פסקי דין על אלון גולן | פסקי דין על זהר אברהם גבאי | פסקי דין על אסתר גבאי |

38626-05/13 תאמ     16/04/2015




תאמ 38626-05/13 אלון גולן נ' זהר אברהם גבאי, אסתר גבאי








בית משפט השלום בבית שאן



תא"מ 38626-05-13 גולן נ' גבאי ואח'


תיק חיצוני: 1100222123


בפני

כב' השופטת
אינעאם דחלה-שרקאוי


תובע

אלון גולן

ת.ז 024899726


נגד


נתבעים

1.זהר אברהם גבאי

ת.ז 22006308

2.אסתר גבאי

ת.ז 0522412015




פסק דין


התובע הגיש נגד הנתבעים תביעה כספית על סך של 29,696 ₪, בגין דמי תיווך, אשר לטענתו
חייבים לו האחרונים.

טענות התובע

1.
התובע טוען כי הינו בעלים של משרד תיווך בטבריה, כאשר ביום 29.04.11 הזמינו ממנו הנתבעים שירותי תיווך, כמצוין בהזמנת שירות תיווך , שצורפה כנספח א' לכתב התביעה (להלן: "ההזמנה")

.

2.
לטענת התובע, בתאריך 09.05.11 נערך בין הנתבעים לצד ג', מר אליהו מלכא (להלן:"מלכא")
זיכרון דברים למכירת דירת הנתבעת 2 שהינה אמו של הנתבע 1 (להלן: "הדירה"). לטענת התובע, הוא היה הגורם היעיל להתקשרות בין הצדדים הנ"ל, ובכך קמה לו הזכות לקבל דמי תיווך מאת הנתבעים, בשיעור השווה ל – 2% בתוספת מע"מ, כאמור בהזמנה.

3.
התובע טען כי הנתבעים הפרו את התחייבותם החוזית עמו ולא שילמו לו דמי התיווך המגיעים לו, וזאת על אף פניותיו החוזרות ונשנות אליהם בעניין.



טענות הנתבעים

4.
מנגד,

ביקשו הנתבעים להורות על דחיית התביעה, כשלטענתם אין לתובע זכות או עילה לקבלת דמי תיווך מהם.

5.
לטענת הנתבעים, הואיל והנתבעת 2, אמו של הנתבע 1 מתגוררת באזור המרכז, פעל האחרון לבקשתה והתקשר בשמה עם מתווך בטבריה, לצורך איתור רוכשים פוטנציאליים לדירה. משכך, פנה הנתבע 1 לתובע וחתם עמו על ההזמנה וזאת לצורך מכירת הדירה, וזאת בשמה של הנתבעת 2.


6.
לטענת הנתבעים, מס' ימים לאחר חתימת ההזמנה, הודע לנתבע 1 על ידי התובע כי נמצא רוכש פוטנציאלי לרכישת הדירה, מר מלכא, אשר הגיע לבית התרשם מנו ולאחר מו"מ קצר הסכים לרכוש את הדירה, תמורת הסך של 1,150,000 ₪. לצורך כך חתם מלכא על זיכרון דברים (

נספח ב' לכתב התביעה
), אם כי התנה חתימתו על הסכם מכר בקבלת אישור עורך דינו לעסקה, וכפוף להמצאת האישורים המתאימים לאופציית הבניה במקרקעין.

7.
הנתבעים טענו כי בסופו של יום לא נחתם הסכם מכר עם מלכא, ועסקת המכירה של הדירה לא יצאה אל הפועל, ככל והתנאים המתנים בזיכרון הדברים לא התמלאו, ומלכא הודיע כי אין בכוונתו לרכוש את הדירה. תחת זאת, הדירה נמכרה לרוכשים אחרים, ללא שהנתבעת 2 נזקקה לשירותי התיווך של התובע.

8.
הנתבע 1 טען כי, מעולם לא התחייב אישית כלפי התובע וחתימתו על ההזמנה נעשתה בשמה של הנתבעת 2 בתור שלוח שלה. כך גם טענה הנתבעת 2 כי הנתבע 1 פעל כשלוחה, חתם על ההזמנה בשמה, כאשר היא עצמה אינה חתומה עליה.


הראיות

9.
בתאריך 06.11.14 התקיימה ישיבת ההוכחות בפני
י, בה העידו מטעם התובע, התובע בעצמו, וכן פקיד במשרדו, מר יוסף כהן (להלן: "כהן") אשר אף הוגש תצהיר מטעמו, כאשר מטעם הנתבעים, העידו האחרונים בעצמם.

בתום הדיון הנ"ל סיכמו הצדדים את טענותיהם בכתב.

