פסקי דין על אמיר לוי | פסקי דין על עליזה דמבסקי | פסקי דין על רמי אהרן טייב | פסקי דין על אופיר מועלם | פסקי דין על נחום פולק | פסקי דין על מיכל מרום ואח' |

33101-08/13 א     09/02/2015




א 33101-08/13 אמיר לוי, עליזה דמבסקי, רמי אהרן טייב נ' אופיר מועלם, נחום פולק, מיכל מרום ואח'








בית משפט השלום בעפולה



ת"א 33101-08-13 לוי ואח'
נ' רז ת.ז. 02372293 ואח'




תיק חיצוני:



בפני

כב' השופטת
שאדן נאשף-אבו אחמד


מבקשים

1
.
אמיר לוי

2
.
עליזה דמבסקי

3
.
רמי אהרן טייב


נגד


משיבים

1. אופיר מועלם

2. נחום פולק
3. מיכל מרום
4. שחר מרום
5. רן פולק




החלטה

בפני
י בקשה למתן סעדים זמניים בגדרה עותרים המבקשים לצוות על המשיבים כדלקמן:

א.
למסור למבקשים מפתחות הדירות בהן מחזיקים המשיבים 1-2, 5 ואשר בהן הוחלפו המנעולים באמצעות עשיית דין עצמי ובניגוד גמור להצהרת בא כוח המשיבים, עו"ד מאור גיורא, כעולה מפרוטוקול הדיון מיום 07.07.14, לפיה אין בכוונתם של מרשיו לתפוס חזקה בדירות ומבקשים לקבל לידיהם את המפתחות של הדירות על מנת לאפשר את המשך עבודות הבנייה בתוך הדירות עצמן וכן בניגוד להחלטת בית המשפט שנתנה תוקף להסכמות שהושגו בין הצדדים ולפיהן החזקה בדירות בידי המבקשים וכל שניתן למשיבים היא כניסה לדירות לצורך השלמת הבנייה ;


ב.
לשאת בעלויות התקנת מנעולים חדשים והמתקין אשר יחליף את המנעולים, כאשר בחירת המתקין ורכישת המנעולים תיעשה בפיקוחם של המבקשים ;

ג.
להימנע מביצוע כל דיספוזיציה בנוגע לדירות ו/או התקשרות מכל מין וסוג שהוא בין המשיבים לבין צד ג' בנוגע לדירות.

הרקע לבקשה ותמצית טענות הצדדים

לא אכביר במילים בתיאור הרקע העובדתי העומד בבסיס הבקשה דנן, שכן רקע זה תואר בהרחבה בהחלטה שניתנה בתיק דנן ביום 27.05.2014 שעניינה בבקשה קודמת למתן סעדים זמניים.

בתמצית ייאמר, כי המבקשים יחד עם אחרים נמנים על קבוצת רכישה, שחברו יחדיו לרכישת קרקע במשותף להקמת פרויקט בנייה באופן עצמאי המכיל שני בנייני מגורים בעלי 22 דירות, ובתוך כך חתמו חברי הקבוצה על הסכם שיתוף המסדיר, בין היתר, את הזכויות והחובות של בעלי הזכויות וכן מסדיר את אופן בניית הפרויקט והוצאתו מן הכוח אל הפועל. בין יתר הנושאים שאליהם התייחס הסכם השיתוף היה מימון עלויות הבנייה המשותפת. על תוכנו של הסכם השיתוף אעמוד ביתר פירוט בהמשך.

עוד התקשר כל אחד מיחידי הקבוצה בנפרד עם הנתבעת 10 שבבעלות הנתבע 9 (להלן: "הקבלן") בהסכם לבניית הפרויקט בשלמותו בנייה פאושלית עד המפתח. במהלך הבנייה, פרץ סכסוך בין חברי קבוצת הרוכשים לבין הקבלן על רקע היקלעות האחרון לקשיים כלכליים, אשר הוביל להפקת ההתקשרות עמו, הקבלן חדל מלבנות את הפרויקט ואף נאסר עליו להיכנס לאתר הבנייה בעקבות צו למניעת הטרדה מאיימת שהוצא נגדו לבקשת המבקשים במסגרת ה"ט 59878-06-13 (שלום עפולה). עקב כך, נטלו המבקשים על עצמם את מלאכת השלמת הבנייה תוך הזרמת כספים שנאספו מכלל חברי הקבוצה לחשבון נאמנות.

על רקע זה, נתגלעו בהמשך מחלוקות בין המבקשים לבין המשיבים, שרכשו דירות מחברי קבוצה מקוריים, באשר לנשיאה בעלויות המשך הבנייה. בין היתר, טענו המבקשים כי המשיבים ממאנים להשתתף במימון עלויות השלמת הפרויקט, בטענה כי הם שילמו את הכספים ישירות לקבלן, באופן שאילץ את יתר חברי הקבוצה לממן לבדם ועל חשבונם את הוצאות המשך הבנייה, לרבות דירותיהם של המשיבים. מכאן נולדה התביעה דנן ובגדרה עתרו המבקשים לחיוב המשיבים לשלם כספים לצורך כיסוי עלויות סיום הבנייה. בהקשר זה, נסמכים המבקשים על הוראות הסכם השיתוף אשר מורות לבעלי הזכויות לשאת בעלויות אלו עפ"י חלקו היחסי של כל אחד מהם ובהתאם לגודל זכויותיו בפרויקט.

