פסקי דין על מנסור חנסב | פסקי דין על אברהם לוי | פסקי דין על ישי לוי | פסקי דין על י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבנין (1997) | פסקי דין על אלברט לוי | פסקי דין על דוד לוי ואח' |

9555-08/12 א     10/05/2015




א 9555-08/12 מנסור חנסב, אברהם לוי, ישי לוי נ' י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבנין (1997) בע"מ, אלברט לוי, דוד לוי ואח'





בפני

כב' השופט יונה אטדגי
התובעים:

1.מנסור חנסב

2.אברהם לוי

3.ישי לוי

ב"כ עו"ד יהושע גליקס
נגד
הנתבעים:

1.י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבנין (1997) בע"מ

2.אלברט לוי

3.דוד לוי
4.יהודה לוי
ב"כ עו"ד רימון תלחמי

פסק דין

רקע
1. התובעים הם חלק מבעלי הזכויות במקרקעין הידועים כחלקה 92 בגוש 6871 בעיר חולון (להלן – המגרש), שעל פי תוכנית בנין העיר שהיתה תקפה בזמן הרלבנטי לתביעה זו ניתן היה להקים עליהם 30 יחידות דיור.
לתובע 1 זכויות לבניית 6.04 יחידות דיור במגרש, לתובע 2 זכויות לבניית 5.2706 יחידות דיור במגרש ולתובע 3 זכויות לבניית 3.876 יחידות דיור במגרש.
ביום 31.12.03 נעשה הסכם קומבינציה בין התובעים ובין הנתבעת 1 (להלן – הקבלן), לפיו רכש הקבלן את זכויותיהם של התובעים במגרש ובתמורה לכך הוא התחייב לפעול לקבלת היתרי בניה למגרש, לבנות עליו דירות ולהעניק חלק מהן לתובעים (להלן – ההסכמים, נספחים א' לתצהירי התובעים).
הנתבעים 2-4 הם בעלי המניות והמנהלים של הנתבעת 1 (להלן – המנהלים) וערבו אישית לקיום התחייבויותיה.

2. תוקף ההסכמים הותנה בכך שהקבלן ירכוש את יתר הזכויות במגרש מבעלי הזכויות האחרים, והדבר נעשה ביום 4.1.05, לאחר תביעה לפירוק שיתוף שהתנהלה בין בעלי הזכויות.
בהתאם להסכמים, הקבלן התחייב להכין תכנית בניה תוך 60 יום מיום רכישת כל הזכויות במגרש, להגיש בקשה להיתר בניה תוך 30 יום מיום אישור התכנית על ידי התובעים (שהתחייבו מצידם לאשר אותה בתוך 14 יום), לקבל היתר בניה תוך 10 חודשים ממועד הגשת הבקשה, להתחיל בבניה בתוך 45 יום מיום קבלת ההיתר ולמסור את הדירות לתובעים בתוך 24 חודשים מיום תחילת הבניה.

3. הקבלן הפר את כל התחייבויותיו האמורות, על כך – כפי שיפורט להלן – אין חולק עתה.
הוא איחר בהכנת התכניות. הבקשה להיתר הוגשה על ידו באיחור של 3 שנים מהמועד המוסכם. גם לאחר שהבקשה הוגשה, הוא לא טרח למלא אחר דרישות הועדה המקומית לקבלת ההיתר, עד שחלף תוקפה של הבקשה ונוצר צורך להגיש בקשה חדשה. גם זו הוגשה על ידו באיחור של שנה נוספת. גם הפעם הוא לא מילא אחר דרישות הועדה, ההיתר לא ניתן וכמובן שהוא לא החל בבניית הדירות.
תצהירי התובעים מתארים את כל המפגשים הרבים שנערכו ביניהם ובין המנהלים, במסגרתם הסכימו התובעים לתת להם פעם אחר פעם הזדמנות נוספת לתיקון ההפרות לאור הבטחותיהם, לשווא.
ביום 24.5.10 הודיעו התובעים לנתבעים על ביטול ההסכמים.

4. בין הצדדים התנהלו הליכים משפטיים קודמים אחדים:
האחד – תביעה כספית שהגישו התובעים לבית משפט השלום בתל אביב יפו (ת.א. 29834-07-10, להלן – התביעה הכספית), בה נתבעו הנתבעים לשלם להם את הפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכמים ודמי שכירות מהמועד שבו, לטענתם, היו צריכות להימסר להן הדירות, 2.7.08, ועד ליום הגשת התביעה, 15.7.10.
נוכח תניית בוררות שבהסכמים, הועברה התביעה לבוררות בפני
כב' השופט (בדימוס) גלדשטיין, ופסק הבוררות – עליו נעמוד להלן – ניתן ביום 10.7.12 (להלן – פסק הבוררות, נספח ח' לכתב התביעה).
השני – תביעה שהגישו התובעים לבית המשפט המחוזי מרכז, להצהיר על ביטול ההסכמים (ה"פ 8732-12-10). בית המשפט (כב' סגן הנשיאה שילה) פסק בפסק דינו מיום 7.3.11 (נספח יא לכתב התביעה): "אני מצהיר אפוא, כי ההסכמים שנחתמו בין המבקשים למשיבה ביום 31.12.03 מבוטלים".
השלישי – תביעות לביטול ולאישור פסק הבוררות שהגישו הצדדים ונדונו (משום מה) בבית המשפט המחוזי בתל אביב יפו (ה"פ 23350-10-12). בית המשפט (כב' השופטת ד"ר אבניאלי) אישר את פסק הבוררות תוך תיקון מסוים, עליו נעמוד להלן (

פסק דין
מיום 28.1.13, נספח 2 לסיכומי הנתבעים, להלן –

פסק דין
אישור הפסק).

