פסקי דין על דוד גדעון | פסקי דין על דוד אורנה | פסקי דין על ושדי שמעון | פסקי דין על ושדי שרה |

201055/04 הפ     30/01/2005




הפ 201055/04 דוד גדעון, דוד אורנה נ' ושדי שמעון, ושדי שרה




1
בתי המשפט
הפ 201055/04
בית משפט השלום תל אביב-יפו
30/01/2005
תאריך:
כב' השופטת רות רונן

בפני
:
1 . דוד גדעון

2 . דוד אורנה

בעניין:
מבקשים
עו"ד טלמון יהודה
ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1 . ושדי שמעון

2 . ושדי שרה
משיבים
עו"ד רוזנבלט אלעד

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
1. המבקשים והמשיבים הם בעלי זכויות חכירה בשני מגרשים הסמוכים זה לזה (והמהווים תת חלקה 1 ותת חלקה 2 בחלקה 257 גוש 6558 בהרצליה, שתכונה להלן "החלקה"). ביתם של המבקשים וביתם של המשיבים נרשמו כבית משותף בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין.
לטענת המבקשים, שטח החלקה עליה בנויים שני הבתים, של המבקשים ושל המשיבים הוא 1,150 מ"ר. לטענתם, ע"פ חוזה חכירה שביניהם לבין מינהל מקרקעי ישראל, הם חוכרים מגרש ששטחו 550 מ"ר, דהיינו - מחצית החלקה. שטח המגרש של המשיבים הוא המחצית השניה של החלקה.

2. המבקשים טוענים כי למרות שכל אחד מהצדדים זכאי למחצית החלקה, הרי בפועל מחזיקים המשיבים בשטח של 617 מ"ר מכלל החלקה, ואילו המבקשים מחזיקים בשטח של 499 מ"ר בלבד. המבקשים עותרים כי בית המשפט יחייב את המשיבים למסור להם חזקה בחלק מהשטח, באופן שכל אחד מהצדדים יחזיק ב-50% מהשטח המשותף.

3. המבקשים מבססים את טענותיהם בין היתר על ס' 28 לחוק המקרקעין, ממנו עולה כי אם לא מצויין ההפך, חזקה שחלקיהם של שותפים במקרקעין הם שווים. לטענתם, אין בהסכם המכר מיום 12.6.97 מכוחו הם רכשו את ביתם (נספח ב' לתגובת המשיבים, להלן "הסכם המכר"), כל התייחסות לחלוקת השטח בין הצדדים, ומכאן - שהשטח צריך להיות שווה.
עוד טוענים המבקשים, כי על פי הרישום בפנקסי המקרקעין, חלקיהם של הצדדים בחלקה הם שווים. לכן, החזקה של הצדדים צריכה להיות שווה אף היא, והרישום צריך להתגבר גם על חזקה סותרת ארוכת שנים. לכל היותר, החזקה ארוכת השנים ע"י המשיבים עשויה היתה להקנות להם זכויות כבני רשות, והרשות ניתנת לביטול בכל עת.

4. ע"פ הטענה, מכוח שטר החכירה של המבקשים עם מינהל מקרקעי ישראל (נספח ד' לבקשה), הוחכרו להם 12/24 חלקים מהחלקה, היינו מחצית מהשטח הרשום של החלקה.
מכוח חוק המקרקעין, אין זכויות במקרקעין אלא ע"פ חוק, ולא ניתן לרכוש זכויות במקרקעין אלא ע"פ מסמך בכתב.
מאחר שלמשיבים אין מסמך המקנה להם זכויות מעבר לאלה המוקנות להם ברישום, והמשיבים לא עשו דבר כדי להתאים את הרישום למצב החזקה בפועל, אין מנוס מהמסקנה שהרישום גובר על החזקה של המשיבים.

5. המשיבים טענו בתגובתם, כי המבקשים רכשו את הנכס נשוא התובענה בין היתר מהמשיב 1. לטענתם, בהסכם המכר הוגדר הנכס ככולל דירה ומחסנים, ולא היתה כל הגדרה של הרכוש המשותף. בנוסף, המבקשים הצהירו כי בדקו את הנכס, כי הם מודעים למצבו המשפטי ולזכויות המוכרים בו, ואין להם כל טענה ביחס לכך (ס' 4א' ו-4ב' להסכם המכר).