על אף שהתיק נמצא עדיין בחיתוליו, הצדדים התדיינו עד כה בבקשות מבקשות שונות, כאשר האחרונה בהן הייתה בקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט שהגישו המשיבים כאן כנגד המבקשים כאן ואשר נוגעת להחלטה שניתנה ע"י כבוד השופט ע' טאהא ביום 28.08.13 שנתנה תוקף להסכמת הצדדים לאפשר למשיבים כאן להשלים את הבנייה בתוך הדירות באמצעות קבלנים מטעמם בעוד שהמשך ביצוען של העבודות בחלקים הציבוריים המשותפים בבנייני המגורים והנחוצים לקבלת טופס אכלוס, ייעשה ע"י קבלנים שייבחרו ע"י חברי הקבוצה (להלן: "בקשת הביזיון הקודמת"). החלטה זו באה בעקבות בקשה למתן צו מניעה שהגישו המבקשים והאוסר על המשיבים להמשיך את הבנייה בדירותיהם באמצעות הקבלן שהמבקשים הוציאו כאמור מהשטח.

בדיון שהתקיים בפני
י בבקשת הביזיון הקודמת ביום 07.07.14 הגיעו הצדדים לכדי הסכמות שקיבלו תוקף של החלטה ולפיהן "... יאפשרו המשיבים [המבקשים כאן - ש.נ.] למבקשים [המשיבים כאן – ש.נ.] להיכנס לדירות נשוא הבקשה על מנת להשלים את עבודות הבנייה בתוך הדירות והדבר יבוצע כדלקמן..."

הבקשה דנן עניינה בטענת המבקשים, כי המשיבים ביזו באופן בוטה את החלטת בית המשפט האמורה, שעה שעשו דין עצמי ותפסו חזקה בדירות והחליפו בהן מנעולים, בעוד שהחלטת בית המשפט מיום 07.07.14 אפשרה למשיבים גישה לדירות לצרכי השלמת הבנייה בדירות, שלטענתם, יש להם זיקה אליהן, בעוד שהחזקה בדירות תיוותר בידי המבקשים.

המבקשים טוענים, כי התנהגות המשיבים אף עומדת בניגוד להוראות סעיף 8 (ח) להסכם השיתוף, אשר אסר על כל צד להסכם לתפוס חזקה בדירה המיועדת לו כל עוד אינו פורע את חובותיו ואינו מקיים את התחייבויותיו על-פי הסכם זה שקובע, בין היתר, כי צד אשר יתפוס חזקה בדירה בטרם יפרע חובותיו ויקבל אישור מוועד קבוצת הרכישה על כך, ייחשב כפולש.

עוד נטען, כי התנהגות זו אף סותרת הצהרה מפורשת של בא-כוחם של המשיבים, עו"ד גיורא מאור, במעמד הדיון מיום 07.07.14, וכלשונו: "אין בכוונתנו לתפוס חזקה בדירות ומבקשים לקבל מפתחות על מנת לאפשר לנו השלמת עבודות בדירה בתוך הדירות עצמן". לגרסת המבקשים, הצהרה זו מעידה על הבנתם של המשיבים, כי אין להם זכות חזקה בדירות ולא יקבלו זכות שכזו בטרם ימלאו את התחייבויותיהם עפ"י הסכם השיתוף, שעיקרן, השתתפות בעלויות השלמת הבנייה. עוד נטען כי על-פי הוראות הסכם השיתוף כל בעל דירה חייב לחתום על ייפוי-כוח בלתי חוזר שישמש לצורך מכירת דירה אשר בעליה לא קיים את חובותיו לצורך פירעון החוב.

המבקשים מפנים בבקשתם להלכה הפסוקה האוסרת עשיית דין עצמי ולעולם מעדיפה פנייה לבית המשפט בהליכים משפטיים מתאימים להשגת הסעד המבוקש.

המבקשים מוסיפים וטוענים, כי בימים האחרונים שקדמו להגשת הבקשה דנן, הם פגשו אנשים
שונים, שלטענתם, הגיעו לבניין כי ברצונם לשכור דירות מהמשיבים. בהקשר זה טוענים המבקשים, כי כל עוד קיימות מחלוקות כספיות בין הצדדים בנוגע להשלמת הבנייה של הדירות, ומשלא ניתן למשיבים אישור בכתב בדבר מסירת החזקה בדירות והסדרת מלוא החובות כלפי חברי הקבוצה,
כאמור בסעיף 8 (ח) להסכם השיתוף, אין למשיבים כל זכות חזקה בדירות וזכות זו תישמר בידי המבקשים בלבד ומכוחה התאפשרה למשיבים כניסה אליהן אך לצרכי השלמת הבנייה.

לטענת המבקשים, השכרת הדירות של המשיבים לצדדי ג' או העברת הזכויות בהן לאחרים, בשעה שמתנהלים הליכים משפטיים בין הצדדים בהקשר לחובות כספיים הנוגעים להשלמת הבנייה, תגרום להוצאת החזקה בדירות מידיהם של המבקשים שמשמשות אותם כבטוחה לפירעון חובות המשיבים בקשר לבנייה, ובכך תקשה על מימוש הנכסים ופדיון זכויות המבקשים.

