פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא עמקים | פסקי דין על סולתם | פסקי דין על ער יקנעם שותפות מוגבלת |

1215/01 עא     31/01/2005




עא 1215/01 הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא עמקים נ' סולתם בע"מ,ער יקנעם שותפות מוגבלת




1


בתי המשפט
בית משפט מחוזי נצרת
עא 001215/01
עא 001215.1/01
עא 002113/02


בפני
:
כב' הנשיא [בפועל] מנחם בן דוד – אב"ד
כב' סגן הנשיא – נסים ממן
כב' השופט – אברהם
אברהם


31/01/2005


בעניין:
הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא עמקים



ע"י ב"כ עו"ד
כוחן

המערערת [בתיק 1215.1.01 ובתיק 2113/02]
[המשיבה בתיק 1215/01]


נ ג ד



1 . סולתם בע"מ

2 . שער יקנעם שותפות מוגבלת



ע"י ב"כ עו"ד
בורסי וגונן

המשיבות [בתיק 2113/02]
[המערערות בתיק 1215/01]

ערעורים על פסקי דין של בית משפט השלום בנצרת [השופט ד' צרפתי] בתיק בש"א 917/01 ובתיק בש"א 1321/01 מיום 18.7.02 [ע"א 1215/01 ו- 1215.1/01] ובתיק 4086/02 מיום 5.5.02 [ע"א 2113/02].

פסק דין


ההליך

1. בערעורים מאוחדים אלה עומדים על הפרק שני פסקי דין של בית משפט השלום בנצרת: האחד, מיום 18.7.01, [להלן - פסק הדין הראשון] נשוא הערעור שהגישו חברת סולתם בע"מ
והשותפות המוגבלת שער יקנעם [שתיהן תיקראנה להלן – החברות]. הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא העמקים [להלן - הועדה המקומית] הגישה במקביל ערעור שכנגד. השני,

פסק דין
מיום 5.5.02 המהווה נושא לערעור בתיק ע"א 2113/02 שהוגש בידי הועדה המקומית [להלן - פסק הדין השני].

2. פסק הדין הראשון ניתן בערעורים שהגישו שני בעלי הדין בבית משפט שלום בהתאם לסעיף 4[ג] לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 [להלן – התוספת השלישית] על שומת השמאי המכריע מר אשר שולמן מיום 1.1.01 באשר לדרישת היטל השבחה שהוציאה הועדה המקומית לחברות. מימוש הזכויות שבעקבותיו נדרש ההיטל נעשה על דרך של העברת זכויות בין החברות במקרקעין הידועים כמתחם סולתם ביקנעם.

3. בשומה המכרעת חולקו המקרקעין לארבעה מתחמים המסומנים א' עד ד':

א. מתחם א' הוא השטח הכלול בתחומי התוכנית המנדטוריתrp25 בלבד. הוא אינו נושא לשומה או לערעור ולא נדון בו עוד;

ב. מתחם ב' הוא השטח הכלול בתחומי התוכנית המנדטורית ובתחומי תוכנית ג/297 בלבד;

ג. מתחם ג' הוא השטח הכלול בתחומי שתי התכניות הנ"ל וגם בתחום תוכנית גבת/245;

ד. מתחם ד' הוא השטח הכלול בתחומי תוכנית 1ג/מק/10/245 והוא מהווה חלק ממתחם ג' [עליו חלות שלוש התוכניות הקודמות].

4. השמאי המכריע שמונה בידי הצדדים מכוח הוראות התוספת השלישית קבע כי המחלוקות בין הצדדים נוגעות לנקודות הבאות:

א. שווי המקרקעין במצב הקודם במתחמים ב' ג' ו – ד';

ב. מה משמעות סעיף 8.4 שבתכנית גבת/245 החלה על מתחמים ג' ו - ד'.

ג. מהו שווי המקרקעין במצב החדש במתחם ב';

ד. מהו שווי המקרקעין במצב החדש למגרשים 101, 102, 105 ו – 1,05 במתחם ג';

ה. מהו שווי המקרקעין במצב החדש במתחם ד'.