עוד נטען, כי המבקשים היו מודעים ואף הסכימו למצב הקיים בחלקה, לפיו המבקשים קיבלו בית ששיטחו גדול מהרשום בנסח הרישום. שטח הבית ע"פ הנסח הוא 23.5 מ"ר בלבד, בעוד ששטח בית המבקשים בפועל הוא 75 מ"ר. המשיבים, לעומת זאת, קיבלו חזקה ייחודית בכל השטח הבנוי בחלק שלהם של החלקה. המבקשים אף הנציחו את המצב הקיים, ע"י כך שהקימו גדר בקו הגבול הקיים בין החלק שהיה בשימושם לבין החלק שהיה בשימוש המשיבים.

המשיבים טענו גם כי לאור מצגם של המבקשים ושינוי מצבם של המשיבים לרעה על סמך מצג זה, מנועים היום המבקשים להעלות טענותיהם. הצהרתם של המבקשים בהסכם המכר כי הם ראו את המגרש, הבנין והתוכניות ומצאו אותם מתאימים לדרישותיהם, שוללת אף היא מהם את הזכות לטעון את הטענות המועלות בתובענה דנן.

6. המשיבים טוענים כי חלוקת השימוש ביניהם בפועל, אינה עומדת בסתירה לרישום בפנקס הבתים המשותפים, וכי אכן לכל אחד מן הצדדים יש 50% במושע מהרכוש המשותף. המשיבים אינם חולקים על הרישום בלישכת רישום המקרקעין, והם אינם חולקים על כך כי חלוקת הזכויות בין הצדדים היא כזו שלכל צד יש 50% מהזכויות.
עם זאת, קיימות לטענתם הסכמות מחייבות שהמבקשים מנועים מלחזור בהם מהן, ביחס לחזקות הייחודיות ברכוש המשותף. לטענת המשיבים, ההסכמה לגבי החזקה הייחודית של כל אחד מן הצדדים ברכוש המשותף, יכול שתעשה גם בעל פה, והיא מחייבת גם קונים עתידיים שידעו עליה - וכאלה הם המבקשים.

המשיבים חולקים על המפה הטופוגרפית שצורפה לבקשה, לטענתם היא לא קבילה כראיה, שכן היא לא הוגשה ע"י מי שערך אותה ולא נערכה כחוות דעת מומחה. המשיבים טוענים עוד, כי השטח שאינו בנוי אכן מחולק חצי חצי בין הצדדים.

עוד טוענים המשיבים כי המבקשים באו לבית המשפט בחוסר נקיון כפיים, תוך העלמה של עובדות רלוונטיות מבית המשפט, ולכן אין להעתר לתובענה בה מתבקש סעד מן היושר.

7. הצדדים ויתרו על חקירות נגדיות של המצהירים על תצהיריהם, והגישו סיכומים בכתב מטעמם.

לאחר עיון בכל החומר שהוגש לתיק בית המשפט, אני סבורה כי יש לקבל את עמדת המשיבים.

8. אין מחלוקת בין הצדדים, כי במשך שנים מחולקת החזקה בחלקה בין שני הבתים הבנויים עליה, באופן שאינו משקף את הרישום בלישכת רישום המקרקעין.
המבקשים אינם כופרים בכך כי הם רכשו את ביתם, כאשר החלוקה בפועל היתה כפי שהיא היום. הם היו מודעים לכך, ואף ויתרו בהסכם המכר על כל טענת אי התאמה.
המבקשים אף הקימו גדר בין החלקים השונים, אף זאת - בהתאם לחלוקה בפועל.
למעשה מבקשים היום המבקשים לערער על תוקפה של החלוקה בפועל, ולהביא לכך שתערך חלוקה מחדש של החלקה, בהתאם לרישום בפנקסי רישום המקרקעין, כך שכל אחד מהצדדים יקבל מחצית מהחלקה.
9. ואולם, המשיבים אינם כופרים ברישום בלישכת רישום המקרקעין ובתוקפו. הם מודים כי לכל אחד מן הצדדים אכן יש זכויות במושע ב-50% מהרכוש המשותף. לזכויות אלה יש משמעות משפטית (לדוגמה -אם הבתים ייהרסו, חלוקת הזכויות במגרש תעשה באופן שכל צד יהיה זכאי למחצית מהזכויות בלי קשר לשאלה באיזה חלק החזיק כל אחד מהם).
ואולם, חלוקת זכויות הקנין, אינה חייבת בהכרח להשליך על ההסכמה לגבי אופן השימוש במקרקעין. לכן, אין ממש בטענת המבקשים לפיה הרישום במקרקעין צריך להתגבר על השימוש בפועל - שכן הרישום והשימוש יכולים לדור זה לצד זה בכפיפה אחת, ללא שקיימת כל סתירה ביניהם.

