פסקי דין על יעל ברק | פסקי דין על תמר ברק | פסקי דין על גבי אדרי | פסקי דין על אגודה שיתופית שאר יישוב | פסקי דין על מינהל מקרקעי ישראל ואח' |

545/07 א     19/04/2015




א 545/07 יעל ברק, תמר ברק נ' גבי אדרי, אגודה שיתופית שאר יישוב, מינהל מקרקעי ישראל ואח'








בית המשפט המחוזי בנצרת



ת"א 545-07 ברק ואח'
נ' אדרי ואח'






פסק דין



התובעות עותרות למתן סעד הצהרתי על פיו יקבע, כי ההסכם למכירת משק מספר 42 במושב שאר ישוב, שנחתם ביום 30.10.91 בין סבן המנוח מר יהודה (ינוש) בנקי ז"ל לבין הנתבע 1, מר גבי אדרי
, חסר תוקף. בנוסף מבקשות התובעות לקבוע, כי הן זכאיות לרשת את זכויותיו של סבן המנוח במשק.

הרקע העובדתי הרלוונטי

1.
התובעות הן בנותיהן של הגב' לבנה צעירי ועמיקם ברק (ז"ל) (להלן: "אביהן של התובעות" או "עמי"). לתובעות היה אח נוסף שנפטר עקב מחלת הסרטן.

2.
הורי התובעות התגוררו במושב שאר ישוב עד לשלב מסוים; בשנת 1988 התגרשו הורי התובעות, אמן התחתנה בשנית והקימה משפחה חדשה.

3.
אביהן של התובעות נפטר ביום 21.11.06. הוא היה בנם היחיד של מר יהודה (ינוש) בנקי ז"ל (להלן: "בנקי" או "המנוח") וגב' אגנס בנקי ז"ל (להלן: "אגנס"). בנקי ואגנס ז"ל חיו בשאר ישוב והיו הבעלים של משק הידוע כמשק מס' 42 (להלן: "המשק" או "הנחלה").

4.
אגנס נפטרה ביום 10.03.1991; מספר שנים לאחר פטירתה, העתיק בנקי את מקום
מגוריו אל ארץ הולדתו – הונגרייה, שם בילה את שארית ימיו עד שנפטר ביום 07.12.05. במהלך השנים הגיע בנקי לביקורים בארץ.

5.
ביום 30.10.1991, ובטרם היגר בנקי לארץ הולדתו, נחתם "הסכם למסירתה של נחלת – משק" (להלן: "ההסכם") בין בנקי לבין הנתבע 1 (להלן: "הנתבע" או "אדרי") להעברת זכויותיו של בנקי בנחלה לאדרי (ראו: נספח ד' לכתב ההגנה). בהסכם צוין, כי הנחלה מורכבת "מבית-מגורים ויחידה משקית יצרנית, הכוללת את כל הקרקע שבנחלה, למעט זו שהבית עומד עליה". הצדדים הסכימו, כי בנקי ימסור לאדרי את זכויותיו במשק (ובסופו של דבר – בנחלה כולה) על-פי התנאים המפורטים בגוף ההסכם. הסכם זה נערך ונחתם במשרדו של עורך דין תמרי.

6.
בתמורה להעברת זכויותיו של בנקי בנחלה (למעט בית המגורים) התחייב אדרי לשלם לבנקי "בדייקנות ובקפידה מידי חודש בחודשו החל מיום 01.09.1991 ועד כלות חייו" דמי קיום בשיעור של 400 $ על-פי השער היציג בכל תקופה ותקופה. הצדדים חישבו, כי התמורה תשולם לבנקי במשך 8 שנים (שהיא תוחלת החיים הסטטיסטית) (ראו: נספחים ו' ו-ז' לכתב ההגנה).

7.
בנקי חתם על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת אדרי (ראו: נספח ח' לכתב ההגנה), והעסקה דווחה לשלטונות מס שבח ושולמו המיסים בגינה (ראו: נספח ט"ו לכתב ההגנה).


8.
בחודש נובמבר 1999 נחתם הסכם נוסף (להלן: "ההסכם הנוסף") בין בנקי לבין אדרי בו נקבע, כי הצדדים מסכימים לבטלותו של סעיף 1 בעמוד השני של הסכם העברת הזכויות, כך שמיום 08.11.1999 תועבר זכות החזקה המלאה גם על בית המגורים לידי אדרי (ראו: נספח יב' לכתב ההגנה). בתמורה להסכמה זו נקבע, כי אדרי ישלם לבנקי סכום נוסף של 250 $, כך שסך כל התשלום החודשי אשר התקבל מאדרי אצל בנקי עמד על 650 $.

9.
הנחלה רשומה בספרי רשות מקרקעי ישראל (הנתבעת 3) על שם בנקי ואגנס ז"ל.

10.
להשלמת התמונה יצוין, כי ביום 09.12.06 נערך הסכם מכר מותלה בין אדרי לבין בני הזוג סילברמן למכירת הנחלה, והעסקה דווחה לנתבעת 2. בהמשך בוטלה העסקה עקב טענותיהן של התובעות לזכויות בנחלה. התביעה המקורית הוגשה גם נגד רוכשי הנחלה אך משאלו חזרו בהם מהעסקה נמחקה התביעה נגדם. בהמשך נמחקה התביעה שכנגד שהגיש הנתבע נגד

התובעות, האגודה השיתופית, הרשות והסוכנות היהודית.

11.
ביום 25.03.07 ניתן צו מניעה זמני המופנה לכל הנתבעות והאוסר עליהן לעשות שינוי כלשהו במצב הרישום של המשק.

עיקר טענות התובעות

12.
לטענת התובעות, הן היורשות היחידות של סבן המנוח, וזכויותיו בנחלה צריכות לעבור אליהן בירושה.

13.
התובעות סבורות, כי ההסכם שנערך בין בנקי לבין אדרי נעדר כל הגיון כלכלי ונסיבות חתימתו אינן ברורות; על-פי ההסכם בנקי העביר לאדרי את זכויותיו במשק, לרבות זכות השימוש והחזקה בכל שטחיו למעט בית המגורים, וכל זכות לבנות בית מגורים נוסף בשטחו, תמורת סך של 400 $ בלבד.

14.
לשיטתן של התובעות, לוּ סבן היה נפטר חודש ימים לאחר החתימה על ההסכם הרי שאדרי היה זכאי לכאורה לקבל משק ששוויו מאות אלפי דולרים תמורת סכום של 400 $. התובעות מדגישות, כי מדובר במשק המשתרע על שטח של עשרות דונמים וערכו נאמד בסך של 600,000 $, זאת מבלי לכלול את הזכות לקבלת מגרש בגודל של כחצי דונם בהרחבת המושב.

15.
אדרי היה דמות דומיננטית במושב; הוא כיהן במשך כ-30 שנה ברציפות כחבר הנהלה באגודה, מתוכן 17 שנה עמד בראש הנהלת האגודה והיה דמות מרכזית שהשפיעה על חיי החברים בה, הן לפי עדותו והן לפי עדות חברו – מר יגאל חן, שכיהן כמזכיר האגודה בשנים 77-76.

16.
אדרי החתים את בנקי על "הסכם עושק", תוך ניצול מצוקותיו מבלי לבקש את אישור האגודה מבעוד מועד. אדרי הכיר היטב את הוראות הסכם המשבצת ואת המדיניות הקרקעית האוסרת על פיצול בית המגורים מהמשק או פיצול השימוש בנחלה ואוסרת גם על החזקת שני רישיונות שימוש בשני משקים ולא הייתה לו כל כוונה לבקש את אישור האגודה, מאחר וידע שסיכוייו לקבל אישור זה הם אפסיים. בעניין זה מפנות התובעות לסעיפים 8-6 לכתב ההגנה של הרשות, לסעיפים 11-8 לכתב ההגנה של הסוכנות ולסעיף 3(א'-ד') לכתב ההגנה של האגודה.
17.
לטענת התובעות, מתקיימים תנאי עילת העושק הקבועה בסעיף 18 לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג – 1973 (להלן: "חוק החוזים"). אדרי צירף לתצהירו הצהרה על מכירת/רכישת זכות במקרקעין ממנה עולה, כי הוא ובנקי הצהירו, כי שווי הזכויות במשק נכון למועד החתימה הוא 76,132 ₪, אולם עיון בנספח י' לתצהירו של אדרי (אישור על העדר חבות במס רכישה) מלמד, כי לשכת מיסוי מקרקעין לא קיבלה את סכום העסקה עליו הצהירו, וקבעה כי שווי הזכויות לצרכי חישוב מס הוא 219,191 ₪, דהיינו, הסכום בו הוערך שווי הזכויות במשק הוא 1/3 מערכו האמתי כפי שרשות המס קבעה.

18.
התובעות סבורות, כי במידה ואדרי היה הגון ובנקי לא היה נתון במצוקה בה היה נתון, ובהתחשב בהיותו ניצול שואה קשיש בעת חתימתו על ההסכם, היה ההסכם כולל הוראת תשלום יתרת התמורה לשאיריו, "במידה וייאסף לבית אבותיו טרם המועד המשוער".

19.
אין מחלוקת בין הצדדים, כי זכותו של בנקי במשק אינה זכות במקרקעין, אלא זכות של בר רשות, על-פי רישיון שימוש שניתן לחברי האגודה במשקיהם, ושתנאיו נקבעו ב"הסכם משבצת" תלת שנתי מתחדש שנחתם בין הנתבעות 4-2 (להלן: "האגודה", "הרשות" ו-"הסוכנות" בהתאמה) וכי הסכם המשבצת מסדיר את היחסים המשפטיים בין הרשות, הסוכנות, האגודה וחברי האגודה (להלן: "הסכם המשבצת" או "ההסכם המשולש").


20.
התובעות סבורות, כי מבחינה משפטית ההסכם למסירת הנחלה משולל כל תוקף מאחר והוא מנוגד להסכם המשבצת ויוצר פיצול אסור במשק; על-פי הסכם המשבצת זכויותיו של בנקי היו זכויות של בר רשות, אשר התקבלו מהאגודה. הרישיון שניתן לחברי האגודה אינו מקנה להם זכות קניין בקרקע, אלא זכות שימוש אישית, אשר אופיה וגדריה נקבעו בהסכם המשבצת, הקובע כיצד ניתן להעביר את הזכות במשק לאחר, הן בחייו של חבר האגודה [סעיף 20(ד)] והן לאחר מותו [סעיף 20(ה)], כאשר ההלכה הפסוקה קובעת, כי לאור מהות הזכות כזכות אישית שאינה קניינית, העברתה כפופה לתנאי הסכם המשבצת בהתאם לאמור בפסק הדין המנחה ב-ע"א 1662/99 חזקיהו חיים נ' אליהו חיים, פ"ד נו(6) 296 (להלן: "פרשת חיים").