ערעור הועדה המקומית בבית משפט השלום - נושא מס' 1: השווי הקודם של מתחמים ב'– ד'

5. השמאי המכריע יצא מהנחה שהמצב התכנוני הקודם הוא מצב מוסכם וכי חלה על המתחם התוכנית המנדטורית rp-25. הוא ציין כי לא ראה צורך לערוך חישובים ולהעריך את שווי המקרקעין במצב קודם ובמצב חדש. הוא בדק את התוכנית המנדטורית החלה על המתחמים הללו במצב הקודם ומצא שניתן על פיה להקים מבני תעשיה והשווה אותה עם התוכנית במצב חדש [תוכנית ג/297] המחייבת הכנת תוכנית מפורטת לשם מימוש. הוא הגיע לאור זה למסקנה כי אין שינוי בסטטוס המקרקעין במצבם החדש ואין למצוא שום שינוי היוצר השבחה. הן במצב הקודם והן במצב החדש חלק ממתחם ב' תפוס על ידי מבנים. שווי המקרקעין בשני המצבים גבוה משווי הקרקע כריקה ופנויה. שווי המקרקעין לא השתנה בין שני המצבים.

הועדה המקומית טענה בבית משפט השלום כי התוכנית המנדטורית אינה חלה על המתחם. השופט דחה טענה זו אך הוסיף כי התוכנית המנדטורית לא אושרה מעולם ועל כן אין היא נחשבת כתוכנית לצורך קביעת ערכם של מקרקעין במצב קודם ויש לתת לה משקל מוגבל בלבד.

6. בכל הנוגע למצב הקודם של מתחמים ב' ג' ו – ד' קבע השופט כי לאור העדר מעמד תכנוני לתוכנית המנדטורית יש לצאת מהנחה שהיעוד הראשוני של המקרקעין היה חקלאי בלבד. לא הוכח כי התייחסו בעבר לתוכנית המנדטורית כחלה, לרבות לצורך הוצאת היתרים. לדעתו, לא היתה הצדקה להעריך את שווי המצב הקודם על פי הוראות התוכנית המנדטורית בלבד. לא הוכח שלמבנים הקיימים על המקרקעין ניתן בשעתם היתר בניה מכוח התוכנית המנדטורית, אך הועדה המקומית אישרה כי המבנים הוקמו כדין על פי היתר בניה שהוציאה למתקנים בטחונים ולצורך מפעל תעשיה בטחוני. יחד עם זאת, אין לראות את ההיתר כמתייחס לתעשייה במובן הרחב אלא אך ורק כהיתר מצומצם למבנה תעשיה בטחוני בלבד. מאחר שניתן היתר כזה יש לדחות את טענת הועדה המקומית שדרשה להתעלם מקיומם של המבנים ומשווי עלות הבניה שלהם לצורך שומת שווי המקרקעין במצב הקודם. מסקנת השופט בעמ' 5 לפסק דינו היא ששווי המצב הקודם צריך להיקבע על בסיס יעוד המקרקעין לחקלאות אשר הותר להקים הם כדין בנינים לצורך מתקן בטחוני בלבד, שזו היתה בשעתו תכליתו המקורית של מפעל סולתם ואשר אין גביהם זכויות לבניה נוספת.

7. השופט קבע כי השמאי המכריע התייחס למצב הקודם של המקרקעין כאילו מותרת בהם בניה לתעשייה ולמטרות שאינן מוגבלות על פי התוכנית המנדטורית, כתוכנית מאושרת למעשה, אבל להנחות אלה אין בסיס משפטי. השופט גם קבע כי מן הראוי שהשמאי המכריע יבחן בשנית את קביעותיו על פי ההנחיות שפירט השופט לעיל לעניין המצב התכנוני הקודם הנכון. בנקודה זו הוחזר העניין לשמאי המכריע לשם תיקון השומה. השופט הוסיף כי הוא ער לכך שיתכן שתיקון השומה לא ישנה את השומה הסופית נוכח קיומם כדין של בנינים במתחם והתחשבות בעלות הקמתם וכי ייתכן שלא ניתן להוסיף עליהם במצב החדש. בדיעבד זה מה שארע.

