פסקי דין על אהרון כהן | פסקי דין על פריבה כהן | פסקי דין על יוסף (פולד) כהן ואח' | פסקי דין על ציונה אוחיון | פסקי דין על יפה קריספל | פסקי דין על פנינה אסולין ואח' |

22592-05/10 הפ     29/03/2015




הפ 22592-05/10 אהרון כהן, פריבה כהן, יוסף (פולד) כהן ואח' נ' ציונה אוחיון, יפה קריספל, פנינה אסולין ואח'








בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו




ה"פ 22592-05-10





בפני

כב' השופט
חיים טובי



המבקשים:

1.

אהרון כהן
2. פריבה כהן
3. יוסף (פולד) כהן

שלושתם על ידי ב"כ עוה"ד ב. אהרון


נגד



המשיבים:

1.

ציונה אוחיון
2. יפה קריספל
3. פנינה אסולין

4. טל (גרון) שולה

5.

עמוס אברהם

6. עמוס שמעון ז"ל

כולם על ידי ב"כ עוה"ד א. היימן



פסק - דין

זוהי תובענה למתן

פסק דין
המצהיר על תוקפם המחייב של הסכמים, למכר זכויות המשיבים בדירת מגורים שבבעלותם.

מבוא ורקע עובדתי
1.
המבקשים 1 + 2 הינם בני זוג (להלן: "המבקשים") והמבקש 3, מר יוסף כהן, הינו אחיו של המבקש 1 (להלן ייקרא גם: "יוסף").

2.
המשיבים, אחים ואחיות, הינם הבעלים הרשום, בחלקים שווים בינותם (1/6), של דירה בת 4 חדרים, הממוקמת בקומה א' בבניין המצוי ברחוב הרצל 80 בבת ים, והידועה כחלקת משנה 276/34 בגוש 7140 (להלן: "הדירה").

3.
את זכויותיהם בדירה ירשו המשיבים מהוריהם המנוחים אליהו ורחל עמוס ז"ל (להלן: "המנוחים"), בהתאם לצו ירושה שניתן ביום 1/7/91.

המנוחים רכשו את הדירה בשנת 1983 מחברה קבלנית, אשר אמורה הייתה לרשום הזכויות בדירה בספרי המקרקעין, באמצעות עוה"ד אליעזר אגוזי (להלן: "עו"ד אגוזי"). הבעלות בדירה לא נרשמה על שם המנוחים, ורק ביום 4/8/09 נרשמה הבעלות בה על שמם של המשיבים, מכוח צו הירושה.

4.
בשנת 1991 הלכה המנוחה לבית עולמה, ומִני אז ובהסכמת היורשים כולם, התגורר המשיב 5 (להלן: "אברהם") בדירה, והוא נרשם כמחזיק בה בספרי הארנונה של עיריית בת ים (להלן: "העירייה").

5.
בתאריך 25/11/06 – עת שהה אברהם במעצר בית, במרכז גמילה, בגין עבירות סמים שביצע – התקשר המשיב 6 (להלן: "שמעון") עם המבקשים בהסכם שכירות, לפיו הושכרה הדירה לאחרונים לתקופה של 3 חודשים המסתיימת ביום 27/2/07 (להלן: "תקופת השכירות הראשונה"), כאשר דמי השכירות הועמדו על סך של 600$ לחודש (להלן: "הסכם השכירות").

דמי השכירות, בסך 1,800$, שולמו לשמעון במזומן ומראש, במעמד חתימת הסכם השכירות.

6.
זאת לדעת, כי עובר לחתימת הסכם השכירות הוסכם, בכתב, בין המבקש 1 (להלן: "המבקש") לשמעון, כי עם רישומה של הדירה בספרי המקרקעין יהיו המבקשים זכאים לרכוש את הדירה בתמורה לתשלום סך של 130,000$. היה, כך הוסכם, והדירה לא תירשם בטאבו במהלך תקופת השכירות הראשונה, יהיו רשאים המבקשים להמשיך ולשוכרה באותם תנאים.

7.
משנודע למשיבות 1-4 (להלן: "המשיבות") דבר השכרת הדירה למבקשים, בלא שנתקבלה הסכמתן לכך – ניזומה על ידן פגישה, שנתקיימה במהלך חודש דצמבר 2006, בה נכחו המבקש, היורשים כולם וכן רב בית הכנסת, המצוי בסמוך לדירה הרב מרדכי דרעי (להלן: "הרב דרעי").

בפגישה האמורה, הוסכם על הכל כי המשיבה 1, הגברת ציונה אוחיון
(להלן: "ציונה" או "המשיבה"), תייצג מכאן ואילך את היורשים כולם בכל הקשור לענייני הדירה, ועל פיה יישק דבר.

8.
אחר הדברים האלה, ומשתמה תקופת השכירות הראשונה, התקיימה פגישה נוספת, ביום 27/2/07, בין המבקשים לציונה ואחותה יפה (המשיבה 2), במסגרתה הוארכה השכירות לשנה נוספת, קרי: עד ליום 25/2/08 (להלן: תקופת השכירות השנייה").

הארכת תקופת השכירות נעשתה בכתב ידה ובחתימתה של ציונה, בשולי הסכם השכירות.
יצויין, כי המבקש 3, יוסף כהן, חתם על כתב ערבות במסגרתו ערב להתחייבויות המבקשים בחוזה השכירות (להלן: "כתב הערבות").

9.
בד בבד עם הארכת השכירות, כאמור, נחתם בין המבקשים מחד, לבין ציונה ויפה מאידך – מסמך מיום 27/2/07, הנושא כותרת "הסכם" (להלן: "ההסכם מיום 27/2/07" או "ההסכם"), במסגרתו התחייבו המבקשים לשאת בחוב הארנונה שרבץ על הדירה אותה עת, בסך 30,400 ₪ (להלן: "חוב הארנונה").

עוד קובע ההסכם כי במהלך תקופת השכירות השנייה, "ייעשו הסידורים" הדרושים למכירת הדירה למבקשים תמורת תשלום סך 130,000$, כאשר ממחיר זה ינוכה סך של 7,400$ לפי שער יציג 4.19 (להלן: "התמורה המוסכמת").

בנוסף לתמורה המוסכמת, התחייבו המבקשים לשאת בשכרו של עו"ד אגוזי, עד לסך של 5,200 ₪ (להלן: "הוצאות הרישום"), כמו גם בשכרו של עו"ד יעקב טל (להלן: "עו"ד טל") בגין ביצוע עסקת המכר.

10.
למחרת חתימת ההסכם, הגיע יוסף להסדר עם העירייה לתשלום חוב הארנונה, במסגרתו שולם סך של 14,487 ₪ ב-12 שיקים מעותדים, ויתרת החוב הייתה אמורה להשתלם באמצעות הוראת קבע, משך 24 חודש (להלן: ההסדר עם העירייה").

11.
בסמוך לאחר ההגעה להסדר עם העירייה נשלחו למשיבות, באמצעות ציונה, טיוטת הסכם מכר ומסמכים נלווים הדרושים להשלמת העסקה, ובכלל אלה יפויי כוח בלתי חוזרים (להלן: "מסמכי המכר").

המשיבות סירבו לחתום על מסמכי המכר בטענה כי כל עוד לא סולק חוב הארנונה במלואו אין מקום להשלמת עסקת המכר.

12.
משעמדו המשיבות בסירובן להשלים את העסקה, נחתם בינות יוסף והמשיבים 5 ו-6 (שייקראו להלן יחדיו: "האחים") חוזה מכר, הנושא תאריך 24/6/07, לפיו מכרו האחים ליוסף את זכויותיהם בדירה (2/6), תמורת תשלום חלקם היחסי, בתמורה
הכוללת על פי החוזה (להלן: "חוזה המכר" או "החוזה").

התמורה בגין חוזה המכר שולמה, בחלקה, לאחים לסירוגין ובתשלומים שאושרו על ידי מי מהאחים בחתימת ידם, על גבי פתקים. התשלומים התפרסו על פני תקופה של כ-7 חודשים החל מחודש אפריל 2007.

13.
בין המשיבות, המבקש ויוסף, התנהל משא ומתן ממושך בניסיון לסיים המחלוקת בינותם בהסדר, ברם הדבר לא עלה בידם.

גם ניסיונות באי כוח הצדדים, להביא את הצדדים להסכמה שתאפשר השלמתה של עסקת המכר – עלו בתוהו.

14.
משלא עלה בידי המבקשים והמשיבות להגיע להסכמות בדבר השלמת עסקת המכר, הגישו האחרונות תביעה לבית משפט השלום בראשון לציון (ת.א. 1512/09), במסגרתה עתרו לפינוי ולסילוק ידי המבקשים מהדירה (להלן: "תביעת הפינוי").

יצויין, כי התביעה במקורה הוגשה אך כנגד המבקשים, אולם זו תוקנה באופן ששמעון ואברהם צורפו לה כנתבעים נוספים.

15.
נוכח טענת המבקשים בכתב הגנתם, כי רכשו את זכויות הבעלות בדירה בהתאם להסכם מיום 27/2/07, עוכבו ההליכים בתביעת הפינוי עד להכרעה בתובענה דנן.

התובענה וטענות הצדדים
16.
בתביעה שבכאן, עתרו המבקשים למתן

פסק דין
המצהיר כי ההסכם מיום 27/2/07, כמו גם חוזה המכר מיום 24/6/07 – הינם חוזים תקפים ומחייבים למכר זכויות המשיבים בדירה.

17.
לטענת המבקשים, ההסכם מיום 27/2/07 (לעיל ולהלן: "ההסכם") הינו הסכם מכר מחייב ובר תוקף, שכן הוא משקף את גמירות דעתם של הצדדים לו להתקשר בעסקה למכר זכויות המשיבים בדירה למבקשים, וכי הוא מסויים דיו על מנת לשכלל הסכם מחייב.

לשיטת המבקשים, הם עמדו בחיובם על פי ההסכם, ושילמו את חוב הארנונה בהתאם להסדר עם העירייה, שנעשה כבר למחרת יום חתימתו של ההסכם, במסגרתו שולם על ידם סך של כ-20,000 ₪.

דא עקא, כך למבקשים, שהמשיבות – בניצוחה של ציונה – סירבו לחתום על הסכם מכר מפורט שנשלח אליהם, ודרשו, שלא כדין, כי תשולם להן תמורה העולה על זו המוסכמת, בסך 130,000$.


בגין סירובן של המשיבות להשלים את עסקת המכר על פי הוראות ההסכם, ביטלו המבקשים את הוראת הקבע שניתנה לעירייה במסגרת ההסדר – כך שנותר חוב ארנונה בסך של כ-10,000 ₪.

לטענת המבקשים, המשיבות הפרו את ההסכם הפרה יסודית, עת נמנעו במפגיע מלהשלים את עסקת המכר על פי הוראות ההסכם.

עוד טענו המבקשים, כי הם השקיעו בשיפוץ הדירה סכומי עתק, המוערכים על ידם בסך של כ-25,000$, אשר כלל, בין היתר, החלפת ריצוף בדירה כולה. אלמלא, כך למבקשים, הם רכשו את זכויות הבעלות בדירה בהתאם להסכם, הם לא היו מהינים להשקיע בשיפוצה סכומים כה גבוהים, רק בשל היותם שוכרי הדירה.

אשר לחוזה המכר שנכרת עם האחים ביום 24/6/07 (לעיל ולהלן: "חוזה המכר"), טענו המבקשים כי שמעון ואברהם חתמו על החוזה מדעת וברצון, תוך שגמרו בדעתם להתקשר בחוזה מכר תקף ומחייב – בעצם חתימתם עליו.