21.

התכלית של מגבלת העבירות הקבועה בסעיף 20(ד) להסכם המשבצת והאיסור להעביר זכויות בטרם קבלת אישורים בכתב ומראש הובהרה בפרשת חיים, ועיקרה שמירה על שלמות הנחלה ומניעת פיצולה, פיקוח על השימושים החקלאיים במקרקעין ומניעת שימושים אחרים ופיקוח על הגורמים אליהם מועברות הזכויות במשק. "על רקע תכליות אלה קבעה ההלכה הפסוקה שהעברת זכויות במשק לאחר שלא בהתאם לתנאים המפורטים בהסכם המשולש אינה בת-תוקף כלפי המוסדות המיישבים".

22.
מעדותו של אדרי עולה, כי הוא ידע על מגבלת העבירות הקבועה בסעיף 20(ד) ועל היעדר אפשרות להתקשר בהסכם להעברת זכויות במשק ללא אישור מראש ובכתב מהמוסדות המיישבים, והוא אף ידע שהיות והוא מחזיק בזכויות רישיון במשק 59, הוא לא יוכל לרכוש זכויות רישיון במשק נוסף וחרף זאת פעל בניגוד לתנאי הסכם המשבצת; משפעל אדרי בניגוד למגבלת העבירות הקבועה בסעיף 20(ד), ההסכם משולל כל תוקף משפטי כלפי המוסדות המיישבים.


23.

ההלכה שנפסקה בפרשת חיים קבעה, כי הסכם להעברת זכויות בר רשות במשק חקלאי, שנעשה בניגוד למגבלת העבירות הקבועה בסעיף 20(ד) להסכם המשולש, יהיה משולל תוקף כלפי המוסדות המיישבים ובהיעדר טעמים מיוחדים יהיה בר תוקף בין הצדדים, אולם לא ניתן יהיה לתבוע מכוחו סעד של אכיפה.

24.
בע"א 8383/06 כורש בוטח נ' דוד כהן, ניתן ביום 26.08.12 (להלן: "פרשת בוטח") – נקבע, כי במקרים בהם הנמחה בהסכם ידע על מגבלת העבירות, לא יהיה תוקף להסכם – לא במישור הפנימי כלפי המוסדות המיישבים ולא במישור החיצוני ביחסים שבין הצדדים להסכם.

25.
לטענת התובעות, ההלכה שנפסקה בפרשת חיים ובפרשת בוטח קובעת, כי ההסכם שנחתם בניגוד למגבלת העבירות שבסעיף 20(ד) להסכם המשבצת, לא יהיה תקף כלפי המוסדות המיישבים, ובמקרים בהם ידע הצד השלישי על מגבלת העבירות, ההסכם יהיה משולל תוקף כלפי כולי עלמא.

26.
בהסתמך על פרשת חיים סבורות התובעות, כי יש להתייחס להסכם ככולל תנאי מתלה, הגם שלא נקבע בהסכם תנאי מתלה מפורש.

27.
חומר הראיות מלמד, כי אדרי ידע על הצורך בקבלת האישורים מראש מטעם הנתבעות 4-2, וידיעתו משכללת את החזקה הקבועה בסעיף 27(ב) לחוק החוזים. עוד נטען, כי ידיעתו של אדרי נלמדת גם מסעיף 2(ב) להסכם במסגרתו התחייב אדרי, באופן קטגורי, לפעול לקבלת האישורים.

28.
התובעות טוענות, כי ההסכם יוצר פיצול אסור בנחלה; המדיניות הקרקעית של הרשות אוסרת על פיצול הנחלה, ובכלל זה פיצול בית המגורים מהמשק. אדרי ידע על איסור פיצול הבית מיתרת המשק כפי שעולה מסעיף 4(1) להסכם. בעניין זה מפנות התובעות לעדותה של גב' מירי פוקס – האחראית על המשבצות החקלאיות ביישוב
ים החקלאיים.

29.
התובעות מפנות למכתב שנשלח לאדרי מטעם עובדת הסוכנות מיום 05.1.19993 (ת/2) ממנו עולה, כי לא ניתן להיענות לבקשתו לרכוש זכויות במשק במתכונת הנוכחית, עקב היותו בעל זכויות במשק אחר. התובעות סבורות, כי לאדרי לא הייתה כוונה לקיים את התחייבותו בסעיף 2(ב) להסכם ולמלא אחר תנאי הסכם המשבצת והדרישה לקבל אישור מראש ובכתב לכל הסכם הקשור בהעברת זכויות, והדבר מלמד על העדר תום-לב.

30.
בהתאם לסעיף 20(ה)(1) להסכם המשבצת מאחר ובעלי הזכויות בנחלה נפטרו (ובאין בן ממשיך), יש להעביר את הזכויות בהתאם לעקרונות הקבועים בסעיף 114 לחוק הירושה, התשכ"ה- 1965 ובהתאם להוראות הסכם המשבצת (כאמור בסעיף 8 לכתב ההגנה מטעם הרשות).

31.

התובעות מטעימות, כי יש לקבל את תביעתן ולהצהיר על בטלות ההסכם ועל זכותן לקבל את זכויות סבן המנוח במשק, בכפוף לכך שרק אחת מהן תירשם כבעלת זכות הרישיון במשק.

32.
התובעות מדגישות, כי ההסכם בטל עקב היותו נוגד את סעיף 8(א) לחוק הירושה הקובע, כי "הסכם בדבר ירושתו של אדם וויתור על ירושתו שנעשו בחייו של אותו אדם – בטלים". הוראות ההסכם נוגדות את סעיף 8(א) לחוק הירושה - הן בכך שהן קובעות כי זכות הרישיון של הסב המנוח לא תעבור לאלתר, אלא רק לאחר פטירתו, ולא באמצעות צוואה, והן בכך שהן אוסרות על הסב להוריש זכויותיו במשק לאביהן של התובעות. בהקשר זה טוענות התובעות, בניגוד לטענתו של הנתבע לפיה אין מדובר בעסקה בירושה אלא במכר, כי אין המדובר בזכויות במקרקעין שלמחזיק בהן יש חופש להתקשר לגביהן בהסכמים.


33.
התובעות מפנות לחוות הדעת שהוגשה מטעמן ממנה עולה, כי המנגנון הקבוע לתשלום "התמורה" הטיל סיכון בלתי סביר בעליל על בנקי והיעדר כל סיכון לאדרי. מדובר בעסקה בלתי סבירה בעליל; כתוצאה מן ההסכם קיבל אדרי: מכסות מים, מענקים ממשרד החקלאות, מגרש של כחצי דונם בהרחבת המושב, זאת בנוסף לכספים ולפירות שהתקבלו מעבודתו במשקו של בנקי.

34.
לסיום טוענות התובעות, כי ההסכם בטל נוכח הפרה יסודית של ההתחייבויות שנטל אדרי על עצמו. אדרי פנה לסוכנות על מנת להעביר את הזכויות במשק לבנו בשנת 1993, וזאת בניגוד לאמור בהסכם לפיו התחייב להימנע מהעברת הזכויות במשק אלא לאחר מותו של בנקי. בנוסף מעדותו של מר יגאל חן עולה, כי בשנת 1998 בוצעה עסקת חילופי שטחים בין אדרי לבין מר חן בניגוד להסכם עם בנקי.

35.
אשר לתשלומים שאדרי היה צריך לשלם לבנקי בגין ההסכם, חומר הראיות מלמד, כי אין תיעוד לתשלומים שבוצעו מיום חתימת ההסכם ועד ליום 02.07.99. אדרי הציג אישור המלמד לכאורה, כי בנקי קיבל תקבולים בגין התקופה האמורה, אולם מדובר באישור שנכתב על-ידי אדרי שעה שבנקי לא ידע קרוא וכתוב (בשפה העברית). בנוסף מתדפיסי הבנק שהציג אדרי ניתן ללמוד, כי קיים פער של שנה במהלכה נראה, כי אדרי לא שילם לבנקי.


36.
במסגרת סיכומי התשובה הפנו התובעות ל-ברע"א 617/08 מלון עדן בע"מ נ' יוסף קסל (ניתן ביום 21.09.14) – אשר נסיבותיו דומות, לדידן, לנסיבות המקרה דנן. התובעות פרטו את יסודות עילת העושק והוכיחו לשיטתן, כי סבן אכן נוצל על ידי הנתבע.

עיקר טענות הנתבע

37.
לטענת הנתבע, דין התביעה דחייה; התובעות לא היו צד להסכם, לא היו עדות למערכת היחסים בינו לבין סבן המנוח ואין באפשרותן להעיד אודות נסיבות חתימתו על ההסכם. בהקשר זה טוען הנתבע, כי גם אם היה המנוח מבקש לבטל את ההסכם בחלוף 14 שנים, שבמהלכן הצדדים פעלו על-פיו, בתום לב ובהסכמה, אין דרך משפטית להעלות טענות מסוג אלה שטוענות התובעות. בנוסף 14 שנים אינן 'זמן סביר' המאפשר לצד להסכם להעלות טענות נגד ההסכם.

38.
"הצדדים חתמו על הסכמים ומסמכים נוספים שמשמעותם המסתברת וההגינות היחידה היא העברת זכויותיו של המנוח במשק לאדרי, ועם חתימתם אדרי הוא הזכאי לזכויות במשק".

39.
אין חולק, כי זכותו של המנוח במשק היא זכות של בר רשות, שאינה זכות במקרקעין ואינה ניתנת להירשם בפנקסי המקרקעין. על זכות זו לא חל חוק המקרקעין, ואכן זכותו של אדרי במשק לא נרשמה עד היום והיא אינה ניתנת לרישום.

