פסקי דין על קוגמן שאול | פסקי דין על ועדת הערר לתכנון ובניה תל אביב | פסקי דין על הועדה המקומית לתכנון ובניה – אזור | פסקי דין על בת שבע לוי | פסקי דין על אלי רביבו |

1281/01 עתמ     03/12/2001




עתמ 1281/01 קוגמן שאול נ' ועדת הערר לתכנון ובניה תל אביב, הועדה המקומית לתכנון ובניה – אזור, בת שבע לוי , אלי רביבו




1
בתי המשפט
עתמ001281/01
בית משפט המחוזי בתל אביב
בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים
כב' השופט נ. ישעיה
בפני
:

קוגמן שאול

בעניין:
העותר
א. בן יעקב

ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
1. ועדת הערר לתכנון ובניה תל אביב

ע"י פרקליטות מחוז ת"א (אזרחי)
ע"י עו"ד ש. אנגלרד

2. הועדה המקומית לתכנון ובניה - אזור

ע"י ב"כ עו"ד ג. רווה

3. בת שבע לוי

4. אלי רביבו
המשיבים
פ ס ק - ד י ן

1. העותר הינו בעל זכות החכירה של מחצית החלקה הידועה כחלקה 93/1 גוש 6001 הנמצאת באזור
. שטח החלקה כולה הוא 837 מ"ר ומחציתה היינו שטחה של חלקת המשנה 1 הוא 418.5 מ"ר.

העותר ביקש היתר בניה מהמשיבה 2 לפיו יותר לו לבנות שתי יחידות דיור נפרדות בתת חלקה 1 במסגרת הקלה שתנתן על פי בקשתו.

בקשתו להקלה או חריגה וקבלת היתר לשתי יחידות נדונה בפני
משיבה 2 ונדחתה. גם הערר שהגיש העותר לועדת הערר (משיבה 1) נדחה.
מכאן העתירה שבפני
בה מבקש העותר להצהיר על בטלות החלטת המשיבות ועל מתן פרשנות להוראות החוק הרלוונטיות לפיה ניתן להענות לבקשת העותר להקלה ולהיתר לבניית שתי יחידות דיור.

2. העתירה, על פי נוסחה, לוקה בחסר שכן אין מדובר במקרה זה בערעור על החלטת ועדת הערר, כפי שעולה מניסוח העתירה, אלא בעתירה שבמסגרתה מבקש העותר לתקוף החלטה של רשות מנהלית על פי אחת מעילות התקיפה המוכרות במשפט המנהלי. עובדה זו לא באה לידי ביטוי בנוסח העתירה שהונחה בפני
.

עם זאת מעיון בעתירה מניח אני כי עילת התקיפה עליה מבסס העותר את עתירתו היא טעות שנפלה לטענת העותר בפירוש שניתן ע"י המשיבות 1,2 להוראות הדין הרלוונטיות, וכך אתייחס לעתירה זו.

3. העותר הינו, כאמור, בעליה, או בעל זכות החכירה, של מחצית חלקה (חלקת שנה 1) באזור
בשטח של 418.5 מ"ר. על פי תכנית בנין העיר החלה במקום (מס' מאא/במ/26) ניתן לבנות 4 יחידות דיור לדונם נטו. העותר ביקש היתר להקים על שטחו שתי יחידות דיור.

ס' 51 (א) לחוק התכנון והבניה מתיר למעשה מתן הקלה או שימוש חורג לקרקע אך בתנאי:

"לא ינתנו הקלה או היתר לשמוש חורג אם יש בכך סטיה ניכרת מתכנית החלה על הקרקע או הבנין".

במתן היתר לבנית שתי יחידות דיור על שטח של 418.5 מ"ר יש, ללא כל ספק, סטיה מתכנית קיימת, שכן וכאמור, על פי התכנית הנ"ל ניתן לבנות 4 יחידות דיור בשטח דונם נטו. השאלה היא האם זוהי "סטיה ניכרת" כאמור בס' 151 (א) הנ"ל, שאז אין סמכות למשיבות ליתן ההיתר המבוקש, או שמא מדובר בסטיה בשעור פחות מכך, המאפשר ליתן לעותר ההקלה וההיתר המבוקש על פיה.

המונח "סטיה ניכרת" לגבי דירות מגורים מוגדר בתק' 1 (11) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) 1967 לענין הוראת ס' 151 הנ"ל כך:

"הוספת דירות מגורים:
א. בשעור העולה על 20% מהמספר המירבי של דירות המגורים המותר לבנות על מגרש, על פי הוראות התכנית החלה על המקרקעין".