המחלוקת

10.
על מנת להכריע בתובענה הנדונה עלינו להכריע בשתי שאלות כלהלן:

א.
האם קמה לתובע עילה נגד הנתבע 1?
ב.
האם לתובע זכות לקבלת דמי תיווך, לרבות מכוח זיכרון הדברים (נספח ב' לתביעה?


דיון ומסקנות

השאלה הראשונה: האם קמה עילת תביעה נגד הנתבע 1?

מעמדו של הנתבע 1

11.
הצדדים אינם חלוקים על העובדה כי הנתבע 1 חתם מול התובע על ההזמנה לקבלת שירותי התיווך מהאחרון. יחד עם זאת, השאלה שנשאלת האם די בחתימה זו לבדה כדי להקים עילת תביעה נד הנתבע 1?

12.
בתצהיר תמיכה לתביעה טען התובע כי הנתבע 1 פנה אליו והזמין שירותי תיווך לצורך מכירת דירת אמו, הנתבעת 2, כאשר במסגרת פגישה ביניהם, חתם על ההזמנה לשירותי תיווך

(סעיף 4 לתצהיר).
מנגד, טען הנתבע 1 כי חתם על ההזמנה כשלוחה של אמו, הנתבעת 2, כאשר האחרונה אישרה עניין זה.

13.
מעיון בהזמנה

(נספח א' לכתב התביעה)
, עולה כי זו נערכה ונחתמה בין התובע לנתבע 1, כאשר אין בה כל אזכור כי חתימתו של הנתבע 1 הינה בשם אמו, הנתבעת 2, וכשלוחה של האחרונה.

14.
יחד עם זאת, מתשובותיו של התובע עולה כי חתימתו של הנתבע 1 על ההזמנה נעשתה בתור מי שמנהל את ענייניה של הנתבעת 2

(עמ' 8 ש' 8-9 וש' 22-23)
. על עניין זה העידו הנתבע 1
(סעיפים 5-7 לתצהירו ועמ' 23 ש' 3-6 לפרוטוקול)
, וכן גם הנתבעת
2 (סעיפים 5-7 לתצהירה ועמ' 18 ש' 23-30ׂׂׂׂ לפרוטוקול),
כאשר גרסאותיהם בעניין לא נסתרו.

15.
מכאן, הוכח בפני
י כי פועלו של הנתבע 1 היה בשמה של הנתבעת 2. האם יש לחייבו במקרה זה בהוראות ההזמנה?

שליחותו של הנתבע 1


16.
כאמור, הנתבע 1 טען כי בעסקה זו שימש כשלוחה של אמו, הנתבעת 2, והזמין בשמה את שירותי התיווך, ולפיכך הוא איננו חייב באופן אישי בחיובים הנובעים מהזמנה זו.



סעיף 1(א) לחוק השליחות, התשכ"ה-1965
(להלן: "החוק"), קובע כי:

"
שליחות היא יפוי כוחו של שלוח לעשות בשמו או במקומו של שולח פעולה משפטית כלפי צד שלישי".


סעיף 3(א) לחוק מוסיף וקובע כי:

"השליחות מוקנית בהרשאה, שבכתב או שבעל-פה, מאת השולח לשלוח, או בהודעה עליה מאת השולח לצד השלישי, או על ידי התנהגות השולח כלפי אחד מהם"
.

17.
מהראיות ומהעדויות שהובאו בפני
י, ואשר לא נסתרו, ניתן לקבוע כי הנתבע 1 אכן שימש שלוחה של הנתבעת 2, לעניין הזמנה זו, וכי היא נוצרה מכוח הרשאה שבעל-פה שנתנה האחרונה לנתבע 1.

18.
קביעה זו נסמכת על העובדה כי הנתבעת 2 אישרה טענה זו של הנתבע 1, בדבר השליחות וכי פעל בשמה עת חתם על הזמנת התיווך, כאשר אין חולק כי ההזמנה על ידי הנתבע 1 נעשתה עבור אמו הנתבעת 2, לצורך מכירת דירתה.

19.
על כן, ולאור המסקנה שאליה הגעתי להלן, יש לקבוע כי היחסים בין הנתבע 1 לנתבעת 2 היו יחסי שליחות.

20.
בנסיבות אלה חלה אפוא, הוראת סעיף 1(ג) לחוק, לפיה:


"שלוחו של אדם כמותו, ופעולת השלוח, לרבות ידיעתו וכוונתו, מחייבת ומזכה, לפי הענין, את השולח"

.

כלומר, פעולתו של הנתבע 1 במקרה זה מחייבת את הנתבעת 2 ולא אותו באופן אישי.

21.
יחד עם זאת, בכך אין די, שכן סעיף 7 רישא לחוק, שעניינו "שליחות נסתרת" מוסיף וקובע כי :

"לא ידע הצד השלישי בשעת הפעולה על קיומה של השליחות, או לא ידע את זהותו של השולח, תחייב פעולת השלוח את השולח והשלוח יחד ולחוד ותזכה את השלוח בלבד

"
.

