פסקי דין על יוסי טל | פסקי דין על אוסי תכנון הקמת מבנים ופיתוח | פסקי דין על יעקב חזן | פסקי דין על חזן גיטה |

37352-02/15 הפ     26/04/2015




הפ 37352-02/15 יוסי טל, אוסי תכנון הקמת מבנים ופיתוח בע"מ נ' יעקב חזן, חזן גיטה








בית המשפט המחוזי בחיפה



ה"פ 37352-02-15 חזן ואח' נ' טל ואח'








מספר בקשה:
1

בפני

כב' השופטת עפרה אטיאס


מבקשים

1
.
יוסי טל

2
.
אוסי תכנון הקמת מבנים ופיתוח בע"מ


נגד


משיבים

1. יעקב חזן
2. חזן גיטה



החלטה

1.
בקשה לסילוק על הסף של התובענה מחמת העדר סמכות עניינית, התיישנות ושיהוי, וכן להעברת התביעה לפסים רגילים.
2.
המחלוקת בין הצדדים עוסקת במרפסת הצמודה פיסית למשרד הרשום על שם המשיבים, הידוע כגוש 18172, חלקה 165, תת חלקה 20, ברחוב ויצמן 63 בנהריה. המשיבים עותרים למתן סעד הצהרתי בדבר זכות הבעלות והחזקה שלהם במרפסת ולתיקון צו רישום הבית המשותף באופן שהמרפסת תוצמד לחלקתם, ולא לחלקה 21, ולחלופין, לשתי החלקות במשותף.
3.
המשיבים טענו בתביעתם כי הטעות הרישומית מקורה בתשריט שגוי ובמסמכי רישום שגויים אשר הוגשו למפקחת, ואשר על פיהם בוצע רישום הבית המשותף.
4.
לאחר שעיינתי בבקשה, בתגובה ובתשובה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

טענת העדר סמכות עניינית
:
5.
המבקשים טוענים כי הסמכות העניינית לדון בתובענה נתונה למפקח על הבתים המשותפים, לאור הוראת סעיף 145 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, לפיו: "

המפקח

רשאי על

פי

בקשת

בעל

דירה

או

בעל

זכות

בדירה, לתקן

צו

רישום

בפנקס

ובלבד

שנתן

לכל

בעל

דירה

או

לבעל

זכות

בדירה

שלא

הגיש

את

הבקשה

הודעה

מוקדמת

והזדמנות

לטעון

טענותיו".
6.
אין לקבל טענה זו. לבית משפט זה יש, לכל הפחות, סמכות מקבילה (אם לא ייחודית) לדון בתובענה מכח סעיף 40 לחוק בתי המשפט, התשמ"ד-1984.