40.
במשך 15 שנה החל מיום חתימת ההסכם (30.10.91) ועד להגשת התביעה, לאחר פטירת המנוח, פעלו הצדדים על-פי ההסכמים ביניהם בהסכמה ובידידות וללא כל השגה או טרוניה מצדו של צד זה או אחר. בנוסף, 9 שנים לאחר חתימת ההסכם חתמו הצדדים על הסכם נוסף שהרחיב והשלים את החזקתו של הנתבע במשק.

41.
ב"כ הנתבע מפנה לתצהיריו של אדרי (סעיפים 25-5), ולתצהיריהם של יגאל חן ובני אבן, מהם ניתן ללמוד על הסיבות בעטיין החליט בנקי לחתום על ההסכם.

42.
עדויותיהן של עו"ד פרזנצ'בסקי (אשר ייעצה לבנקי טרם כריתת ההסכם) וגב' לבנה צעירי (אמן של התובעות) תומכות בכך שבנקי היה אדם דעתן ומחושב.

43.
התובעות טוענות למעשה, כי העסקה נעדרת הגיון כלכלי ועל כן אינה כדאית. בהקשר זה טוען הנתבע, כי טענה בדבר העדר כדאיות העסקה אינה עילה לביטול חוזה. לגופו של עניין טוען הנתבע, כי הוא נטל על עצמו את חובות המשק וחובות האגודה, מבלי לדעת את גובהם. הנתבע סבור, כי בנקי עשה "עסקה מצוינת" בהשוואה לעסקאות אחרות שנערכו באותן שנים. בנוסף לדמי הקיום החודשיים שילם הנתבע, במקומו של בנקי, את מס השבח בגין רכישת הזכויות ודמי ההסכמה (אשר בפועל לא שולמו אך הנתבע התחייב לשאת בהם). עוד נטען, כי הנתבע שילם את המיסים המוניציפליים וייצג את הנחלה בפני
המוסדות השונים.

44.
התובעות ידעו כי למנוח הייתה בת זוג וכי לאביהן יש בן נוסף מנישואין קודמים ועל אף זאת לא ציינו פרטים מהותיים אלה כשביקשו להוציא צו ירושה.

45.
חוות הדעת שהגישו התובעות מטעם שמאי המקרקעין – דורון יוסקביץ היא בבחינת "חוכמה שלאחר מעשה"; השמאי בחוות דעתו ניסה לשחזר את כדאיות העסקה כעשרים שנים לאחר חתימת ההסכם; בנוסף שווי העסקה גבוה בהרבה מזה שקבע השמאי משלא חושבו נתונים מסוימים (ראה סעיפים 88-80 לסיכומי הנתבע).


46.

באשר לטענת התובעות כי ההסכם יצר פיצול אסור של הנחלה, טוען הנתבע, כי בהסכם נכתב באופן ברור, כי העסקה היא למכירת זכויות הנחלה בשלמות. סעיף 4 להסכם קובע, כי "המוסר ממחה ומסב בזאת אל המקבל, והמקבל מקבל בזאת בהמחאה ובהסבה מאת המוסר את כל זכויות המוסר על הנחלה..". המגבלה היחידה היא, כי למנוח נותרה הזכות להמשיך ולהתגורר בבית המגורים כל ימי חייו. אין המדובר לשיטתו של הנתבע בפיצול המשק אלא זו מגבלה הנותנת רשות למנוח להמשיך ולהתגורר בבית המגורים במשך כל ימי חייו. בנוסף, גם אם הנחלה פוצלה הרי שבהסכם הנוסף שנעשה ביום 08.1.99 במסגרתו הועבר הבית לחזקתו של אדרי, קיבל האחרון את מלוא זכויות החזקה במשק כולו.

47.
ההסכם אינו סותר את סעיף 8(א) לחוק הירושה. אין מחלוקת, כי על-פי הוראות סעיף 8(א) לחוק הירושה אין לעשות הסכם הנוגע לירושתו של אדם, אולם בענייננו לא נעשה הסכם כזה. ההסכם אינו קובע, כי הזכויות בנחלה יועברו עם פטירת המנוח. יתרה מכך, סעיף 4(6) להסכם התיר את העברת הזכויות של הנתבע לאחד מילדיו והדבר מלמד על כך שהזכויות הועברו זה מכבר לידי הנתבע; כבר בשנת 1999 עם חתימת המנוח על ההסכם הנוסף, לא נותרה לבנקי כל חזקה במשק.

48.
ההסכם אינו בטל בשל הוראות הרשות. עמדת הרשות להעדר תוקף של ההסכם נובעת מן הטעם שהיא ראתה בהסכם משום הסכם המביא לפיצול הנחלה. בעניין זה מפנה הנתבע לעדותה של גב' מרי פוקס. לטענת הנתבע, משהוכח כי הנחלה נמכרה לאדרי בשלמותה, אין בסיס לעמדת הרשות. ב"כ הנתבע מוסיף, כי גם אם הרשות אינה מאשרת ואף לא תאשר את העברת הזכויות בנחלה לאדרי, מתעוררת השאלה אם אמנם ההסכם בטל במסגרת היחסים שבין המנוח לבין אדרי ואם אדם רשאי למכור זכות שאין לו? על כך השיבה הפסיקה בחיוב.


49.
ביחס לפרשות אליהן מפנות התובעות בסיכומיהן טוען הנתבע, כי באותם מקרים אמנם לא ניתן תוקף לעסקאות שנעשו במקרקעי הרשות אך באותן פרשות היו מעורבים צדדי ג' ולא הצדדים הישירים להסכם. לשיטתו של הנתבע, כאשר הדיון עוסק בהתמודדות בין הצדדים הישירים להסכם, יהיה זה חוסר תום לב משווע מצדו של אותו צד להסכם, שמכר את זכויותיו, לטעון כי העסקה בטלה מאחר והוא לא היה בעל הזכות או מסיבה אחרת. בבחינת למעלה מן הצורך טוען הנתבע, כי אם היה המנוח טוען, כי אין תוקף להסכם יש להניח כי בית המשפט היה דוחה את טענתו מכוח סעיף 39 לחוק החוזים.


עיקר טענות הנתבעת 2 - האגודה

50.
האגודה מדגישה בסיכומיה, כי "איננה צד בתביעה דנן, והיא תכבד כל הכרעה של בית המשפט הנכבד בדבר זהות בעל הזכויות בנכס נשוא כתב התביעה".


51.

מסיכומיה עולה, כי הנחלה רשומה בספרי האגודה על שם בנקי ינוש; החל משנת 1991 שילם הנתבע את מיסי האגודה בגין הנחלה וניהל את כל ענייניה ישירות מול האגודה.

52.
הליכי העברת הזכויות קבועים בתקנון האגודה ובהסכם שכירות תלת שנתי מתחדש בין האגודה לבין הנתבעות 3 ו-4 ("הסכם המשבצת").


53.
עד כה לא הוגשה לאגודה בקשה ליתן הסכמתה להעברת זכויותיו של בנקי לגורם שלישי כלשהו.
עיקר טענות הנתבעת 3 – רשות מקרקעי ישראל

54.
לטענת הרשות, על הזכויות במשק הנדון ועל כל הנחלות בשאר ישוב, יש ללמוד מהסכם משבצת תלת שלבי מתחדש, אשר הצדדים לו הם הרשות, הסוכנות היהודית והאגודה השיתופית. הסכם המשבצת האחרון נחתם ביום 20.03.00 ואין מחלוקת, כי הוראותיו מוסיפות לחול גם כיום.

55.
הוראות הסכם המשבצת מסדירות את מעמד המנוחים בנקי ואגנס במשק "כברי רשות" (ראו: סעיף 8(ב) לחוזה המשבצת).

56.
הרשות למדה אודות ההסכם רק במסגרתו של הליך זה במועד הגשת התביעה. עיון בהסכם מעלה, כי מדובר בהסכם המפצל את זכות השימוש בנחלה. כך למשל קובע ההסכם, כי לנתבע זכות שימוש במשק החקלאי בלבד וכי בנקי זכאי "להמשיך ולהחזיק בבית המגורים לרבות חצר הבית לשארית ימיו וכי זכות זו (זכות השימוש בבית המגורים) איננה ניתנת להעברה על-ידי בנקי; לא בחיים ולא בירושה כאשר בתום חייו של בנקי, תפקע הזכות כלפי עזבונו וכלפי כל הבאים או התובעים מכוחו".

57.
מדיניותה הקרקעית של הרשות (כפי שעולה מסעיף 20 (ד') לחוזה המשבצת) אינה מאפשרת פיצול זכויות בנחלה או העברת חלקים מנחלה לזכות אחר ומכאן שמדובר בהסכם בטל וחסר כל נפקות כלפי הרשות. בנוסף, הרשות לא הייתה נותנת את הסכמתה המתחייבת מסעיף 20 להסכם המשבצת.

58.
מאחר ובעלי הזכויות הרשומים בספרי הרשות נפטרו ובאין בן ממשיך, יש להעביר את הזכויות בנחלה בהתאם לעקרונות הקבועים בסעיף 114 לחוק הירושה.

59.
באם חפצו הצדדים להסכם לבצע העברת זכויות בנחלה בעוד בנקי היה בין החיים (בכפוף להיות ההסכם תקף כלפי הנתבעת 3), היה עליהם לפעול בהתאם להוראות סעיף 20 (ד) להסכם המשבצת ולקבל את הסכמת הרשות והסוכנות היהודית ועמדת האגודה. בהקשר זה מפנה הרשות לעדותו של הנתבע, במסגרתה הודה כי ידע היטב כי העברת הזכויות בנחלה כפופה לאישור הרשות וכי נושא זה אינו חדש לו (עמ' 73 לפרוטוקול שורות 9-26).

60.
הוראות הסכם המשבצת באשר להעברת זכויות בנחלה לאחר פטירה הן הקובעות ויש לפעול על- פיהן. מאחר ובעלי הזכויות בנחלה נפטרו ולא נערכה פניה לרשות להעברת זכויות בחיי המנוח, יש לפעול להעברת הזכויות בהתאם לעקרונות הקבועים בסעיף 114 לחוק הירושה, בכפוף לקיום כל התנאים הקבועים בהוראות הסכם המשבצת.
עיקר טענות הנתבעת 4 – הסוכנות היהודית לארץ ישראל

61.
הסוכנות היהודית חזרה בסיכומיה על הודעתה בכתב ההגנה, לפיה אינה נוקטת עמדה ביחס לבעל הזכויות בנחלה ובלבד שהזכויות במשק תועברנה על-פי בקשה מתאימה אם וככל שתתבקש. בנוסף, חזרה הסוכנות על טיעוני האגודה והרשות, כי המערכת החוזית החלה על הנחלה היא "ההסכם המשולש" וכי על-פי רישומיה בעלי הזכויות הרשומים במשק הם המנוחים בנקי ואגנס.