5. להשלמת התמונה אוסיף, כי התובעים חתמו הסכמי קומבינציה חדשים עם קבלן אחר, אשר רכש את כל הזכויות במגרש, ובהתאם להסכמים הללו, הדירות צריכות להימסר להם עד יום 5.10.15.
פסק הבוררות ו

פסק דין
אישור הפסק
6. כב' הבורר תיאר באריכות את כל סדר המאורעות, דן בכל טענות הצדדים, דחה את כל טענות ההגנה של הנתבעים, קבע (סעיף 60) כי הקבלן הפר הפרות יסודיות את ההסכמים וכי התובעים זכאים לפיצויים בהתאם לקבוע בהם.
יחד עם זאת קבע הבורר, כי התובעים נתנו את הסכמתם לכך שדמי השכירות ישולמו החל מיום 1.7.10 בלבד.
בהתאם לכך הוא חייב את הנתבעים לשלם לתובעים את הפיצויים המוסכמים הקבועים בהסכמים (בסעיף 27(א)) בסך השווה ל-25,000 דולר לכל דירה (3 דירות שהגיעו לתובע 1 ו-4 דירות שהגיעו לתובעים 2 ו-3) ודמי שכירות עבור חצי חודש (מיום 1.7.10 עד יום הגשת התביעה, 15.7.10) בסך השווה ל-350 דולר עבור כל אחת מהדירות, בהתאם לסעיף 26(ב) להסכם.

7. עילת המחלוקת העיקרית בין הצדדים בתביעה זו קשורה לקביעת הבורר, לפיה ניתן לקבל פיצוי עבור דמי שכירות נוסף לקבלת הפיצויים המוסכמים (סעיף 62 לפסק).
בתביעה לאישור/ביטול הפסק ביקשו הנתבעים, בין היתר, לבטל קביעה זו, ובעקבות כך גם את הפיצוי שנקבע בגין דמי שכירות (עבור חצי חודש, כאמור, לכל דירה), והתובעים ביקשו, מנגד לאשרה.
בהסכמת הצדדים, הוסכם לאשר את הפסק, תוך הפחתת הפיצוי שנקבע עבור דמי השכירות, תוך שהודגש, כי "אין בה (בהסכמה זו – הח"מ) כדי להיחשב כהודאה של מי מהצדדים בטענות הצד שכנגד. הסכמתם של הצדדים ניתנה לפנים משורת הדין ובהמלצת בית המשפט".
בהמשך אדון בטענות הצדדים בסוגיה זו.

8. עילת מחלוקת נוספת בתביעה זו קשורה להחלטת ביניים של הבורר, מיום 9.11.11 (נספח 1 לסיכומים) בבקשה שהגישו התובעים לפיצול סעדים, כך שיוכלו להגיש תביעה נוספת לתשלום דמי שכירות עבור התקופה שמיום הגשת התביעה הכספית (15.7.10) ועד למועד קבלת הדירות בפועל.
הנתבעים התנגדו לבקשה זו.
בהחלטתו הנ"ל קבע הבורר, כי מאחר שמדובר בטענה "להפרה מתמשכת" אין צורך, עקרונית, בקבלת היתר לפיצול סעדים, אך על מנת למנוע התדיינות נוספת, הוא מתיר לתובעים לתקן את כתב התביעה, באופן שהוא יכלול את הסעד הנוסף שהתבקש.
אולם, בהחלטה נוספת מאוחרת יותר (צורפה לסיכומי התשובה של התובעים) נכתב כך: "בהמשך להחלטת הבורר מיום 9.11.11 ובקשת ההבהרה של התובעים, הרי שלאור העובדה שהצדדים מסכימים כי מדובר בעילת תביעה נפרדת, אין צורך בפיצול סעדים".
לאור זאת, כתב התביעה הכספית לא תוקן ופסק הבורר התייחס לתביעה לתשלום דמי שכירות עד ליום הגשתה בלבד.
בהמשך אדון גם בטענות הצדדים בסוגיה זו.

התביעה הנוכחית
9. בתביעה זו, שהוגשה ביום 6.8.12, נתבעים שני ראשי נזק:
א. דמי שכירות מיום הגשת התביעה הכספית, 15.7.10, עד למועד שבו התובעים אמורים לקבל את הדירות מהקבלן החדש, 5.10.15, 62 חודשים ו-20 ימים, בהסתמך על דמי השכירות הראויים שנקבעו בחוות דעת שמאית שהוגשה:
לתובע 1 – 1,206,205 ₪, בגין שלוש דירותיו,
לתובעים 2 ו-3 (ביחד) – 1,297,062 ₪, בגין ארבע דירותיהם.
ב. עוגמת נפש, בסך 100,000 ₪ לכל אחד מהתובעים.
סה"כ סכום התביעה (ליום הגשתה) – 2,803,267 ₪.

10. הנתבעים העלו בכתב הגנתם את כל טענות ההגנה שנדונו בבוררות, לשם דחיית התביעה.
אולם, בסיכומיהם נשמטו טענותיהם הללו, תוך שבא כוחם מציין במפורש (סעיף 5 לסיכומים): "נציין כי להבדיל מקביעתו (של הבורר – הח"מ) באשר להפרת ההסכם כאמור שאין חולק שהיא מהווה מעשה בית דין, לא כך הדבר באשר להסדר הפיצויים (הטעות בפסיקת שני סוגי הפיצויים גם יחד ובמצטבר), בהיות הדבר נופל לטעות משפטית גרידא...".
ואכן בדיון שנערך ביום 20.5.14 הודיעו הצדדים כי הם מוותרים על חקירות המצהירים בתצהירי העדות הראשית שהוגשו (בנו של התובע 1, יורם חנסב, בשם אביו, התובע 2, בשמו ובשם אחיו התובע 3, עו"ד גדעון יבלון, היועץ המשפטי של הקבלן), וכי הם מבקשים להגיש סיכומים. הסיכומים שהוגשו דנים (בעיקר) בסוגיות המשפטיות.
טענות הצדדים בסוגיות אלה יפורטו להלן בדיון עליהן.