המבקשים הכחישו נחרצות את טענת האחים כאילו חוזה המכר נעדר תוקף משפטי מחייב בשל פגם בכריתתו, נוכח היותם צרכני סמים ונעדרי רצון להתקשר בחוזה.

לשיטת המבקשים, האחים ידעו, ידוע היטב, כי הינם מוכרים את חלקיהם בדירה, כמתחייב מההסכם מיום 27/2/07, וקיבלו את מלוא חלקם (2/6) בתמורה המוסכמת. האחים, כך למבקשים, חתמו על חוזה המכר בפני
בא כוחם עוה"ד אהרון בנימין (להלן: "עו"ד בנימין"), כמו גם על יפויי כוח בלתי חוזרים, המייפים את כוחו של עו"ד בנימין להעביר את זכויות האחים בדירה, על שמם (להלן: "יפויי הכוח").

18.
המשיבים מצידם טענו כי ההסכם איננו מהווה הסכם מכר מחייב, שכן עסקינן ב"הצהרת כוונות" גרידא, למכר עתידי של הדירה למבקשים – ככול שהאחרונים ישלמו את חוב הארנונה.


לשיטת המשיבים, ההסכם לא התגבש לכדי הסכם מכר מחייב, הואיל והוא נעדר גמירות דעת למכר זכויותיהם בדירה למבקשים, ואף איננו עומד בדרישת המסויימות הנחוצה לשם השתכללות מסמך, לכדי מכר בר תוקף.

ההסכם, כך למשיבים, איננו מסדיר את מועדי תשלום התמורה המוסכמת, כמו גם את מועד מסירת החזקה בדירה למבקשים.

עוד טענו המשיבים כי, כך או כך, הפרו המבקשים את ההסכם הפרה יסודית עת נמנעו מלשלם את מלוא חוב הארנונה לעירייה כמתחייב מההסכם, ואף נמנעו מלשלם סכום כלשהו על חשבון התמורה המוסכמת.

לשיטתם, לבד מסכום מזערי ששולם על ידי המבקשים על חשבון חוב הארנונה, הם נאלצו לשלם לעירייה סכום של כ-20,000 ₪, על מנת שניתן יהא להעביר את הזכויות בדירה על שמם בספרי המקרקעין.

משהופר ההסכם, כך למשיבים, ממילא "מסמך ההבנות" בטל, ואין לו תוקף משפטי

מחייב – כך שאין הם מחוייבים לפעול על פיו.

המשיבים הוסיפו וטענו כי בדין הם סירבו לחתום על טיוטת הסכם מפורט, הנושא תאריך 24/6/07, שנשלחה אליהם על ידי עו"ד בנימין (להלן: "טיוטת חוזה מפורט"), שכן ההסכם בוטל עקב הפרתו על ידי המבקשים, ועל כן הם היו זכאים לדרוש מחיר גבוה מהתמורה המוסכמת.

לבסוף טענו המשיבים, כי שיפוץ הדירה נעשה – ככול שאכן נעשה – שלא בהסכמתם, בלא ידיעתם ובניגוד להוראות הסכם השכירות, ומכל מקום אין בשיפוץ הדירה כדי להצביע על היות ההסכם, הסכם מכר מחייב.

19.
אשר לחוזה המכר שנכרת בין יוסף לאחים – טענו המשיבים כי אין לחוזה תוקף בגין פגם בכריתתו.

לשיטת המשיבים, האחים הינם צרכני סמים קשים שהוכרו כנַכים במוסד לביטוח לאומי, כך שהם לא היו מודעים, כלל ועיקר, לטיבו של החוזה ולמכר זכויותיהם בדירה למבקשים.

לטענת המשיבים, בהעדר רצון ומודעות מצד האחים להתקשר בעסקת מכר עם המבקשים, יש להחיל בענייננו את דוקטרינת "לא נעשה דבר" (
non est factum
) – כך שחוזה המכר
נעדר תוקף משפטי והינו חספא בעלמא.

האחים הכחישו כי שולמה להם תמורה כלשהי בגין עסקת המכר (למעט סכומים מזעריים למקוטעין), ואף הכחישו חתימתם על החוזה כמו גם על יפויי הכוח.

דיון והכרעה
20.
מטענות הצדדים אשר הורצו לעיל עולה כי שלוש הן השאלות העיקריות שבמחלוקת הצריכות הכרעה בתיק דנא, ואלו הן –

האחת, האם ההסכם מיום 27/2/07 הינו בגדר חוזה מחייב למכר זכויות המשיבים בדירה.

השנייה
, בהנחה שמדובר בהסכם מחייב, האם הוא בוטל כדין עקב הפרתו הנטענת.

השלישית
, האם – אם לאו – חוזה המכר מיום 24/6/07 הינו בעל תוקף משפטי מחייב.

נדון בשאלות דלעיל – כסדרן.

ההסכם מיום 27/2/07 – תוקפו, הפרתו וביטולו
שאלת תוקפו של ההסכם

21.
כזכור, טענת המשיבים הינה כי ההסכם אינו אלא "מסמך כוונות" הצופה פני העתיד, וזה מעולם לא השתכלל לכדי הסכם מחייב.

לשיטת המשיבים, אין ולא היה להסכם מעולם תוקף משפטי מחייב, הן בשל כך שהוא נעדר גמירות דעת מצידם למכר זכויותיהם בדירה למבקשים, והן בשל כך שהוא איננו כולל את מלוא הפרטים המהותיים הדרושים על מנת לכונן עסקה בת תוקף.

טרם נבחן את טענות המשיבים לגופן, נסקור תחילה את המתווה הנורמטיבי החל בענייננו.

22.
ככלל, על מנת שהסכם יהא מחייב עליו לקיים שני תנאים מצטברים – גמירות דעת ומסויימות. כאשר עסקינן בהסכם למכר מקרקעין, קובע סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), כי הסכם כאמור צריך להיעשות בכתב, כאשר הפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים על הצדדים, ויועלו עלי כתב [ראו: ע"א 649/73 קופולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כ"ח(2) 291, 296].

שעה שעסקינן במסמך שכותרתו "זכרון דברים" אפשר שמסמך זה ישתכלל "בנסיבות מסויימות, להיות הסכם מחייב בפני
עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך חומר גולמי, וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב ... כדי שזכרון דברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסויים די צורכו" (ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, פורסם בנבו 18/7/10; להלן: "עניין עדני").

גמירות דעתם של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב – הגם שעסקינן בהסכם מוקדם – נלמדת על פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות, הנלמדת ממכלול העובדות של המקרה הספציפי, ובכללן: תוכנו של המסמך, "נוסח הקשר" בין ההסכם המוקדם לחוזה שהצדדים צופים שייכרת בעתיד, והתנהלות הצדדים, לפני, בעת ולאחר עריכת המסמך [ראו: ע"א 3601/96 בראשי נ' עזבון המנוח זלמן בראשי ז"ל, פ"ד נ"ב(2) 582].

אשר לדרישת המסויימות, דרישה זו רוככה בחלוף העיתים. אם בעבר נדרש שזכרון דברים (או הסכם מוקדם) יכלול את כל הפרטים החיוניים והמהותיים לעסקה, כגון שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום וההסדרים בדבר הוצאות ומיסים – הרי שלימים נקבע "כי במקום שהמבחן הראשון התקיים, דהיינו, קיימת כוונה ליצור קשר משפטי מחייב, אין צורך כי כל התנאים החיוניים והמהותיים יופיעו 'שחור על גבי לבן' בזכרון הדברים עצמו. את התנאים המהותיים והחיוניים הנוכחים 'פיזית' בזכרון דברים ניתן להשלים 'באופן נורמטיבי', אם לא משתמעת כוונה אחרת, באמצעות הוראות חוק משלימות ..." [ע"א 158/77 רבינא נ' חברת מן השקד בע"מ (בפירוק), פ"ד ל"ג (2) 281, 278] (להלן: "עניין רבינא").

מהו הדין, בענייננו, על רקע ההלכות האמורות?

אקדים את המאוחר ואומר כבר עתה, כי לאחר שבחנתי את תוכנו של ההסכם, כמו גם את נסיבות כריתתו, באתי לכלל מסקנה כי עניין לנו בעסקת מכר תקפה ומחייבת.

נבהיר דברינו.

קיומה של גמירות דעת
23.
ייאמר מיד, כי לגבי דידי, מלשון ההסכם ומתוכנו עולה ברורות כי הצדדים לו גמרו בדעתם להתקשר בהסכם מחייב למכר זכויות המשיבים בדירה על פי תנאיו. מפאת חשיבות לשונו ותוכנו של ההסכם לענייננו, הוא יצוטט להלן במלואו –

27/2/07
הסכם
אני אהרון כהן
ופריבה כהן
מתחייבים לשלם לעיריית בת-ים את החוב עד 31/12/06 על חשבון שכירות בדירה ברח' הרצל 80 דירה 3 בת ים עד 25/2/08.
במשך השנה הזאת יעשו הסידורים למכירת הדירה הנ"ל והסכום של 7,400$ לפי שער יציג 4.19 ירד מערך המכירה שהוא בסך 130,000 דולר + הוצאות ארנונה שקיימות בעיריית בת ים ע"ס 30.400 אלף
₪ וכן הוצאות העברת הדירה שישולמו לעו"ד אגוזי ע"ס 5,200 ₪ + שכר טרחה
של עו"ד
יעקב טל בטיפול במכירת הדירה.


פריבה כהן


כהן אהרון

303793830


15779283

(--)
(--)


יפה קריספל


ציונה אוחיון

52027398

50630458



(--)

(--)

אין חולק על כך כי ההסכם (נספח ה' לתובענה) נכתב בכתב ידה של ציונה, בד בבד עם הארכת חוזה השכירות לשנה נוספת, קרי: עד ליום 25/2/08 (נספח ד' לתובענה).
אין גם חולק, כי ציונה הוסמכה על ידי המשיבים כולם להיות באת-כוחם בכל הקשור לענייני הדירה וכדבריה "באותה פגישה אמרנו לתובע שאני מייצגת את כולם. לא היה לי יפויי כוח. אמרתי לתובע מה שאני מסכימה כולם מסכימים" (פרוטוקול מיום 5/3/13, עמ' 35 שורות 14,15).
נמצא, כי חתימת ציונה על גבי ההסכם, שכאמור נוסח ונכתב בכתב ידה, מחייבת את המשיבים כולם.

24.
לא מצאתי בלשונו של ההסכם או בתוכנו, אמירה כלשהי שיש בה כדי ללמד על כי הצדדים לו, לא הגיעו לכדי הסכמה מלאה לכינונה של עסקת מכר תקפה.