ערעור הועדה המקומית בבית משפט השלום - נושא 2: פרשנותו של סעיף 8.4 בתוכנית גבת/245

8. תוכנית גבת/245 חלה על מתחמים ב ' ו – ג' . סעיף 8.4 לתוכנית קובע:

"8.4 הוראות מעבר ושלבי ביצוע
א. שמושים הקיימים בשטח התוכנית במתחם סולתם ושאינם תואמים את הוראות תוכנית זו יחשבו כשימושים שהותרו כדין וימשיכו להתקיים כדין.
ב. מבנים הקיימים בשטח התוכנית במתחם סולתם ושאינם תואמים את הוראות תוכנית זו יחשבו כמבנים שהותרו כדין וימשיכו להתקיים כדין.
ג. הקמת מבנים חדשים באתר מאתרי התוכנית לא תהיה מותנית בקיום דרישה להריסה באתר אחר".

השמאי המכריע ציין בעמ' 20 לשומה המכרעת כי הפרשנות הנכונה, לדעתו, של פסקה א' לסעיף 8.4 היא זו: השימוש שהיה קיים לפני תחילת התוכנית הותר כדין לפני מתן תוקף לתוכנית וימשיך להתקיים כדין גם לאחר תחילת התוכנית.

9. השופט לא קיבל גישה זו בכל הנוגע לעבר. הוא דוחה את הפרשנות לפיה הסעיף בא להקנות בדיעבד תוקף לשימושים באופן שהופך אותם לחלק מהמצב הקודם. לדעתו, לא ניתן ללמוד מסעיף זה דבר לגבי השאלה האם המבנים שבמקרקעין היו, ערב כניסת התוכנית גבת/245 לתוקף, מבנים שהוקמו כדין אם לאו. השופט קובע כי תכליתו של הסעיף היא להכשיר מכאן ולהבא את הבנייה ואת השימושים הקיימים, בין אם היו כדין במועד כניסת התוכנית [ובכך למנוע את הפיכתם למבנים בלתי חוקיים בעקבות אישור התוכנית], ובין אם היו שלא כדין באותו מועד וגם ייחשבו לא חוקיים על פי הוראות התוכנית החדשה.

10. עוד קבע השופט כי המצב החדש שנקבע בהוראות סעיף 8.4 והרלוונטי למתחמים ג' וד' יוצר השבחה, ככל שהוא מתיר את השימושים והמבנים שלא היה להם היתר על פי המצב הקודם, כפי שפורט לעיל, כחלק ממתקן בטחוני. אילו, למשל, במועד אישור התוכנית גבת/245 השתמשו במבנים למטרת תעשיה אחרת [לא בטחונית שהיתה ייעודם המקורי], הרי היה בסעיף 8.4 משום הוראה משביחה המתירה את השימוש הזה מכאן ואילך, כמו יתר ההוראות המשביחות שבתוכנית. ההוראות המשביחות מטרתן להכשיר שימושים ומבנים אשר אינם תואמים את היעודים והשימושים שבתוכנית החדשה בבחינת יעוד נוסף וספציפי בנוסף ליעודי התוכנית החדשה. לכן קובע השופט כי בקביעת השומה למצב החדש יש לשום השבחה זו כחלק משווי המצב החדש, על פי התוכניות המאוחרות במתחמים ג' וד'. השופט קובע כי גם לאחר עיון בשומה המכריעה אינו יכול לקבוע האם השומה הזו התעלמה מהתוספת אם לאו. לכן, גם בנקודה זו הוחזר העניין לשמאי לשם הכנת שומה מתקנת שתבהיר גם עניין זה.


ערעור החברות בפני
בית משפט השלום

11. בפני
השופט קמא היה מונח גם הערעור שהגישו החברות על קביעת השמאי המכריע כי התוכנית המאוחרת ביחס למתחם ד', [תוכנית 1 ג/מק/10/245], יצרה השבחה במקרקעין לעומת תוכנית גבת/245. לטענת החברות התוכנית החדשה לא שינתה את זכויות הבניה אלא רק העבירה זכויות בניה ממגרש 104 למגרש 103 בתחום אותה תוכנית, מבלי לשנות את סך זכויות הבניה במקרקעין. הן טוענות כי ההשבחה שנקבעה בעמ' 25 לשומה המכרעת נובעת מהיתרון הכלכלי שנותר בידי הבעלים על ידי השמשת כל קומה במבנה הבנוי במגרש 103 כשתי קומות מניבות, באופן שעלות חציית כל אחת מהקומות נמוכה מעלות הקמת קומה חדשה. לטענתן, יתרון כלכלי כזה לא נוצר, ובכל מקרה אינו בגדר השבחה במקרקעין ואין לראותו כ"עליית שווים עקב אישור תוכנית". השופט דחה את ערעור החברות ואלה נימוקיו:

א. יש טעם בעמדת ב"כ הועדה המקומית כי הטענה בדבר טעויות עובדתיות ו"שמאותיות" מצד השמאי המכריע, היא בתחום השמאות גרידא. על פי סעיף 2 לתוספת השלישית בבוא השמאי לקבוע אם חלה השבחה במקרקעין, הוא רשאי לקבוע כך בין מחמת הרחבת זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת;

ב. יתרון כלכלי הנובע מחסכון עלויות בניה הוא בגדר עליית שוויים של מקרקעין. העובדה שסך הכל זכויות הבניה לא השתנו היא נכונה אולם אין בה כדי לשלול את הקביעה שנוצרה השבחה. זכויות בניה הן גורם דומיננטי אולם אין הן הגורם היחיד לצורך קביעת השווי.

הערעור והערעור שכנגד בע"א 1251/02

12. על פסק הדין הראשון הוגשו ערעור של החברות וערעור שכנגד של הועדה המקומית. החברות מערערות על דחיית טענתן בנוגע למגרשים 103 ו – 104 ואילו הועדה המקומית טענה בפני
נו כנגד הדרך הדיונית בה נקט השופט, דרך שיש לה השלכה גם על המהות. הועדה המקומית טענה כי לא היה מקום להכתיר את ההכרעה של בית משפט השלום [מה שקרוי לעיל "פסק הדין הראשון"] בכותרת "

פסק דין
" שכן בית המשפט למעשה טרם סיים את תפקידו.

ביני לביני הספיק השמאי המכריע ליתן את השומה המתקנת בעקבות הנחיות בית משפט השלום בפסק הדין הראשון. נבהיר כאן מה היו עיקרי השומה המתקנת: לגבי מתחם ב' קבע השמאי המכריע כי בעקבות התאמת השומה להנחיות השופט, נוצרה השבחה בשווי של 22,000 ₪ בלבד נכון ליום הקובע – 14.11.86. לגבי מתחמים ג' ו – ד' קבע השמאי כי לאור הנחית השופט באשר לפרשנות סעיף 8.4 לא נמצא הבדל לעניין שווי המצב הקודם בין השומה המקורית לבין החישוב המעודכן; כך גם לגבי המצב החדש של מגרש 104. הועדה המקומית, שלא הייתה מרוצה מתוצאות השומה המתקנת, מיהרה והגישה לבית המשפט קמא ערעור חדש. כל זה התרחש לפני שהערעור 1215/01 נקבע לדיון לראשונה. בדיון בע"א 1215/01 בישיבה מיום 2.1.02 קיבלו ב"כ הצדדים את הצעת בית המשפט על פיה הערעור הנוסף כנגד השומה המתקנת שהוגש בידי הועדה המקומית בבית המשפט קמא יתקיים ויישמע בכפוף לכל טענות סף של הצדדים ובית משפט השלום הוא שיכריע, בין היתר, גם בשאלה האם "פסק הדין" שנתן ביום 18.7.01 הוא

פסק דין
או החלטה אחרת.

13. העניין הוחזר לבית משפט השלום אשר החליט ביום 18.3.02 כי ההחלטה מיום 18.7.01 היא

פסק דין
ולא החלטה אחרת. לאחר מכן שמע את טענות ב"כ הצדדים בערעור על השומה המתקנת וביום 5.5.02 נתן

פסק דין
בערעור החדש. על

פסק דין
זה הגישה הועדה המקומית את הערעור ע"א 2113/02. בהסכמת באי כוח הצדדים אוחדו שני הערעורים והם נקבעו להגשת סיכומי טענות בכתב.