10. אינני מקבלת גם את טענת המבקשים, לפיה לא קיים מסמך בכתב מכוחו שונו הזכויות לעומת הזכויות הרשומות. ראשית, הסכמה בין בעלי דירות בבית משותף לשימוש ייחודי ברכוש משותף על ידי אחד מהם אינה עיסקה במקרקעין, הטעונה מסמך בכתב לפי ס' 8 של חוק המקרקעין (ר' ע"א 815/81 כליפא נ. שאול, פ"ד ל"ו (3) 78).

בנוסף אף אם נדרש מסמך בכתב, אני סבורה כי הסכם המכר, במסגרתו רכשו המבקשים את זכויותיהם במקרקעין, הוא מסמך בכתב כזה. כאמור, הסכם המכר בא על רקע חלוקת השימוש בחלקה, כפי שהיא היום. המבקשים היו מודעים לחלוקה זו, ולזכויות המשיבים. הם הסכימו בהסכם המכר לחלוקה, לזכויות המשיבים, וויתרו על כל טענה ביחס לכך.

11. בהלכה הפסוקה נקבע כי לזכות שימוש בלעדית ברכוש משותף יכול שינתן תוקף גם מכח ידיעה, שתיקה וויתור. כך, בפסה"ד בנדל ואח' נ. נאות אביב בע"מ (ע"א 591/83 פ"ד מ"א (1) 57), התייחס בית המשפט העליון לכך שהמערערים המתינו 4 שנים עד אשר פנו לבית המשפט, ולא מחו על שינוי המצב בקומת הקרקע של הבנין בו דובר, ועל כך שהמשיבה ראתה את המחסנים והשטח לתליית כביסה בבנין כשטח השייך לה, וזאת אף על פי שהמערערים היו ערים לכך - ודחה את טענות המערערים.

בת.א. (שלום ת"א) 69887/04 מימוני נ. הופמן, קבע בית המשפט (כב' השופטת גרסטל) לענין זכות שימוש בלעדית בחניה של בית משותף, כי יש לברר האם הנתבעת ידעה על ההתחייבות שקיבלו התובעים לגבי זכותם לשימוש בלעדי בחניה, שאם התשובה היא חיובית - בודאי התחייבות זו מחייבת את הנתבעת.

כאמור, בעניינינו, אין ספק כי המבקשים ידעו על חלוקת החזקה בפועל, כפי שהיתה ערב התקשרותם בהסכם המכר. המבקשים משתמשים בנכס שרכשו מאז רכישתו בשנת 1997 בהתאם לחלוקה הקודמת, הם בנו גדר המנציחה חלוקה זו, ומשכך - הם מחוייבים בחלוקה זו.

12. אינני מקבלת את טענת המבקשים, לפיה זכויות המשיבים בחלקם במקרקעין הן לכל היותר זכויות של בר רשות. אני סבורה כי זכויות המשיבים להשתמש במקרקעין נובעות מהסכמה לגבי השימוש בחלקה, הסכמה שאינה שנוייה למעשה במחלוקת. ההסכמה היטיבה גם עם המבקשים, שביתם בנוי על שטח גדול יותר מזה שצויין בלשכת רישום המקרקעין, בלא שלמשיבים היתה טענה ביחס לכך.

בנוסף, המבקשים מנועים מלחזור בהם מהסכמה זו, שכן המשיבים שינו את מצבם לרעה בהסתמך עליה. המימכר שנמכר למבקשים, בין היתר ע"י משיב 1, נמכר במחיר המשקף את חלוקת השימוש בפועל כפי שהיתה ערב הסכם המכר, חלוקה שהמבקשים היו מודעים לה והסכימו לה.
לו היו זכויות המבקשים שונות - חזקה על הצדדים כי מחיר המכירה למבקשים היה שונה אף הוא.

לכן, ומכל הטעמים שלעיל, אני דוחה את התביעה.
המבקשים יישאו בהוצאות המשיבים בסך 8,000 ₪ + מע"מ

המזכירות תשלח את פסק הדין לצדדים בדואר רשום עם אישור מסירה.

היום 30.1.2005 בהעדר הצדדים.
ר. רונן, שופטת

קלדנית: סיגי י.








הפ בית משפט שלום 201055/04 דוד גדעון, דוד אורנה נ' ושדי שמעון, ושדי שרה (פורסם ב-ֽ 30/01/2005)