מההסכם עולה ברורות, כי בד בבד עם הארכת השכירות לתקופת השכירות השנייה, התחייבו המשיבים למכור את הדירה למבקשים, במהלך שנת השכירות המסתיימת ביום 25/2/08. מנגד, התחייבו המבקשים לפרוע את חוב הארנונה שהצטבר עד ליום 31/12/06 – כאשר תשלום החוב ייזקף על חשבון דמי השכירות, לכל תקופת השכירות השנייה.
התמורה בגין מכר זכויות המשיבה בדירה, נקובה בהסכם בלשון ברורה ומפורשת – שהועמדה על סך של 130,000$ בניכוי סך של 7,400$ כמו כן הוסכם על הצדדים כי בנוסף לתמורה המוסכמת ישלמו המבקשים את חוב הארנונה; שכרו של עו"ד אגוזי, עד לסך 5,200 ₪, בגין רישום זכויות המשיבים בלשכת רישום המקרקעין, ואת הוצאות הטיפול בעסקת המכר.
הנה כי כן, הצדדים הגיעו לידי הסכמה מלאה לכינונה של עסקת מכר, כאשר ההסכם כולל את שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר וההסדרים בדבר ההוצאות בגין רישום הזכויות על שם היורשים (המשיבים) ובגין ביצוע העסקה.
בהקשר זה יצויין, כי המסמך הוכתר כהסכם (להבדיל מזכרון דברים) ואין בנמצא בו "נוסחת קשר" מפורשת המכפיפה את תוקפו, ככזה המחייב, בחתימת הסכם פורמאלי מפורט. העדרה של הוראה כאמור, יש בו כדי ללמד " ... כי משלא נחתם הסכם מפורט ... המסמך שנחתם הוא הוא ההסכם המחייב" (עניין עדני, שם, סעיף 10).

25.
תוקפו המחייב של ההסכם נלמד בעליל, כך לטעמי, מעדותן של
ציונה
ויפה
בבית
המשפט.

בחקירתה הנגדית אישרה ציונה כי היא שימשה כנציגת המשיבים כולם, לרבות האחים, והבהירה, הבהר היטב, כי "הייתה הסכמה של כולם למכור את הדירה לתובע ולפריבה
ב-130 אלף דולר" (פרוטוקול מיום 5/3/13, עמ' 36, שורות 10-12).

מדוע אם כן סירבו המשיבות לחתום על הסכם מכר פורמאלי? על כך משיבה ציונה בהאי לישנא "לא הסכמתי לחתום על החוזה. כי הוא לא עמד בהסכם. לא שילם לעירייה. היה עליו לשלם לעירייה. הוא לא עמד באופציה, התנאים היו שישלם את כל החוב בעירייה. אילו היה משלם כל החוב לעירייה הייתי מעבירה בטאבו, הוא היה משלם 130 אלף דולר ואיש לדרכו. הודעתי לו שהוא מפר האופציה והיא מבוטלת, בעל פה, בשיחות, בפגישות, עם דוד שלו ואח שלו" (שם, עמ' 37, שורות 11,12 ו-32,31; ובעמ' 38, שורות 1,2).

לבסוף העידה ציונה "נכון שהסכמנו למכור לו בתום שנת השכירות ב-130 אלף דולר אבל בתנאי שיעמוד בתנאים שעל פי הנספח ה' " (שם, עמ' 40, שורות 1,2).

המשיבה 2, הגברת יפה קריספל
, אף היא העידה בחקירתה כי " ... אם הוא היה עומד בתנאי לשלם כל החוב תמורת שכירות השנה, היינו מוכרים לו ב-130 אלף דולר" (שם, עמ' 42, שורות 5,6).

הנה כי כן, מעדותן של ציונה ויפה עולה ברורות כי הייתה הסכמה של כל המשיבים למכור את הדירה למבקשים במהלך תקופת השכירות השנייה, בתמורה לתשלום סך של 130 אלף דולר – ובלבד, כך הטענה, שהמבקשים ישלמו את חוב הארנונה במלואו.

עסקת המכר לא הושלמה, כך לטענת המשיבות, בגין הפרת תנאי ההסכם על ידי המבקשים, קרי: אי תשלום חוב הארנונה שרבץ על הדירה.

דא עקא, כי כינונו של הסכם מחייב לחוד, והפרת ההסכם לחוד. הפכתי פעם אחר פעם בלשון ההסכם ולא מצאתי כי מכר הזכויות בדירה למבקשים, במחיר המוסכם, הותנה בתנאי מַתְלה כלשהו – ואף לא נטען כזאת. כל שנטען על ידי המשיבות הוא, שההסכם בוטל על ידן עקב אי תשלום מלוא חוב הארנונה. השאלה האם ההסכם הופר על ידי המבקשים – כמו גם שאלת ביטולו כדין עקב ההפרה – אין בה כדי לגרוע מתוקפו המחייב של ההסכם. אדרבה, הטענה בדבר ביטולו של ההסכם מלמדת כי הצדדים ראו בו הסכם בר תוקף ומחייב – טרם ההפרה הנטענת.

בהקשר זה יצויין, כי המשיבים שינו את גירסתם באשר למעמדו של ההסכם. בכתב התשובה ובתצהירים הנלווים לו נטען כי ההסכם אינו מחייב שכן עסקינן " בהצהרת כוונות

עתידית ..." אשר " ... לא התגבשה מעולם להסכם מחייב לנוכח התנהלות המבקשים

1 ו-2 ולאור אי עמידה בהתחייבויותיהם" (סעיף 36 לתצהיר ציונה; נ/4).

והנה, כך למרבה הפלא, בחקירתה הנגדית שינתה ציונה טעמה. לא עוד "מסמך כוונות" שלא התגבש לכדי הסכם מחייב, אלא עניין לנו בהסכם אופציה וכלשונה "הסכמנו לתת לו (למבקש – ח.ט.) אופציה לקנייה ב-130 אלף דולר פלוס כל מה שכתבתי במסמך ההוא, ונתחיל לעשות את כל הסידורים להעביר הדירה בטאבו. הדירה לא הייתה רשומה בטאבו אף לא על שם הוריי" (פרוטוקול מיום 5/3/13, עמ' 34, שורות 13-15).

הנה כי כן, ציונה משנה חליפות את גירסתה באשר למעמדו של ההסכם. תחילה נטען כי עסקינן ב"מסמך הבנות" לא מחייב, ולאחר מכן נטען כי המדובר בהסכם אופציה, שהותנה בתנאי, בו לא עמדו המבקשים.

בכל הכבוד, לא ניתן לשנות הגירסה בדבר מעמדו של ההסכם, מזו שהועלתה בתצהיר הנלווה לכתב התשובה – המהווה עדות ראשית מטעמה.

כך או כך, בין אם עסקינן ב"מסמך הבנות" או ב"הסכם אופציה" – הרי שההסכם התגבש לכדי הסכם מכר מחייב, אשר לא הושלם בחותם פורמאלי ופרופסיונלי, עקב הפרתו, הנטענת, שעוד ידובר בה להלן.

26.
דומני, כי דבר תוקפו המחייב של ההסכם נלמד גם מהתנהגות הצדדים עובר לכריתתו. מחומר הראיות עולה כי כינונו של ההסכם לא נעשה בעלמא, אלא שעוגן לו כבר בהסכם השכירות שקדם לתקופת השכירות השנייה. כזכור, בין שמעון למבקשים נחתם הסכם שכירות, לתקופה של 3 חודשים, כאשר התמורה בגינה שולמה מראש, בסך 1,800$ לידי שמעון. והנה, בעמוד השני של הסכם השכירות, נספח ב' לתובענה, נכתב (בשיבושי לשון) בהאי לישנא – "אוסקם בין אשוכר ואמשיכר שאחרי קבלת אטבו זהכאי אמשכיר לקנות את אדירה מאמוחר בסכום 130,000$ במידה ולא סודר עניין טבבו אייה השוכר רשי לאשמיך".

ובתרגום לשפה מובנת – "הוסכם בין השוכר והמשכיר שאחרי קבלת הטאבו זכאי המשכיר לקנות את הדירה מהמוכר בסכום 130,000$ במידה ולא סודר עניין טאבו יהיה השוכר רשאי להמשיך".

הגם ששמעון הכחיש חתימתו על המסמך האמור, לא נתתי, לצערי, אמון בעדותו, שכן למרבה הפליאה הוא אף הכחיש חתימתו על תצהירו הנלווה לכתב התשובה (נ/3). וכך העיד שמעון בפתח חקירתו הנגדית "זו לא חתימתי על התצהיר מיום 29/6/10". אין אני מעלה על דעתי כי בא כוחם המלומד של המשיבים אישר חתימת שמעון כמי שחתם על

התצהיר – בלא שזה האחרון חתם עליו בפני
ו.

אני קובע, איפוא, כי חתימתו הנחזית של שמעון בשולי המסמך הנ"ל – הינה חתימתו.

נמצא, כי הסכם המכר בא לעולם על רקע ההסכמה המוקדמת שבין המבקשים לשמעון, לפיה האחרון העניק למבקשים את הזכות לרכוש את הדירה במהלך תקופת השכירות הראשונה במחיר של 130,000$ (בניכוי דמי השכירות בסך 1,800$).

הגם שציונה הכחישה בעדותה כי היא נחשפה לנספח ב' לתובענה קודם לכריתתו של ההסכם, סבורני, כי ההתאמה המוחלטת שבין התמורה המוסכמת בהסכם מיום 27/2/07, וזו שהוסכם עליה בנספח ב' לתובענה – מלמדת כי ציונה הייתה מודעת להסכמות אליהן הגיעו שמעון והמבקשים, בכל הקשור למכר הזכויות בדירה.

הנה כי כן, ההסכם למכר זכויות המשיבים בדירה למבקשים, היווה אך מימוש זכות המבקשים לרכישת הדירה, אשר הוענקה להם בתקופת השכירות הראשונה.

27.
בסיכומי טענותיו, טען בא כוח המשיבים כי התנהלות המבקשים לאחר חתימת ההסכם מלמדת על העדר גמירות דעתם להתקשר בהסכם מחייב. לשיטתו, העובדה שהמבקשים לא דיווחו על ההסכם לשלטונות מס השבח כנדרש על פי הדין, מלמדת כי הם לא ראו בו ככזה אשר יצר קשר משפטי מחייב, למכר הדירה.

אין בידי לקבל טענה זו.

אכן, על פי הדין קיימת חובה לדווח לשלטונות המס על קיומה של עסקת מקרקעין תוך 50 יום ממועד כינונה של העסקה, ולא זו בלבד אלא שהדין מתלה תוקפן של עסקות מקרקעין החייבות במס, בדיווח והצהרה לשלטונות מס השבח [רעו: סעיף 16(א) (1) לחוק מיסוי מקרקעין (מס שבח ורכישה), תשכ"ג-1963].

דא עקא, שאין בעובדת אי הדיווח כשלעצמה, כדי לאיין מינה וביה את תוקפו של המסמך או כדי להצביע על העדר גמירות דעת להתקשר בהסכם מכר מחייב – ויש לבחון כל מקרה על פי נסיבותיו [ראו: ע"א 6016/00 ענבטאוי נ' רונה פ"ד נ"ו(5) 280, 281-286 (2002)].
מחומר הראיות עולה כי, בנדון דידן, פנו המבקשים למשיבות, לחתום על הסכם מכר פורמאלי עליו יחתמו המשיבים כולם, ברם פנייתם זו נענתה בסירוב, בטענה כי ההסכם הופר על ידי המבקשים.

אין חולק כי במהלך חודש יולי 2007, נמסרה למשיבים – באמצעות ציונה
- טיוטת ההסכם המפורט, עליו נתבקשו האחרונים לחתום (ראו: נספח ח' לכתב התשובה).

המשיבות סירבו, במפגיע, לחתום על חוזה המכר המפורט, זאת בטענה שההסכם הופר על ידי המבקשים עקב אי תשלום חוב הארנונה, ולנוכח העובדה כי הרוכש על פי הטיוטה הינו המבקש 3 (ראו סעיפים 52 ו-53 לתצהיר ציונה נ/4).