22.
במלים אחרות, אין די בשליחות כשלעצמה בכדי להסיר את האחריות מן השלוח, אלא צריך שהצד השלישי יידע בשעת הפעולה את זהותו של השולח ואת דבר קיומה של השליחות או, ליתר דיוק, על הפעלת כוח הייצוג במהלך עסקה מסוימת (גם אם עצם קיומם של יחסי השליחות ידוע לצד השלישי – ראו א' ברק,
חוק השליחות

(כרך ב', תשנ"ו) (להלן: "ברק"), בעמ' 966). במקרה שבו השליחות נסתרת ואינה ידועה לצד השלישי, אזי פעולת השלוח מחייבת את השולח והשלוח ביחד ולחוד.

23.
אשר לטיב הידיעה של הצד השלישי, קובע סעיף 18 לחוק כי מבחן זה הינו סובייקטיבי ואובייקטיבי גם יחד - "לענין חוק זה רואים אדם כיודע דבר אם היה עליו כאדם סביר לדעתו או שקיבל עליו הודעה בדרך הרגילה".

24.
מהראיות אשר הובאו בפני
י עולה כי התובע היה מודע לשליחותו של הנתבע 1, לעניין מכירת דירת אמו הנתבעת 2. בתצהיר עדותו הראשית מציין התובע כי צוין בפני
ו על ידי הנתבע 1 כי הדירה בבעלות אמו הנתבעת 2, וכי הינו אחראי על מכירתה

(סעיף 4 לתצהיר),
כאשר על דברים אלו חזר בתשובותיו בחקירתו הנגדית בפני
י
(עמ' 8 ש'
8-14).

25.
מכאן, משהוכח כי הנתבע 1 שימש כשלוחה של הנתבעת 2 בהזמנת שירותי התיווך, כאשר התובע ידע על שליחות זו, אזי אין לחייב את הנתבע 1 באופן אישי בפעולתו של האחרון בהזמנת שירותי התיווך.

השאלה השנייה: האם לתובע זכות לקבלת דמי תיווך, לרבות מכוח זיכרון הדברים (נספח ב' לתביעה?

26.
התובע טוען בכתב התביעה ובסיכומיו, כי היה הגורם היעיל אשר הביא את הצדדים להתקשרות בהסכם מחייב למכירת הדירה, כאמור בזיכרון הדברים מיום 09.05.11. לטענתו, הנתבעים ומלכא סיכמו כל הפרטים, חתמו על זיכרון דברים, העבירו טיוטות הסכם בין באי כוחם, ולפתע התבטלה העסקה, כאשר הסיבה האמיתית הייתה רצונם של הנתבעים למכירת הנכס לשתי עסקאות נפרדות, כאשר התשואה ממכירתם גדולה ממכירת הדירה לבדה כחלקה אחת.

27.
כפי שנפסק לא אחת, מסמך שכותרתו "זיכרון דברים" יכול, בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני
עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לכריתת חוזה מחייב (
ע"א 7193/08

מנחם עדני נ' מרדכי דוד
(2010) והאזכורים שם;

ע"א 5332/03 רמות ארזים, חברה לבנייה והשקעות בע"מ נ' שירן, פ"ד נט
(1) 931, 937 (2004);
ע"א 158/77 רבינאי נ' חברת מן שקד בע"מ, פ"ד לג
(2) 281, 286 (1979)). כדי שזיכרון דברים ייחשב להסכם מחייב, עליו להעיד על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר בחוזה ולהיות מסוים די צורכו. דרישה נוספת, ייחודית לעסקאות במקרקעין, היא כי המסמך יעמוד בדרישת הכתב הקבועה בסעיף 8 לחוק המקרקעין
(ראו : גבריאלה שלו, דיני חוזים- החלק הכללי, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (2005), עמ' 165-166; דניאל פרידמן ונילי כהן חוזים (1991), עמ' 291-299). אם נתקיימו בו במסמך כל אלה, אף קיומה של הסכמה בדבר חתימת חוזה עתידי, לא תשלול את תוקפו (
ע"א 3026/98
כהן נ' ירמיהו
((18.12.2001)), שכן אף העובדה כי המסמך אינו חותם את המשא-ומתן, וכי הצדדים מתכוונים לערוך בהמשך חוזה פורמאלי מפורט וסופי, אינה שוללת מניה וביה מן ההסכם המוקדם את תוקפו המחייב. אכן, השאלה האם זיכרון הדברים התגבש לכלל הסכם מחייב, אינה תמיד פשוטה, והיא מוכרעת בכל מקרה ומקרה על פי נסיבותיו (ראו, עניין ירמיהו).