עוד טוענים המבקשים, כי המשיבים אשר רכשו את הדירות מדיירים קודמים מחויבים לפעול
בהתאם להוראות הסכם השיתוף ולהיכנס בנעלי המוכרים. חלק מן המשיבים בעצמם חתומים על הסכמי מכר המכילים התחייבות ליטול על עצמם את מכלול החיובים המאוגדים בהסכם השיתוף, ובכלל זה סעיף 8 להסכם זה.

המבקשים טוענים, כי בעניינם התקיימו שני התנאים הדרושים להיענות לבקשה לסעדים זמניים, שכן הוכח "קיומה לכאורה של עילת תביעה", באשר המבקשים השכילו להוכיח כי קיימת עילה לדרוש את השבת החזקה בדירה בחזרה לידיהם בלבד. עוד הוכח, כי "מאזן הנוחות" נוטה בבירור לטובתם, שכן הנזק שייגרם להם באם לא יינתן הצו עולה באין שיעור על הנזק שייגרם למשיבים במידה ויינתן הצו המבוקש, שכן המשך החזקת המשיבים בדירות משמעה, הלכה למעשה, הותרת המבקשים ללא בטוחה לפירעון חובות המשיבים בקשר לבנייה.

המשיבים מתנגדים בתגובתם לבקשה ומבקשים לדחותה וזאת הטעמים הבאים:

יש לדחות את הבקשה על הסף משום שהמבקשים לא באו לפתחו של בית המשפט בידיים ניקיות, כאשר העלימו עובדות מהותיות ולפיהן המבקשים החלו לאפשר לחלק מבעלי הזכויות להיכנס לדירותיהם, לתפוס בהן חזקה ואף להתגורר ולעשות בהן שימוש בטרם נתקבלו טופסי אכלוס ובתוך כך לסכן את כל בעלי המקרקעין.

טעם נוסף שבפי המשיבים לדחיית הבקשה על הסף נוגע לטיב הסעד המבוקש. לטענתם, אין הלימה בין הסעד העיקרי המבוקש במסגרת התובענה העיקרית, שהינו סעד כספי בטיבו, לבין הסעד הזמני. גם אם יחויבו המשיבים בתשלום כספי כלשהוא, הרי שהם יהיו חייבים לשלמו, כאשר אין קשר או זיקה בין הסעד הזמני לבין הסעד העיקרי. עוד נטען בהקשר זה, כי הבקשה לצו עשה זמני נועדה להבטיח תשלום חיוב כספי עתידי, באם יוטל על המשיבים, וכן המשך החזקתם של המבקשים בדירותיהם של המשיבים, כאשר מטרה זו אינה ברת השגה במסגרת תובענה שהינה בטיבה כספית, לא כל שכן במסגרת בקשה לסעד זמני.

לגופה של הבקשה, נטען כי אין כל מקום למנוע מהמשיבים תפיסת חזקה בדירותיהם כשם שעושים זאת שאר בעלי הדירות בבניינים. שכן זכותם של שאר הדיירים אינה עדיפה על פני זו של המשיבים אשר מעמדם במקרקעין זהה ושווה למעמדם של יתר בעלי הזכויות במקרקעין. משכך, לא ניתן לאפשר לחלק מבעלי המקרקעין לתפוס חזקה בדירות ולמנוע מהמשיבים זכות זו או להגבילה ללא כל עילה לכך.

באשר לטענת המבקשים, כי המשיבים מתעתדים להשכיר או למכור את דירותיהם לצדדים שלישיים, נטען כי מדובר בטענה חסרת כל שחר, שכן המשיבים אינם מעוניינים להשכיר את הדירות ומכל מקום אינם יכולים לעשות זאת כל עוד אין לבניין אישורי אכלוס, היתר בניה ואף אינו מחובר לרשת החשמל.

עוד טוענים המשיבים, כי אין מקום להיעתר לבקשה שמטרתה אכיפת פס"ד כספי מקום שאין כל חשש, אף לגישת המבקשים, באשר לאיתנותם הכלכלית של המשיבים ושעה שהדירות מעוקלות לטובת המבקשים.

לטענת המשיבים, נימוק נוסף לדחיית הבקשה נעוץ במאזן הנוחות אשר נוטה בבירור לטובתם, משום שהיענות לבקשה משמעה פגיעה ממשית ובלתי מדתית בזכויותיהם הקנייניות של המשיבים, כאשר כל מטרת החלפת המנעולים הינה להבטיח שמירה נאותה על נכסיהם הפרטיים.

בהחלטה מיום 10.11.14 לא ראיתי להיענות לבקשה במעמד צד אחד בטרם ניתנה הזדמנות למשיבים להגיש תגובה מטעמם.

תגובה מטעם המשיבים הוגשה ביום 01.12.14.

דיון במעמד שני הצדדים התקיים ביום 04.12.14 ובמהלכו נחקרו המצהירים מטעם הצדדים.
מטעם המבקשים נחקרו ה"ה אושרי אקוקה (להלן: "אקוקה") ואלעד דימרי (להלן: "דימרי").
מטעם המשיבים נחקר המשיב 1, מר אופיר מועלם
(להלן: "מועלם").

בתום הדיון נעתרתי לבקשת הצדדים והוריתי על הגשת סיכומים בכתב.

לאחר עיון בכתובים ושקילת טיעוני הצדדים, אני מחליטה לקבל את הבקשה ביחס למשיבים 1,2 ו- 5 (להלן: "המשיבים") באופן חלקי, כפי שיפורט להלן.