דיון והכרעה
תוקף פסק הבורר ותיקון הפסק
11. סעיף 21 לחוק הבוררות, התשכ"ח-1968 קובע:
"בכפוף לסעיפים 24 עד 28 ובאין כוונה אחרת משתמעת מהסכם הבוררות, מחייב פסק בוררות את בעלי הדין וחליפיהם כמעשה בית דין".
(סעיפים 24 עד 28 הם הסעיפים העוסקים בבקשות לביטול/אישור הפסק).
פרופ' סמדר אוטולנגי, בוררות – דין ונוהל, מהדורה רביעית כרך ב', עמ' 851:
"חוק הבוררות מורה, שפסק הבורר מהווה מעשה בית דין בין הצדדים לבוררות. פירושו של דבר הוא, שאין הם יכולים לחזור ולתבוע זה את זה באותו סכסוך, לאחר שהבורר כבר הכריע בו. הפסק עצמו הוא המסיים את הסכסוך, והדבר אינו תלוי כלל באישורו על ידי בית המשפט".

12. בענייננו, כאמור, פסק הבורר אף אושר בפסק דינו של בית המשפט המחוזי (תוך תיקון מסוים, כאמור וכמפורט להלן).
יתירה מזו, אישור הפסק (והתיקון) נעשה בהסכמת הצדדים.
לא היה מקום אפוא, לכך, שהתובעים יעלו בתביעתם זו את כל טענותיהם ביחס להפרת ההסכם. בוודאי שלא היה מקום לכך, שהנתבעים יעלו את כל הגנותיהם בשאלה זו, וטוב עשה בא כוחם שחזר בו מכך בסיכומיו, והסתפק בטענות המשפטיות.

13. באשר לתיקון המתייחס לקביעת כב' הבורר, לפיה ניתן לתבוע דמי שכירות במצטבר לפיצויים המוסכמים, קביעה זו בוטלה למעשה בהסכמת הצדדים, כפי שהיא משתקפת היטב בפרוטוקול הדיון שנערך בפני
כב' השופטת אבניאלי (נספח 2 לסיכומי הנתבעים), לאחר שבוטלו – בהסכמה – גם הפיצויים שנקבעו כדמי שכירות למחצית החודש, אך תוך שמירת טענותיהם של הצדדים בשאלה זו.
סביר מאד להניח, שהפיצוי המועט שנפסק בגין מחצית החודש לא הצדיק התדיינות בסוגיה זו במסגרת התביעה לביטול/אישור פסק הבורר, שהפיצוי העיקרי והגדול שנקבע בו הוא הפיצויים המוסכמים.
מכל מקום, זו הפרשנות היחידה שניתן לתת לפסק הדין שאישר את עיקר פסק הבורר, ויש להצטער על התדיינות הצדדים בשאלה זו.
התוצאה הנובעת מכך היא, שהתובעים אינם מנועים מחמת

פסק דין
זה לטעון לכך שהם זכאים במסגרת תביעה זו לתשלום דמי שכירות מיום 15.7.10 ואילך בנוסף לתשלום הפיצויים המוסכמים, שכבר הוחלט עליהם, כפי שהנתבעים אינם מנועים מחמת פסק הדין לטעון לכך, שהנתבעים אינם זכאים לצירוף שני סוגי הפיצויים הללו.

פיצול סעדים
14. הנתבעים טוענים, כי התובעים מנועים מלתבוע את הסעדים הנתבעים בתביעה זו, לאחר שלא כללו אותם בתביעה הראשונה (התביעה הכספית).
כאמור לעיל, בהחלטת כב' הבורר מיום 27.11.11 (צורפה לסיכומי התשובה של התובעים) נכתב כי "הצדדים מסכימים כי מדובר בעילת תביעה נפרדת" (הבורר התייחס לתביעה בגין דמי שכירות), ולכן "אין צורך בפיצול סעדים" (כוונת כב' הבורר היתה בוודאי לכך שאין צורך בקבלת היתר לפיצול סעדים).
מאחר שלא הוצגה בפַנַי כל בקשה של הנתבעים לשינוי החלטה זו של הבורר, או לפחות לתיקונה כך שלא ייכתב כי הם הסכימו לכך ש"המדובר בעילת תביעה נפרדת", אני מניח שהחלטה זו אכן משקפת את הסכמת הנתבעים, ולפיכך הם מנועים מלהתנגד לבקשת הסעד לתשלום דמי שכירות הנתבע במסגרת תביעה זו.

15. גם לגוף הענין, אני סבור שהתובעים היו רשאים לתבוע תשלום דמי שכירות במסגרת תביעה זו, גם ללא בקשת וקבלת היתר לפיצול סעדים, משום שתקנות 44 ו-45 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984, המחייבות את התובע לכלול בתביעתו את כל הסעדים שהוא זכאי להם בגין אותה עילה, אלא אם בית המשפט הרשה לו לפצל את סעדיו, מתייחסות לעילות שקמו עד יום הגשת התביעה ולא לעילות שנוצרו אחריו. כאשר מדובר בהפרה נמשכת, הרי שאין בהגשת תביעה בגין הפרה נמשכת, או הפרות חוזרות ונשנות של אותו חוזה, כדי למנוע מהתובע להגיש בעתיד תביעה נוספת בגין נזק שנגרם כתוצאה מהמשך מעשה ההפרה או מהפרות נוספות של החוזה, שאירעו לאחר הגשת התביעה הראשונה (ע"א 830/86 ס.א.ר. חרושת דפנה (שותפות רשומה) נ' ס.א.ר סרט אלכסון בע"מ (בפירוק מרצון), פ"ד מב(4) 805, 808-809; השוו: ע"א 9413/03 אלנקווה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, 22.6.08, פורסם בנבו).
תביעה לדמי שכירות ראויים בגין הפרת הסכם למסירת דירה היא הפרה מתמשכת, שעילתה נוצרת בכל יום שהדירה לא נמסרה בו, מן היום שבו היא היתה אמורה להימסר על פי ההסכם ועד ליום מסירתה בפועל (השוו: ע"א 649/69 רכטמן נ' טכניכון מרכז להשתלמות טכנית ותיכונית, שותפות רשומה, פ"ד כד(2) 60; ע"א 477/68 הופמן נ' מיכאלי-לויטל, פ"ד כג(2) 52).
לפיכך, רשאים התובעים להגיש את תביעתם לתשלום דמי שכירות ראויים בגין הדירות שלא נמסרו להם, תוך הפרת ההסכמים, לכל התקופה שלאחר הגשת התביעה הראשונה (15.7.10).