28.
מבחן גמירות הדעת:

התנאי המרכזי העומד ביסוד קיומו של חוזה הוא הדרישה למפגש רצונות בין הצדדים ולקיומה של הסכמה הדדית ביניהם להתקשר בהסכם מחייב, שבאה לידי ביטוי ביסוד גמירת הדעת. המבחן לגמירת דעתם של הצדדים הינו מבחן אובייקטיבי הנלמד מאמות מידה חיצוניות, וכולל את נסיבות העניין, התנהגות הצדדים ואמירותיהם לפני ואחרי כתיבת המסמך וכן את תוכן המסמך עצמו (ראו עניין מנחם והאזכורים שם). מבחן אובייקטיבי-היינו השאלה תהיה האם בנסיבות כגון אלה היה אדם סביר לומד מן ההצעה שהופנתה אליו על כוונה ליצור יחסים משפטיים (
ע"א 440/75 זנדבנק נ' דנציגר, פ"ד ל
(2) 260, 269 (1976)). נפסק- גמירות דעת תתקיים כאשר הצדדים התכוונו להתקשר זה עם זה בחוזה המסוים וכאשר התרחש מפגש רצונות בין הצדדים. הסכם יחייב את הצדדים רק כאשר הם התכוונו- על פי מבחן אובייקטיבי- שהוא יחייב אותם (ג' שלו, בעמ' 83). מבחן גמירות הדעת, אם כן, הוא מבחן חיצוני של ההצהרה ולא מבחן פנימי של הכוונה (ראו,
ע"א 5332/03
רמות ארזים, חברה לבנייה והשקעות בע"מ
הנ"ל;

ע"א 620/89 חושנג'י נ' אמגר, פ"ד מו
(1) 588, 594). כך נפסק בעניין רמות ארזים, כי "גם העובדה שישנן ראיות, המצביעות על-כך שבמועד מאוחר למועד החתימה על זיכרון הדברים ראו הצדדים את זכרון הדברים כמחייב, אינה מצביעה בהכרח על כך שבמועד החתימה עצמו ראו הצדדים את זיכרון הדברים כמחייב. עלינו לבחון את גמירות הדעת של הצדדים במועד החתימה". השאלה אם התכוונו הצדדים להתחייב בזיכרון הדברים מוכרעת בראש ובראשונה על פי נוסחו של זיכרון הדברים עצמו, במקרים שבהם למשל מציינים הצדדים מפורשות כי זיכרון הדברים מחייב, וכי הוא מהווה חוזה לכל דבר ועניין.

29.
מבחן המסויימות: בעניין זה נפסק בע"א 692/86
בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד

(1) 57 כדלקמן:

"מבחן תכונותיו של ההסכם המוקדם מעמידנו, בראש ובראשונה, על מידת ה"מסוימות" שבו. בהקשר זה, הינה: האם ההסכם, כמות שהוא, מכיל את כל התנאים ההכרחיים להתקשרות מן הסוג הנדון בו? אך מתן תשובה חיובית לשאלה זו עשוי, בדרך כלל, להעיד גם על גמירת דעתם של הצדדים להתקשר התקשרות מחייבת. לגיבושה של מסקנה סופית, בדבר קיומה של גמירת דעת הננו נזקקים גם לבחינת נסיבות כריתתו של ההסכם המוקדם ולבירור הזיקה אשר בינו ובין החוזה המיועד. השאלה בהקשר זה הינה: האם ניתן לומר, כי חרף הסכמתם לחתום על חוזה, נמנו הצדדים וגמרו להתקשר זה עם זה התקשרות חוזית מחייבת, על יסודה של אותה הסכמה שכבר קיבלה את ביטויה בהסכם המוקדם. ודומה שכל הטעון הסבר אודות בסיסם העיוני של מבחנים אלה ואודות יישומם המעשי- ביחס להסכמים מוקדמים בכלל וביחס להסכמים מוקדמים שעניינם עסקה במקרקעין בפרט- כבר הוסבר בפסיקה הסבר היטב (עניין רבינאי). עם זאת, יש להזכיר את צדה הדיוני הראייתי של הסוגיה: צדדים, העורכים הסכם מוקדם ומסכימים לחתום גם על חוזה, מוחזקים כמי שלא ראו בהסכם המוקדם בסיס להתקשרות מחייבת, אך חזקה זו ניתנת לסתירה, אם מוכח באופן ברור שכוונת הצדדים הייתה להתקשר באופן מחייב אף בלא לחתום על החוזה (
ע"א 700/72 אברמוב נ' נר, פ"ד כז
(2) 798;
ע"א 441/75 שוילי נ' י' זילברברג, פ"ד לא
(3) 380;
ע"א 868/75 לנדמן נ' קפלן, פ"ד לב
(1) 146). בעצם ההסכמה לחתום על חוזה אין כדי לשלול את האפשרות, שהחוזה השתכלל עוד בשלב עריכתו של ההסכם המוקדם. וההוכחה הנדרשת לחיובה של האפשרות האמורה- כעולה מדברי השופט ח' כהן, בע"א 694/69
הנ"ל, צריכה ללמד, כי החוזה המיועד לא נדרש לצדדים אלא "כדי לשים חותם פורמלי על עיסקתם המוגמרת בלאו הכי..". כך למשל, "במקום שהצדדים קבעו את עיקרי היסודות לעסקה שביניהם בזיכרון הדברים עצמו, ניתן להניח כי כוונתם היתה להגיע לכדי קשר משפטי מחייב ואין להניח כי התכוונו רק לשלב ביניים במשא ומתן ביניהם".