ראש לכל, יצוין כי הבקשה אינה מתייחסת כלל למשיבים 3 ו- 4 ולגביהם לא נטען דבר וחצי דבר בעניין תפיסת חזקה בדירותיהם והחלפת המנעולים (ראו סעיף 7 לתצהיר דימרי בו נטען להחלפת המנעולים בדירותיהם של המשיבים 1,2 ו- 5 בלבד). לפיכך, יש לדחות כנגדם את הבקשה לסעד זמני. כיוון שמשיבים אלה לא הגישו תגובה מטעמם, איני עושה צו להוצאות ביחס אליהם.

טרם הדיון בטענות הצדדים לגופן, אעמוד בקצרה על הוראות הסכם השיתוף הרלוונטיות לבקשה דנן (יצוין כי סקירה רחבה יותר של הוראות הסכם השיתוף נמצאת בהחלטה מיום 27.05.14 שניתנה בעניין בקשה קודמת למתן סעד זמני).

כפי שכבר הובא לעיל, במרכז הבקשה דנן ניצבים הסכמי רכישה והסכם שיתוף שנערכו לרכישת זכויות במקרקעין לצרכי בנייה משותפת של יחידות דיור בשיטה של בנייה עצמית ותוך גיוס קבלן מבצע "עד מפתח".

תכלית הסכם השיתוף, כפי שהוגדרה בהסכם עצמו, הינה להסדיר את כל הכרוך בבניית הפרויקט, החל מהתקשרות עם בנק מלווה, מנהל פרויקט ו/או חברת פיקוח, יועצים לתכנון הבניין ולווי בנייתו, וכלה בהתקשרות עם קבלן מבצע, קבלת היתרי בנייה וביצוע הבנייה עצמה עד להשלמתה הסופית. כן מתווה הסכם השיתוף את יחסי השיתוף בין חברי הקבוצה ומאגד בתוכו את זכויותיהם וחובותיהם, ועיקרן נשיאה משותפת בחיובי פרויקט בנייני המגורים.

עיון בהסכם השיתוף מלמד, כי מימון הבנייה באופן משותף הינו אחד מעמודי התווך של ההסכם.
לפיכך, התווה הסכם השיתוף את נושא קביעת חלקו של כל אחד מחברי הקבוצה במימון עלויות הבנייה. משכך, הכיל הסכם השיתוף התייחסות לחיובים הכספיים שנדרשו חברי הקבוצה לשלם יחדיו לצרכי בניית הפרויקט. עוד נקבע בהסכם השיתוף, כי הבניה תנוהל ותוצא מן הכוח אל הפועל ע"י וועד מנהל המונה שלושה חברים שייבחרו ע"י חברי קבוצת הרוכשים ברוב דעות.
בנוסף, מתווה הסכם השיתוף דרך פעולה למקרה ויפר אחד מחברי הקבוצה את התחייבויותיו עפ"י ההסכם המאפשרת לחברים האחרים לפרוע חובותיו כלפי הפרויקט ע"י מכירת זכויותיו בדירתו, ולשם כך, נדרש כל חבר קבוצה לחתום על ייפוי-כוח בלתי חוזר לצרכי מימוש הדירה של מפר הסכם השיתוף והתחייבויותיו על-פיו כלפי חברי הקבוצה.

חברי הקבוצה ביקשו לשמור בקפדנות על עקרון השיתוף ע"י הטלת סנקציות על מי שמפר התחייבויותיו עפ"י הסכם השיתוף. צד אשר לא פרע במועד דרישת תשלום של הוועד, יימכרו זכויותיו בנכס לאלתר ע"י יתר חברי הקבוצה ותמורת המכירה תשמש לפירעון חובותיו של הצד המפר. אי התשלום במועדו הוגדר כהפרה של ההסכם, אשר מזכה את הוועד במכירת זכויותיו של החייב בנכס לצורך פירעונו. עוד נקבע בהסכם כי במקרה של אי תשלום, יידרשו יתר חברי הקבוצה לשאת בחלקו של החייב שלא עמד בתשלום, עד שיימכרו זכויותיו של הצד המפר וימצא לו מחליף.

זאת ועוד, הסדיר הסכם השיתוף את נושא העברת הזכויות לאחרים בטרם השלמת הפרויקט באופן המצריך יידוע יתר חברי הקבוצה בדבר הרצון להעביר את הזכויות לאחרים וקבלת הסכמתם ואישורם של חברי הקבוצה לכך, תוך מתן התחייבות להעברת החובות והזכויות בהסכם השיתוף לרוכש החדש.

נקודת המוצא לדיון בעייננו היא, שהמשיבים רכשו זכויות בדירות מאת חברים לשעבר בקבוצת הרוכשים בטרם נסתיימה בניית הפרויקט. המבקשים בעצמם טוענים, כי יש למשיבים זכויות בדירות ומכוח זכויות אלה תובעים הם את המשיבים בתביעה כספית להשבת כספים ששילמו המבקשים מכיסם למימון בניית הדירות בפרויקט בכללותו, לרבות דירותיהם של המשיבים.
בהקשר זה, יצוין כי יש בפיהם של המבקשים טענות באשר לטיב זכויותיהם של המשיבים ואופן העברתן אליהם, שלפי הנטען אינו מתיישב עם הוראות הסכם השיתוף. ייאמר כבר כאן, כי טענות אלה אינן רלוונטיות כעת לבקשה המונחת בפני
י ומקומן להידון במסגרת התביעה לגופה, לכשתברר.