16. באשר לסעד המתבקש בגין עגמת הנפש, שנגרמה לתובעים, לטענתם.
עוגמה זו נגרמה להם בכל התקופה שמיום תחילת הפרת ההסכמים ועד למועד שבו אמורים הם לקבל את מבוקשם, כלומר את הדירות, מהקבלן החדש, 5.10.15.
כיוון שכך, היה על התובעים לכלול סעד זה בתביעתם הראשונה, לפחות ביחס לעגמת הנפש שנגרמה להם עד יום הגשתה, מחד, אך הם יכולים לתבוע בתביעה זו סעד בגין עגמת הנפש שנגרמה להם לאחר מכן.
מאחר שכאשר עסקינן בתביעה פיצוי על עוגמת נפש, אין המדובר בנוסחאות מתמטיות מדויקות, אלא בהערכה כללית של בית המשפט, או כלשון סעיף 13 סיפא לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970 (להלן – חוק החוזים (תרופות): "גרמה הפרת החוזה נזק שאינו נזק ממון, רשאי בית המשפט לפסוק פיצויים בעד נזק זה בשיעור שייראה לו בנסיבות הענין", הרי שאינני מוצא לנחוץ לקבוע מה "שיעור" עוגמת הנפש שנגרם עד יום הגשת התביעה הראשונה ומהו "שיעורו" לאחר הגשתה, והפסיקה בענין זה תינתן בדרך של הערכה כללית.

נפקות ביטול ההסכמים על תביעת הפיצויים
17. טוענים הנתבעים, בין היתר, כי משבוטלו ההסכמים על ידי התובעים, הם מנועים מלתבוע פיצויי דמי שכירות בגין התקופה שלאחר הביטול (23.5.10).
טענה זו איננה נכונה. "ביטול החוזה בשל הפרתו מפקיע רק את החיובים "הראשוניים" שבחוזה, אך אין הוא פוגע בתוקף ההוראות "המשניות" שבו, הוראות שהצדדים קבעו שיחולו במקרה של סכסוך או של הפרה" – גבריאלה שלו ויהודה אדר, דיני חוזים – התרופות, לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי (להלן – שלו ואדר, עמ' 523).
ההסכמים דנן קובעים במפורש מנגנון לפיצוי התובעים בגין איחור במסירת הדירות, על דרך של תשלום דמי שכירות ועל דרך של תשלום פיצויים מוסכמים (סעיפים 26(ב) ו-27(א)), ולכן אין כל מניעה לתבוע פיצוי זה גם לאחר ביטול ההסכמים וגם בגין התקופה שלאחר ביטולם (ראו והשוו: ע"א 4162/02 רנדור בע"מ נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ, פ"ד נח(4) 193, 200-201).

פיצויים מוסכמים ודמי שכירות – האם כפל פיצוי?
18. הסוגיה העיקרית הנדרשת להכרעה בתביעה זו היא בשאלה: האם רשאים התובעים לתבוע דמי שכירות ראויים בגין האיחור במסירת הדירות בנוסף לתשלום הפיצויים המוסכמים שנקבעו בהסכמים?
לשם הדיון בסוגיה יובאו להלן נוסחי הסעיפים הרלבנטים.
בהקשר זה יצוין, כי עם התובע 1 נעשה הסכם אחד (נספח א' לתצהיר יורם חנסב) ועם התובעים 2 ו-3 נעשה הסכם אחר (נספח א' לתצהיר התובע 2).
נוסחו של סעיף 26(ב) כמעט זהה. זהו הנוסח בהסכם של התובע 1:
"מבלי לפגוע בכלליות האמור לעיל, במקרה שהקבלן יאחר במסירת דירת תמורה כלשהיא יותר מ-90 יום, שלא עקב סיבה מהסיבות האמורות בסעיף 9.ב. לעיל, מתחייב הקבלן לפצות כל אחד מיחידי המוכר בסך השווה ל-700$ עבור כל חודש של איחור העולה על 90 הימים הנ"ל, בגין כל דירת תמורה המגיעה לו, וזאת למשך 6 חודשים. לאחר כל ששה חודשים של איחור יוכפל סכום הפיצוי הנ"ל, אלא אם יארע אחד המקרים אשר יגרום לתחולת סעיף 27."
בעותק ההסכם שצורף לתצהירו של התובע 2, כלומר ההסכם של התובעים 2 ו-3, מופיע משפט נוסף בסופו של אותו סעיף:
"כל זאת מבלי לפגוע בכל סעד ו/או תרופה אחרים המוקנים למוכר על פי הסכם זה ו/או על פי כל דין".
לא ברור, האם משפט זה מופיע גם בהסכם של התובע 1, אך "נחתך" מהצילום שצורף לבית המשפט, או שמשפט זה אינו נכלל גם במקור, אך אינני רואה נפקות מיוחדת לכך.
נוסח סעיפים 27(א) להסכמים דומה בשניהם, אך שונה במקצת. אינני רואה גם בכך נפקות מיוחדת, אך לשם הצגת התמונה המלאה יובאו כאן שני הנוסחים.
בהסכם עם התובע 1:
"מבלי לגרוע מכל סעד לו זכאי המוכר, בקרות אחד מהמקרים המפורטים להלן יחשב הקבלן כמפר תנאי יסודי של הסכם זה וכמי שהסתלק מקיום התחייבויותיו, ולפיכך יהא המוכר זכאי לבטל הסכם זה, לקבל פיצוי קבוע, מוסכם ומוערך מראש בסך השווה ל- 25,000$ בגין כל דירה המגיעה לו עפ"י הסכם זה ולמכור את הממכר לאחר."
בהסכם עם התובעים 2 ו-3:
"בקרות אחד מהמקרים המפורטים להלן יחשב הקבלן כמפר תנאי יסודי של הסכם זה וכמי שהסתלק מקיום התחייבויותיו, ולפיכך יהא המוכר זכאי לבטל הסכם זה, לקבל פיצוי קבוע, מוסכם ומוערך מראש בסך השווה ל- 25,000$ בגין כל דירה המגיעה לו עפ"י הסכם זה ולמכור את הממכר לאחר, וזאת מבלי לפגוע בכל סעד ו/או תרופה המוקנים למוכר על פי הסכם זה ו/או על פי כל דין."