62.
מסיכומי הסוכנות עולה, כי בתיק המשק המצוי בסוכנות נמצא עותק של ההסכם מיום 30.10.91.


63.
מכתב הגנתה של הסוכנות עולה, כי ביום 25.01.1993 נשלח לנתבע מכתבה של עובדת באגף החוזים ובטחונות בסוכנות היהודית דאז, גב' אסיה ינישבסקי, ובו סיכום שיחתם והאפשרויות העומדות בפני
ו. בפועל ועל-פי רישומי הסוכנות לא בוצעה העברת זכויות במשק, כך שלאחר פטירת אגנס רשומות הזכויות במשק על שמו של המנוח.

64.
הסוכנות ציינה בסיכומיה, כי היא משאירה את ההכרעה במחלוקת לבית המשפט, בהתאם לזכויות ולנהלים החלים על המשק וביקשה לדחות את התובענה נגדה.

דיון והכרעה

65.
במסגרת התביעה עסקינן טוענות התובעות, כי הנתבע ניצל את מצוקתו וחולשתו של סבן המנוח, עשק אותו והחתימו על הסכם שתנאיו גרועים באופן בלתי סביר. עוד טוענות התובעות, כי ההסכם חסר תוקף מאחר והוא מנוגד לחוזה המשבצת ועל כן הן זכאיות לרשת את זכויותיו של סבן בהתאם לחוק הירושה. לחלופין טוענות התובעות, כי גם אם ההסכם תקף הרי שהנתבע לא הוכיח, כי הוא מילא את חלקו בהסכם ושילם למנוח תמורה מלאה בגין העסקה ועל כן היא בטלה עקב הפרה.

66.
מן הראוי לבחון תחילה את טענותיהן החוזיות של התובעות משאלו היו טענותיהן העיקריות כפי שעולה מכתב תביעתן; לאחר מכן יש לדון בטענותיהן בנוגע לתקפות ההסכם בשים לב להוראות חוזה המשבצת.

67.
התובעות הגישו תצהיר עדות ראשית משותף מטעמן ומטעם אמן - גב' צעירי; הנתבע הגיש ארבעה תצהירי עדות ראשית: מטעמו, מטעם בני הזוג נמשיץ ומטעם מר יגאל חן.

68.
מטעם האגודה הוגש תצהירו של מר בני אבן, מזכיר האגודה.

69.
מטעם התובעות

העידו התובעות עצמן ו-4 עדים נוספים; הגב' צעירי – אמן של התובעות אשר העידה אודות הקשרים המשפחתיים בין התובעות לבין סבן וסבתן ואודות האופן בו נודע לה על ההסכם; מר דורון יוסקוביץ – שמאי מקרקעין – אשר ערך חוות דעת במסגרתה "העריך את אומדן שווי הזכויות במשק ואת אומדן סבירות העסקה שבוצעה במועד עריכת ההסכם"; מר גבי אבן – יליד וחבר מושב שאר ישוב אשר הכיר את המנוח והעיד אודות אופיו ומצב המשק בשנים שבהן נערך ההסכם; גב' מירי פוקס – עובדת ברשות ואחראית על המשבצות החקלאיות בישובים החקלאיים, אשר עמדה בעדותה על האופן בו מועברות זכויות בנחלה חקלאית.

70.
מטעם הנתבע

העידו הנתבע עצמו, מר יגאל חן – חבר ותושב שאר ישוב - אשר הכיר היטב את המנוח והעיד אודות מצבו הכלכלי של המשק בשנים הרלוונטיות לעסקה ואודות רצונו של המנוח לערוך את ההסכם; גב' מרים נמשיץ
- אשר הייתה חברה במושב שאר ישוב והעידה אודות קשריה עם המנוח, שביעות רצונו מן ההסכם ועריכת ההסכם הנוסף; עו"ד מאירה פרזנצ'בסקי – עורכת דין בתחום המקרקעין אשר העידה, כי ייעצה למנוח טרם חתימתו על ההסכם ומר בני אבן – אשר העיד אודות המצב בכלכלי של המשק בשנות ה-90.

71.
בטרם אדון ביסודות עילת העושק אשר לשיטת התובעות מתקיימים בענייננו, יש להידרש למהות ההסכם עליו חתמו המנוח והנתבע ולהתחקות אחר רצונם האמתי של הצדדים. בהקשר זה סבורות התובעות, כי סבן התכוון להשכיר את הנחלה לנתבע תמורת דמי שימוש ראויים ועל כן ההסכם במהותו הוא הסכם שכירות.


מהות ההסכם ופרשנותו

72.
באשר לפרשנות ההסכם עסקינן, אפתח בכך שבפסיקה קיימות מספר גישות בנוגע לאופן פרשנותם של חוזים:

על-פי הגישה הראשונה – יש לפרש את החוזה פרשנות תכליתית, הנלמדת מתוך לשונו יחד עם הנסיבות החיצוניות לכריתתו. המעבר מהמקום הפנימי (לשון החוזה) למקור החיצוני (הנסיבות החיצוניות) אינו מותנה במילוי תנאים מוקדמים כלשהם (ראו: דנ"א 2045/05 ארגון מגדלי ירקות אגודה חקלאית שיתופית בע"מ נ' מדינת ישראל, ניתן ביום 11.05.06 וכן ע"א 4628/93 מדינת ישראל נ' אפרופים שיכון ויזום (1991) בע"מ 06.04.95).
על-פי הגישה השניה – מקום בו לשון ההסכם היא ברורה וחד משמעית, יש ליתן לה משקל מכריע בפרשנות ההסכם (ראו: דבריו של כב' השופט דנציג ב-רע"א 5856/06 אמנון לוי נ' נורקייט בע"מ, ניתן ביום 28.01.08).

על-פי הגישה השלישית - שימוש בתכלית האובייקטיבית של החוזה הנו המוצא האחרון,
כאשר אומד דעתם של הצדדים אינו משתמע מלשון החוזה ואף לא מן הנסיבות (ראו דבריו של כב' השופט הנדל ברע"א 3961/10 המוסד לביטוח לאומי נ' סהר חברה לתביעות בע"מ בשם מגדל חברה לביטוח בע"מ, ניתן ביום 26.02.12).

בשנת 2011 תוקן חוק החוזים והוסף סעיף 25(א) על-פיו:
פירוש של
תשע"א-

"
חוזה יפורש לפי אומד דעתם של הצדדים, כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".

לסקירת הגישות השונות בנוגע לפרשנות חוזה ראו: ע"א 3894/11 דלק – חברת הדלק הישראלית בע"מ נ' מונדו טכניק בע"מ (ניתן ביום 06.06.13).

73.
במקרה שלפנינו אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון ההסכם, ועל כן אדון תחילה בלשון ההסכם.

ההסכם עסקינן הוכתר בכותרת "הסכם למסירתה של נחלת-משק". מכותרת זו כבר ניתן להבין, כי הצדדים התכוונו, כי הנחלה תימסר ולא תושכר לנתבע. עיון בהסכם מעלה, כי הצדדים הסכימו מפורשות, כי המנוח ימסור לנתבע את זכויותיו במשק (ובסופו של דבר – בנחלה כולה) וזאת בהתאם לתנאים הקבועים בגוף ההסכם.

74.
בתחילת ההסכם הצהיר הנתבע, כי הוא מודע למצבו הכספי של המשק ולהיקפי החובות של המוסר (קרי המנוח) לאגודה, והוא מתקשר בהסכם זה לאחר עיון ובדיקה קפדניים שערך; המנוח הצהיר מצדו, כי לבנו אין כל חלק בנחלה או מעמד של "בן ממשיך".

75.
בהסכם קבועים התנאים למסירת הנחלה כאשר הצדדים נקטו לשון ברורה וציינו, כי המוסר "ממחה ומסב בזאת אל המקבל, והמקבל מקבל בזאת, בהמחאה ובהסבה מאת המוסר את כל זכויות המוסר על הנחלה" בהתאם לתנאים ולמגבלות המפורטים בסעיף 4 להסכם. למקרא יתר הסעיפים הקטנים של סעיף 4 ניתן להבין, כי הצדדים התכוונו לערוך הסכם למכירת הזכויות בנחלה.

פירוט אודות הזכויות שהועברו לנתבע ניתן למצוא בסעיף 4(1) להסכם במסגרתו הוסכם, כי זכויותיו של המנוח במשק יועברו לידי הנתבע, למעט זכות המנוח להמשיך ולהחזיק בבית לרבות חצר הבית לשארית ימיו, כאשר "זכות זו, (כולה או חלקה) איננה ניתנת להעברה ע"י המוסר; לא בחיים ולא בירושה; ובתום חיי המוסר, היא תפקע כלפיו (עזבונו), וכלפי כל הבאים או התובעים מכוחו".

בסעיף 4(3) להסכם הסכימו הצדדים, כי יגישו למשרד מס שבח מקרקעין הצהרות בדבר עריכתו של ההסכם, אולם הצדדים דחו את רישום הזכויות עד ליום פטירת המנוח, אלא אם תתאפשר הסבה של רישום המשק בנפרד מן הבית. סעיף זה מלמד על כך, כי הצדדים היו מודעים למגבלה, לפיה לא ניתן לפצל את הנחלה ולרשום את זכויותיו של הנתבע (כבר רשות) במשק בנפרד מן הבית ועל כן דחו את מועד רישום ה"הבעלות" (כלשונם) במוסדות השונים עד ליום פטירת המנוח.

76.
בנוסף ניתן להבין, כי מדובר בהסכם להעברת זכויות לצמיתות מקום שנקבע, כי זכויות המקבל, קרי – הנתבע לא תועברנה או תוסבנה, כל עוד "חי המוסר", אם כי לא היה בכך כדי למנוע העברה של זכויות אלו בכל דרך אחרת מהמקבל לאחד מילדיו בדרך של ירושה או המחאה [ראה סעיף 4(6) להסכם].