המבקשים טוענים בתביעה, כי לאחר הסתלקות הקבלן מהפרויקט, הם נטלו על עצמם את מלאכת השלמת הבנייה, החלו להתקשר עם בעלי מקצוע באופן פרטני וגייסו כספים מחברי הקבוצה לכיסוי הוצאות סיום הבניה. עוד נטען ע"י המבקשים, כי חובת ההשתתפות במימון הבנייה מעוגנת בהסכם השיתוף והיא חלה על הרוכשים המקוריים וחליפיהם, היינו הרוכשים החדשים שעליהם נמנים המשיבים.

כבר עמדנו על כך, שהרקע לתובענה הינו סירובם של המשיבים להעביר כספים למבקשים לצרכי מימון עלויות המשך הבנייה, מכוח הסכם השיתוף, על אף שכספים אשר נגבו מיתר חברי הקבוצה הושקעו גם בבניית דירותיהם של המשיבים. מנגד טענו המשיבים, כי מילאו את התחייבויותיהם כלפי יתר חברי הקבוצה עפ"י הסכם השיתוף, שעה ששילמו כספים לקבלן שהיה אמון על הבניה בטרם סולק
מהאתר (ראו עדות מועלם בעמ' 27 ש' 1-3 לפרוטוקול הדיון מיום 03.12.14).

בשלב זה, אין מקום להידרש לטענות המבקשים בדבר חובות כספיים שחבים המשיבים לפי הנטען כלפי חברי הקבוצה, מכיוון שסוגיה מהותית זו הינה ליבת המחלוקת בתיק העיקרי והיא תוכרע עפ"י חומר הראיות שיוגש בעתיד לתיק. עם זאת, ראיתי לציין כי טענת המשיבים, כי שילמו את כל הדרוש תשלום לקבלן לצרכי בניית הפרויקט, אינה מתיישבת עם העובדה כי המשיבים בעצמם נשאו בעלויות השלמת הבנייה בתוך דירותיהם מכיסם ועל חשבונם ובאותה עת נמנעו מלהעביר כספים נוספים לחברי קבוצת הרוכשים (ראו עדות מועלם שם, ש' 15-16).

ייאמר באופן לכאורי לצרכי ההליך הזמני ובשים לב לשלב המקדמי בו מצוי התיק בטרם התקיים בירור מקיף בסוגיה, כי המשיבים אינם מתכחשים לעצם החלת הסכם השיתוף עליהם, ובכלל זה חובת ההשתתפות בעלויות הבנייה. הוכח בפני
י כי במסגרת הסכמי המכר נטלו חלק מהמשיבים על עצמם את התחייבויותיהם של המוכרים וחברי קבוצה מקוריים עפ"י הסכם השיתוף, לרבות ההשתתפות במימון השלמת הפרויקט (ראו עמ' 16 בהחלטה בבקשה קודמת לסעד זמני מיום 27.05.14). עוד הוכיחו המבקשים, כי המשיבים אף הפקידו בידיו הנאמנות של בא-כוחם, עו"ד גיורא מאור, כספים לטובת קבוצה הרכישה, ככל שאלה יידרשו ע"י האחרונה עבור השלמת הבנייה בדירותיהם. מועלם ניסה במהלך חקירתו הנגדית להתנער מכפיפות המשיבים 1,2 ו- 5 להסכמי הרכישה והסכם השיתוף, שעה שמסר תשובות מתחמקות ובלתי ענייניות לשאלות שהפנתה אליו ב"כ המבקשים בנוגע לחתימתו על הסכמים, אשר מכוחם טוען הוא להעברת הזכויות בדירות, אליו. ברם, גם בתגובתם לבקשה הנוכחית לא הוכחשה ע"י המשיבים 1,2 ו- 5 תחולתו של הסכם השיתוף עליהם, כאשר טענתם המרכזית הינה שחלק מבעלי הזכויות במקרקעין תפסו חזקה בדירות ולכן אין למנוע זכות זו גם מהם, כאשר אין להעדיף את הראשונים על פניהם כשזכויותיהם שוות מעמד, לטענתם, לזכויות יתר בעלי הדירות בפרויקט.

כמתואר לעיל, להגשת הבקשה הנוכחית קדמה בקשת ביזיון שהגישו המשיבים כנגד המבקשים ועניינה החלטת כב' השופט טאהא שנתן תוקף להסכמת הצדדים בדבר המשך הבניה בשטחים הציבוריים לצורך קבלת טופס אכלוס ע"י קבלנים שייבחרו ע"י המבקשים ואילו למשיבים ניתנה הרשות לבצע עבודות בתוך הדירות באמצעות קבלנים מטעמם.
כך לשונן של ההסכמות שהושגו בין הצדדים ביום 28.08.13:

"בהמלצת בית המשפט, מוסכם עלינו כי יינתן צו מניעה זמני האוסר על המשיבים או על מי מטעמם להכנס לבניין הפנימי מתוך שני הבניינים נשוא הדיון (בניין מס' 2) ולעשות בו עבודות מסוג כלשהו. מוסכם עוד כי כל עבודות החוץ בבניין שבחזית (בניין מס' 1) , לרבות התקנת מסתורי כביסה, מעקות למרפסות וכל עבודה אחרת הנחוצה לקבלת טופס 4, יבוצעו על ידי קבלנים שיבחרו על ידי המבקשים, לרבות עבודות האלומיניום בכל הדירות באותו בניין, לרבות בדירות של המשיבים 3-8. כל העבודות הקשורות לפנים הדירות של המשיבים בלבד, למעט עבודות האלומיניום יבוצעו על ידי קבלנים שייבחרו על ידי המשיבים 3-8... מוסכם עוד כי המבקשים משוחררים מביצוע כל העבודות שהמשיבים לקחו על עצמם לבצע בהתאם להסכם זה".