7.
בין אם המשיבים טוענים כי הרישום בתקנון שגוי ואינו משקף את הזכויות האמיתיות של המשיבים במרפסת, ובין אם לטענת המשיבים, יש להצמיד המרפסת לחלקתם על יסוד הסכמה שהתגבשה לאחר רישום התקנון (ראו: נספח א' לתשובה), עסקינן במחלוקת קניינית אודות הזכויות במרפסת שהוצמדה לחלקה 21, ואשר לבית משפט זה סמכות עניינית לדון בה.
8.
וראו, בעניין זה: פסק דינו של כב' השופט עמית בע"א 3114/14 רודסבסקי נ' שיכון ופתוח לישראל בע"מ (פורסם בנבו, 20.1.2015), שם הפנה כב' השופט עמית למספר פסקי דין מחוזיים: "מהם עולה כי כאשר בסכסוך קנייני עסקינן, הסמכות המקבילה נתונה לבית המשפט המחוזי (לדוגמא ת"א (מחוזי – מרכז) 744-05-13, ת"א (מחוזי - ירושלים) 1170/98 והאסמכתאות שם". וראו והשוו: החלטת המפקח על רישום מקרקעין תל אביב, אורן סילברמן, במסגרת תיק 518/12 אשר הביע דעתו כי למפקח על רישום מקרקעין אין סמכות כלל להכריע בזכויות קנייניות, כי הערכאה היחידה המוסמכת לדון בזכויות קנייניות ובתוך כך להורות על תיקון צו רישום הבית המשותף, היא בית המשפט המחוזי, וכי סמכויותיו של המפקח בכל הקשור לרישום בתים משותפים ותיקונם הינן סמכויות מנהליות, ולא חלק מסמכויותיו השיפוטיות הקבועות בסימון ד' לפרק ו' לחוק המקרקעין.
וראו, גם: פסק דינו של כב' השופט גרשון במסגרת ת"א (מחוזי חי') 778/07 גל נ' קצובשווילי (פורסם בנבו, 17.2.2014) שם נקבע כי סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין, לפי סעיף 143 לחוק המקרקעין, לתקן צו רישום בבית משותף, היא כאשר אין בין הבעלים מחלוקת קניינית כלשהי.
9.
בניגוד לנטען על ידי המשיבים בתשובתם, אין מדובר כאן בסכסוך בין בעלי הדירות באשר לזכויותיהם או לחובותיהם לפי התקנון, שהסמכות לדון בו נתונה למפקח לפי סעיף 72 לחוק המקרקעין, אלא בשאלה מהן הזכויות של המבקשים במרפסת, ועד כמה התקנון משקף את זכויות המשיבים במרפסת, ואין נפקא מינא אם טענות המבקשים מתבססות על הסכמות נטענות שקדמו לרישום התקנון או על הסכמות המאוחרות לרישומו.
10.
ויפים לעניין זה, דברי כב' השופטת א' פרוקצ'יה בת"א (י-ם) 1561/98 נחמיה נ' נבון (פורסם בתקדין, 22.9.1999) שם נאמר:

"סמכות המפקח אכן הוקנתה במטרה לקיים מנגנון יעיל של הכרעה בסכסוכים בין דיירים, הנדרש כדי לאפשר חיים בצוותא תחת קורת גג בית משותף אחד. הכרעה בסכסוכים שעניינם ניהול חיים סדירים ותקינים של דיירי הבית המשותף כאשר התקנון מהווה תשתית לכך אכן נתונים באופן ייחודי לסמכות המפקח ואין לפנות לגביהם לבית המשפט הרגיל.
שונה הדבר כאשר מדובר בסכסוכים שיסודם בהכרעה בזכויות קנייניות – זכויות חזקה או זכויות בעלות. כאן נדרשת, לעיתים, הכרעה שעניינה יישום נכון של התקנון כדי להתאימו לזכויות האמיתיות של הצדדים, ולעיתים יש צורך בבחינה מעבר לתקנון, כדי לבדוק מהן זכויות הקניין האמיתיות של הצדדים ובאיזה מידה התקנון אכן משקף נכונה את הזכויות הקנייניות האמיתיות של בעלי הדירות.
תביעות הכורכות בירור זכויות קנייניות של בעלות או חזקה, או זכויות קניין אחרות כגון קיום זיקת הנאה – אינן בגדר סמכותו הייחודית של המפקח.
בעניינים הכרוכים בבירור זכויות קניין גילה המחוקק את דעתו כי נתונה סמכות מקבילה למפקח ולבית המשפט המוסמך, בהתאם לבחירת התובע...
...מכל מקום, לא הוטל בספק כי כאשר מתעוררת שאלת זכות קניין בבית משותף המחייבת הכרעה, קנויה לבית המשפט הרגיל סמכות לדון בכך, ומשמדובר כאן בהכרעה בזכויות בעלות – הסמכות נתונה לבית המשפט המחוזי משהתובעים בחרו להיזקק לערכאה זו.
מסקנתי היא, על כן, כי מוקנית לבית המשפט המחוזי סמכות עניינית לדון בתביעה לפחות בבחינת סמכות מקבילה לזו של המפקח, ומשפנו התובעים לבית המשפט המחוזי, עליו להיזקק לעניין
". (ההדגשה אינה במקור, ע"א)

טענת ההתיישנות
:

11.
באשר לבקשה לסילוק התביעה על הסף של התובענה מחמת התיישנות, נראה שבקשה זו נזנחה בכתב התשובה, ומכל מקום, צודקים המשיבים בטענתם כי טרם חלפה תקופת ההתיישנות לאור הוראת סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח-1958, לפיה תקופת ההתיישנות בתביעה לזכות שלא נרשמה במקרקעין מוסדרים, היא 25 שנה, מועד שטרם חלף.