14. בית המשפט דחה בפסק הדין השני את השגותיה של הועדה המקומית על השומה המתקנת וקבע כי השמאי לא שילם אך מס שפתיים אלא התחשב בהנחיות בית המשפט. את השומה המכרעת המקורית ואת השומה המתקנת יש לראות כמקשה אחת, ואת טענות הועדה המקומית כנגד השומה המתקנת ראה כנוגעות לתחום השמאות בלבד ואינן טענות משפטיות. עוד קבע בית המשפט כי יש להתייחס למבנים שבמתחם כמכלול אחד ואין להתייחס לכל מבנה ומבנה בנפרד. גישה זו נקבעה, בין השאר, על פי הטענה העובדתית שהציגה הועדה המקומית עצמה בפני
השמאי המכריע לפיה המבנים היו בעבר מתקן בטחוני וההיתר ניתן במצומצם לתעשייה בטחונית בלבד. עמדה זו נתקבלה בשעתה בפסק הדין הראשון ומכאן נובעת ההנחייה שניתנה לשמאי. הועדה המקומית עצמה התייחסה למבנים כמכלול, כחלק ממתקן שבשעתו ניתן לו היתר בטחוני, והדבר עולה ממסמכי הועדה המקומית עצמה, מהפרוטוקולים של דיוני השמאי המכריע ומהשומה העיקרית. ככלל, עמדת החברות אומצה כדין על ידי השמאי המכריע ולפיה לעניין השווי במצב קודם יש להתייחס למבנים כמבנים שהותרו לתעשייה על פי התוכנית המנדטורית, בניגוד לעמדת הועדה המקומית שביקשה לראותם כמבנים שהותרו לשם הפעלתם כמתקן בטחוני בלבד. לאור כל זאת דחה בית משפט השלום את ערעור הועדה המקומית על השומה המתקנת של השמאי המכריע.

על רקע החלטות אלה וטיעונים אלה הוגשו סיכומי ב"כ הצדדים בשני התיקים שאוחדו.

15. באי כוח החברות הודיעו לבית המשפט כי לאור השומה המתקנת שהעמידה את ההשבחה הנוספת בסכום של 22,000 ₪ בלבד, אין הן עומדות על ערעורן באשר לפירוש שניתן לסעיף 8.4 לתקנון. טענותיהן מועלות אך ורק למקרה שבו יתקבל ערעורה של הועדה המקומית כנגד השומות המכרעת והמתקנת. יחד עם זאת, הן עומדות על הערעור בכל הנוגע למגרשים 103 ו – 104. לאור עמדה זו נדון תחילה בערעור הועדה המקומית בתיק ע"א 1215.1/04. לדעתנו, לא היה מקום להגיש ערעור שכנגד רק בכדי לטעון שמדובר בהחלטה אחרת ולא ב

פסק דין
. טענה מסוג זה ניתן להעלות במסגרת ההתנגדות לערעור המקורי או לבקש מבית המשפט קמא להתייחס לכך [כפי שבפועל נעשה מאוחר יותר] או להביאו להכרעת בית המשפט שלערעור במסגרת הערעור השני, אם וכאשר יוגש. בערעור שכנגד אין דבר מעבר לעניין זה ועל כן דינו להידחות.

16. לגוף הטענה נאמר כי לדעתנו, הדרך הדיונית בה נקט השופט אינה פסולה ובוודאי שלא גרמה שום נזק לועדה המקומית. גם לא מצאנו יסוד לטענה כי השומה המתקנת נעדרת מרכיבים אלמנטריים וחישוביים. העובדה שקיים הפרש כספי בין ערך השימוש במתקן בטחוני על קרקע חקלאית טהורה לבין ערך השימוש לתעשייה ומסחר כלליים אינה צריכה להביא לפסילת השומה משום שמדובר בהפרש זניח וגם אין בו כל שאלה משפטית. הנחיותיו של בית המשפט קמא בפסק הדין הראשון לא שינו באופן חזיתי את בסיס קביעותיו השמאיות המקוריות של השמאי המכריע. לא ניתן לומר כי רק בשל כך שהתוצאה היא השבחה בסכום לא גבוה של כ – 22,000 ₪ מעידה שהשומה אינה סבירה. גם לא התרשמנו כי לא ניתנה לועדה או לשמאי מטעמה הזדמנות נאותה לטעון טענותיהם בפני
השמאי המכריע.