לא זו בלבד שהמשיבות נמנעו מלחתום על חוזה פורמאלי, כאמור, אלא שהאחרונות פנו למבקשים במכתב דרישה מיום 10/12/07 (נספח ט' לנ/4) לפינוי הדירה בתום תקופת השכירות, זאת עקב הפרת הסכם השכירות.

הנה כי כן, עוד בטרם חלפה התקופה בה אמורים היו הצדדים לחתום על חוזה מכר פורמאלי ומפורט – הודיעו המשיבות כי אין בדעתן לעשות כן בשל הפרתו של ההסכם.

סבורני, כי בנסיבות אלה לא ניתן היה לצפות מהמבקשים לדווח על ההסכם לשלטונות המס כל זמן שלא נחתם חוזה מפורט בינותם, ולנוכח אי הוודאות באשר לחתימתו בעתיד.

כך או כך, לא מצאתי בנסיבות מקרה דנן כי יש באי דיווח של ההסכם לשלטונות המס, כדי ללמד על העדר גמירות דעת מצד המבקשים להתקשר בעסקת מכר תקפה ומחייבת, על פי ההסכם מיום 27/2/07.

28.
אין אני מתעלם כלל ועיקר מהעובדה המוכחת כי המבקשים פנו למשרד השיכון בבקשת סיוע בתשלום שכר הדירה, למן שנת 2008 ואילך.

מהמסמכים שהוגשו על ידי המשיבים, ברשות בית המשפט (במ/4), עולה כי המבקשים הגישו בקשות סיוע בשכר דירה למשרד השיכון לשנים 2008-2011, תוך שהם מציגים עצמם כשוכרי הדירה באמצעות הסכמי שכירות, שעל פי טענת המשיבים, לא נחתמו על ידם מעולם.

טוען, איפוא, ב"כ המלומד של המשיבות כי בקשות הסיוע לשכר דירה, תוך מתן הצהרה לרשויות המדינה המוסמכות כי הינם שוכרי הדירה – שומטת את הקרקע תחת טענת הרכישה שבפיהם.

לו סברו המבקשים, כך לב"כ המשיבים, כי הם רכשו את זכויות הבעלות בדירה בהתאם להסכם – ברי שלא היו זכאים לקבלת סיוע בשכר דירה, בהיותם בעלי הזכויות בה. פניית המבקשים למשרד השיכון לקבלת סיוע בשכר הדירה מלמדת, כך למשיבים, כי האחרונים לא ראו עצמם כמי שרכשו את הדירה מכוח ההסכם, ולא גמרו בדעתם להתקשר בעסקת מכר תקפה על פיו.

אקדים ואומר כי מקובלת עלי טענת ב"כ המשיבים כי יש בהתנהלות האמורה של המבקשים כדי להצביע, לכאורה, על כי האחרונים לא ראו עצמם כמי שרכשו את הדירה. דא עקא, כי תוקפו המחייב של מסמך נלמד ממכלול העובדות של המקרה הספציפי, ובראש וראשונה מלשונו ותוכנו של המסמך.

כפי שהובהר לעיל, בענייננו לשונו של ההסכם ותוכנו מצביעים על קיומה של גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב, למכר זכויות המשיבים בדירה למבקשים – במהלך תקופת השכירות השנייה.

ההסכם, כך על פי לשונו, איננו מותנה בתנאי כלשהו המתלה את תוקפו של ההסכם בקיומו, אין הוא מותנה בחתימתו של הסכם מפורט שעתיד להיחתם בינות הצדדים, והוא מסויים דיו כדי לכונן קשר משפטי מחייב.

יתר על כן, מעדותן של ציונה ויפה בבית המשפט עולה בעליל כי הייתה הסכמה מצד כל המשיבים למכור את הדירה למבקשים בסכום הנקוב בהסכם, וכדברי ציונה בעדותה "נכון שהסכמנו למכור לו בתום שנת השכירות ב-130 אלף דולר אבל בתנאי שיעמוד בתנאים שעל פי נספח ה'" (פרוטוקול מיום 5/3/13, עמוד 40, שורות 1,2), ובמקום אחר העידה ציונה כי "הייתה הסכמה של כולם למכור את הדירה לתובע ולפריבה ב-130 אלף דולר" (שם, עמוד 36, שורות 10,12).

משבאנו לכלל מסקנה, כך על פי לשונו ותוכנו של ההסכם, כי כוונת הצדדים הייתה "בזמן אמת" לכונן קשר משפטי מחייב למכר הדירה בהתאם לתנאי ההסכם – אין אני סבור כי יש בהתנהלות המבקשים אל מול משרד השיכון, כדי לאיין בדיעבד את גמירות דעת הצדדים להתקשר בהסכם מחייב.

ודוק, בהחלט ייתכן שהתנהלות המבקשים בכל הקשור לקבלת סיוע בשכר דירה ממשרד השיכון, מהווה "התנהלות פלילית" – כלשון ב"כ המשיבים בסיכומיו – ויש למצות עימם את הדין באם יוכח כזאת, ברם אין אני סבור כי יש בהתנהלות זו כדי לאיין את מעמדו של ההסכם, אשר גיבש עסקת מכר תקפה.

העדר מסויימות – האומנם?
29.
הטענה הנוספת שבפי המשיבים להיות ההסכם חסר תוקף משפטי מחייב הינה, כי הוא אינו מסויים דיו, שכן, כך הטענה, לא נקבעו בו מועדי תשלום התמורה ומסירת החזקה.

בהעדר פרטים כאמור בהסכם, כך למשיבים, הרי שהוא אינו עומד בדרישת הכתב
שבסעיף 8 לחוק המקרקעין.

אין בידי לקבל טענה זו ודינה להידחות.

אכן, ככלל, תנאי התשלום נמנים על אותם פרטים מהותיים הדרושים לצורך קיומה של מסויימות. אולם, במקרה בו הוכחה כוונת הצדדים להתקשר בחוזה מחייב, הרי שבהעדר כוונה אחרת משתמעת, ניתן להשלים את מועד התשלום באמצעות " ... מספר מנגנוני השלמה והם: נוהג, חוק ועקרון הביצוע האופטימלי ..." (עניין עדיני; וראו גם עניין רבינאי, שם, בעמ' 278).

מחומר הראיות עולה כי, בענייננו, שאלת מועדי תשלום התמורה לא היוותה כלל נקודת מחלוקת בין הצדדים. המחלוקת בינות הצדדים, כך עולה מעדותן של ציונה ויפה, נסובה סביב שאלת הפרתו של ההסכם, עקב אי תשלום חוב הארנונה. לשיטת המשיבים, הם היו רשאים שלא לחתום על הסכם מפורט עקב כך שהמבקשים הפרו את ההסכם. בשום שלב, במהלך המשא ומתן שלאחר חתימת ההסכם, לא טענו המשיבים כי אין הם נכונים לחתום על הסכם מפורט, בשל כך שמועד תשלום התמורה לא הוסדר בהסכם.

בהעדר מחלוקת כאמור, ולנוכח מסקנתנו לעיל כי ההסכם מהווה חוזה מחייב למכר זכויות המשיבים בדירה, ניתן להשלים את מועד תשלום התמורה, באמצעות הוראת סעיף 9 לחוק המכר, התשכ"ח-1968 (להלן: "חוק המכר") הקובע כי המועד לתשלום התמורה הוא "במועד מסירת הממכר".

הגם שמועד מסירת החזקה בדירה למבקשים, אף הוא לא נקבע בהסכם – הרי שגם רכיב זה ניתן להשלמה מכוח סעיף 9 לחוק המכר הקובע כי "מקום שהממכר לא נמסר על אתר, תהא המסירה זמן סביר לאחר גמירת החוזה".

30.
נמצא מהאמור והמקובץ לעיל כי ההסכם מיום 27/2/07, הינו בגדר הסכם מחייב, שכן נתקיימו בו יסודות גמירת הדעת ומסויימות, הדרושים להשתכללותו של הסכם מכר תקף.

31.
משבאנו לכלל מסקנה כי ההסכם השתכלל לכדי חוזה מחייב, קמה וגם ניצבה השאלה השנייה שבמחלוקת האם ההסכם הופר. נדון בשאלה זו להלן.

הפרת ההסכם על ידי המבקשים
32.
טרם תיבחן שאלת הפרתו, הנטענת, של ההסכם, מן הראוי לבחון את הסכמות הצדדים כפי שהן באו לידי ביטוי בהסכם, ואת חיוביהם על פיו.

מההסכם עולה כי המבקשים, מחד, התחייבו לשלם את חוב הארנונה לעירייה, שהצטבר נכון ליום 31/12/06 לכדי סך של 30,400 ₪, כאשר תשלום החוב ייזקף על חשבון השכירות, בגין תקופת השכירות השנייה – קרי: עד ליום 25/2/08.

מנגד, התחייבו המשיבים לבצע בפרק הזמן שעד תום תקופת השכירות השנייה, את כל הסידורים הדרושים למכירת הדירה בתמורה המוסכמת. ה"סידורים" הדרושים למכר הזכויות פירושם, כך מחומר הראיות, רישום זכויות המשיבים בספרי המקרקעין, על פי צו ירושת אמם המנוחה (נספח ג' לתובענה).

עוד קובע ההסכם כי תשלום חוב הארנונה עד לתקרה של 7,400$ - ינוכה ממחיר הדירה.

דומה, כי הגם שהצדדים לא קבעו בהסכם "נוסחת קשר" מפורשת, בדמות הצורך בחתימת חוזה מפורט, הרי שמהוראת ההסכם עולה, במשתמע, כי כוונת הצדדים הייתה שייחתם חוזה מפורט, במהלך תקופת השכירות השנייה, על בסיס הוראות ההסכם.

אין חולק כי למחרת יום חתימת ההסכם (28/2/07), הגיעו המבקשים להסדר עם העירייה לתשלום חוב הארנונה (נספח ח' לתובענה), במסגרתו שילמו המבקשים סך של 14,487 ₪ ב-12 המחאות מעותדות, ויתרת החוב אמורה הייתה להשתלם באמצעות הוראת קבע, למשך 24 חודש (לעיל ולהלן: "הסדר עם העירייה").

אין גם חולק כי במהלך חודש יולי 2007, שיגרו המבקשים למשיבות – באמצעות ציונה – טיוטת החוזה המפורט (נספח ח' לתצהיר נ/4), עליו נתבקשו המשיבות לחתום, כמתחייב (במשתמע) מההסכם.

משסירבו המשיבות לחתום על טיוטת החוזה המפורט, ביטל המבקש את הוראת הקבע שניתנה במסגרת ההסדר עם העירייה (סעיף 10 לתצהיר המבקש; ת/2), כך שההנחה שהעניקה העירייה במסגרת ההסדר – בוטלה.

אחר הדברים האלה, ניהלו הצדדים משאים ומתנים משך למעלה משנה מתום תקופת השכירות השנייה, במסגרתם נעשו ניסיונות, עקרים, להגיע לידי הסכמה בכל הקשור למחיר המכירה ומועדי התשלום.

משלא צלח המשא ומתן, הגישו המשיבות את תביעת הפינוי (נספח י"א לתובענה), במסגרתה עתרו לפינויים של המבקשים מהדירה, בהעדר זכות להחזיק בה עקב תום תקופת השכירות השנייה.