77.
סממן נוסף המלמד על רצינות הצדדים ורצונם לערוך עסקה בלתי הדירה הוא סעיף 10 להסכם, לפיו הוסכם ש"כל צד יפקיד אצל עו"ד מיכאל תמרי מקרית-שמונה, ייפוי כח בלתי חוזר להבטחת זכויותיו של חברו" ו"יירשמו משכונות מתאימים, בלשכת רשם המשכונות".

78.
באשר לתמורה, הוסכם בין הצדדים - כי המקבל - הנתבע ישלם למנוח מידי חודש בחודשו החל מיום: 01.09.91 ועד כלות חייו– דמי קיום בשיעור של 400 $.

79.
כפי שניתן להבין למקרא ההסכם, הצדדים התכוונו לערוך הסכם בלתי הדיר למסירת זכויותיו של המנוח

בנחלה לנתבע, כאשר הם החריגו את מסירת בית המגורים. על רצינות כוונת הצדדים בעריכת ההסכם ניתן ללמוד, בין היתר, מן העובדה שהצדדים פנו לעורך דין שיערוך עבורם את ההסכם. מדדים נוספים המלמדים על רצונם לערוך את ההסכם הם: חתימת המנוח על ייפוי כוח בלתי חוזר לטובת הנתבע (נספח ה' לתצהיר הנתבע), חתימת המנוח על משכון לטובת הנתבע (נספח ו' לתצהיר הנתבע) וחתימת המנוח על ייפוי כוח נוטריוני לטובת הנתבע (נספח ז' לתצהיר הנתבע). בנוסף, העסקה דווחה על ידי עו"ד תמרי למשרד האוצר (אגף מס הכנסה, מס רכוש ומס שבח מקרקעין) (נספחים ח' ו-ח'1 לתצהיר הנתבע) והתקבל אישור מס שבח על העדר חוב (נספחים ט' ו-י' לתצהירו של הנתבע). יש לציין, כי בקשר לייפוי הכוח הבלתי חוזר (נספח ה') טוענות התובעות, כי חתימתו של עו"ד תמרי נעדרת הימנו, אך טענה זו תידון בהמשך.

80.
בשים לב להסכם גופו ולמסמכים האמורים, אין בידי לקבל את טענת התובעות, כי עסקינן בהסכם שכירות; משכך אני קובע, כי הנתבע והמנוח ערכו הסכם למסירת או העברת זכויותיו של המנוח במשק לנתבע.
האם מתקיימים יסודות עילת העושק?

81.
בפתח הדברים אציין, כי הנתבע טוען למעשה, כי לתובעות אין "זכות עמידה" לטעון כיום בשמו של סבן, כי ההסכם בטל מחמת עושק. לטענתו, גם אם המנוח עצמו היה טוען, כי ההסכם בטל מסיבות כאלה ואחרות לאחר שקוים שנים רבות, טענתו הייתה נדחית באחת. בהקשר זה מן הראוי לציין, כי ברירת הביטול מחמת עושק יכולה לעבור לעיזבונו של אדם, אם הנפגע נפטר [ראו: פרידמן וכהן, חוזים, כרך ב' בעמ' 1100 וכן:
ע"א 92/89 עובדיה נ' סיבהי, פ"ד מה

(5) 113, 119 (1991)]; על כן, אני דוחה את טענתו הנ"ל של הנתבע.

82.
סעיף 18 לחוק החוזים קובע, כי "מי שהתקשר בחוזה עקב ניצול שניצל הצד השני או אחר מטעמו את מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר נסיונו, ותנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל, רשאי לבטל את החוזה".

83.
עילת העושק זכתה להתייחסות ולפרשנות מעמיקה לראשונה ב

פסק דין
ע"א 403/80 סאסי נ' קיקאון, ניתן ביום 03.09.81, במסגרתו נפסק, כי "על שלושה יסודות - השלובים זה בזה ככלים שלובים - השתית המחוקק את עילת העושק, שהראשון בהם עניינו מצבו של העשוק ("מצוקה", "חולשה שכלית או גופנית", "חוסר נסיון"), השני - התנהגותו של העושק (ה"ניצול שניצל") והשלישי - העדר איזון סביר בין הערכים המוחלפים בין העשוק לבין עושקו ("תנאי החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל")".

84.
שלושת היסודות הנ"ל: "מצוקה", "ניצול" ו-"תנאי חוזה גרועים" – הנם מצטברים ושלובים: מצטברים - מאחר שדי, כי אחד מהם לא יתקיים כדי שלא תשתכלל עילת עושק, ושלובים מאחר שקיים ביניהם יחס גומלין במובן שאם אחד היסודות התקיים באופן מובהק יחסית, אפשר כי האחר יהיה מובהק פחות ועדיין יקבע כי התקיים עושק (ראו: רע"א 617/08 מלון עדן נהריה נ' יוסף קסל, ניתן ביום 21.09.14 וההפניות שם (להלן: "עניין מלון נהריה") – במסגרתו נדון חוזה למתן שירותי דיור מוגן בראי דיני העושק).
בע"א 3156/98
בן ישי נ' ויינגרטן, פ"ד נה
(1) 939 (1999) נפסק, בין היתר כך:


"
יסודותיה של עילת העושק אינם רק יסודות מצטברים, הם גם 'שלובים זה בזה ככלים שלובים'... קיימת תלות הדדית ביניהם... תנאים גרועים במיוחד עשויים לעורר חשש בדבר שלמות הרצון של המתקשר הנפגע. 'חולשה' חמורה שלו מחייבת בדיקה קפדנית של סבירות התנאים שנקבעו בהסכם. ניצול קיצוני של חולשה מטיל אף הוא צל על ההסכם ומחייב הארה קפדנית של התנאים שנכללו בו. קיומו הברור ואופיו החמור של כל אחד מן היסודות האלה עשויים לשמש סימן וראיה לכך כי נתקיימו בו, בהסכם, היסודות האחרים, המקימים את עילת העושק"
(שם, בעמ' 948
).

85.

וכך סקר בית המשפט העליון בפרשת מלון נהריה את טיבם של שלושת היסודות הנ"ל:

"(א) המצוקה: "מצוקה היא מצב של צרה ודחק שאליו נקלע המתקשר" (ראו: גבריאלה
שלו, דיני חוזים
– החלק הכללי: לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי, 346 (2005) (להלן: שלו)). היותו של צד לחוזה שרוי במצוקה היא גרעינו של הפגם ברצון מסוג עושק, המכניס אותו לגדרי
פרק ב'
של
חוק החוזים.
הביטוי "מצוקה" כולל את שלוש החלופות האפשריות: "מצוקה", "חולשה שכלית, או גופנית", או "חוסר ניסיון". כדי שתתגבש עילה העושק, ככלל, על המצוקה (במובניה השונים) להיות כבדת משקל, ממשית ומשמעותית..."
כאשר כל מקרה נבחן על-פי נסיבותיו.
"(ב) הניצול: דיני הפגמים ברצון, וה"עושק" בכלל זה, הינם חריג לתפיסה האובייקטיבית של דיני החוזים, לפיה את "גמירות הדעת" של הצדדים מסיקים מן הנסיבות החיצוניות והגלויות, ולא מתוך חקר נפשו של האדם (
ע"א 2409/10
מגורי נ' מלאכי, [פורסם בנבו] בפיסקה 29 לפסק דינו של השופט ס' ג'ובראן (23.08.2012) (להלן: עניין מגורי)). לכן, נדרש כי הצד העושק יהיה, לכל הפחות, בעל מודעות לפגם ברצונו של הצד שנעשק, גם אם לפגם זה לא היה ביטוי חיצוני ברור (ראו: פרידמן וכהן, בעמ' 983). יחד עם זאת, משמעות הדבר איננה כי לא ניתן להגיע למסקנה בדבר קיומה של מצוקה, או בדבר ניצול המצוקה, מתוך הנסיבות, במקום שהיא עולה מהן (עיינו, למשל: פרידמן וכהן, בעמ' 983). אף "עצימת עיניים ברשלנות גסה", מצדו של העושק, בדבר מצבו של העשוק עשויה לעלות כדי "ניצול" מצוקתו של העשוק (ראו: עניין סאסי, 769). ודוק: מהמילה "ניצול" – "משתמעת גם מידה של אי-מוסריות" מצדו של העושק המנצל (ראו: עניין סאסי, 768). מכאן, שגם התנהלות לא מוסרית מצד העושק (ולאו דווקא לא חוקית) עשויה לעלות כדי ניצול מצוקה של הצד האחר".
"(ג) תנאי חוזה גרועים: עילת העושק איננה מסתפקת במצוקתו של צד ובמודעותו של הצד השני לאותה מצוקה. נדרש תנאי נוסף, שהוא אובייקטיבי-חיצוני במהותו, לפיו תנאי החוזה שנכרת היו "גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל".

עוד נפסק, כי "נוסף על היסודות הנ"ל נדרש גם שיתקיים קשר סיבתי בין ההתקשרות בחוזה לבין ניצול המצוקה. דהיינו: עילת העושק מתגבשת רק כאשר ההתקשרות לא היתה קמה אלמלא ניצול המצוקה, החולשה, או חוסר הניסיון (ראו: עניין איליט, בעמ' 679))".
"
אחד המבחנים לקיומה של מצוקה העולה כדי עושק, נעוץ בשאלה, "אם למתקשר היתה אלטרנטיבה ממשית, שבאמצעותה ניתן למנוע את העיסקה הנוכחית". בהיעדר אלטרנטיבה ממשית סבירה שבאמצעותה ניתן היה למנוע את העסקה, מושא טענת העושק – קצרה הדרך למסקנה כי הצד שהתקשר בחוזה היה אכן שרוי תחת מצוקה שאותה ניצל הצד השני באופן העולה כדי עושק...".

מן הכלל אל הפרט

86.
מאחר והמנוח הלך לעולמו, יוכלו להעיד על מצבו המשפחתי, הכלכלי, רצונותיו ותחושותיו רק העדים שהכירו אותו והיו עמו בקשר. כמו כן, יוכלו נסיבותיו האישיות ומצבו הכלכלי של המשק הישראלי בשנות ה-90 לשפוך אור על נסיבות חתימת המנוח על ההסכם.