טענת השיהוי
:
12.
באשר לטענת השיהוי, רק בנסיבות קיצוניות וחריגות ניתן להימנע מליתן סעד לבעל דין עקב טענת שיהוי, כאשר עסקינן בתביעה שעילתה בתביעה לזכות קניינית.

13.
בעניין תלמוד תורה

[
ע"א 6805/99
תלמוד תורה הכללי והישיבה הגדולה עץ חיים בירושלים נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, ירושלים
, פ"ד נז(5) 433, 447-446 (2003), נקבע


מפי כב' השופטת פרוקצ'יה, כי:

"...לצורך טענת שיהוי נדרש להוכיח כי בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו, או שבמשך הזמן שינה הנתבע את מצבו לרעה. היו שהוסיפו תנאי חלופי שלישי שעניינו שיהוי שנגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע (
ע"א 403/63 תמיר נ' שמאלי [12]
,
בעמ' 53
;
ע"א 410/87
עיזבון המנוחה רבקה ליברמן ז"ל ע"י יורשיה נ' יונגר


(להלן – פרשת
ליברמן [13]
)
, בעמ'
756-755
)...
התנאי בדבר שינוי מצב לרעה של הנתבע אחוז ושלוב בדרישה כי שינוי כאמור ינבע מהתנהגותו הבלתי ראויה של התובע. אין הרי שינוי מצב לרעה של נתבע בשל שינוי בנסיבות אובייקטיביות שאינן תלויות בתובע, כהרי שינוי הנובע מהתנהגות התובע. מכאן, כי סילוק תביעה בטענת שיהוי ייתכן, דרך כלל, מקום שחוסר תום-לבו של התובע או מצג ממשי של ויתור או מחילה מצדו על זכותו הם אשר הניעו את הנתבע למעשה או למחדל אשר הביאו שינוי במצבו לרעה. מכאן, ששינוי מצב לרעה בהקשר של טענת שיהוי אחוז ושלוב ביחסים הפנימיים בין התובע לנתבע ובמערכת יחסי הגומלין ביניהם (
ע"א 5634/90
הנ"ל [19]
,
בעמ' 852
;
ע"א 656/79
גרינפלד נ' קירשן [21]
,
בעמ' 317
;
ע"א 69/84
שפר נ' בונה [22]
,
בעמ' 656
;
ע"א 367/71
טייג נ' ישראלי [23]
,
בעמ' 716-715
)...".

14.
השאלה אם המשיבים זנחו את תביעתם ו/או שינו מצבם לרעה, טעונה בירור עובדתי. כן יש לברר את יחסי הגומלין בין התנהלות המבקשים לבין טענות המשיבים בדבר שינוי מצבם לרעה. לפיכך, טענת השיהוי דינה להתברר במסגרת התיק העיקרי, ואין לדון בה כטענת סף.
15.
גישתי זו עולה בקנה אחד גם עם העיקרון המנחה, לפיו

סילוק תובענה על הסף, בין בדרך של מחיקה ובין בדרך של דחייה, הוא אמצעי שאינו ננקט כדבר של מה בכך, ובדרך
כלל יעדיף בית
המשפט, במידת האפשר, שלא לנקוט את האמצעי הדרסטי של שליחת התובע מעל פניו בטרם דיון ענייני בתובענה
[ראו: ע"א 2452/01 אורן נ' מגדל חברה לביטוח בע"מ (פורסם בנבו, 09.10.2003)].
16.
לבסוף, הואיל והתיק כבר נותב לדיון בפני
שופט, ראוי לה שהטענה כי ההליך אינו מתאים להתברר במסגרת המרצת פתיחה, תידון על ידי כב' השופט שידון בתיק.

החלטתי זו ניתנה בפועלי כרשמת בית המשפט המחוזי בחיפה
.

המזכירות תשגר החלטה זו לצדדים
.

ניתנה היום, ז' אייר תשע"ה, 26 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.













הפ בית משפט מחוזי 37352-02/15 יוסי טל, אוסי תכנון הקמת מבנים ופיתוח בע"מ נ' יעקב חזן, חזן גיטה (פורסם ב-ֽ 26/04/2015)