33.
לטענת המשיבות, המבקשים הפרו את ההסכם עת נמנעו מלשלם את חוב הארנונה כמתחייב על פיו. לשיטתם, תשלום חוב הארנונה היווה תנאי יסודי להשלמת עסקת המכירה וחתימה על חוזה מפורט, שכן כל זמן שהחוב לא סולק לא ניתן היה להעביר את הזכויות בדירה על שמם בספרי המקרקעין. בהעדר רישום כאמור, לא היה מקום לחתום על חוזה מכר מפורט.

עקב הפרת ההסכם על ידי המבקשים, כך למשיבות, הן נאלצו לשלם בעצמן את יתרת חוב הארנונה, אשר עמד על סך של 21,888.96 ₪ נכון ליום 11/3/10 (נספח ב' לנ/4).

לשיטת המשיבות, הן פנו פעם אחר פעם למבקש על מנת שיסלק את חוב הארנונה, אך זה האחרון היתנה התשלום בחתימת טיוטת החוזה המפורט. נוכח הפרת ההסכם, כך למשיבות, בוטל ההסכם על ידן הן בהודעות בעל פה למבקש והן בדמות הגשת תביעת הפינוי.

מנגד טענו המבקשים, כי אין באי תשלום חוב הארנונה כדי להוות, בנסיבות, הפרת
ההסכם – זאת נוכח סירובן של המשיבות לחתום על טיוטת החוזה. סירוב המשיבות לחתום על טיוטת החוזה, כך למבקשים, מהווה הפרה של התחייבותן להשלים את עסקת המכר, בהתאם לתנאי ההסכם.

נוכח הפרת ההסכם, בדמות סירובן של המשיבות לחתום על טיוטת החוזה, הרי שרשאים היו המבקשים, כך הטענה, לבטל את ההסכם עם העירייה לפירעון חוב הארנונה.

עם מי הדין? סבורני כי מחומר הראיות עולה כי המבקשים הפרו את ההסכם הפרה בוטה ויסודית, הן בשל כך שנמנעו מלשלם את חוב הארנונה והן בשל אי תשלום (אף לא חלקי) התמורה המוסכמת על פי הסכם.

ובמה דברים אמורים.

34.
אקדים ואומר כי לא מצאתי שחר לטענת המבקשים לפיה רשאים היו לבטל את ההסדר עם העירייה לתשלום חוב הארנונה, עקב סירובן של המשיבות לחתום על טיוטת ההסכם.

הגם שהתחייבות המבקשים בהסכם לשלם את חוב הארנונה, לא היוותה תנאי מתלה לכינונו של הסכם מחייב למכר הדירה למבקשים, הרי שנעלה מכל ספק כי תשלום החוב היווה תנאי יסודי בהסכם.

תשלום חוב הארנונה לעירייה לא הותנה בחתימה על חוזה מפורט, והוא מהווה חיוב נפרד ועצמאי שהוטל על המבקשים, לבצעו במהלך תקופת השכירות השנייה.

לעניין זה מקובלת עלי עדותה של ציונה בבית המשפט לפיה " ... היות ולא היו לנו כספים לשלם לעירייה, היה חוב בן שנים, סיכמתי איתו שהוא ישלם כל החובות כנגד השכירות שהוא גר בשנה הראשונה, שזה פחות או יותר סכום החוב. בשנה זאת נתחיל לפעול להעברת הדירה בטאבו ולמכור לו הדירה" (פרוטוקול מיום 5/3/13, עמ' 35, שורות 22-25).

ובהמשך מעידה ציונה כך - "לא הסכמתי לחתום על החוזה, כי הוא לא עמד בהסכם. לא שילם לעירייה. היה עליו לשלם לעירייה. הוא לא עמד בהסכם ומבחינתי ההסכם מבוטל. אני אומרת לך שהוא לא אמר לי – תחתמי על חוזה ואז אשלם תשלומים לעירייה. לא שילמנו לעירייה כי לא היה לנו כסף לשלם. סופו של דבר שילמתי את החוב. לקחתי הלוואה. שילמתי באמצעות כרטיס אשראי" (שם, עמ' 37, שורות 11-15).

עדות זו של ציונה לא נסתרה, ולמעשה גירסת המבקש מאששת את גירסת ציונה לפיה הוא נמנע מלשלם את חוב הארנונה, כל זמן שלא נחתם חוזה מכר מפורט.

נמצא, כי המבקשים הפרו את ההסכם עת נמנעו מלשלם את מלוא חוב הארנונה לעירייה במהלך תקופת השכירות השנייה.

35.
לא מצאתי ממש בטענת המבקש לפיה רשאי היה להימנע מתשלום חוב הארנונה עקב סירובן של המשיבות לחתום על טיוטת החוזה המפורט.

לא זו בלבד שתשלום חוב הארנונה לא הותנה בחתימת חוזה פורמאלי, כאמור לעיל, אלא שמצאתי כי בדין סירבו המשיבות לחתום על חוזה מפורט, בדמות טיוטת החוזה.
עיון בטיוטת החוזה מלמד כי "הקונה" על פיו אינו המבקשים אלא המבקש 3, כאשר האחרון איננו צד להסכם ולא רכש על פיו את הזכויות בדירה מהמשיבים.
משנדרש המבקש 3 לעניין זה בחקירתו הנגדית, השיב הלה כהאי לישנא – "מהאחיות אני לא קניתי. אני לא יודע אם מישהו אחר קנה מהאחיות" (פרוטוקול מיום 10/7/12, עמ' 25 שורה 6).
לא זוֹ אף זוֹ. ניתן היה לצפות מהמבקשים כי טיוטת החוזה המפורט תסדיר את מועדי תשלום התמורה המוסכמת על פי ההסכם, כמו גם את מועד מסירת החזקה בדירה (למצער המשפטית) לידי המבקשים. דא עקא, שטיוטת החוזה אינה קובעת כלל ועיקר את המועדים בהם אמורה התמורה החוזית להשתלם. וכך מורה הטיוטה – "כנגד ובכפוף לביצוע התחייבויותיו של המוכר לפי חוזה זה מתחייב הקונה לשלם למוכר סך השווה ל 137,400$ ... שישולמו בשקלים לפי השער היציג ביום התשלום באופן הבא –
·
סך השווה 9,800$ ... שולמו למוכר על ידי הקונה ...
·
יתרת התשלום בשישה תשלומים, בשיעור 1/6 מיתרת המחיר שנותרה לתשלום לכל אחד מיחידי המוכר לפי חלקו בצו הירושה ... במועדים לפי שיקול דעת הקונה וכפי שיסכים עם כל אחד מיחידי המוכר בנפרד ...

" (סעיף 4.1 לטיוטת החוזה) (ההדגשה לא במקור – ח.ט.).
הנה כי כן, הטיוטה אינה קובעת באיזה מועד תשולם יתרת התמורה למשיבות. יתר על כן, הקונה הותיר בידו את הזכות לקבוע, לפי שיקול דעתו, את המועד בו תשולם התמורה למשיבות, ככול שמועד זה יוסכם עם כל אחת מהמשיבות.
מאידך, סעיף 6.1 לחוזה קובע כי מסירת החזקה בדירה לידי הקונה תהא " ... בעת החתימה על הסכם זה ...".
אני תמה הכיצד זה לא נקבעו בטיוטת החוזה מועדים לתשלום התמורה, ומאידך נקבע בה כי המסירה תהא במועד החתימה. הדעת אינה סובלת מצב בו תימסר החזקה בנכס לקונה עוד קודם לתשלום מלוא התמורה המוסכמת.
במיוחד אמורים הדברים נוכח הוראת סעיף 9 לחוק המכר הקובע כי המועד לתשלום התמורה הוא "במועד מסירת הממכר". משנקבע מועד מסירת החזקה בדירה, בענייננו, ליום חתימת החוזה הפורמאלי, מכאן שאף על התמורה להשתלם במועד החתימה.
לא ייפלא, לאור האמור, שהמשיבות סירבו לחתום על טיוטת החוזה, שכן אין להעלות על הדעת כי החזקה תימסר לקונה במועד החתימה, אך תשלום התמורה ייעשה במועד עלום
" ... לפי שיקול דעת הקונה ...".

36.
אני קובע, איפוא, כי המבקשים הפרו את ההסכם הפרה יסודית עת נמנעו מלשלם את חוב הארנונה – בגינו קמה למשיבות הזכות לבטל את ההסכם.

שאלת ביטולו של ההסכם
37.
משבאנו לכלל מסקנה כי קמה למשיבות עילה לביטולו של ההסכם עקב הפרתו היסודית, כמפורט לעיל, עומדת לפתחנו עתה השאלה האם אומנם בוטל ההסכם על ידי המשיבות כדין, ואם כן אימתי?

טרם נדון בשאלה האמורה מן הראוי לפרט את שאירע למן מועד ההפרה ועד להגשת תביעה דנא.

השתלשלות האירועים לאחר ההפרה
38.
בסמוך לאחר הפרתו של ההסכם, כאמור, שיגרו המשיבות – באמצעות בא כוחן, דאז, עו"ד יוסי אליעז (להלן: "עו"ד אליעז") – מכתב מיום 10/12/07 (נספח י' לנ/4) במסגרתו נדרשו המבקשים לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות השנייה, קרי: עד ליום 25/2/08 (להלן: "דרישת הפינוי").

במכתב תשובה מיום 8/1/08 (נספח י' לנ/4), דחה עוה"ד בנימין את דרישת הפינוי בטענה כי חזקתם של המבקשים בדירה, מקורה בהסכם מיום 27/2/07 במסגרתו רכשו האחרונים את הדירה (להלן: "מכתב התשובה").

המבקשים דרשו במכתב התשובה, להשלים את עסקת המכר בהתאם להסכם, זאת עד ליום 25/8/08.

במכתב מיום 9/1/08 (נספח י"א לנ/4) דחה עו"ד אליעז את הנטען במכתב התשובה ושלל קיומה של עסקת מכר תקפה, בינות המבקשים למשיבות.

39.
אחר הדברים האלה, התקיימו בין המשיבות למבקש משאים ומתנים, משך חודשים ארוכים, לשם גיבושו של חוזה מפורט.

כך, בין היתר, התקיימה פגישה ביום 30/7/08 במשרדו של המבקש 3, בה נכחו המבקשים ומר יעקב רונן, בן זוגה לשעבר של ציונה (להלן: "רונן") – במסגרתהּ, כך נטען, הוסכם כי ככול שהמבקשים יפרעו את חוב הארנונה עד ליום 19/9/08, או אז תימכר להם הדירה במחיר של 600,000 ₪ , סכום השווה ל 143,000$.

עוד הוסכם בפגישה האמורה, כך למשיבות, כי במידה וחוב הארנונה לא יסולק עד ליום 10/9/08, תבוטל עסקת המכירה והמבקשים יפנו את הדירה לאלתר.

ההסכמות הנ"ל הועלו עלי כתב במסמך מיום 30/7/08, נספח י"ב לנ/4 (להלן: "מסמך רונן"), בשוליו חתמו המשיבות כולן.

לשיטת המשיבות, המבקשים חזרו בהם מההסכמות שגובשו במסמך רונן, לא שילמו את חוב הארנונה כמתחייב על פיו, ואף לא שילמו סכום כלשהו בגין דמי השכירות.

40.
לאחר שהפגישה מיום 30/7/08 לא עלתה לכדי גיבושו של הסדר מוסכם, המשיכו הצדדים לנהל בינותם מגעים אין ספור לשם גיבושו של חוזה מפורט – כאשר סלע המחלוקת העיקרי היה מחירה של הדירה ומועד תשלומו.