17. עוד ברצוננו להוסיף את הדברים הבאים: ראשית, בכל הנוגע למעמדו של השמאי המכריע איננו רואים יסוד לטענת הועדה המקומית כי מדובר במומחה מטעם בית המשפט. רוסטוביץ בחיבורו "היטל השבחה" עמ' 510 סבור כי יש לראות את השמאי כמעין ועדת ערר סטטוטורית ואין הוא בגדר בורר או מומחה מטעם בית המשפט. לא היה מקום לטענה שפירוט השומה היה דרוש לשם הגשת בקשה להחלפתו של השמאי המכריע וניכר כי הרעיון עלה רק נוכח תוצאות השומה המתקנת.

שנית, בית המשפט קבע את המסגרת המשפטית הראויה לצורך שומת ההשבחה. השמאי בדק את הוראות התוכנית המנדטורית החלות על המתחמים הללו במצב הקודם, המתירות הקמת מבני תעשיה והשווה אותן עם הוראות התוכנית במצב חדש הסמוך לו [תוכנית ג/297] המחייבת הכנת תוכנית מפורטת לשם מימוש. השופט קמא דחה גישה זו והנחה אותו לשום את ההשבחה מתוך נקודת מוצא ששווי המצב הקודם צריך להיקבע על בסיס יעוד המקרקעין לחקלאות אשר הותר להקים בהם כדין בנינים לצורך מתקן בטחוני בלבד, שזו היתה בשעתו תכליתו המקורית של מפעל סולתם ואשר אין גביהם זכויות לבניה נוספת.

שלישית, הנחיות השופט היוו את סיום מלאכתו של השופט בפסק הדין הראשון, והכדור הוחזר לידי השמאי המכריע אשר פעל בהתאם להן. העובדה שהתוצאה מאכזבת, מבחינת הועדה המקומית, אינה ראיה לכך שההנחיות לא מולאו. גם אין זה מדויק לומר שהשומה המתקנת היא סתמית או בלתי מפורטת. השמאי מציין בה כיצד הפעיל את ההנחיות באמרו בעמ' 1 לשומה המתקנת מיום 25.10.01 את הדברים הבאים:

"חישבתי בהתאם להנחיות בית המשפט שווי במצב קודם כשווי מתקן בטחוני על אדמה חקלאית ליתרת החיים הכלכליים של המבנים הקיימים בתוספת שווי קרקע חקלאית דחויה. לעניין שווי קרקע חקלאית מקובלת עלי עמדת שמאי הועדה לפיה השווי הינו 10,000 דולר קרקע חקלאית נטו. שווי במצב חדש בהתאם ליעודים שהותרו ולפי שווי מבנים לתעשיה ליתרת החיים הכלכליים של המבנים במתחם בתוספת שווי קרקע לתעשיה דחויה. לעניין שווי קרקע לתעשיה מקובלת עלי עמדת השמאי הועדה לפיה השווי הינו 22,000 דולר לדונם תעשיה.
להלן פירוט ההשבחה למועד הקובע 14.11.1986:
שווי במצב חדש 1,715,000 ש"ח
שווי במצב קודם 1,693,000 ש"ח
השבחה 22,000 ש"ח

18. גם בנוגע לנקודה השניה שהוחזרה לשמאי המכריע לשם תיקון והשלמה אין למצוא פגם בגישתו של השמאי. בשומה המתקנת הבהיר השמאי המכריע באשר למתחם ג' ו – ד' ומגרש 104 מתוך מתחם ד', כי גם כאן חישב את השווי במצב קודם כשווי מבנים המשמשים כמתקן בטחוני ליתרת החיים הכלכליים וכו', אך לא מצא הבדל של ממש בין שומתו המקורית לבין החישוב על פי הנחיית בית המשפט, בדומה לחישוב שערך לגבי מתחם ב' קודם לכן. השמאי המכריע הוסיף בשומה המתקנת כי הנחיית בית המשפט באשר לפירושו של סעיף 8.4 בתקנון התוכנית אינה משפיעה על קביעת שני שוויים אלה.