המונח "מגרש" על פי ס' 1 לחוק התכנון והבניה הוא:

"יחידת קרקע שנקבעה בתכנית כתוצאה מפעולת חלוקה או אחוד כחלוקה או בתשריט חלוקה או איחוד אף אם טרם נרשמה חלקה בפנקסי רשום המקרקעין בין אם מותרת בה בניה ובין אם לאו".

4. השאלה הראשונה המתעוררת בהקשר זה היא האם לאור הגדרת המונח "מגרש", בחוק התכנון והבניה, יש לראות בחלקות המשנה שנוצרו מכוח רשום הנכס כבית משותף, כ"מגרשים" נפרדים אם לאו. לשאלה זו חשיבות רבה, שכן על פי הפרשנות שתנתן למונח זה יקבע הבסיס לחישוב היקף הסטיה המותרת בבניית דירות מגורים ומהי "סטיה ניכרת" מהתכנית, האסורה על פי החוק.

נראית לי הפרשנות שניתנה למונח "מגרש" ע"י ב"כ המשיבה 2, לפיה פעולת רישום הבית המשותף וחלוקת החלקה לחלקות משנה (או דירות) אינה "יוצרת" מגרש בפני
עצמו שכן פעולת רישום זו אינה נוצרת ע"י "תשריט חלוקה או אחוד" של קרקע או ב"פעולת חלוקה או אחוד בתכנית" כאמור בהגדרת "מגרש" כמפורט לעיל. כאשר המחוקק מתייחס למונחים כמו "תשריט חלוקה" או "פעולת חלוקה" של קרקע בחוק התכנון והבניה, אין הוא מתכוון לתשריט על פיו נוצר הבית המשותף, הרכוש המשותף ויחידות המשנה או "הדירות" של הבית המשותף.

חזוק לפרשנות זו של מילות החוק ניתן למצוא בהוראות פרק ו' לחוק המקרקעין הדן "ביצירת" ורישום בתים משותפים. מהן ניתן להסיק בבירור כי אין "דינה" של "חלקת קרקע" או "מגרש" הנוצרת כתוצאה מחלוקה או אחוד הקרקע, על פי תכנית או תשריט כאמור בחוק התכנון והבניה, כ"דינה" של "חלקת משנה" או "דירה" בבית משותף על פי חוק המקרקעין.

המסקנה העולה מכך היא כי כאשר המחוקק מתייחס או משתמש במונח "מגרש" בתקנות הסטיה הניכרת כוונתו היא לחלקת קרקע נפרדת שנוצרה כתוצאה מחלוקה (או אחוד) של הקרקע לחלקות מוגדרות בעלות גבולות ברורים ולא לתתי חלקות שנוצרו בבתים משותפים שנרשמו מכוח הוראות פרק ו' לחוק המקרקעין.

כיוון שכך יש לחשב את שעור הסטיה המותרת (או האסורה) לצורך מתן (או אי מתן) היתר לבניה חוק כדי הקלה, על בסיס שטח החלקה כולה ולא על בסיס שטחה של חלקת המשנה בלבד.

5. במקרה שלפני שטח החלקה הוא 837 מ"ר. לפי תב"ע מאא/במ/26 החלה, כאמור, במקום ניתן לבנות 4 יחידות דיור על דונם נטו (1000 מ"ר). כלומר, על שטח של 837 מ"ר ניתן לבנות על פי התכנית 3.348 יחידות דיור. מספר דירות זה מותר לבניה על כל שטח החלקה, היינו על שטחן של שתי חלקות המשנה (1 ו-2) יחדיו.

בפועל מספר הדירות המותר לבניה בשטח החלקה כולה על פי תכנית התב"ע עומד על 3 דירות.
כך עולה מהוראות תק' 1 (11) הנ"ל ומהגדרת המונח "דירת מגורים" בחוק התכנון והבניה.
"דירת מגורים" היא: "חדר או תא או מערכת חדרים או תנאים שיועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים בלבד, ולענין מספר הדירות - לרבות חלק מדירה שהיא 50% ויותר".

לאמור: חלק מדירה שהיא פחות מ-50%, כמו במקרה שבפני
, לא יחשב ליחידה, או לדירה נוספת, המותרת לבניה על פי התכנית שכן יש ל"עגל" במקרה כזה כלפי מטה את מספר הדירות המותר לבניה על פי התכנית.