30.
לעניין יסוד המסוימות

כמו גם לעניין דרישת הכתב הכרוכה בה בעסקאות מקרקעין, נפסק בעבר כי נדרש שהפרטים החיוניים והמהותיים בעסקה יהיו מוסכמים וכתובים. פרטים אלה "כוללים ... דברים הכרחיים, כגון: שמות הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני התשלום, הוצאות ומסים, אם אין הוראה אחרת עליהם בחוק ..." (
ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח
(2) 291, 296 (1974)). דרישה זו נובעת מן התפיסה הבסיסית שאין חוזה יכול להתגבש אלא כאשר הצדדים מסכימים על מסגרתו ועל העניינים החיוניים והמהותיים שבו. ברם, עם השנים רוככה הדרישה בפסיקה, אשר הכירה בהסכם כבעל מסוימות מספקת גם כאשר לא ניתן היה לראות בו את "התנאים החיוניים לעסקה", וזאת כאשר פרטים אלו ניתנים להשלמה לפי הוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (
ע"א 692/86 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד
(1) 57, 66 (1989). השלמה, כאמור, לא תיעשה כאשר בין הצדדים קיימת אי-הסכמה מפורשת או משתמעת לגבי אותם פרטים חסרים (
ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב
(4) 673, 682 (1998)).

מן הכלל אל הפרט

31.
השאלה הנשאלת, האם בענייננו השתכללו התנאים הנ"ל כדי לראות את זיכרון הדברים

(נספח ב')
כמחייב את הצדדים?


32.
הוראות סעיף 6 להזמנה

(נספח א' לכתב התביעה)
, קובעות כלהלן:

" ....כאמור דמי התיווך ישולמו מיד עם חתימת הסכם מחייב ו/או עם התחייבות לביצוע העסקה, המוקדם מביניהם".

33.
בתצהיר עדותו הראשית טען התובע כי בתאריך 09.05.11 הפגיש בין מלכא לנתבע 1, אשר באותה פגישה ערכו וחתמו על זיכרון דברים, ואף קבעו לוחות זמנים לתשלום.

34.
בחקירתו הנגדית חזר התובע תחילה על הטענה כי זכרון הדברים נערך בנוכחותו בדירה, על ידי הנתבע 1 ומלכא , אשר אף חתומים עליו

(עמ' 10 ש' 32-33)
. יחד עם זאת, גרסתו זו של התובע קורסת בהמשך חקירתו הנגדית, כאשר השיב כלהלן:

"ש: זה נכון שמי שהכין את המסמך הזה זה מלכה, זה כתב יד של מלכה. לאחר שביקר את הדירה הכין את המסמך חתם עליו והעביר לך ואולי לזוהר את המסמך בפקס כדי שהנתבעת תחתום עליו ותחזיר אותו בחזרה, אתה מאשר?


ת: לא. אני קיבלתי זיכרון דברים מוכן. קיבלתי אותו ככה כמו שרואים אותו.
ש: אתה לא ראית אותו חותם על המסמך?
ת: לא.
ש: נכון שלא הנתבע ולא אמא שלו חתמו על המסמך הזה בפני
ך?
ת: קיבלתי את המסמך לא ראיתי שיש מישהו מולי חותם, קיבלתי אותו מוכן".
(עמ' 11 ש' 8-15).

35.
מכאן, גרסתו של התובע לפיה הנתבע 1 חתום על זיכרון דברים, שיש בו כדי להעיד על התחייבות, לכאורה, למכירת הבית, לא החזיקה מים בחקירתו הנגדית, ובכך אין לקבלה.

36.
לא זו אף זו, מעיון בזיכרון הדברים הנ"ל, עולה כי מלבד חתימתו של מלכא, לא מופיע כל חתימה אחרת של מי מהנתבעים, לא של הנתבע 1 ולא של אמו הנתבעת 2, כאשר לשאלת ב"כ הנתבעים מדוע התובע בחר לא להחתים נתבעת 2 על זיכרון דברים זה, לא ידע האחרון לתת תשובה

(עמ' 11 ש' 19-21)
.