המגעים האמורים לא הניבו חוזה מפורט וסופו של דבר, הגישו המשיבות את תביעת הפינוי כנגד המבקשים, ואילו המבקשים מצידם הגישו את התביעה דנא.

האם ההסכם בוטל כדין?
41.
על רקע הסקירה העובדתית דלעיל נבחן האם אומנם בוטל ההסכם כדין על ידי המשיבות.

כידוע לכל, הזכות לביטול חוזה מחמת הפרתו היא זכות אוטונומית, הנתונה לנפגע ומופעלת באמצעות הודעת ביטול (כאשר ההפרה היא יסודית), או באמצעות מתן אורכה שלאחריה יכול ותבוא הודעת ביטול (כאשר ההפרה אינה יסודית). גם כאשר עסקינן בהפרה יסודית, אין החוזה מתבטל מאליו מחמת הפרתו. סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן: "חוק התרופות") מעניק להודעת הביטול מעמד קונסטיטוטיבי כך שבהעדרה " ... של הודעת ביטול העומדת בדרישת הדין אין תוקף לביטול, והחוזה נשאר תקף ומחייב גם לנוכח ההפרה" [גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – התרופות 637 (התשס"ט-2009)].

הודעת הביטול צריכה להינתן בפרק זמן סביר ממועד ההפרה ועל הנפגע להבהיר למפר, באופן חד משמעי, כי בחר להשתמש בזכותו לבטל את החוזה באופן סופי ומוחלט [ע"א 294/92 דרוק נ' אליאסיאן, פ"ד מ"ז(3) 23, 28-29 (1993)].

הודעה סתמית על ביטול, ללא פירוש והנמקה לה, לא תיחשב ביטול לצורך סעיף 8 לחוק התרופות, שכן המפר מגבש עמדתו ביחס להודעת הביטול בהתאם לתוכנה והנמקתה (שלו ואדר, שם, 643-645).

42.
בענייננו, טוענות המשיבות כי יש לראות בדרישת הפינוי
הודעה
כדין
לביטולו של
ההסכם. אין לקבל טענה זו.

עיון במכתב הדרישה מיום 10/12/07 מלמד כי אין בו כל התייחסות, אף לא ברמז, להסכם ואין צריך לומר שלא ניתנה הודעה על ביטולו.

העובדה שהמבקשים נדרשו במכתב לפנות את הדירה בתום תקופת השכירות, אין בה כשלעצמה כדי להוות הודעה כדין לביטול ההסכם. כאמור, חוזה שהופר איננו בטל או מתבטל מאליו חרף הפרתו היסודית. ביטולו של חוזה צריך שייעשה בהודעה מפורשת תוך מתן הנמקה באשר לעילת הביטול.

יתר על כן, חרף שיגור דרישת הפינוי והגם שהמבקשים לא פינו את הדירה כנדרש, המשיכו המשיבות לנהל משא ומתן ממושך עם המבקשים, לשם גיבושו של חוזה מפורט. ללמדך, כי הצדדים לא ראו בדרישת הפינוי הודעה תקפה בדבר ביטולו של ההסכם. נמצא, כי גם לאחר משלוח דרישת הפינוי מיום 10/12/07 – נותר ההסכם בתוקפו חרף הפרתו היסודית.

43.
חרף האמור מצאתי כי יש לראות במסמך רונן מיום 30/7/08 הודעה כדין לביטולו של ההסכם, מחמת הפרתו המתמשכת על ידי המבקשים – עקב אי תשלום התמורה המוסכמת על פי ההסכם.

ובמה דברים אמורים.

כמובהר לעיל, חוזה שהופר אך לא ניתנה בעקבות הפרתו הודעת ביטול כדין, הוא נותר בתוקפו אף לנוכח ההפרה. "הנפקות הממשית היא, כי גם לאחר הפרת החוזה אין המפר פטור מחובתו לקיים את חיוביו, ומכפיפותו לזכות הנפגע לתרופות בגין ההפרה ..." (שלו ואדר, שם, עמ' 544, 545).

בהינתן שההסכם גיבש עסקת מכר תקפה – כפי שאכן קבענו לעיל – שומה היה על המבקשים לקיים את חיוביהם על פיו ובראש וראשונה לשלם את התמורה המוסכמת, בזמן סביר ממועד כינונו, חרף העובדה שטרם נחתם חוזה פורמאלי מפורט.

לא יעלה על הדעת שהמבקשים, מחד, יחזיקו בדירה מכוחו של ההסכם (כנטען במכתב התשובה) וכבעלי הדירה, ברם, מאידך, יימנעו מלשלם את התמורה על פיו משך למעלה משנה מתום תקופת השכירות.

הגם שהצדדים ניהלו בינותם מגעים – אשר לא נשאו פרי – לגיבושו של חוזה מפורט, אין בכך כדי לשחרר את המבקשים מלשלם את התמורה המוסכמת, ולו באופן חלקי.

לשיטתי, אי תשלום התמורה על פי ההסכם למשיבות עת כה רבה – ממועד כינונו של ההסכם (27/2/07) ועד למועד הגשת תביעת הפינוי (5/09) – מהווה כשלעצמו הפרה יסודית של ההסכם, המקנה למשיבות עילת ביטול חדשה.

הלכה נודעת היא, כי אי תשלום התמורה המוסכמת על פי החוזה מהווה הפרה יסודית שלו שכן "... לא יכול להיות ספק, שאי עמידה מוחלטת בתשלום ... מהווה הפרה יסודית של החוזה; יש לאפשר לנפגע מהפרה כזו להשתחרר מן הקשר החוזי, אשר מאבד בנסיבות כאלה את הפוטנציאל להניב תועלת כלשהי עבורו ... והופך לכלי הנעדר כל יכולת להשיג את התכלית הכלכלית לה נועד" [ע"א 126/89 רו"ח עובדיה בלס, מפרק קופל טורס בע"מ נ' חברת מלונות דן בע"מ, פ"ד מ"ו(3) 441, 445 (1992)].

נמצא, איפוא, כי הימנעות המבקשים מלשלם את התמורה על פי ההסכם, למשיבות, תוך זמן סביר מתום תקופת השכירות השנייה (25/2/08) – מהווה הפרה יסודית של ההסכם אשר הקימה למשיבות עילה לביטולו של ההסכם.

44.
האומנם ביטלו המשיבות את ההסכם כדין? הגם שהאחרונות לא שלחו הודעה על ביטולו של ההסכם בגין ההפרה שעילתה אי תשלום התמורה – סבורני, כאמור לעיל, כי יש לראות במסמך רונן הודעת ביטול כדין.

הלכה היא, כי הודעה על ביטול חוזה אינה טעונה צורה פורמאלית מסויימת, ובמקרים מתאימים יש לראות בהתנהגות הנפגע דרך לגיטימית לביטול החוזה שהופר, ובלבד שיש בהתנהגות האמורה " ... כדי להביא אדם סביר בנעליו של המפר אל המסקנה שהנפגע רואה עצמו משוחרר מכל מחוייבות לקיום חיוביו הראשוניים" (שלו ואדר, שם, עמ' 642).

בנדון דידן, כישלון המשא ומתן לפשרה שהתנהל בין המשיבות (באמצעות רונן) למבקשים בפגישה מיום 30/7/08 מהווה – כך לטעמי – משום הודעת ביטול. עיון במסמך רונן המשקף את הפשרה שהוצעה על ידי המשיבות, מלמד כי ככול שהמבקשים לא ייאותו להתקשר בחוזה פורמאלי על בסיס המוצע בפגישה האמורה, הרי שהמשיבים אינם ולא יראו עצמם כמחוייבים עוד להסכם. וכך קובע בין היתר מסמך רונן: "במידה והתשלום לא ייעשה עד 10/9/08 תבוטל העסקה של המכירה בין שני הצדדים ואהרון כהן
ומשפחתו יפנו את הדירה תוך 30 יום".

דומני, כי אמירה זו – שהועלתה עלי כתב – מהווה הודעה ברורה למבקשים על כי המשיבות גמרו אומר לבטל את ההסכם באופן סופי, ועל כוונת האחרונות לשים קץ לקשר החוזי שבינות הצדדים.

45.
אני קובע, לאור האמור והמקובץ לעיל, כי הגם שההסכם מיום 27/2/07 התגבש לכלל הסכם מכר מחייב, הרי שהוא בוטל כדין על ידי המשיבות עקב הפרתו היסודית, זאת נוכח אי תשלום התמורה המוסכמת על פיו.

התוצאה הינה, איפוא, כי עתירת המבקשים להצהיר על היות ההסכם חוזה מכר מחייב – דינה להידחות.

חוזה המכר מיום 24/6/07 – תוקפו המחייב
46.
במסגרת תובענה דנן עותר המבקש 3 למתן

פסק דין
המצהיר על היות החוזה מיום 24/6/07, נספח ו' לתובענה (לעיל ולהלן: "חוזה המכר" או "החוזה"), הסכם מכר מחייב, לפיו הוא רכש מהמשיבים 5 ו-6 את זכויותיהם בדירה (2/6).
לשיטת המבקש 3, המשיבים 5 ו-6 (לעיל ולהלן: "האחים), חתמו על חוזה המכר למכירת חלקיהם בדירה כמתחייב מההסכם מיום 27/2/07, קיבלו את מלוא התמורה המוסכמת על פי החוזה, ואף חתמו על יפויי כוח בלתי חוזרים להעברת זכויותיהם בדירה, בספרי המקרקעין (נספחים ח'1, ח'2).
התמורה החוזית, כך למבקש 3, שולמה לאחים במלואה – באמצעות אחיו המבקש 1 – בתשלומים ובמועדים הנקובים בקבלות אשר נחתמו על ידי מי מהאחים (להלן: "הקבלות"; נספח ז' לתובענה), זאת בסמוך לאחר כינונו של ההסכם מיום 27/2/07.
טוען, איפוא, המבקש 3 כי החוזה השתכלל לכדי הסכם מחייב למכר זכויות האחרים בדירה, כך שהינו זכאי לסעד המבוקש על ידו בעתירה.

47.
מנגד טענו האחים כי אין לחוזה המכר תוקף משפטי מחייב, שכן הם חתמו על ההסכם בלא רצון חופשי ובהעדר גמירות דעת להתקשר בהסכם מחייב למכר זכויותיהם בדירה. לטענתם, במועדים הרלבנטיים לחוזה, כמו גם בעת קבלת הכספים בגין מכירתה, הם היו צרכני סמים קשים ואף הוכרו כנרקומנים אצל הרשויות השונות, לרבות המוסד לביטוח לאומי.

מצב דברים זה, כך לאחים, פגם בכושרם השיפוטי ומנע מהם את יכולת ההבנה והמודעות לתוכנם של המסמכים עליהם חתמו – ובכלל אלה חוזה המכר ויפויי הכוח.

האחים הכחישו את טענת יוסף כאילו הם קיבלו את מלוא חלקם בתמורה החוזית, וטענו, כי נתקבלו אצלם סכומים מזעריים בלבד, מאלה הנקובים בקבלות. לשיטת האחים, הכספים שנתקבלו אצלם אינם מהווים תשלום בגין מכר זכויותיהם בדירה למבקש 3.

טוענים, איפוא, האחים כי חוזה המכר נטול תוקף משפטי מחייב והוא בטל מעיקרא (
void
), שכן בנסיבות האמורות, יש להחיל בענייננו את הכלל של "לא נעשה דבר"
(
non est factum
).