בשני ההסכמים מפורטים המקרים, המהווים הפרה יסודית (בנוסח מעט שונה) כאשר הרלבנטיים שבהם לעניננו הם: איחור בהוצאת התר הבניה, איחור בתחילת הבניה ואיחור במסירת הדירות.

19. סעיף 2 לחוק החוזים (תרופות) מאפשר לנפגע מהפרת חוזה לצרף תרופות שהוא זכאי להן.
זכות זו מסויגת בשני סייגים. הראשון – אין לצרף תרופות סותרות. הדוגמא המובהקת לכך היא, כמובן, תביעה לביטול ולאכיפת החוזה. השני – אין לאפשר כפל תרופה (ראו: שלו ואדר, עמ' 74-89).
עניננו כאן בסייג השני, המכונה גם "כפל פיצוי" (שם, עמ' 81).
הנוסחה המקובלת להגדרתו של סייג זה היא זאת המובאת בספרם של שלו ואדר (עמ' 81) ומצוטטת בפסקי דין רבים: "כפל תרופה יווצר כל אימת שצירופן של תרופות מעניק לנפגע יותר מאשר הגנה מלאה על מכלול האינטרסים המוגנים שלו".

20. שאלת כפל התרופה או כפל הפיצוי מתעוררת רבות, כאשר הנפגע תובע פיצוי נוסף לפיצויים המוסכמים שנקבעו בחוזה.
סעיף 15(ב) לחוק החוזים (תרופות) קובע:
"הסכם על פיצויים מוסכמים, אין בו כשלעצמו כדי לגרוע מזכותו של הנפגע לתבוע במקומם פיצויים לפי סעיפים 10 עד 14 או לגרוע מכל תרופה אחרת בשל הפרת החוזה".
לאור זאת, אין ספק שלתובע זכות הברירה לבחור בין הפיצוי המוסכם ובין פיצוי בעד הנזק שנגרם, לפי סעיף 10 למשל, כאשר לכל חלופה יתרון וחסרון משלה, כדברי כב' הנשיא שמגר בענין חורי (ע"א 628/87 חורי נ' חברת החשמל בישראל בע"מ, פ"ד מו(1) 115, 122, בציטוט מתוך ספרה של פרופ' שלו, דיני חוזים, מהדורת תש"ן, עמ' 595):
"לכל אחת מדרכים אלה יתרונות וחסרונות משלה. נפגע התובע פיצויים מוסכמים לפי סעיף 15 אינו צריך להוכיח נזק ואינו חייב להקטין את נזקו. אולם הוא כפוף לסמכות ההפחתה של בית המשפט. נפגע התובע פיצויים על הנזק שנגרם לו בפועל, לפי סעיף 10, צריך להוכיח נזק, סיבתיות וצפיות, וכן עליו להקטין את ניזקו, אולם אין הוא מוגבל בתקרת הפיצויים המוסכמים ואף אינו צריך לחשוש להפחתתם".

21. השאלה הנדרשת לענייננו היא: האם רשאי הנפגע לתבוע פיצויים מוסכמים לא במקומם של פיצויים אחרים, אלא במצטבר אליהם?
שאלה זו הוצגה בספרים של שלו ואדר (עמ' 521-522), וזו תשובתם, המתבססת גם על פסיקתו של בית המשפט העליון הנזכרת שם (עמ' 522-523):
"מהעקרונות בדבר צירוף התרופות נגזר לענייננו כלל פשוט: כאשר לפי פירושו הנכון של החוזה נועד הפיצוי המוסכם לפצות את הנפגע על נזק שאין בתרופה הנוספת שהנפגע מבקש לעצמו כדי לפצות עליו (במישרין או בעקיפין) – הצירוף אפשרי. לעומת זאת, ככל שקיימת חפיפה בין מקורות הפיצוי, במובן זה שצירופם גורם למצב של כפל פיצוי על אותו נזק, ייאלץ הנפגע להסתפק באחד ממקורות הפיצוי. ואמנם, ברוח זו קבע בית המשפט העליון בהזדמנויות אחדות, כי ניתן לתבוע פיצויים מוסכמים לא רק כתרופה עצמאית אלא גם במצטבר לתביעת פיצויים רגילה בהוכחת נזק, כל עוד מתייחסות תביעות הפיצויים לראשי נזק שונים.
על פי אותו קו מחשבה נראה שאין כל מניעה מלצרף לתביעה שעניינה פיצויים מוסכמים תביעה לפיצויים בלא הוכחת נזק מכוח סעיף 11 לחוק החוזים, ואף לפיצויים מוסכמים נוספים הקבועים באותו חוזה – ובלבד שנשמר הסייג השולל כפל תרופה."