37.
בעניין זה העיד אף כהן, שציין בסעיף 5 לתצהיר כי נכח יחד עם התובע בפגישה של הנתבע למלכא, וראה את הצדדים חותמים על זיכרון דברים.

38.
אין לקבל גרסתו זו של כהן ככל ומחד, גרסתו זו לפיה ראה את התובע חותם על זיכרון הדברים אינה מתיישבת עם תשובת האחרון בחקירתו הנגדית, לפיה קיבל את זיכרון הדברים מוכן, ומאידך, לא הצליח כהן להצביע בחקירתו הנגדית על החתימות, אותן לטענתו ראה במו עיניו.

"ש: איפה במסמך יש חתימה של זוהר וגבאי?
ת: אני לא יודע לזהות את החימה שלו.
ש: תראה את החתימות שלהם על המסמך?
ת: אני לא מכיר את החתימות שלהם.
ש: חוץ מהמסמך הזה יש עוד מסמכים?
ת: לא שידוע לי.
ש: כשאתה אומר טפסים למה אתה מתכוון?
ת: אני מתייחס לטופס ששאלת עליו.
ש: אם אתה אומר ששני הצדדים חתמו על הטופס בנוכחותך, תראה לי במסמך הזה שאתה בטוח שנערך ונחתם בנוכחותך, איפה זה חתום על ידי שני הצדדים?
ת: יש חתימות אבל אני לא ידוע של מי החתימה. אני לא מכיר את החתימות. לא ישבתי עם זכוכית מגדלת לפענח את החתימות. ראיתי שהם כותבים, חותמים ולוחצים ידיים"
(עמ' 18 ש' 1-12).

39.
מכאן, גרסתו של כהן לפיה היה עד לחתימות של הנתבע ומלכה לא צלחה , ואף גרסה זו אין לקבל.

40.
עיון במסמך זיכרון הדברים מלמד כי המדובר בתוכנו של סיכום בעל פה אשר הועלה על הכתב, כאשר זיכרון דברים זה חתום על ידי מלכא לבדו, ללא חתימת מי מהנתבעים. הדבר יפה במיוחד לאור בקשתו של מלכא במסמך הנ"ל, להחזרתו אליו כאשר הוא חתום על ידי הנתבעת 2.

41.
מנגד, העידו הנתבעים אודות זיכרון הדברים הנ"ל, כאשר טענו כי מלכא חתם על זיכרון הדברים אם כי התנה חתימת הסכם מכר בין הצדדים בקבלת אישור בא כוחו, כאשר בסופו של יום לא נחתם הסכם מכר בין התובע נתבעת 2, ככל והתנאים המתנים בזיכרון הדברים לא מולאו

(סעיפים 9 ו-10 לתצהירי הנתבעים).


42.
בחקירתו הנגדית לא הכחיש הנתבע 1 קיומו של זיכרון דברים

(עמ' 23 ש' 12-15).
יחד עם זאת, הוסיף כי בזיכרון הדברים ישנם תנאים מגבילים, וטען כי משלא התמלאו תנאים אלו, זיכרון דברים זה לא יצאו אל הפועל ומלכה ביטל את העסקה
(עמ' 23 ש' 21-21 , עמ' 24 ש' 25-30 , עמ' 25 ש'
25 ש' 4-10).

43.
תשובותיו של הנתבע 1 בחקירתו הנגדית מתיישבות עם תוכן האמור בזיכרון הדברים הנ"ל, אשר מעיון בו עולה כי קניית הדירה כפופה לסיכום עם בא כוחו של מלכא. למותר לציין כי עמדתו של בא כוחו של מלכא לא הובאה בפני
י, לא שכן כי האחרון אינו מתנגד לקניית הדירה, כך שהתנאי לצורך הוצאת זיכרון הדברים אל הפועל, הסכמת בא כוחו של מלכא לקניית הדירה,
לא התמלא.

44.
מעבר לאמור אוסיף כי, אין בתשובותיה של הנתבעת 2 בחקירתה הנגדית, לעניין הסכמתה לזיכרון הדברים ולתנאים שבו

(עמ' 19 ש' 30-32 , עמ' 20 ש' 1-5 , עמ' 21 ש' 7-10)
, כדי לשנות ממסקנתי הנ"ל, ככל ואחד התנאים של זיכרון הדברים, לו מסכימה הנתבעת 2, ואשר לא הוציא את המכירה לפועל, לא התמלא על ידי מלכא, היינו הסכמת עורך דינו, כך שלזיכרון הדברים לא היה כל תוקף מחייב.