48.
טרם נדון בטענות הצדדים לגופן מן הראוי להסיר מדרכנו את טענת המשיב 6 (לעיל ולהלן: "שמעון") לפיה הוא אינו חתום על חוזה המכר וכי החתימה הנחזית כחתימתו – זוייפה, וכדבריו בבית המשפט " ... זה לא חתימה שלי. הכל יכול להיות שהחתימות שלי זוייפו" (פרוטוקול מיום 9/10/12, עמ' 45, שורות 1,2).

לא מצאתי שחר לטענו זו וטוב היה אלמלא נטענה כלל.

טענת הזיוף שבפי שמעון אינה ראוייה לאמון שכן זו הועלתה לראשונה אך במהלך החקירה הנגדית. הפכתי פעם אחר פעם בתצהירו של שמעון הנלווה לכתב התשובה (נ/3) ולא מצאתי כי הלה טען שחתימתו על גבי החוזה זוייפה. כל שנטען שאין הוא " ... מזהה את חתימתו על 'הסכם המכר' מיום 24/6/07 ואינני זוכר כלל שחתמתי על הסכם כזה ..." (סעיף 18 לנ/3).

נמצא, כי טענת הזיוף הינה בגדר "גירסה כבושה" שאין ליתן בה אמון [ראו: ע"פ 677/84 דוד אביטן נ' מדני ואח'

, פ"ד(4) 33].

גירסת שמעון בתצהירו אף היא אינה אמינה עלי. וכל כך למה? שכן האחרון, כך למרבה הפליאה, לא "זיהה" גם את חתימת ידו על גבי תצהירו הנלווה לכתב התשובה בהעידו כי "זו לא חתימתי על התצהיר מיום 29/6/10" (פרוטוקול מיום 9/10/12, עמ' 40 שורה 27).

הגם שנעלה מכל ספק ששמעון חתם על תצהירו בפני
בא כוחו, הוא מצא לנכון להכחיש חתימתו על גביו.

נמצא, כי אין ליתן אמון בגירסתו בכל הקשור לאי זיהוי חתימתו על החוזה, מה גם שגירסתו נסתרת בעליל מעדותו של עו"ד בנימין אשר אישר כי שמעון חתם בפני
ו על החוזה ויפויי הכוח, וכדבריו " ... אהרון כהן
הביא אלי פעם את שמעון ופעם את אלברט, באותו היום, וביקשתי מהם לחתום לי על החוזה, הם חתמו לי על יפויי הכוח בפני
. הקראתי להם הכתוב בחוזה, הסברתי להם את מהות העסקה.

ש.ת.
הם חתמו באותו מועד שניהם ... באותו היום בהפרש של שלוש שעות
" (פרוטוקול מיום 10/7/12 עמ' 29 שורות 20-23).


אני קובע, איפוא, כי שמעון חתם על חוזה המכר ויפוי הכוח בפני
עוה"ד בנימין.

משהסרנו מדרכנו את טענת הזיוף שבפי שמעון, נדון בטענות הצדדים לגופן.

בטלות חוזה המכר מעיקרו – טענת ה"אפסות"
49.
טענת האחים בדבר היות חוזה המכר נעדר תוקף מדעיקרא, הינה למעשה טענת


non est factum
(טענת ה"אפסות") ולפיה " ... במקרים קיצוניים של אובדן כושר ההבנה והשיפוט עשוי החוזה להיות בטל לחלוטין ומנקודת ראותו של אותו אדם 'לא נעשה דבר' " (ראו: פרידמן וכהן, חוזים: כרך ב', תשנ"א-1991, עמ' 1015).

הטעם לאפסותו של מסמך אשר נחתם בנסיבות האמורות, נעוץ ברציונל לפיו "דעתו של החותם צריכה להתלוות לחתימתו" (ג. שלו, טעות בחתימה – "האומנם לא נעשה דבר?", משפטים י"א, תשמ"א 501, 503).

ברם, על מנת לקומם טענה של "לא נעשה דבר", על הטוען כזאת להוכיח יסודותיה. הנטל להוכחת טענת ה"אפסות", כך נקבע בפסיקה, הינו כבד מזה הרגיל במשפט האזרחי ונדרשות "ראיות חזקות וברורות, עדות חד משמעית פוזיטיבית, והוכחות חותכות" (ע"א 8163/05 הדר חברה לביטוח בע"מ נ' פלונית; פורסם בנבו, 6/8/07).

הטעם לכך הוא שטענת "לא נעשה דבר" " ... מבקשת לקעקע את יסודות קיומו של החוזה אף שהנתבע הטוען לה חתם עליו. היא באה לסתור את החזקה כי החותם קרא את תוכן הדברים האמורים בו, יודעם ומבינם. ככזו, היא מרחיקת לכת ובעלת משמעות 'קיומית' לחוזה. רק סביר כי בנסיבות אלה מידת ההוכחה שתידרש לביסוס הטענה תהיה במידה משמעותית, מעבר לזו הנדרשת דרך כלל לגבי טענות אחרות המועלות כנגד תביעה חוזית" (דברי כבוד השופטת פרוקצ'יה בע"א 36/99 ראובני נ' עזבון המנוחה חנה גלנר ז"ל, פ"ד נ"ה(3) 272).

50.
מהו הדין בנדון דידן? האם השכילו האחים, בענייננו, לעמוד בנטל ההוכחה הכבד המוטל עליהם להוכיח את טענת האפסות שבפיהם?

מחומר הראיות עולה, כך מצאתי, כי ביחס למשיב 5 (לעיל ולהלן: "אברהמי") הונחה תשתית ראייתית מספקת להוכחת הטענה האמורה, זאת להבדיל משמעון אשר לא זו בלבד שלא עמד בנטל להוכחת יסודותיה של טענת "לא נעשה דבר", אלא שהוכח כי חתם על חוזה המכר תוך שהוא מודע למהותו ותוכנו.

נבהיר דברינו.

התקשרות אברהם בחוזה המכר
51.
טענת אברהם בדבר היותו תחת השפעת סמים קשים עובר לחתימת חוזה המכר, נסמכה על חוות דעת פרופ' פנחס דנון מיום 23/11/11 (להלן: "חוות הדעת" מוצג נ/1). המומחה בדק ומצא – על בסיס מפגשים עם אברהם ומסמכים שהונחו בפני
ו – כי אברהם הינו מכור להרואין וכי בהתמכרות כזו אין תקופות הפוגה.
לשיטת המומחה "אדם כזה מוכן לעשות הכל כדי להשיג את המנה הבאה, כולל אלימות ופשע. בזמן שהוא מקבל את המנה הוא רגוע לשעה. לא בהכרח במהלך שעה זו הוא מבין מה קורה סביב כי הוא שקוע בעולמו הפנימי" (פרוטוקול מיום 10/7/12, עמ'
22, שורות 22-25).

בהינתן כזאת, קבע המומחה בחוות הדעת כי "אדם שמכור לסמים קשים כמו אברהם עמוס ונמצא במצב פסיכוטי אינו יכול להיות קשור לחתימה על מסמכים, בדגש על מסמכים משפטיים. וזאת עקב חוסר שיפוט ותובנה שנובעים ממצב התמכרותי – פסיכוטי ... קביעה זו נכונה אף אם המכור אינו מצוי תחת השפעה של סם באותו הרגע – אלא מדובר במצב תודעתי מתמשך בכל התקופה שבה משתמש המכור בסמים" (עמוד 8 לחוות הדעת).

לא מצאתי טעם וסיבה מדוע לא לסמוך על חוות דעת המומחה פרופ' דנון באשר למצבו של אברהם עובר לחתימתו על חוזה המכר – מצב בו נפגם כושר השיפוט וההבנה להתקשר בעסקת המכר.

לא זו בלבד שיוסף לא הגיש חוות דעת נגדית לסתור ממצאי חוות דעת דנון, אלא שמחומר הראיות עולה כי אברהם היה, בעת הרלבנטית לחוזה, תחת השפעת סמים.

כך באשר לנסיבות חתימת הסכם השכירות שנערך בין שמעון למבקש. לדעת הכל, אברהם התגורר בדירה שנים רבות לאחר פטירת ההורים, כאשר בשִלהי שנת 2006 הוגש נגדו כתב אישום על שימוש בסמים והוא נשלח למעצר בית במרכז גמילה "בית חם" ביפו, שם שהה משך כ-21 חודש (סעיף 6 לנ/2; פרוטוקול מיום 9/10/12 עמ' 35 שורות 27,28).

וכך באשר לקבלת כספי התמורה מהמבקש. לעניין זה העיד אברהם כך "אצל אהרון כהן
כל פעם שהייתי בקריז ביקרתי אותו. לפעמים קיבלתי כסף ולפעמים לא" (שם, עמ' 37 שורה 26). ובאשר לנסיבות החתימה על החוזה העיד אברהם "אני בשביל כסף מוכן למכור לך את הנעליים עכשיו ..." (שם, עמ' 39, שורה 20) ובהמשך "כשאני עומד לקבל כסף אני רץ לקבל כשאני בקריז. אני חי ממנה למנה. הייתי בגמילות ... לפעמים יש לי מקסימום חודש חופש ואני חוזר לאישפוז" (שם, עמ' 40, שורות 22-25).

52.
בסיכומי טענותיו, הזמין ב"כ המבקשים את בית המשפט שלא לסמוך על חוות דעת דנון, זאת מן הטעם שנשללה הימנו הזכות לחקור את המומחה חקירה נגדית כאשר המסמכים עליהם התבססה חוות הדעת (להלן: "המסמכים") לא הומצאו לידיו.
לא מצאתי ממש בטענה זו.
מחומר הראיות עולה כי בתאריך 12/12/11 פנה עו"ד בנימין לב"כ המשיבים במכתב דרישה לקבלת המסמכים "לצורך קבלת חוות דעת מטעמו". בתשובה הודיע ב"כ המשיבים כי הוא נכון להעביר את המסמכים למומחה מטעם המבקשים ולהעביר אליו את המסמכים.
דא עקא, כי המבקשים החליטו, בסופו של יום, שלא להגיש חוות דעת מטעמם והודיעו ביום 14/5/12 על כוונתם לחקור את המומחה. בנסיבות אלה אני תמה על מה ועל שום מה לא עמד ב"כ המבקשים על כך שהמסמכים יומצאו לו טרם חקירת המומחה? משלא עתר האחרון לקבלת המסמכים לידיו (ולמצער העתקים מהם) – אין לו להלין אלא על עצמו.

53.
אני קובע, איפוא, כי אברהם חתם על חוזה המכר עת היה נתון להשפעת סמים אשר שללה הימנו את הרצון החופשי להתקשר בהסכם מכר מחייב, כך שלגביו החוזה בטל מעיקרו (
void
) בשל פגם בכריתתו.

התקשרות שמעון בחוזה המכר
54.
בניגוד לאברהם - אשר לגביו הוכחה טענת האפסות – שמעון לא המציא שמץ של ראייה על היותו מכור לסמים קשים, ועל כי בעת הרלבנטית לחוזה ניטל הימנו כושרו השיפוטי להתקשר בחוזה מכר.

אדרבה. מחומר הראיות עולה כי שמעון היה הרוח החיה בהתקשרות עם המבקשים בהסכם השכירות, במסגרתו ניתנה למבקשים האפשרות לרכוש את זכויות הבעלות בדירה, והוא זה אשר נטל מהמבקש את חלקו היחסי בתמורה הנקובה בחוזה המכר (כפי שיפורט להלן).