עדות התובעות ואמן

87.
באשר ליסוד הראשון והשני של עילת העושק – מצוקה וניצולה

- טוענות התובעות, כי המנוח היה נתון במצוקה קשה נוכח העובדה, כי בנו היחיד אשר לקה בנפשו עזב את הישוב ובהמשך נפטר בדמי ימיו. לטענתן, המנוח נותר ערירי כאשר עול הטיפול במשק נפל על כתפיו והנתבע עשק וניצל אותו; כך תיארה יעל ברק
- התובעת 1 (להלן: "יעל") בעדותה את הלחץ שהופעל על המנוח:

"הוא הלחיץ אותו, כנראה, איך שאני רואה את הדברים. סבא שלי היה לבד, בודד, בלי משפחה, עם בן שלא מסוגל לעשות שום דבר והוא חולה נפש, אנחנו היינו קטנות מידי, לא היה לו מי שידבר איתו בכלל, אני יודעת שהוא בן אדם לא אהוב במיוחד במושב, וכנראה היה מספיק שבן אדם אחד קצת יתחבר אליו ויתן לו הרגשה טובה וישכנע אותו לעשות שטויות, אם עשה, לא יודעת" (עמ' 15 ש' 25-29, וראה גם עמ' 16 ש' 3-5).

88.
גם תמר ברק
– התובעת 2 (להלן: "תמר") העידה, כי ההסכם אינו הגיוני ובמידה והמנוח אכן חתם על ההסכם הדבר נבע ממצוקה ובדידות שחווה, אותן ניצל אדרי לטובתו האישית (עמ' 41 ש' 28-32 ועמ' 42 ש' 2-3).

89.
עדות אמן של התובעות – הגב' צעירי אינה יכולה לשפוך אור אודות העושק והניצול הנטען; גב' צעירי העידה, כי מאחר ועסקינן בזוג ניצולי שואה שהותירו אחריהם נכדות, לא יתכן, כי המנוח יוריש את משקו לאדם זר (עמ' 28 ש' 28-25). לדבריה, נודע לה מעמי ז"ל (בנו של המנוח) שהמנוח יצר קשר עם הנתבע על מנת שזה יסייע לו בטיפול במשק מאחר ולא היה ביכולתו לעשות כן (עמ' 29 ש' 3-5). אמן של התובעות כמו התובעות עצמן תיארה את מצוקתו של המנוח באותו אופן. לדבריה, הנתבע ניצל את בדידותו של המנוח ואת העובדה, כי הוא לא היה אדם אהוב במושב וחיפש בת זוג מהונגריה שתדבר את שפת אמו; בין המנוח לנתבע נוצר קשר שמטרתו הייתה טיפול במשק תמורת תשלום, כפי שנאמר לה על ידי עמי ( עמ' 37 ש' 17-22).

90.
התובעות אינן יכולות להעיד אודות מצבו האמתי של סבן ואודות התחושות שליוו אותו במרוצת השנים. יעל העידה, כי הוריה עזבו את שאר ישוב כשמלאו לה שלוש שנים. לדבריה, היה לה ולאחותה תמר קשר עם סבתן עד שמלאו ליעל 13 שנים. בנוסף העידה יעל, כי היא לא יצרה קשר עם המנוח במהלך השנים (עמ' 13 ש' 15-16), והודתה, כי עדותה מבוססת הלכה למעשה על הסקת מסקנות מהמצב בו היה נתון המנוח ("ש. כלומר, העדות שלך היא היקש הגיוני" ת. כן", עמ' 15 ש' 33 ועמ' 16 ש' 1). גם תמר הודתה, כי אינה מכירה את הדברים באופן אישי ומאחר וההסכם נראה לה לא הגיוני הסיקה כי המנוח נוצל. דברים אלה יפים גם בנוגע לעדותה של אמן – גב' צעירי, אשר העידה, כי לא ראתה את המנוח משנת 1992 ועד פטירתו (עמ'34 ש' 4-5). מעדותה עולה, כי היא לא ידעה מה היה מצבם הכלכלי שם המנוח ואשתו בתקופה בה החזיקו במשק (עמ' 35 ש' 1-4). יחד עם זאת העידה גב' צעירי, כי המנוח היה צלול בדעתו כשאשתו נפטרה (עמ' 37 ש' 27-26 ו-31-30).

91.
נוכח דברים אלה, אני קובע כי עדויותיהן של התובעות ואמן אינן יכולות ללמדנו דבר אודות הנסיבות שהובילו את המנוח לחתום על ההסכם והאם הנתבע אכן עשק אותו וניצל את מצוקתו.
עדותו של מר גבי אבן

92.
התובעות זימנו לעדות את מר גבי אבן – יליד וחבר המושב שאר ישוב (להלן: "גבי") בכדי לאושש את טענת אמן, לפיה נודע לה ממנו, כי הנתבע השתלט על המשק וניצל את המנוח. מעדותו של גבי עולה, כי הוא הכיר היטב את המנוח ובני משפחתו; הוא העיד אודות אופיו ותכונותיו האישיות של המנוח; לדבריו המנוח היה "איש עבודה, איש חברה פחות מקובל אך אדם מאוד נבון "שידע להכיר במציאות"" (עמ' 70 ש' 27-28). גבי מסר בעדותו, כי המנוח חתם רק על מה שהוא רצה לחתום. לדבריו המנוח אמר לו אישית, "שאף אחד לא יצליח לעבוד עליו" (ת."הייתה שיחה בינינו, אמרתי לה איך שאני הכרתי את בנקי והוא גם אמר לי אישית שאף אחד לא יצליח לעבוד עליו, הוא חתם על מה שרצה לחתום, והוא לא חתם על מה שהוא לא רצה לחתום", עמ' 72 ש' 3-4).

עיננו הרואות, כי עדותו של גבי אינה עולה בקנה אחד עם גרסתן של התובעות, לפיה המנוח חש מצוקה קשה והיה נתון להשפעתו של הנתבע.

93.
על רצונו של המנוח לחתום על ההסכם והגורמים שהניעו אותו לעשות כן, העידו מספר עדים מטעם הנתבע:

עדות הנתבע

94.
הנתבע הגיש תצהיר עדות ראשית ממנו עולה, כי הוא כיהן כיו"ר האגודה ועבד כחקלאי וכקבלן לעבודות אינסטלציה. הנתבע העיד, כי בשנות ה-90 מצב החקלאות היה בשפל המדרגה אם כי
מצבו הכלכלי היה סביר. סיבותיו של הנתבע לערוך את העסקה באותה עת היו מגוונות;
לדבריו, לא האמין כי המדינה "תיתן להתיישבות החקלאית להתפרק" ורכש את המשק עבור אחד מילדיו. במועד ההסכם משקו של המנוח היה "במצב חלש" מבחינה חקלאית והיה צורך לעקור את המטעים. דברים אלה עולים בקנה אחד עם נספח ב' לתצהירו של הנתבע
(אישור מדריך – לפיו יש לעקור את המטע) ועם עדותו של גבי, כי המטע ליד ביתו של בנקי היה "גמור" ומטע השזיף, שהיה במצב טוב יותר, ערכו הכלכלי לא היה רב (עמ' 73 ש' 1-5).


95.
הנתבע העיד על האופן בו נרקמה העסקה ועל כך,

כי המנוח יזם את העסקה ורצה בביצועה; לדבריו המנוח פנה אליו ואמר לו במפורש, כי הוא רוצה לעשות עסקה למכירת המשק, וכי הוא סומך
עליו (עמ' 19 ש' 8-9); הנתבע העיד, כי המנוח אמר לו, כי הוא מעוניין מחד גיסא למכור את המשק ומאידך גיסא שיישאר לו "איזה בטחון" במידה ולא יסתדר בהונגריה (עמ' 20 ש' 9-12). הנתבע מסר, כי המנוח רצה לפנות לעו"ד תמרי לצורך עריכת ההסכם ובבואם אליו הכתיב המנוח לעורך הדין, אשר דבר גם הוא את השפה ההונגרית, את טיוטת ההסכם (עמ' 20 ש' 17-20, ועמ' 12 ש' 15-16). במהלך עדותו הדגיש הנתבע, כי היה לו חשוב שהמנוח יהיה מרוצה מהעסקה ויבין את מהותה ועל כן פנה לעורכי דין מטעמו של בנקי. הנתבע העיד, כי בטרם נחתם ההסכם הם פנו לעו"ד פרזנצ'בסקי על מנת שהיא תסביר למנוח את מהות ההסכם. הנתבע הסיע את המנוח לפגישתו עם עו"ד פרזנצ'בסקי ואף נכח באותה פגישה. בטרם נחתם ההסכם התקיימו כארבע פגישות במשרדו של עו"ד תמרי בהן נכחו הנתבע והמנוח. הנתבע הבהיר, כי חשש שמא עמי יטען לזכויות במשק וחששו זה עלה במהלך הפגישות של הצדדים עם עו"ד תמרי. הוא הזמין את עמי לביתו וסיפר לו על העסקה שנרקמת בינו לבין המנוח. עמי אמר לו בפירוש כי למנוח יש זכות למכור את משקו כפי שהוא מכר את המשק שהיה בבעלותו (עמ' 21 ש' 17-19). בהינתן נסיבות אלה, עמד הנתבע על כך שיתווסף להסכם סעיף לפיו, לעמי אין זכויות במשק והמנוח הסכים לכך וביקש זאת בעצמו (ת. "כי אני הסברתי לך שאחת ההערות שלי הייתה מה דינו של עמיקם בעסקה הזאת ובנקי הבין את זה והוא בעצמו ביקש לרשום שלעמיקם אין שום זכות על המשק הזה. אני ליתר בטחון דיברתי עם עמיקם" עמ' 28 ש' 6-9).

96.
הנתבע העיד על אופיו של המנוח ותיאר אותו כאדם חשדן אך הגון, שידע היטב על מה הוא חותם (עמ' 50 ש' 13-17) (וראה גם עמ' 58 ש' 13 שם אמר הנתבע, כי המנוח .."היה אדם שידע מה שהוא רוצה, מה שהוא חשב שמגיע לו זה שלו, הוא עמד על כך, ונתן גם יחס חיובי לצד השני"). עדות זו בנוגע לאופיו של המנוח עולה בקנה אחד עם עדותה של גב' צעירי שהעידה, כי המנוח היה אדם ששמר היטב על האינטרסים שלו (עמ' 37 ש' 27-26 ו- 31-30) ועם עדותו של מר גבי אבן (עמ' 72 ש' 4-3).