45.
בשל האמור לעיל במצטבר, ובנסיבות המקרה שבפני
י, אין לראות בזיכרון הדברים הנ"ל, כמסמך המחייב את הצדדים. בניגוד לטענותיו של התובע בסיכומיו, הרי בענייננו לא מתקיימים יסודות הכתב, המסוימות וגמירות הדעת, אותם סקרתי לעיל, שיש בהם להביא לתקפותו של זיכרון דברים, שעה שלא הוכח כי נערכו זיכרון דברים ו/או טיוטת הסכם כלשהם בין הנתבעים למלכא, מהם ניתן ללמוד על מסוימות וגמירות דעת של הצדדים להוצאה אל הפועל של מכירת הדירה.

האם זיכרון הדברים הבשיל לכדי הסכם מחייב?

46.
התובע טען בסיכומיו כי בעקבות זיכרון הדברים, העבירו באי כוח הצדדים טיוטות הסכם ביניהם, ויש בכך כדי להעיד על התחייבות הנתבעים למכירה.

47.
ראשית אומר כי צודק ב"כ הנתבעים כי המדובר בהרחבת חזית אסורה, אשר באה לעולם רק בשלב החקירה הנגדית, ולא הועלתה בכתב התביעה ו/או בתצהיר עדותו הראשית של התובע. מכאן, ומטעם זה בלבד, יש מקום לדחות הגרסה הנ"ל.

48.
אלא מאי, אף לגופו של עניין דין טענה זו להידחות, ככל ולא השכיל התובע להוכיחה. התובע השיב לעניין הטיוטה הנטענת כלהלן:

"ש: יש לך מסמך כמו נספח ב' שהוא חתום על ידי הנתבע או הנתבעת?
ת: יש לי זיכרון דברים כמו שרואים ויש טיוטת הסכם של שני הצדדים בין קונה למוכר שהוכנו אצל עו"ד אורי מס. זה מה שיש לי.
ש: אתה בתור מתווך שאמור להוציא את העסקה לפועל, למה לא דאגת שהנתבעת תחתום על נספח ב' לתצהיר?
ת: אחרי שראיתי ששי זיכרון דברים ויש טיוטת הסכם וסיכמו על תשלומים ויש

תעודות זהות.
ש: מפנה לתצהיר גילוי מסמכים מטעמך, איפה רשום שיש מסמך טיוטת הסכם?
ת: אני יודע שהייתה טיוטה ועו"ד אורי מס נתן דף שהוא שהתכוונו לטובת הרב מלכה, שלחנו לו מסמך לגבי זה שיש תהליך מתקדם ויש טיוטת

הסכם מוכנה והוא לא יכול להכחש לזה והוא יודע את זה. זה מה שיש לי.

ש: איפה מופיע בתצהיר שיש טיוטת הסכם?


ת: אני לא רואה את זה
ש: למה לא ציינת את זה שיש טיוטת הסכם?
ת: אני יודע שהיה זיכרון דברים וטיוטת הסכם מוכנה. זה מה שידוע לי".
(עמ' 11 ש' 16-27ׂ)
ובהמשך;


"ש: היה סיכום עם עו"ד מטעם הרב מלכה?

ת: היו טויטות אז כנראה שהיה סיכום.

ש: איזה טיוטות

?

ת: טיוטות הסכם.

ש: מי הכין את טיוטת ההסכם?

ת: הכין אותה המוכר. המוכר מכין טיוטות.

ש: טיוטת ההסכם לא נחתמה?

ת: רק הוכנה.

(עמ' 13 ש' 3-9)

49.
בעניין זה העיד הנתבע 1 אשר על אף שהשיב בחקירתו הנגדית, לשאלת ב"כ התובע, כי ייתכן והועברו טיוטות חוזה בין עורכי הדין

(עמ' 23 ש' 16-17)
אלא שבתשובתו בחקירתו החוזרת בעניין זה השיב הנתבע 1 כך:

"ש: אמרת אולי הועברה טיוטה. ידוע או לא ידוע שיש טיוטה?

ת: בשיחה עם עו"ד מס והקונה התחילו לדבר והבנתי מעו"ד מס שהתחילו להעביר ניירות עד שביטל את ההסכם. איזה רמה של ניירות ואיזה רמה של הסכם אין לי מושג. היה קשר בין העו"ד שלי לעו"ד שלו עד שביטל את העסקה. הכוונה עד שמלכה ביטל את ההסכם"

(עמ' 27 ש' 9-12).

50.
מכאן, טענתו של התובע בדבר טיוטות הסכם אשר נערכו בין הצדדים בעקבות זיכרון הדברים לא הוכחה, מה גם שהיה בידי התובע להעיד את אותו עו"ד, שלטענתו היה מעורב בהכנת הטיוטה הנטענת, אורי מס, או את מר מכלא, אם כי מסיבותיו שלו, בחר לא לעשות כן, ועניין זה נזקף לחובתו.