22. כלל זה, לפיו ניתן לתבוע פיצויים נוספים מלבד הפיצויים המוסכמים, כאשר מדובר בפיצוי בגין ראשי נזק שונים (ראו בעיקר: חורי הנ"ל, עמ' 122-123, והשוו: רע"א 7452/96 מדינת ישראל, משרד הביטחון נ' חברה קבלנית האחים אהרון בע"מ, פ"ד נא(5) 874), למרות פשטותו, אינו קל ליישום, בעיקר משום שסעיף הפיצויים המוסכמים המופיע בדרך כלל בחוזים אינו מתייחס לנזק ספציפי, אלא הוא מנוסח באופן כללי וסתמי, ואזי עולה השאלה כיצד יש לפרש אותו סעיף, האם באופן השולל תביעה לפיצויים נוספים או באופן המאפשר תביעה כזו (ראו למשל: פסק הדין ב-ע"א (מחוזי חיפה) 3338/06 דראל רם בע"מ נ' לזרח (26.6.07, פורסם בנבו), ולעומתו: פסק הדין בת.א. (מחוזי ירושלים) חיים שושן, יבוא יצוא ומסחר בע"מ נ' א.ב.א. ויקטורי חברה לניהול אחזקות בע"מ (25.12.13, פורסם בנבו), וכן ראו: פסק הדין ב-ת.א. (מחוזי חיפה) 490/08 נוש פלוס ש.ל. בע"מ נ' נ.ת.מ. נכסי תחבורה ומסחר בע"מ (23.11.11, פורסם בנבו), ולעומתו: פסק הדין בת.א. (מחוזי מרכז) אגבבה נ' ש.ר. אופקים והשקעות בע"מ, (16.5.12, פורסם בנבו)).
(לדיון בסוגיה זו, כאשר אין בהוראת הפיצויים המוסכמים מענה ברור לטיבם של הנזקים המפוצים על ידו, ראו גם מאמרם של יהודה אדר ומשה גלברד "השבה, פיצויים, צירוף תרופות וחופש חוזים", פורסם במשפטים מ תשע"א (2011) להלן – אדר וגלברד, עמ' 873-875).

23. בטרם אדון בפרשנות הוראת הפיצויים המוסכמים במקרה דנן, עלי להתייחס לשאלה, האם יש באמירה שבסעיף 27(א) רישא להסכם עם התובע 1: "מבלי לגרוע מכל סעד לו זכאי המוכר", או בנוסח מעט שונה, באמירה שבסעיף 27(א) סיפא להסכם עם התובעים 2 ו-3: "וזאת מבלי לפגוע בכל סעד ו/או תרופה המוקנים למוכר על פי הסכם זה ו/או על פי כל דין", כדי לאפשר לתובעים כפל פיצוי, מקום שאין הם זכאים לכך?
לשון אחר: האם ניתן להתנות על סייג כפל התרופה?
שאלה זו נדונה במאמרם של אדר וגלברד הנ"ל (עמ' 863-864), ואני מסכים עם תשובתם והנמקתם:

"האם הסייג השולל צירוף שיש בו משום כפל תרופה הוא כלל בר התנאה? התשובה לשאלה זו אף היא, לשיטתנו, שלילית. כמבואר לעיל, כפל תרופה הוא מצב שבו צירוף התרופות המוסכם מעניק לנפגע יותר מאשר הגנה מלאה על מכלול האינטרסים המוגנים שלו. התנאה המתירה כפל תרופה יש בה, לפיכך, משום ניסיון להרחיב את ההגנה התרופתית של הנפגע אל מעבר לגבולות שביקשה שיטת המשפט לקבוע. בכך יש משום ניסיון של הצדדים לחוזה ליטול לעצמם סמכות לא להם ולהעניק גוון משפטי לאינטרסים שלא זכו להכרה בשיטת המשפט. פשיטא שניסיון כזה נדון מראש לכישלון, שאם לא תאמר כך – תימצא שיטת המשפט כבולה, לעניין פסיקתן של תרופות, לגחמתם הפרטית של צדדים לחוזה. ספק אם יש שיטת משפט שבה חופש החוזים זוכה להגנה כה מרחיקת לכת. הדברים הם בבחינת קל וחומר בשיטת המשפט שלנו, שבה עדיין נוהגת גישה מסוייגת למדי – או לפחות מהוססת – כלפי כוחם של הצדדים לקבוע בחוזה תרופות שתכליתן עונשית או הרתעתית.
העקרון האוסר על כפל תרופה הוא אפוא עיקרון כופה, קוגנטי, שאין לצדדים לחוזה כוח לסטות ממנו."
המסקנה הנובעת מכך היא, שהאמירות הנ"ל בסעיפי הפיצויים המוסכמים שבהסכמים דנן, אין בהן – כשלעצמן – כדי להכשיר את כפל הפיצוי.
אולם, אדר וגלברד אינם מסתפקים בכך ומוסיפים דברים העשויים להיות רלבנטיים לעניננו (עמ' 864):
"עם זאת, ראוי לשוב ולהדגיש שכאשר אפשר למנוע את כפל התרופה הנובע מצירוף תרופות פלוני באמצעות הוריה על צירוף חלקי, ראוי לעשות כן ולהעדיף דרך זו משלילה מוחלטת של תוקף ההתנאה החוזית. מצב שכיח שבו נקיטה של דרך זו היא אפשרית ורצויה הוא זה שבו אחת מהתרופות המצורפות היא של פיצויים מוסכמים. כאן יתאפשר לעתים לנטרל את החפיפה התרופתית שיצר הצירוף שעליו הוסכם בחוזה באמצעות הפחתת הפיצויים המוסכמים. כך, לדוגמה, אם הצירוף (בחוזה) של פיצוי רגיל לפיצוי מוסכם מעניק לנפגע יותר מהגנה מלאה על אינטרס הקיום שלו, יתאפשר לעתים להתיר את הצירוף במקום לשלול אותו מכל וכול, אולם זאת תוך הפחתה מתאימה של הפיצוי המוסכם, שתבטיח נטרול של החפיפה התרופתית בין מקורות הפיצוי. במקום לקבוע כי אין להתנאה החוזית על סייג כפל התרופה כל תוקף, ראוי במקרה כזה להתיר את הצירוף תוך הפחתת אותו סרח עודף שנקבע "ללא כל יחס סביר" לנזק שמפניו בא הפיצוי המוסכם להגן".
השוו: ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ, (13.12.06, פורסם בנבו), וראו: שלו ואדר, עמ' 523-524 וה"ש 719.