97.
בנוגע לשני ייפוי הכוח שצורפו לתצהירו של הנתבע מסר האחרון, כי ייפוי הכוח הבלתי חוזר (נספח ה' לתצהיר) לא נחתם על ידי עו"ד תמרי מפאת מחלתו, אולם ייפוי הכוח הנטוריוני (נספח ז' לתצהיר) נחתם על ידו.

98.
עדותו של הנתבע הותירה עלי רושם חיובי; הוא זכר היטב את פרטי העסקה והעיד על מניעיו השונים של המנוח אשר הביאוהו לחתום על ההסכם. הנתבע התמצא היטב בפרטי ההסכם וידע לתאר באופן מפורט כיצד נרקמה העסקה.



עדותה של עו"ד פרזנצ'בסקי

99.
מעדותה של עו"ד פרזנצ'בסקי עולה, כי המנוח רצה בעסקה והבין את תוכנו של ההסכם ומהותו; עו"ד פרזנצ'בסקי העידה, כי המנוח פנה אליה בטרם חתם על ההסכם; הוא הגיע למשרדה יחד עם הנתבע לצורך היוועצות עמה; לדבריה, המנוח סיפר לה, כי הוא מתכוון לערוך עסקה של מכירת המשק לטובת הנתבע, וכי עו"ד תמרי מקרית שמונה מייצג את שניהם. לדבריה, המנוח הגיע אליה באופן מיוחד בכדי "לעבור איתה על החוזה" ולוודא "שמה שכתוב שם זה מה שהוא רוצה" (עמ' 111 ש' 3-4). ("ת. בנקי ביקש את הפגישה איתי כדי לבדוק את המסמך שתמרי ערך.. הוא הגיע אלי כדי להיות בטוח לגמרי שזה מה שהוא רוצה, שמה שכתוב שם זה באמת מה שהוא רוצה שיהיה כתוב שם" עמ' 111 ש' 17-19). אין בעצם העובדה שהנתבע

הצטרף למנוח לפגישתו עם עורכת הדין כדי לפגום ברצון המנוח לערוך את העסקה. מעדותה של עו"ד פרזנצ'בסקי לפני ניכר, כי המנוח רצה בעסקה ועיקר מטרת הפגישה הייתה לבחון האם תוכנו של ההסכם תואם את רצונו.

100.
באשר לטיב העסקה וכדאיותה העידה עו"ד פרזנצ'בסקי

כי היא "לא אהבה את העסקה וחשבה שזו לא עסקה טובה וכי זה לא נכון לאדם מבוגר או צעיר להתנקות מנכסיו". כן הטרידה אותה העובדה, כי המנוח לא היה מעוניין להותיר דבר "לדור הבא". כשהציגה עו"ד פרזנצ'בסקי חששות אלה בפני
המנוח השיב לה האחרון, כי זו עסקה כלכלית, כי המשק לא במצב טוב, כי הוא לא מצליח להשתכר מהמשק ולכן מבחינתו לקבל את סכום הכסף באופן מובטח למשך חייו זה הדבר הנכון. בנוסף הבהירה עו"ד פרזנצ'בסקי, כי המנוח אמר לה, כי הוא מתכוון לבלות את שארית חייו מחצית בישראל ומחצית בהונגריה וסכום הכסף שהוא יקבל מן העסקה "הוא סכום כסף מכובד" בהונגריה (עמ' 107 ש' 25-32). עו"ד פרזנצ'בסקי העידה, כי היא הבהירה למנוח את משמעות ההסכם (עמ' 111 ש' 26), ולא התרשמה שקיים חוסר אמון בין המנוח לבין הנתבע ולבין עו"ד תמרי (עמ' 112 4-6). לדבריה, ההסכם שנחתם בסופו של יום
שונה במידה מועטה מן ההסכם שהמנוח הציג
לה.

101.
מעדותה של עו"ד פרזנצ'בסקי עולה, כי המנוח היה מרוצה מן העסקה ורצה בה (ראה עמ' 114 ש, 5-4); הוא חשב היטב בטרם התקשר בהסכם מחייב עם הנתבע והיה מודע היטב למשמעות החוזה והשלכותיו. המנוח בחן את האמור בהסכם מבחינה לשונית ותוכנית ולא נראה, כי היה נתון ללחץ מצדו של הנתבע.

102.
בחינת עדותו של הנתבע והשוואתה לעדותה של עו"ד פרזנצ'בסקי מעלה, כי המנוח היה "הרוח החיה" מאחורי העסקה והיה זה שיזם את ביצועה. גם עו"ד פרזנצ'בסקי כמו גב' צעירי, הנתבע ומר גבי אבן העידה, כי המנוח היה אדם נחרץ ונחוש מאוד (עמ' 116 ש' 1-2).
103.
טענתן של התובעות, לפיה אין זה הגיוני שהמנוח יוותר על כלל נכסיו לטובת אדם זר זכתה למענה בעדותה של עו"ד פרזנצ'בסקי; לדבריה, המנוח היה מודע להשלכותיה של העסקה ואמר לה במפורש, כי בנו "לא אישו" בעניין ("לגבי הבן, הוא לא אמר באופן לגמרי ישיר, אבל הוא בהחלט אמר שהוא מודע לזה ושהוא לא מעוניין שלבן שלו אין עניין בנושא והוא לא מעוניין, זה לא "אישו" מבחינתו, הבן לא בתמונה" עמ' 108 ש' 1-3). המנוח לא אמר דבר בנוגע לנכדותיו (התובעות) ועו"ד פרזנצ'בסקי העידה, כי לא ידעה שיש לו נכדות והנושא כלל לא עלה (ש. אמרת, שבנקי אמר, שעמיקם הבן שלו הוא לא "אישו". הוא לא אמר שום דבר לגבי הנכדות שלו. ת. הוא ענה לשאלות שלי, אני לא ידעתי אם יש לו או אין לו נכדות, מכיוון שהוא ענה על השאלות שלי, גם לא בשמחה, הנושא לא עלה בכלל" עמ' 113 ש' 9-11).


104.
עדותה של עו"ד פרזנצ'בסקי הותירה עלי רושם אמין ומהימן; עו"ד פרזנצ'בסקי הכירה את המנוח, וזכרה היטב את פרטי העסקה. אין המדובר בעדה בעלת עניין בתוצאות ההליך; היא העידה בפירוט רב על הייעוץ שנתנה למנוח ועל רצונו לערוך את העסקה חרף המלצותיה.

עדותו של מר יגאל חן

105.
מר יגאל חן חבר ותושב שאר ישוב, אשר כיהן בעבר כמנהל מחוז הצפון של משרד החקלאות הצהיר, כי הוא הכיר היטב את המנוח הן כחבר מושב והן מתוקף תפקידו כמזכיר הישוב. על פרטי העסקה הוא ידע בזמן אמת מהמנוח עצמו; המנוח אמר לו לאחר שהתאלמן, כי אינו רואה תועלת בהמשך הפעלת המשק החקלאי, ורצה לשנות את אורחות חייו. מתצהירו עולה, כי המנוח היה מבוסס מבחינה כלכלית; הוא קיבל פיצויים כניצול שואה, קצבה מן המוסד לביטוח לאומי והיו לו כספים מחיסול המשק. משקו של המנוח לא היה משגשג ולא נותרו בו אמצעי ייצור ראויים. עוד פירט מר חן בתצהירו אודות הקשיים הכלכליים שחוו החקלאים בתחילת שנות ה-90. המנוח היה מוטרד מאוד מן האפשרות שלא יוכל לשלם חובות שחלקם אינם שלו וכי מצבו הכלכלי יתדרדר. על אף שמר חן לא היה מעורב בפרטי העסקה, הוא ידע עליה והמנוח היה מרוצה ממנה מאוד מאחר והיא הקנתה לו הכנסה חודשית, אם כי לא גבוהה, שהצטרפה לשאר מקורות הכנסותיו ושחררה אותו מכל מחויבות לחובות המשק או למצבו הכלכלי.

106.
במסגרת חקירתו הנגדית חזר מר חן על הדברים שהצהיר ואישר, כי הוא היה בקשר עם המנוח לאחר שעבר להתגורר בהונגריה. לדבריו, המנוח סיפר לו, כי הוא חי ברווחה כלכלית גדולה בהונגריה (עמ' 87 ש' 18-19). הוא ידע כי המנוח היה מבוסס מבחינה כלכלית משיחות שערך אתו באופן אישי ומתוקף תפקידו.

107.
מר חן העיד אודות תכלית ההסכם והיותו הפתרון היעיל באותה עת עבור המנוח. מעדותו של מר חן עולה, כי המנוח העביר את הזכויות והחובות של המשק לנתבע ובתמורה הוא קיבל שני דברים משמעותיים; האחד- הכנסה חודשית עד סוף ימי חייו והשני - היכולת להמשיך להתגורר בבית עד סוף ימיו וכך חש שיש לו קורת גג. בדרך זו, המנוח לא חש מאוים מאחר וכל הנטל של החוב הועבר לנתבע (עמ' 89 ש' 4-6). בהמשך עדותו הבהיר, כי המנוח היה מרוצה מן העסקה (עמ' 90 ש' 18-20).

108.
עדותו של מר חן הייתה רציפה, קוהרנטית והוא הותיר בי רושם אמין; לא נעלמה מעיני העובדה, כי בין מר חן לבין הנתבע קיימים קשרי חברות הדוקים כפי שעולה מעדותו וכי ייתכן והוא בעל אינטרס בדחיית התביעה מקום שביצע עסקה של חילופי שטחים עם הנתבע. יחד עם זאת, עדותו של מר חן הותירה עלי רושם מהימן וחיובי; מר חן כיהן בתפקידי מפתח בישוב וידע לספר פרטים אודות מצב האגודה והמשקים באותה תקופה; הוא היה מעורה בחובותיהם הכלכליים של החברים באגודה והכיר היטב את המנוח, חששותיו ומניעיו. מר חן העיד מידיעה אישית אודות שיחות שניהל עם המנוח והעיד באופן אובייקטיבי כשנשאל אם היה מייעץ לחבר קרוב שאינו ערירי לערוך את העסקה עסקינן (ראה עמ' 92 ש' 3-5). תשובותיו לשאלות שנשאל ועקביותו מלמדות, כי הוא העיד אודות הדברים כהווייתם.