תוקף המגעים בין הצדדים


51.
בסיכומיו, טען התובע כי ביטול העסקה מקורה בהתנהגות הנתבעים, אשר לטענתו "שידלו" לכאורה, את מלכא, על מנת לרדת מהעסקה, וזאת לאחר שכנוע להם שניתן לפצל את מכירת הנכס לשתי עסקאות שונות והתשואה בהם תגדל, כאשר לטענת התובע, הנתבעים אף "תיגמלו" את מלכא על מנת לאפשר להם למכור לשני רוכשים שונים.

52.
גם בטיעון זה של התובע המדובר בהרחבת חזית אסורה, אשר נטענת רק בשלב הסיכומים, ולא הועלתה בכתב התביעה ו/או בתצהיר עדותו הראשית של התובע. מכאן, יש מקום לדחות הגרסה הנ"ל.

53.
אף לגופו של עניין אומר כי, טענתו זו של התובע בעניין זה הינה בגדר הנחה וטענה בעלמא, אשר אינה מבוססת על כל ממצא פוזיטיבי, והתובע לא עמד בנטל המוטל עליו להוכחתה, וכן להוכחת הטענה העומדת מאחורי הנחה זו, לפיה הנתבעים הם אלו שהביאו, לכאורה, לביטול ההסכמה למכירת הדירה. אין אלא לדחות טיעון זה של הנתבעים.

54.
לא זו אף זו, בתשובתו של התובע בחקירתו הנגדית לסיבה בגינה העסקה לא יצאה אל הפועל, השיב האחרון " זה משהו אישי של הרב מלכה ולא נכנסתי לקטע אישי שלו"

(עמ' 14 ש' 3-4)
.

55.
משמע, אי הוצאת העסקה אל הפועל הינה בשל רצונו של הרב מלכה ולא בשל התנהגותם של הנתבעים, דבר אשר מתיישב עם עדותם של הנתבעים בתצהיריהם ותשובתו של הנתבע 1 בחקירתו החוזרת

(עמ' 27 ש' 12).


56.
מכאן, שעה שלא הוכח כי הצדדים התחייבו על מכירת הדירה, לא מכוח זיכרון הדברים, ולא מכוח טיוטה נטענת, המסקנה המתבקשת כי לתובע לא מגיע דמי תיווך כלשהם.

57.
אדגיש כי, את הדרישה לשלם דמי תיווך יש לקרוא על רקע תכליתו של ההסכם להזמנת שירותי התיווך. חובת עריכת הסכם זה, כתנאי לקבלת דמי תיווך, נקבעה בחוק המתווכים, שבצדק נאמר לגביו
פעמים רבות בפסיקה כי זהו חוק צרכני, אשר מטרתו להגן על הלקוח, שהוא הצד החלש בעסקה (ראו למשל את פסק-דינה של כבוד השופטת ו' אלשייך בבר"ע (ת"א) 2905/00 יצחק מאיר נ' עירית קובלנסקי).

58.
ממקרא ההזמנה עליה חתום הנתבע 1, צוין כי "מוסכם כי דמי התיוון המשולמים לתיווך אלון נכסים הינם 2% מהמכירה לעמלת התיווך יש להוסיף מע"מ כחוק". (ההדגשה שלי א.ד.ש). ללמדך כי דמי התיווך יש לשלם לתובע רק לאחר המכירה של הדירה, כאשר תשובתו של התובע באשר לדמי התיווך המגיעים לו

(עמ' 13 ש' 14-16)
אין מה על מה לסמוך, וסותרת את הוראות ההזמנה הנ"ל.

59.
שעה שהמו"מ בין הנתבעים למלכא, למכירת הדירה, לא הבשיל לכדי הסכם מחייב, כאשר בסופו של יום הדירה לא נמכרה, אין התובע זכאי לדמי תיווך. למותר לציין כי אין לעובדה כי בסופו של יום נמכרה הדירה לרוכשים אחרים, כדי לזכות את התובע בדמי תיווך, ככל וטענת הנתבעים לפיה מכירה זו לא נעשתה בתיווכו של התובע

(סעיף 11 לתצהירי הנתבעים)
, וכי הוא לא היה הגורם היעיל מאחורי מכירה זו, לא נסתרה.



סוף דבר

60.
לאור האמור לעיל, אני קובעת כי התובע לא הצליח להרים את נטל ההוכחה המוטל עליו, לפיו הינו זכאי לדמי תיווך מאת הנתבעים, ולפיכך אני מורה על דחיית התביעה.

התובע יישא בהוצאות ובשכר טרחת הנתבעים בסך של 3,000 ₪.


המזכירות תשלח העתק מפסק הדין לצדדים.

ניתן היום,
כ"ז ניסן תשע"ה, 16 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.










תאמ בית משפט שלום 38626-05/13 אלון גולן נ' זהר אברהם גבאי, אסתר גבאי (פורסם ב-ֽ 16/04/2015)