רביעית, השופט לא הסתפק בהבעת הערכה למלאכתו של השמאי אלא גם הביע דעתו לגוף השומה המתקנת. תמימי דעים אנו עם השופט המלומד בכל הנוגע למסקנה כי גם הועדה המקומית בהליכים שקדמו לפסק הדין הביעה בעצמה או באמצעות יועציה את הדעה שמדובר במכלול אחד שאינו מצריך בדיקה פרטנית של כל מבנה ומבנה שבו. בעיקר תמימי דעים אנו עם מסקנתו שהועדה לא הצליחה לסלק את הרושם כי טענותיה כלפי השומה המתקנת נובעות בעצם מאכזבה עמוקה מתוצאותיה וכי נכשלה למעשה בהעלאת טענות משפטיות, כך שטענותיה אינן אלא טענות בתחום השמאות גרידא. נוסיף כי לא היה מקום לציפיות גדולות מהשומה המתקנת וכי השופט עצמו סבר מראש כי אין סיכוי שהתוצאה תהיה שונה גם בעקבות ההנחיות.
אין מנוס, איפוא, מלדחות את הערעורים שהגישה הועדה המקומית על פסק הדין הראשון והשני. מאחר והחברות הודיעו כי לא יעמדו על הערעור בכל הנוגע לפרשנות סעיף 8.4 אם יידחה ערעור הועדה המקומית, הרי משנדחה ערעור הועדה המקומית יידחה גם הערעור של החברות בנקודה זו.

טענות החברות בערעור בענין מגרשים 103 ו – 104

19. את טענותיהן שנדחו על ידי בית משפט השלום ואשר פורטו בפסקה 11 לעיל חזרו והעלו החברות גם בפני
נו, אך לא מצאנו עילה להתערב בקביעתו של השופט קמא בנוגע להן. תחילה נפרט את הנתונים הנוגעים לשומת היטל ההשבחה בנוגע לשני המגרשים כפי שנערכו בידי השמאי המכריע בעמ' 6 לשומה המכרעת:

מס' מגרש
ייעוד
התוכנית
שטחי בנייה מקסימליים
שטח עיקרי
שטח שירות
סה"כ רצפה
104
תעשיה עתירת ידע
גבת/245
9340 מ"ר
2336 מ"ר
11676 מ"ר
1ג/מק/10/245
5620 מ"ר
56 מ"ר
5676 מ"ר
השינוי
3720(-) מ"ר
2280(-) מ"ר
6000(-) מ"ר
103
תעשיה מיוחד
גבת/245
14080 מ"ר
1560 מ"ר
15640 מ"ר
1 ג/מק/10/245
17800 מ"ר
3840 מ"ר
21640 מ"ר
השינוי
3720 מ"ר +
2280 מ"ר +
6000 מ"ר +

היתרון הכלכלי שצמח לחברות מתוכנית זו בוטא באופן הבא בידי השופט צרפתי [עמ' 12 לפסק הדין הראשון]:

"שוי השוק של המגרשים לקונה מרצון ערב התוכנית המתקנת היה תואם שווי של מגרש שאין עליו בניה [104] וזכויות הבניה בו כפולות בתוספת מגרש נוסף [103], הבנוי עליו בנין אשר מנצל את כל זכויות הבניה במגרש ולא ניתן להוסיף ולנצלו. שווי השוק של המגרשים לקונה מרצון לאחר התוכנית המתקנת היה תואם שווי למגרש שאין עליו בניה [104] וזכויות הבניה בו הופחתו במחצית בתוספת מגרש נוסף [103] הבנוי עליו בנין אשר ניתן להכפיל בו את זכויות הבניה במימוש מיידי על ידי חציית הקומות".

20. השאלה האם יתרון כלכלי שהוסב לבעלים של נכס עקב תוכנית הוא בגדר השבחה או לא, היא לפחות שאלה מעורבת של חוק ושמאות אם לא שאלה שמאותית גרידא. סעיף 2 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה קובעת כי –

(א) חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו [להלן - היטל]; ...."