הדיון בבקשת הביזיון הקודמת התקיים בפני
י ביום 07.07.14 ובמהלכו ניתן תוקף של החלטה להסכמות אליהן הגיעו הצדדים כדלקמן:

"בהמלצת ביהמ"ש הגענו להסכמה לפיה יאפשרו המשיבים [המבקשים כאן – ש.נ.] למבקשים [המשיבים כאן – ש.נ.] להיכנס לדירות נשוא הבקשה על מנת להשלים את עבודות הבנייה בתוך הדירות
והדבר יבוצע
כדלקמן...".

בפני
נו עומדת כעת הבקשה לסעד זמני של מתן צו עשה המורה למשיבים להחזיר את המפתחות של דירותיהם למבקשים, להחליף מנעולים ולשאת בעלויות הכרוכות בכך. בקשה זו נסמכת על שני נדבכים: הראשון – ההחלטה מיום 07.07.14 שניתנה בבקשת הביזיון הקודמת שהתירה למשיבים להיכנס לדירות על מנת להשלים את הבנייה בתוכן ; והשני – הוראת סעיף 8 (ח) להסכם השיתוף אשר מאפשר המשך חזקה בדירות בידי חברי קבוצת הרכישה עד למילוי מלוא התחייבויות בעלי הדירות.

אמנם, ההחלטה מיום 07.07.14 אפשרה למשיבים גישה לדירות לצרכי השלמת הבנייה בתוכן, ואולם החלטה זו לא התירה תפיסת החזקה בדירות המשיבים אשר בסמוך למועד הגשת הבקשה הייתה באופן בלעדי בידי וועד קבוצת הרכישה. רוצה לומר, המשיבים מעולם לא החזיקו בדירות עד שניצלו את זכות הגישה לדירות שהתאפשרה להם עפ"י ההחלטות האמורות, לשם תפיסת חזקה בהן. בעשותם כאמור, הפרו המשיבים ברגל גסה את החלטת בית המשפט אשר ניתנה בנוכחותם ובהסכמתם, ללא כל הצדקה שבדין. התנהגותם של המשיבים כאמור נוגדת את הכלל האוסר עשיית דין עצמית, כאשר התרת הכניסה לבעלי זכויות אחרים לדירותיהם אינה יכולה לשמש עילה לביזוי החלטת בית המשפט, אשר כל שינוי בה מצריך פנייה בהליך מתאים לערכאות המשפטיות.
עוד יצוין, כי התנהגות זו אף עומדת בסתירה להצהרת בא-כוחם של המשיבים, עו"ד גיורא מאור,
שנמסרה במהלך הדיון מיום 07.07.14 ולפיה "אין בכוונתנו לתפוס חזקה בדירות ומבקשים לקבל מפתחות על מנת לאפשר לנו השלמת עבודות בדירה בתוך הדירות עצמן" (עמ' 6, ש' 19-20 לפרוט').


באשר לסיבה בשלה תפסו המשיבים חזקה בדירה, בנושא זה מסר מועלם גרסה שאינה אחידה.
בתגובתם, נימקו המשיבים את התנהגותם בכך, שחלק מהדיירים תפסו בדירותיהם חזקה והם מתגוררים בהן, ולכן יש לגזור גזירה שווה בעניינם של המשיבים ולאפשר גם להם אכלוס דירותיהם. בהמשך, נטען ע"י מועלם במהלך החקירה הנגדית, כי החלפת המנעולים נועדה לשמור על קניינם הפרטי של המשיבים. למיותר לציין, כי לנימוק זה אין לו כל זכר בתגובה בכתב שהגישו המשיבים, על כל המשתמע מכך. מעבר לכך, יצוין כי לו הייתה השמירה על קניינם הפרטי בראש מעיינותיהם של המשיבים, הרי שניתן היה להסדיר נושא זה אל מול המבקשים בעת שהושגו ההסכמות בין הצדדים בעניין התרת הגישה לדירות והמשך הבנייה בשני מועדי דיונים שונים. משלא עשו כן, אין להתיר כיום את השמירה על רכושם של המשיבים באמצעות עשיית דין עצמי.

יתרה מכך, כניסת דיירים אחרים לדירותיהם אינה יכולה להוות טעם המצדיק תפיסת חזקה ע"י המשיבים בדירותיהם, משום שהסכם השיתוף אינו מחיל דין שווה על כל בעלי הזכויות, שעה שנעשתה בגדרו הבחנה בין בעל זכויות אשר מקיים את מלוא התחייבויותיו ופורע את כל חובותיו ע"פ הסכם השיתוף, באופן שמזכה אותו בקבלת אישור לאכלוס הדירה ותפיסת חזקה בה, כגון המצהירים אקוקה ודימרי אשר הציגו במצורף לסיכומים אישורי חזקה שניתנו להם ע"י וועד הקבוצה; לבין בעל דירה שאינו מסדיר את מלוא חובותיו כלפי חברי הקבוצה ואגב כך ייאסר עליו להחזיק בדירה. במקרה שכזה, מקנה הסכם השיתוף לוועד הקבוצה את הזכות להותיר את החזקה בדירה בידיהם ואף מימושה לצורך סילוק חובותיו של הצד המפר.