24. בעניננו אני סבור, כי הוראת הפיצויים המוסכמים שנקבעה בהסכמים (בסעיפים 27(א)) כוללת, ללא ספק, גם פיצוי עבור דמי שכירות ראויים בגין איחור במסירת הדירות.
זאת אני למד מסעיף 26(ב) להסכמים, המתייחס באופן ספציפי לפיצוי זה, תוך הפניה לסעיף 27(א) (סעיף הפיצויים המוסכמים), כאשר חל אחד המקרים שסעיף זה דן בהם.
בחלות אחד מהמקרים הללו, כך התוצאה המתקבלת מצירופם של סעיפים 26(ב) ו-27(א) להסכמים, המענה למתן פיצוי בגין איחור במסירת הדירות מצוי וכלול הוא בפיצויים המוסכמים שנקבעו.
נמצא, שהתובעים אינם יכולים לקבל מהנתבעים גם פיצויים מוסכמים וגם דמי שכירות ראויים.
יחד עם זאת, ודאי ששמורה לתובעים הזכות לבחור את האלטרנטיבה הטובה יותר מבחינתם, כלומר, זו שתעניק להם פיצוי גבוה יותר.
לפחות מבחינה זו, ניתן לפרש את האמירות הנזכרות בסעיפי הפיצויים המוסכמים, כי אין בפיצויים המוסכמים כדי לפגוע בזכותם לקבל סעד אחר, כך שאין בשיעור הפיצויים המוסכמים הנקובים כדי לגרוע מזכותם לקבל פיצוי גבוה יותר, מקום שהם זכאים לכך.

25. האם יש בכך, שהתובעים כבר קיבלו את הפיצויים המוסכמים בעקבות פסק הבורר, כדי לשלול מהם את זכותם לקבלת ההפרש שבינם לבין הפיצוי המגיע להם בגין דמי שכירות ראויים?
התשובה, לדעתי, שלילית.
כאמור, סוגיית כפל התרופה הועלתה בדיון שנערך בפני
הבורר, והבורר אף הכריע בה, אך בפסק הדין שאישר את פסק הבורר סוגיה זו נותרה פתוחה, תוך שהצדדים שומרים על טענותיהם בנדון.
משהתעוררה שאלה זו מחדש במסגרת הדיון בתביעה זו, יש להכריע בה לגופה, כאילו היא טרם הוכרעה בפסק הבורר.
בעת הגשת התביעה הכספית (הראשונה), ודאי שהתובעים היו זכאים לבחור בין הפיצויים המוסכמים ובין הפיצוי המלא בגין דמי שכירות ראויים.
בפועל, הם גם תבעו את שניהם, כאשר הפיצוי לדמי שכירות ראויים נתבע לתקופה שמיום 2.7.08, וזה היה הפיצוי הנתבע הגבוה מבין השניים (ראו: סעיפים 29-30 לפסק הבורר).
כלומר, התובעים גילו את דעתם שאין הם מוותרים על פיצוי בגין דמי שכירות ראויים תמורת קבלת הפיצויים המוסכמים.
לפיכך אין בכך שהתובעים כבר קיבלו לידיהם בינתיים את הפיצויים המוסכמים, בנסיבות שנוצרו כמפורט לעיל, כדי למנוע מהם קבלת הפיצוי עבור דמי שכירות ראויים, אך בוודאי שיש להפחית את הפיצויים המוסכמים שהתקבלו מהפיצוי שייפסק.