במידה ותנתן הקלה של 20%, כפי שביקש העותר, נגיע ל-3.6 דירות המותרות לבניה. לדעת ב"כ העותר ניתן ל"עגל" במקרה זה את מספר הדירות כלפי מעלה ולהגיע על ידי כך להיתר לבנות 4 דירות בשטח החלקה כולה, לאחר מתן ההקלה, ו-2 דירות למחצית החלקה (חלקת משנה 1) שבבעלותו כפי שהוא ביקש.

6. טעון זה, או אופן חשוב זה, אינו מקובל עלי. לאחר שעיינתי בהוראות הדין הרלוונטיות, כמפורט לעיל, ובהחלטתה של ועדת הערר, בראשותה של עו"ד ענת בירן מיום 25.6.01, אשר דחתה את עררו של העותר, שוכנעתי כי הדין במקרה זה עם המשיבה 1. הפרוש שניתן על ידה, היינו ע"י ועדת הערר, לתק' 1 (11) הנ"ל ואופן חישוב מספר הדירות לצורך קביעת הסטיה המותרת או הסטיה הניכרת האסורה, על פי התקנה הנ"ל, תואמים את הלשון בה נקט המחוקק ומחוקק המשנה ומשקפים את התכלית החקיקתית אותה ביקשו הם להשיג.
פרשנות אחרת, או דרך חישוב אותה הציע ב"כ העורר, תביא לתוצאה ממנה ביקשו המחוקק ומחוקק המשנה להמנע במפורש, היינו מתן הקלה לגבי מספר הדירות הכולל המותר לבניה על פי תב"ע נתונה, בשיעור העולה על 20%, המהווה "סטיה ניכרת" אסורה על פי הוראת תק' 1 (11) הנ"ל.

מקובלת עלי, כאמור, הפרשנות, אופן החישוב וההנמקה של ועדת הערר - המשיבה 1 - ואין לו אלא לסמוך שתי ידי עליה.

7. ב"כ המשיבה 2 תמך, למעשה, בעתירת העותר, על אף שהיא דחתה את בקשתו להקלה ולהיתר לבנית 2 יחידות דיור על חלקת המשנה שלו, שכן ולדבריו, קבלת העתירה והתרת בניית 4 יחידות דיור על החלקה כולה תתרום רבות להתפתחות הישוב, אזור
, שכן לא מעט חלקות בשטח דומה מצויות בו.

יתכן ואופן חשוב אחר, שיאפשר מתן הקלה והיתר לבניית 4 יחידות דיור במקרה זה, יתרום להתפתחות הישוב, אם כי אינני בטוח בכך כלל ועיקר. אלא שאין בכך כדי להצדיק פרשנות בלתי נכונה, ואופן חישוב שלא ישקף, לדעתי, את התכלית החקיקתית שביקשו המחוקק ומחוקק המשנה להשיג.

מקובלת עלי בעניין זה הערתה של עו"ד בירן בשולי החלטתה לפיה:

"אם סבורה המשיבה (המשיבה 2 - נ.י.) כי יש הצדקה תכנונית להגדיל את הצפיפות במגרשים כדוגמת מגרש העורר, ניתן לאשר שנוי לתכנית התקפה במסגרת של תכנית בסמכות הועדה המקומית".

אף אני סבור כי זו הדרך הנכונה שעל המשיבה 2 ללכת בה, לו מבקשת היא להביא להגדלת מספר הבתים או היחידות שניתן לבנות על המגרשים או החלקות שבתחומה.

8. לסיכום:
החלטתה של ועדת הערר - המשיבה מס' 1 - מקובלת עלי ואין מקום להתערב בה או לתקנה כפי שביקש העותר בעתירתו.
עתירת העותר נדחית.
העותר ישא בהוצאותיה של המשיבה 1 ושכ"ט עו"ד בסך -.10,000 ₪ בצירוף מע"מ.

המזכירות תמציא העתקים מ

פסק דין
זה לב"כ הצדדים: עוה"ד א. בן יעקב
, ג. רווה וש. אנגלרד (פרקליטות מחוז ת"א (אזרחי).

ניתן בלשכתי בהעדר הצדדים ביום 3.12.01.

נ. ישעיה
, שופט








עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 1281/01 קוגמן שאול נ' ועדת הערר לתכנון ובניה תל אביב, הועדה המקומית לתכנון ובניה – אזור, בת שבע לוי , אלי רביבו (פורסם ב-ֽ 03/12/2001)