משום כך, טענת המשיבים לגבי פגיעה קניינית ממשית ובלתי מידתית אינה יכולה להישמע מקום ששלילת החזקה בדירות מתאפשרת עפ"י הוראות הסכם השיתוף שאין חולק כי הוא חל גם עליהם.

ודוק: ההסכמות שהושגו בין הצדדים ואשר קיבלו תוקף של החלטה מיום 07.07.14 אינן מכילות התחייבות מצד המבקשים למנוע כניסת בעלי זכויות אחרים לדירותיהם ואין באמור בהסכמות אלו כדי לכבול את סמכות וועד הקבוצה בכל הנוגע לאכלוס הדירות עפ"י הוראות הסכם השיתוף ע"י מתן היתרי כניסה לדירות לבעלי זכויות שהסדירו את חובותיהם כלפי חברי הקבוצה עפ"י הסכם זה.

לא נעלם מעיניי, כי אין הלימה בין הסעד הזמני לבין הסעד העיקרי. ואולם, ההידרשות לבקשה לסעד זמני הינה הכרחית נוכח ביזוי ההחלטה מיום 07.07.14 וכן על מנת לשמור על המצב הקיים אשר בהתנהגותם הביאו המשיבים לשינוי בו הנובע מרצונם של האחרונים לקבוע עובדות בשטח.

לפיכך, יובהר כבר עתה כי ככל שיחפצו המשיבים לקבל חזקה בדירותיהם, יהא עליהם לנקוט בהליך נפרד ומתאים זאת בשים לב לכך, שהתובענה שבפני
י הינה כספית גרידא.

כידוע, אחת מתכליותיו של הסעד הזמני הינה שמירה על מצב קיים. ברע"א 8420/96 מרגליות נ' משכן בנק הפועלים למשכנתאות בע"מ, פ"ד נא(3) 789, 799 (1997) נקבע, כי בעת מתן הצו הזמני על בית המשפט לערוך איזון בין האינטרס של התובע שהנתבע לא יכשיל בתקופת הביניים שעד למתן פסק הדין את ביצועו, לבין האינטרס של הנתבע שזכות קניינו לא תיפגע יתר על המידה על יסוד תשתית ראייתית בלתי מלאה.

בעניינו, הוכח כי הצו המבוקש מטרתו לסכל שינוי חד צדדי מהמצב הקיים שנעשה זמן קצר לפני הגשת הבקשה , כאשר שינוי זה מטרתו לקבוע עובדות בשטח המונעות מהמבקשים אפשרות לפעול על-פי הוראת סעיף 8 (ח) להסכם השיתוף. כאמור, המצב הקיים לפני הגשת הבקשה, היה שהדירות היו בחזקתם של המבקשים ולא בידי המשיבים, כאשר לאחרונים הייתה אך זכות גישה לתוך הדירות לצורך השלמת הבנייה, ותו לאו. תפיסת החזקה בדירות ע"י המשיבים מהווה שינוי כוחני של המצב הקיים, עשיית דין עצמי אסורה וכן ביזוי להחלטות בית המשפט מהתאריכים 28.08.13 ו- 07.07.14, אשר אפשרו גישה לתוך הדירות להשלמת הבנייה בלבד.

ושוב יודגש, כי ככל שירצו המשיבים לשנות מן המצב הקיים, היינו כניסה לדירות ותפיסת החזקה בהן, עליהם להימנע מעשיית דין עצמי ולפנות לערכאות המשפטיות בהליך נפרד ומתאים.
עוד יצוין, כי ההיענות לבקשה עולה בקנה אחד עם הוראות סעיף 8 (ח) להסכם השיתוף אשר מורה, כי החזקה בדירות לא תעבור לבעלי הזכויות כל עוד לא יתקבל בידיהם אישור בכתב מהוועד המעיד על מילוי מלוא ההתחייבויות המוטלות עליהם מכוח הסכם השיתוף, ובכלל זה נשיאה בהוצאות
הבנייה. משמע, החזקה בדירות תיוותר בידי וועד הקבוצה עד לקבלת האישור האמור.

מפאת חשיבות הדברים יובא סעיף 8 (ח) להסכם השיתוף כלשונו: "אף צד לא יהיה רשאי לתפוס חזקה ביחידת הדיור המיועדת לו עד אשר קיבל אישור בכתב מחברת הפיקוח או מהוועד כי פרע את כל חובותיו ומילא את כל התחייבויותיו על פי הסכם זה. צד אשר יתפוס חזקה ביחידת הדיור המיועדת לו
בתום הבנייה עוד בטרם קבלת אישור כאמור יחשב לכל דבר ועניין כפולש...".
בענייננו, מקום שקיימות מחלוקות כספיות בין הצדדים נוכח טענת המבקשים, כי המשיבים חייבים כספים בגין השלמת הבנייה, וכל עוד לא הוכח אחרת ע"י המשיבים, הרי שהתנהגות המשיבים 1,2 ו- 5
שתפסו חזקה בדירות והחליפו מנעולים, כשאין בידיהם אישור בכתב מאת הוועד בדבר פירעון מלוא החובות ומילוי כל ההתחייבויות עפ"י הסכם השיתוף, סותרת את הוראת סעיף 8 (ח) להסכם השיתוף שחל עליהם.

