השניה") מיועדת להשכרה, אך כרגע לא גר שם שוכר.
בעדותו לפניי ענה כי נועדה לשימושו של משיב 2 וההפרדה התבצעה על מנת לתת למשיב 2 פרטיות. עם זאת, לא ידע ממתי מתגורר בה משיב 2.
לשאלת המבקשת ענה משיב 1 כי השכנים מעולם לא פנו אליו בתלונה, תוך ניסיון להרחיק עצמו מאדם שנחשד בהפעלת חדרי אירוח, כשבסופו של יום טען כי אדם זה רק "עזר לי לתכנן את הבית בזמן השיפוץ" (עמ' 6 ש' 11). לעניין המבקרים הרבים בנכס, טען המשיב 1 כי מדובר בחברים וידידים שלו. עוד הוסיף כי תשלומי החובה מעידים כי מדובר ביחידת מגורים אחת.

משיב 2 טען כי הוא גר בטבריה. למרות זאת, כתובתו הרשומה היא בבית אביו. לדבריו, בשל סכסוך עם אשתו וקרבת עסקו לנכס, הוא ישן באחת הדירות בנכס מעת לעת. הנכס שופץ בסמוך למועד בו פתח את עסקו ומטרתו של אביו בעת השיפוץ היתה לסייע לו.
בניגוד לאביו, משיב 2 ידע על אודות תלונתה של אחת השכנות, אך טען שמדובר באשה בעייתית וכי אין יסוד לתלונותיה.

ממצאיו של הפקח סדורים ומקצועיים, "חזקת התקינות" של פעולותיו לא נסתרה ודבריו נתמכים בתמונות ובמסמכים שונים. מכל אלה עולה כי הן בהתאם למבחן הפונקציונאלי והן עפ"י המבחן היעודי בוצעו פעולות שפיצלו את הנכס לשתי יחידות דיור נפרדות ועצמאיות.

דבריו של המשיב 1 לפניי היו מבולבלים ובלתי עקביים. הוא סתר את עצמו שוב ושוב, והתחמק ממתן תשובות ברורות לשאלות פשוטות שהופנו אליו. חלק מטענותיו עמדו בסתירה לדברי בנו. חלק אחר מדבריו עמד בסתירה לדבריו כפי שנרשמו ע"י הפקח. כך, למשל, לעניין יעוד יחידת הדיור השניה, התחמק משיב 1 מתשובות לשאלותיה של המבקשת. גרסתו הראשונה של משיב 1 בעת עריכת הביקורת, לפיה בכוונתו להשכיר את יחידת הדיור השניה, נראית על פני הדברים, ספונטנית ואמיתית.

טענתם של המשיבים בדבר תשלומים משותפים לנכס אינה מהווה ראייה הסותרת מיניה וביה שימוש חורג בנכס
(עפ"א (ת"א) 80258/ 06 אלפונסו ברדה ואח' נ' עיריית חולון (פורסם בנבו)).

על בסיס כל האמור לעיל, ובהתחשב בתשתית הראייתית הלכאורית שביססה המבקשת באמצעות הפקח, אני קובעת כי הוכח לפניי, במידה הנדרשת להליך זה, ובהתאם למבחן הפונקציונאלי, כי הדירה פוצלה לשתי יחידות דיור נפרדות ועצמאיות.

אין מחלוקת כי יחידת דיור אחת מיועדת למגורי קבע של המשיב 1, ומשמשת כזאת בפועל.

ביחס ליחידה השנייה, טענה המשיבה כי קיים חשד שהיא משמשת כדירת אירוח. לא הונחה לפניי תשתית ראייתית התומכת בכך.

טענות ההגנה ביחס למטרת השימוש בדירה זו שונות ומגוונות החל מהשכרה, דרך שימוש קבוע ע"י משיב 2 או שימוש זמני על ידו, ועד לשימוש אקראי ע"י נכדו של המשיב 1.

כך או אחרת, ייעודה של הדירה השנייה הוא שונה מייעודה של הדירה הראשונה. הפיצול מאפשר למשיב 1 להמשיך בשגרת חייו בדירתו המיועדת למגוריו בלבד, מבלי שזו תופרע ע"י המשתמש בדירה השנייה, בין אם מדובר בדייר השוכר את הדירה, במשיב 2 המתגורר בה לפרקים, או במשתמש אחר כלשהו.

משקבעתי כי הנכס פוצל לשתי דירות, בהתחשב בשני המבחנים הרלוונטיים, הרי שקבעתי כי נעשה שימוש חורג בנכס, וקם הבסיס למתן הצווים המבוקשים.

ביחס למקלט - סגירת פתח החירום של המקלט המשותף מהווה סכנה עבור כלל דיירי הבניין. בנקודה זו לא היתה כל מחלוקת בין הצדדים, מכאן, שקם בסיס למתן צו שיפוטי גם לגביו.

משמצאתי כי קיימות ראיות לכאורה טובות להוכחת טענות המבקשת, ולאחר שאיזנתי בין הנזק שעלול להגרם לאינטרס הציבורי כתוצאה מהותרת המצב על כנו אל מול הנזק שעלול להגרם
למשיבים אם יינתנו הצווים המבוקשים, אני מורה כלהלן:

·
ביחס לסגירת פתח החירום של המקלט המשותף – אני מורה למשיבים להפסיק את השימוש בעבודה שנעשתה לסגירת פתח החירום, להסיר את המחדל עד ליום 29.1.15, ולהשיב את המצב לקדמותו.

·
ביחס לפיצול הנכס לשתי דירות – אני מורה למשיבים להפסיק את השימוש בנכס בחריגה מההיתר ולהמנע מכל פעולה בנכס, בהתאם לסעיפים 239 ו-246 לחוק. הצו יכנס לתוקפו ביום 1.4.15, אלא אם יהיה בידי המשיבים היתר כדין עד אותו יום.

המזכירות תעביר החלטה זו לב"כ הצדדים באמצעות הפקס
.


ניתנה היום, י"ז טבת תשע"ה, 08 ינואר 2015, בהעדר הצדדים.













בבנ בית משפט שלום 1896-12/14 ועדה מקומית לתכנון נצרת עילית נ' דוד קנפו, יעקב אלון קנפו (פורסם ב-ֽ 08/01/2015)