מסקנת השופט כי היתרון הכלכלי שצמח לחברות מהעברת הזכויות ממגרש 103 למגרש 104 הוא "דרך אחרת" של השבחה מקובלת עלינו. גם טענותיה של הועדה המקומית בנקודה זו מקובלות עלינו ולפיהן חלה השבחה מחמת אלה:

א. העברת אחוזי בניה לא זמינים ממגרש 104 והפיכתם לזמינים לניצול מיידי על הבניין הבנוי במגרש 103;

ב. היווצרות אפשרות לחציית כל קומה קיימת בגובה 8 מ' לשתי קומות בגובה 4 מ' כל אחת.

ג. הוספת שתי קומות מן החצייה האמורה.

ב"כ הועדה המקומית מוסיף בהביאו את המשל הבא: נתאר מצב הפוך לפיו היתה בידי החברות תוכנית מאושרת המתירה חציית קומות מיידית במגרש 103 להשמשת קומה קיימת בגובה 8 מ' לשתי קומות מניבות בגובה 4 מ' כל אחת [פעולה תכנונית הצורכת אחוזי בנייה] ונניח שהועדה היתה מריצה תוכנית חדשה המעבירה אחוזי בניה ממגרש 103 למגרש 104 שאינו זמין לבניה מיידית. האם לא ברור שלחברות היתה קמה עילת תביעה לפי סעיף 197 לחוק, עקב פגיעה במקרקעין עקב תוכנית?

21. השאלה מהי "דרך אחרת" לעניין סעיף 2[א] לתוספת השלישית נדונה, בין היתר, בע"א 1341/93 סי אנד סאן בע"מ נגד הועדה המקומית, פ"ד נב[5], 715. הנשיא ברק קובע שם כי החובה לשאת בהיטל השבחה "אינה מוגבלת למקרים של השבחה עקב הרחבת זכויות ניצול. החובה לשאת בהיטל קיימת גם אם ההשבחה באה בשל עליית ערך "בדרך אחרת". "דרך אחרת" משמעותה דרך שאינה הרחבה של זכויות הניצול ואשר הביאה, בעקבות אישור תכנית, לעליית שווי המקרקעין". נראה לנו כי מקרה זה הולם את ההלכה שנפסקה שם.

22. יש בפי ב"כ החברות טענה נוספת שעם כל חריפותה דינה בסופו של דבר להידחות. נטען בפני
נו כי אין מקום לכל השבחה משום שבעת אישור התוכנית הראשונה גבת/245 טרם נבנה הבניין במגרש 103, שהוקם רק לאחר מכן על פי תוכנית זו. שני המגרשים הנדונים - 103 ו- 104 - היו מגרשים פנויים למעט מבנים ישנים שנהרסו לצורך הבניה. כאשר באים להעריך את שווי מגרש 103 לאחר התוכנית המתקנת יש לחזור ולהעריך אותו כמגרש פנוי, כפי שהיה בעת שאושרה התוכנית הקודמת, מבלי לקחת בחשבון את הבניין אשר בינתיים נבנה עליו. לא יתכן שאילו התוכנית המתקנת תוכננה עוד בטרם נבנה דבר כלשהו על אחד המגרשים היא לא היתה גורמת להשבחה כלל, ואילו משום שהיא תוכננה כאשר חלק מהמותר לבנות לפי התוכנית הקודמת כבר נבנה, היא תהפוך לפתע להשבחה. לא נוכל להתייחס לטענה זו משום שהיא מכילה יסודות עובדתיים שלא הוכחו וענינה בשמאות ולא בשאלות משפטיות.




סיכום

23. אנו דוחים את הערעור והערעור שכנגד בתיק ע"א 1215/01 וכן את ערעור הועדה המקומית בתיק ע"א 2113/02.

אין צו להוצאות. הפקדונות שהופקדו יוחזרו למפקידים.

פסק הדין ניתן והודע היום כ"א שבט תשס"ה, [31 ינואר 2005], בהעדר הצדדים.

פסק הדין ניתן לפרסום החל מיום נתינתו הנקוב לעיל.








אברהם
אברהם

שופט

נסים ממן
סגן נשיא

מנחם בן-דוד
נשיא [בפועל] – אב"ד

001215/01עא 054 אווה









עא בית משפט מחוזי 1215/01 הועדה המקומית לתכנון ובניה מבוא עמקים נ' סולתם בע"מ,ער יקנעם שותפות מוגבלת (פורסם ב-ֽ 31/01/2005)