בפתח עדותו בבית המשפט הצהיר שמעון כי הוא אדם נורמטיבי העובד לפרנסתו, וכדבריו "אני נשוי פלוס שניים, טכנאי טלביזיה, מתקין מצלמות במעגל סגור" (שם, עמ' 41,
שורה 1).

ובהמשך עדותו הבהיר שמעון, הבהר היטב, כי "לפרופסור שהעיד פה, הפסיכיאטר, לא זומנתי. לא ניגשתי לאף פרופסור. לא זומנתי. לא הייתי מעולם בטיפול פסיכיאטרי ולא בגמילה" (שם, עמ' 43, שורות 6,7).

בנסיבות אלה, נפלאת היא ממני טענת המשיבות 1+2 בתצהיריהן כי שמעון היה מכור לסמים קשים. טענה זו אין לה על מה שתסמוך שכן היא אינה נסמכת על ראייה כלשהי, ואף נוגדת את הודאתו של שמעון במהלך עדותו בבית המשפט.

בכל הכבוד, על מנת להוכיח טענת "לא נעשה דבר", חרף החתימה על החוזה – אין די באמירות בעלמא, ויש צורך בהנחת תשתית ראייתית מוצקה וחד משמעית לביסוסה של הטענה.

55.
בהעדר חוות דעת מתאימה ביחס למצבו של שמעון עובר לחתימת החוזה ולאור עדותו בבית המשפט – אין מנוס מלקבוע כי האחרון לא השכיל להוכיח את טענת האפסות שבפיו.

אני קובע, איפוא, כי שמעון חתם על חוזה המכר מתוך מודעות למהותו תוכנו כך שלגביו עסקינן בחוזה מכר תקף ומחייב.

תשלום התמורה החוזית
56.
הטענה הנוספת שבפי האחים להעדר תוקפו המחייב של חוזה המכר הינה, כזכור, אי תשלום חלקם היחסי בתמורה החוזית.

לשיטת האחים הם לא קיבלו את מלוא חלקם בתמורה, אלא סכומים מזעריים בלבד וגם זאת לא בגין מכר חלקיהם בדירה.

אקדים את המאוחר ואומר כבר מבראשית כי לא מצאתי שחר לטענה בדבר אי תשלום התמורה – למצער, ככול שהיא מתייחסת לשמעון.

מחומר הראיות עולה ברורות כי שמעון קיבל לידיו את מלוא חלקו בתמורה לסירוגין – עובר לחתימת חוזה המכר ולאחריו.

57.
התמורה בגין מלוא הזכויות בדירה (6/6), נקבעה בחוזה המכר בסך 137,400$ כך שחלקו של כל אחד מהמשיבים בתמורה (1/6) עולה לסך של 22,900$, סכום השווה ל-96,180 ₪ (לפי שער 4.2 ₪ ל-1 דולר).

עוד קובע החוזה כי מן התמורה החוזית ינוכה התשלום בגין חוב הארנונה עד לתקרה בסך 7,400$ (סעיף 5 לנספח ו' לתובענה).
הגם ששמעון הכחיש את חתימת ידו על מרבית הקבלות (נספח ז' לתובענה) המעידות על קבלת כספים על חשבון מכר זכויותיו בדירה – הרי שמעדותו של הרב דרעי עולה כי חלקו של שמעון בתמורה החוזית שולם במלואו.

בפתח החקירה על תצהירו (ת/2) הוצג לרב דרעי מסמך הנושא תאריך 1/11/07 המהווה על פי הכתוב בו "סיכום קבלת ממון ע"ח דירה ברח' הרצל 80, בת ים" (מוצג
במ/1).

העד אישר בעדותו כי הוא זה אשר ערך – לבקשת הצדדים – את המסמך במ/1 בכתב ידו וכי המבקש ושמעון חתמו בשוליו, בנוכחותו, לאות על נכונות הסכומים שנתקבלו אצל שמעון על חשבון מכר הדירה (פרוטוקול מיום 21/2/17, עמוד 8, שורות 18,19).

עוד אישר הרב דרעי בעדותו כי גם המסמך במ/2, אף הוא נכתב בכתב ידו " ... בשני הצדדים. גם מאחור. רק הכתוב למטה בקטן אינו כתב ידי".

הרב דרעי הבהיר בעדותו כי הסכומים הנקובים במסמכים דלעיל (במ/1 ו-במ/2) נלקחו מהקבלות עליהן חתום שמעון (או אברהם) כאשר "תשלומים אלה היו בעיקר במתחם הישיבה ובית הכנסת, פעם בחצר ופעם בישיבה" (שם, עמ' 9, שורה 6).

והנה, מהמסמך במ/1 עולה כי שמעון קיבל מהמבקש 17,500$ העולים לסך של 73,500 ₪.

בגבו של המסמך במ/2, ערך הרב דרעי סיכום כל התשלומים שבוצעו על ידי המבקש (כולל זה הנקוב בבמ/1). מסיכום זה עולה כי סך כל הסכומים ששולמו על חשבון הדירה עולה ל-100,050 ₪.

יתר על כן. מחומר הראיות עולה כי במסגרת ההסדר עם העירייה שילם המבקש על חשבון חוב הארנונה סך של 14,487 ₪ - סכום שיש לנכותו, כאמור לעיל, מהתמורה החוזית.

נמצא מהאמור לעיל, כי שמעון קיבל את מלוא חלקו (ואף מעבר לכך) בתמורה החוזית, למכר זכויותיו בדירה.

58.
לא מצאתי ממש בטענת ב"כ המשיבים בסיכומי טענותיו כאילו לא הוכח שהתשלומים ששולמו לידי שמעון, נועדו לתשלום עבור מכר זכויות שמעון בדירה.

ראשית, מעדותו של הרב דרעי – בה נתתי אמון בהעדר ראייה לסתור – עולה ברורות כי הסכומים ששולמו על ידי המבקש לשמעון, מהווים תשלום על חשבון מכר זכויות האחרון בדירה.

כך גם עולה מהמסמך במ/1 – עליו חתום שמעון – המורה כי התשלומים בוצעו על חשבון הדירה.

זאת ועוד. בתצהירו של שמעון הנלווה לכתב התשובה (נ/3) לא נטען, אף לא ברמז, כי הסכומים שקיבל שמעון מהמבקש אינם בגין רכישת זכויותיו בדירה. כל שנטען הוא כי אינו מזהה חתימתו על המסמך במ/1

(סעיף 19 לנ/3) וכי הוא כופר בסכום הכולל המופיע בו (שם, סעיף 20).

שמעון הגדיל עשות עת במהלך חקירתו הנגדית סירב, במפגיע, ליתן הסבר לשם מה שולמו לידיו הסכומים הנקובים בקבלות והצהיר בריש גלי " ... אני לא מוכן לענות על השאלה על מה קיבלתי את הכסף" (פרוטוקול מיום 9/10/12, עמ' 44 שורות 12,13).

משנשאל שמעון על ידי בית המשפט "מה זה לא מוכן? אתה חייב לענות. קיבלת כסף, השאלה אם זה שכירות או מכר. ממה אתה חושש ..." הלה השיב " ... אני לא מוכן לענות על זה. זה לא כל הדברים האלה שלי, זה לא חשבון שלי, אני לא מוכן לענות" (שם, שם שורות 16-18).

הנה כי כן, גם בחקירתו הנגדית לא הכחיש שמעון כי הכספים שקיבל מהמבקש, נועדו לתשלום מכר חלקו בדירה.

ראייה ניצחת לכך ששמעון קיבל את מלוא התמורה בגין זכויותיו בדירה הינה העובדה שהוא נמנע מלהצטרף – כתובע – לתביעת הפינוי שהוגשה על ידי המשיבות בשנת 2009 (נספח י"א לתובענה). לו כנה הייתה טענת שמעון כי שולמו לו אך סכומים מזעריים בלבד ולא אלה העולים מהקבלות (נספח ז' לתובענה), נפלא ממני מדוע לא הצטרף שמעון לתביעת המשיבות לפינוי המבקשים מהדירה? אין זאת אלא שהיה ברור לשמעון כי הוא מכר את מלוא זכויותיו בדירה למבקש 3 וקיבל את מלוא חלקו בתמורה.

59.
לא נעלמה מעיניי טענת ב"כ המשיבים בסיכומיו כי חוזה המכר איננו חתום על ידי

המבקש 3, מה שמלמד על העדר גמירות דעת מצד האחרון להתקשר בהסכם.

טענה זו דינה להידחות באִיבַּה, ולו מן הטעם שזו נטענה לראשונה בסיכומי טענותיו וזִכרה לא בא, אף לא ברמז, בכתב התשובה ובתצהירים הנלווים לה (ראו: א. גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה אחת עשרה, עמ' 143-146).

בבחינת למעלה מן הצורך אוסיף ואומר, כי דין הטענה להידחות אף לגופה. כידוע לכל חתימה על מסמך אינה תנאי הכרחי להוכחת גמירות דעתם של הצדדים להתקשר על פיו [ראו: פרידמן וכהן, שם, עמ' 448; וע"א 571/79, 49/81 ו-57/81, מקסים נ' ג'רבי פ"ד ל"ז(1) 589].

גם ביחס לעסקאות במקרקעין, דרישת החתימה הוכרה כדרישה שאינה מהותית, אלא דרישה ראייתית גרידא – אשר ניתן להמירה בדרכי הוכחה אחרות, מהן תוכח כוונת הצדדים להתקשר בהסכם מכר מחייב [ראו למשל, ע"א 692/86 ביטקובסקי ושות' – חברה לייבוא ושיווק בע"מ נ' גת, פ"ד מ"ד(1) 57].

בענייננו, כך מצאתי, נעלה מכל ספק כי למבקש 3 (כרוכש הזכויות) הייתה גמירות דעת להתקשר עם שמעון בהסכם מחייב, ולו בשל העובדה המוכחת שמלוא חלקו של שמעון בתמורה החוזית שולם על ידו (באמצעות אחיו המבקש 1) – עובר לחתימת שמעון על החוזה ולאחריו.

60.
העולה מהאמור והמקובץ לעיל הוא כי חוזה המכר, ככול שהוא מתייחס לחלקו של שמעון
בדירה – הינו בר תוקף ומחייב, כאשר התמורה בגין זכויות שמעון בדירה (1/6) שולמה במלואה.

התוצאה
61.
סוף דבר, לאור האמור והמקובץ לעיל התוצאה הינה כדלקמן –
א.
נוכח ביטולו כדין של ההסכם מיום 27/2/07 (נספח ה' לתובענה), העתירה להצהיר על תוקפו המחייב – נדחית.
ב.
מוצהר בזה כי חוזה המכר מיום 24/6/07 (נספח ו' לתובענה), הינו בר תוקף ומחייב – אך ביחס לזכויות המשיב 6 בדירה (1/6).
ג.
חוזה המכר מיום 24/6/07, נעדר תוקף משפטי ביחס לזכויות המשיב 5 בדירה – בשל פגם בכריתתו.
ד.
בנסיבות העניין ולנוכח התוצאה אליה הגעתי – אין אני עושה צו להוצאות.


המזכירות תשלח עותק מפסק הדין לב"כ הצדדים באמצעות הדואר


ניתן היום,
ט' ניסן תשע"ה, 29 במרץ 2015, בהעדר הצדדים ובאי כוחם










הפ בית משפט מחוזי 22592-05/10 אהרון כהן, פריבה כהן, יוסף (פולד) כהן ואח' נ' ציונה אוחיון, יפה קריספל, פנינה אסולין ואח' (פורסם ב-ֽ 29/03/2015)