הכרעה לגוף הסעדים
26. א. התובעים זכאים לקבלת דמי שכירות ראויים בגין כל התקופה, שהדירות לא נמסרו
ולא יימסרו להם, מהיום שבו הן היו אמורות להימסר להם ועד היום שבו הם אמורים לקבל אותן מהקבלן החדש.
ב. על פי המפורט בתצהירי התובעים (סעיף 29 לתצהיר יורם חנסב וסעיף 30 לתצהיר אברהם לוי
), המועד האחרון שבו היו אמורות להימסר להן הדירות, על פי ההסכם, הוא יום 2.7.08.
אולם, כאמור לעיל, על פי קביעת הבורר – שהתובעים לא ביקשו לבטלה – הם הסכימו לדחיית מועד המסירה עד יום 1.7.10.
ג. בפסק הבוררות, כבר פוצו התובעים בגין דמי שכירות עבור מחצית החודש, מיום 1.7.10 עד יום הגשת התביעה הכספית, 15.7.10, בסך 350 דולר לחודש לכל דירה, המשקף מחצית מהפיצוי המוסכם עבור איחור במסירת הדירות במשך 6 החודשים הראשונים.
כאמור לעיל, התובעים ויתרו על פיצוי זה במסגרת הדיון בתביעה לאישור/ביטול הפסק.
ד. על פי ההסכמים שנעשו עם הקבלן החדש (נספח יא' לתצהירי התובעים), הדירות צריכות להימסר להם ביום 5.10.15.
תקופת האיחור ברת הפיצוי בתביעה דנן היא, אפוא: מיום 15.7.10 עד יום 5.10.15, 62 חודשים ו-20 ימים.
ה. התובעים תמכו את תביעתם לדמי שכירות ראויים בחוות דעת מומחה של השמאי מאיר לייטנר, מיום 20.6.10 (נספחי יג' לתצהירי התובעים).
השמאי ניתח את נתוני הסביבה ואת נתוניה של כל דירה ופירט את הערכתו ביחס לכל אחת מהדירות.
הנתבעים טענו כי השמאות מופרזת, אך לא טרחו להגיש חוות דעת נגדית, וכאמור, גם ויתרו על חקירת השמאי.
משכך, יש לקבוע את דמי השכירות הראויים בהתאם להערכת השמאי לייטנר.
ו. יחד עם זאת, בהתאם לסעיף 26(ב) להסכמים, הערכת השמאי רלבנטית לתקופת האיחור שלאחר ששת החודשים הראשונים, כאשר לאלה נקבע פיצוי מוסכם מיוחד בסך 700 דולר לחודש (בהתאם לכך נקבע גם הפיצוי עבור מחצית החודש בפסק הבורר, כאמור).
כיוון שכך, עבור חמשת החודשים וחצי החודש הראשונים, הפיצוי הינו סכום בשקלים השווה ל-3,850 דולר לכל דירה (700 x 5.5).
שער הדולר היציג ביום הגשת התביעה, 6.8.12, עמד על: 3.979 ₪.
הפיצוי המגיע, לכן, בגין כל דירה הוא: 15,319 ₪.
בהתאם לכך, הפיצוי המגיע לתובעים בגין 5.5 חודשי האיחור הראשונים הינו:
לתובע 1, בעל הזכויות בשלוש דירות – 45,957 ₪,
לתובעים 2 ו-3, בעלי הזכויות בארבע דירות – 61,276 ₪.
ז. נותרו 57 חודשים ו-5 ימים (62 חודשים ו-20 ימים פחות 5 חודשים ו-15 יום) לפיצוי בהתאם לחוות דעת לייטנר.
בהתאם לחוות דעת לייטנר, סך כל דמי השכירות החודשיים הראויים לשלוש הדירות המגיעות לתובע 1 (דירות 26, 29 ו-30) הינו: 19,250 ₪ (8,500 + 5,400 + 5,350).
בהתאם לאותה חוות דעת, סך כל דמי השכירות החודשיים הראויים לארבע הדירות המגיעות לתובעים 2 ו-3 (דירות 11, 14, 17 ו-20) הינו: 20,700 ₪ (5,250 + 5,200 + 5,150 + 5,100).
הפיצוי המגיע, אפוא, לתובעים בגין יתרת תקופת האיחור במסירת הדירות, הינו:
לתובע 1 - 1,100,330 ₪ (57.16 x 19,250)
לתובעים 2 ו-3 - 1,183,212 ₪ (57.16 x 20,700)
ח. בהתאם לפסק הבורר (סעיף 64), אלה הסכומים שהנתבעים חויבו לשלם לתובעים כפיצויים מוסכמים:
לתובע 1 - 289,425 ₪ (3 x 96,475),
לתובעים 2 ו-3 - 385,900 ₪ (4 x 96,475).
סכומים אלה יש, כאמור, להפחית מהסכומים דלעיל.
ט. הבסיס לחישוב הפרשי הצמדה לסכומי החיוב והזיכוי גם יחד, הוא יום הגשת התביעה הכספית שנדונה בפני
הבורר, 1.7.10, הן משום שהפיצויים המוסכמים חושבו בהתאם לכך והן משום שחוות הדעת של לייטנר ניתנה סמוך לכך, ביום 20.6.10.

27. בהתאם לכל המפורט לעיל, אני מחייב את התובעים (ביחד ולחוד) לשלם לנתבעים, כדלקמן:

לתובע 1 - 856,862 ₪ (289,425 – 1,100,330 + 45,957)
לתובעים 2 ו-3 - 858,588 ₪ (385,900 – 1,183,212 + 61,276).
לסכומים אלה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.7.10 ועד התשלום בפועל.

28. באשר לפיצוי הנתבע בגין עגמת נפש, התנהגותם של הנתבעים, מחדלם במילוי התחייבויותיהם על פי ההסכם, הפרותיהם החוזרות ונשנות של התחייבויותיהם שניתנו במהלך כל התקופה הנדונה, כמתואר באריכות בפסק הבורר, גרם לתובעים סבל רב, וזאת מבלי להתייחס לנזקים הרפואיים הספציפיים שנטענו בכתב התביעה, ללא סימוכין מתאימים.
בהתחשב בכל אלה, וכן בהתחשב, כאמור, בכך שחלק מעגמת הנפש יש לייחס גם לתקופה שעד הגשת התביעה הראשונה, שאינה נדונה בתביעה זו, אני פוסק פיצוי בלתי ממוני לתובעים, כדלקמן:
לתובע 1 - 15,000 ₪,
לתובעים 2 ו-3 - 30,000 ₪.
לסכומים אלה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת תביעה זו (6.8.12) ועד לתשלום בפועל.

29. כן אני מחייב את הנתבעים (ביחד ולחוד) לשלם לתובעים (ביחד ולחוד) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד כדלקמן:
לתובע 1 - 20,000 ₪,
לתובעים 2 ו-3 - 30,000 ₪.
גם לסכומים אלה יש להוסיף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת תביעה זו (6.8.12) ועד לתשלום בפועל.

ניתן היום, כ"א אייר תשע"ה, 10 מאי 2015, בהעדר הצדדים.


בית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו
ת"א 9555-08-12 חנסב ואח'
נ' י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבנין (1997) בע"מ
ואח'
1 מתוך 15








א בית משפט מחוזי 9555-08/12 מנסור חנסב, אברהם לוי, ישי לוי נ' י.ד. לוי אלברט (2000) חברה לבנין (1997) בע"מ, אלברט לוי, דוד לוי ואח' (פורסם ב-ֽ 10/05/2015)