ברור, כי אם לא יינתן הצו המבוקש יימצאו המבקשים במצב שבו תסוכל הוראת סעיף 8 (ח) להסכם השיתוף האוסר תפיסת חזקה בדירות בלא הסדרת מלוא החובות של בעל זכויות כלפי כל חברי הקבוצה ואישור הוועד לכך.

קביעתי שונה באשר לחלקה השני של הבקשה, שבגדרה מבוקש ליתן צו המונע מהמשיבים לבצע דיספוזיציה בנוגע לדירות. יצוין כבר עתה, כי לא מצאתי להיעתר לחלק זה של הבקשה, כפי שיבואר להלן.

בנימוקי הבקשה (סעיף 31) נטען, כי בימים האחרונים שקדמו להגשת הבקשה "פגשו המבקשים בבניין אנשים שונים שלטענתם הגיעו לבניין כי ברצונם לשכור דירות מהמשיבים". בתצהירו של דימרי שצורף בתמיכה לאמור בבקשה, נטען בסעיף 14 כי "בנוסף, בימים האחרונים נודע לנו שאנשים מגיעים לבניין במטרה לשכור דירת המשיבים. כך הגיעו לבניין ביום 7/11/2014 הזוג אלברט ולורט בטענה שנשלחו על ידי מועלם אופיר כדי לשקול השכרת דירתו".

מנגד, שלל מועלם מכל וכל את טענת המבקשים בדבר כוונותיו להשכיר את דירתו לאחרים וכלשונו: "הטענות אודות כך שאנו מעוניינים להשכיר את הדירות הינה טענה הזויה ולא נכונה, ברור שאנו לא יכולים לעשות זאת כל עוד אין לבניין אישורי אכלוס... (סעיף 8 לתצהיר מועלם שהוגש בתמיכה לתגובת המשיבים).

בנושא זה, מדובר בגרסה מול גרסה, כאשר המבקשים לא הביאו שום ראיה לתמיכה בטענתם אודות כוונת המשיבים להשכיר או להעביר זכויות בדירותיהם לאחרים. למעט הפרחת חשדות באוויר, לא נתמכה הטענה אף לא בראיות לכאורה. מדובר בטענה בעלמא שנטענה ללא ביסוס ראייתי ולו מינימאלי. אציין, כי במהלך חקירתו הנגדית לא נשאל מועלם אף לא שאלה אחת ע"י ב"כ המבקשים בעניין הכוונה המיוחסת לו להשכיר את הדירה לצדד ג', כטענת המבקשים.

עוד ייאמר, כי על הדירות נשוא הבקשה הוטלו לבקשת המבקשים צווי עיקול באופן המבטיח את אי העברתן לצדדים שלישיים.

לפיכך, איני נעתרת לחלק זה של הבקשה.

לפני סיום, יצוין כי בד בבד עם הגשת הבקשה לסעד זמני הגישו המבקשים גם בקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט. מדובר בבקשה הזהה לגמרי לבקשה דנן (למעט חלקה השני של הבקשה דנן שעוסק במתן צו האוסר על דיספוזיציה בנוגע לדירות) ומפאת דחיפות העניין נידונה ראשונה הבקשה לסעד זמני. לאור התוצאה אליה הגעתי כאן ביחס לבקשה דנא, ונוכח החפיפה בסעדים המבוקשים בשתי הבקשות האמורות, אין עוד מקום להיזקק לבקשה לפי פקודת ביזיון בית המשפט אשר ממילא לא ניתנה ע"י המשיבים תגובה ביחס אליה. כידוע, הליכי ביזיון יינקטו רק בהעדר סעד חליפי (ע"פ 519/82). לפיכך, מקום בו ניתן להשיג את הסעד המבוקש בדרך אחרת בדמות בקשה לסעד זמני, אין לנקוט בהליך של ביזיון.

משום כל הטעמים שנמנו לעיל, אני נעתרת לבקשה חלקית ומורה כדלקמן:

1.
אני מחייבת את המשיבים 1,2 ו- 5 למסור לאלתר למבקשים את מפתחות דירותיהם נשוא הבקשה.

2.
המבקשים יהיו רשאים להחליף את המנעולים בדירות המשיבים 1, 2 ו- 5 באמצעות בעלי מקצוע מטעמם והמשיבים יישאו בעלויות החלפת המנעולים ע"י המבקשים כאמור, בכפוף להצגת קבלה כדין בדבר ביצוע התשלום.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי ולמכלול הנסיבות, אני מחייבת את המשיבים, יחד ולחוד, לשלם למבקשים הוצאות בגין בקשה זו בסך של 7,500 ₪.

המזכירות תמציא בדחיפות העתק ההחלטה לצדדים באמצעות הפקסימיליה ותוודא קבלתה.

ניתנה היום, כ' שבט תשע"ה, 09 פברואר 2015, בהעדר הצדדים.










א בית משפט שלום 33101-08/13 אמיר לוי, עליזה דמבסקי, רמי אהרן טייב נ' אופיר מועלם, נחום פולק, מיכל מרום ואח' (פורסם ב-ֽ 09/02/2015)