109.
איני רואה במצב המשק החקלאי בתחילת שנות ה-90 כמצוקה צרה או דוחק אליו נקלע המנוח.
ער אני לעדותו של מר חן ממנה עולה, כי המנוח אמר לו, כי הוא חש מאוים באותה תקופה כמו חברים נוספים במושב מאחר והמשק היה נתון במשבר קשה מאוד; לדברי מר חן, חברי המושב היו חתומים על "ערבות סדין" לאגודה והאגודה הייתה חייבת "בערבות סדין"
כלפי גורמי חוץ; עדותו של מר חן עולה בקנה אחד עם עדותו של הנתבע, ושל בני אבן (מזכיר האגודה) אשר העיד, כי בשנות ה-90 מצבם של המשקים בשאר ישוב היה 'בכי רע', כי חברי הישוב חתמו ערבויות לטובת האגודה והבנקים תבעו את חברי האגודה ועיקלו את רכושם (עמ' 120 ש' 18-24). מר חן הדגיש, כי באותה תקופה כל חבר באגודה קיבל מכתב עיקול מבנק לאומי על חוב של המושב לבנק לאומי בסך 7, 8 מיליון. "הבנק החל לעקל לחברים ולאיים בכינוס נכסים". יחד עם זאת הבהיר מר חן בעדותו, כי מצבו הכלכלי של המנוח היה טוב ומעולם לא היה לו חוב. לדבריו, נוכח האיום שחשו חברי המושב הם ניסו, כל אחד בדרכו, ליצור פתרונות שונים והמנוח חשב שהעסקה עסקינן היא
הצעד הנכון לעשות באותה תקופה (עמ' 88 ש' 22-26).

110.
נוכח עדויותיהם של גבי, הנתבע, חן ועו"ד פרזנצ'בסקי אני קובע, כי המנוח לא היה שרוי במצוקה ולא נוצל על-ידי הנתבע. עדויותיהם של העדים האמורים, משלימות את התמונה אודות אופיו של הנתבע, מצבו הכלכלי ונסיבותיו האישיות אשר הובילו אותו לחתום על ההסכם; גבי העיד, אודות חשדנותו של המנוח והיותו אדם ממולח וחכם. הנתבע העיד אודות האופן והמניעים בעטיים נרקם ההסכם. מר חן אשר וחיזק את עדותו של הנתבע והעיד בפירוט אודות מצב המשק הישראלי בשנות ה-90, ועו"ד פרזנצ'בסקי העידה אודות רצונו של המנוח לערוך את ההסכם ומניעיו. נוכח כך אני קובע, כי אין מתקיימים שני היסודות הראשונים של עילת העושק.

111.
באשר ליסוד השלישי של עילת העושק – תנאי חוזה גרועים

– טוענות התובעות, כי כל בר דעת יבחין בנקל, כי תנאי ההסכם גרועים באופן ניכר. בכדי לאמת טענה זו, צירפו התובעות חוות דעת
(ת/1) מטעם מר דורון יוסקוביץ – שמאי מקרקעין, אשר מטרתה להעריך את אומדן שווי הזכויות במשק ואת אומדן סבירות העסקה שבוצעה. מחוות הדעת עולה, כי "העסקה שבנדון אינה סבירה (נמוכה) בבחינה שמאית – כלכלית". לטענתו של השמאי, העסקה מורכבת, לא שכיחה והתמורה נמוכה משווי המשק בשוק החופשי (עמ' 66 לפרוטוקול ש' 3-4). השמאי הבהיר, כי הניתוח שערך בחוות דעתו הוא ניתוח אובייקטיבי המכמת את היתרון כלכלי של ההסכם. במהלך עדותו הסביר השמאי, כי העסקה עסקינן נדירה מאחר ועסקאות נדל"ן נעשות במהלך אחד, ובמקרה דנן ישנה עסקה מתמשכת, כאשר מועד המסירה המשוער הוא כשמונה שנים לאחר חתימת ההסכם (עמ' 52 לפרוטוקול ש' 20-26). לדבריו, על-פי התצהיר שהוצג למס שבח בגין ההסכם (נ/3) תוחלת החיים הסטטיסטית הצפויה שחושבה היא 8 שנים (עמ' 53 ש' 1-3).

112.
במהלך עדותו הודה השמאי, כי בשנים שבהן נערך ההסכם מחירי הנדל"ן היו נמוכים יותר משנים קודמות (עמ' 55 ש' 18-19); באותן שנים היה משבר של האגודות השיתופיות אשר הסתיים עם חקיקת חוק גל. אותו משבר באופן אירוני, לדבריו, הקטין את ההיצע של המשקים במושבים מאחר וחלק גדול מן החקלאים לא רצה למכור והדבר הוביל להיצע קטן של משקים, וכאשר ההיצע קטן המחיר עולה (עמ' 56 לפרוטוקול ש' 2-7). עדותו של השמאי בנקודה זו משיקה ותואמת לעדותו של מר בני אבן – מזכיר האגודה אשר העיד, כי בשנות ה-90 לא היה ביקוש בישוב וכי ניתן היה להשכיר דונם קרקע בפרוטות (עמ' 120 ש' 32-33 ועמ' 121 ש' 1).

113.
השמאי הודה במהלך חקירתו הנגדית, כי הוא לא לקח בחשבון בשומה שערך את ההלוואה ששילם הנתבע בשם המנוח לאחר מותו וכי נתון זה משנה את התמורה שנקבעה בין הצדדים בגין המשק (עמ 57 ש' 9-10). בהמשך עדותו אישר השמאי,
כי הוא גם לא קח בחשבון, בשומה שערך, את העובדה, כי הנתבע קיבל על עצמו את המשק כפי שהוא עם כל התחייבויותיו וחובותיו מן העבר לאגודה, לנושים, למס שבח ולמינהל וכי לא ניתן לדעת מה היו חובותיו של המשק באותה תקופה (עמ' 58 לפרוטוקול ש' 2-4). השמאי הודה, כי קיימת משמעות כלכלית לכך שהנתבע לקח על עצמו את חובותיו של המנוח והדבר תלוי כמובן בגובה החובות (עמ' 58 ש' 15).

114.
יוצא אפוא, כי השמאי בחן בחוות דעתו את שווי המשק והתמורה ששילם הנתבע בגינו, אולם נתונים רבים לא הובאו ולא נשקלו בחוות הדעת, כפי שצוין לעיל, ועל כן חוות דעת זו אינה משקפת נכונה את שווי המשק באותה תקופה את השווי האמתי של התמורה ואת מידת סבירותה של התמורה.

115.
במהלך עדותו של השמאי הוגש "הסכם רנטה" (נ/4 – סומן גם כ-נ/1) המלמד לשיטת ב"כ הנתבע על עסקאות דומות. השמאי נתן דעתו להסכם זה ואמר, כי במובן מסוים תנאי הסכם הרנטה פחות טובים מהמקרה שלפנינו מאחר והתשלומים נפרסו על-פני תקופה ארוכה יותר. יחד עם זאת, ציין השמאי כי הסכם הרנטה נערך עם קק"ל ומשכך מדובר בגוף בעל איתנות כלכלית.

116.
מעדותם של עדי ההגנה עולה, כי אכן הסכמים מסוג ההסכם עסקינן אינם כה נדירים. הנתבע הציג חוזים של חברי הישוב שמכרו באותה תקופה משקים במחירים הנעים בין 60,000-70,000 ₪ (עמ' 39 ש' 14 לעדותו של הנתבע) (נספחים טו וט"ז לתצהיר הנתבע). גבי אבן מסר בעדותו, כי הוא מכיר עסקאות למכירת משקים בשאר ישוב שהתבצעו בשנת 1991. לדבריו, שכנו מר יצחק גבע
תי קנה משק בסכום של 50,000 ₪. עו"ד פרזנצ'בסקי שייעצה למנוח טרם חתימתו על ההסכם העידה על עסקה דומה שערכה עבור גב' בשם עליזה (אותו הסכם רנטה נ/1). גם לדבריה, ההסכם שערך המנוח טוב יותר מהסכם הרנטה (עמ' 114 ש' 23-25). באשר לטענת התובעות, לפיה ההסכם גרוע מבחינה כלכלית, הבהירה עו"ד פרזנצ'בסקי, כי המנגנון של העסקה הוא זה שהפריע לה בזמנו ולא הסכום ששולם למנוח בגין הזכויות במשק. לדבריה, היא "לא אהבה שיש בעסקה סוג של הימור" (עמ' 114 ש' 9-10, וראה גם עמ' 115 ש' 6-8).

117.
בהינתן האמור, אני קובע כי לא הוכח שתנאי ההסכם גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל; למעלה מן הצורך יצוין, כי גם אם תנאי העסקה אינם אופטימליים הרי שטעות בכדאיות העסקה אינה עילה לביטול ההסכם.

118.
נוכח כל המקובץ לעיל אני קובע, כי התובעות לא הוכיחו, כי מתקיימים במקרה דנן יסודות עילת העושק ואני דוחה את טענתן בעניין זה.

119.
בשולי הדברים אעיר, כי התובעות טענו לאורך עדותן, כי חתימתו של המנוח אינה זהה בהסכמים השונים עליהם חתם במהלך השנים. התובעות ציינו, כי לא צירפו חוות דעת גרפולוגית כדי להוכיח טענה זו מאחר ולא היה ביכולתו של הגרפולוג לקבוע באופן חד-משמעי, כי חתימתו של המנוח זויפה. משאין בידי התובעות ראיה התומכת בטענתן, הרי שרק מעשיו של המנוח כפי שהם נלמדים מן המסמכים עליהם חתם והעדים שהכירו אותו יוכלו לללמד אם המנוח חתם עליהם, ודין טענתן זו דחיה.

האם הנתבע הפר את ההסכם ?

120.
התובעות טוענות, כי הנתבע הפר את ההסכם עם המנוח מאחר ולא הוכיח כי שילם מידי חודש בחודשו את התשלומים בגין המשק. בעדותה טענה תמר, כי המנוח רצה למכור מגרש השייך לנחלה מספר שנים לאחר שההסכם נערך והדבר מעיד על כך שהנתבע הפר את ההסכם. עוד נטען, כי הנתבע ניסה להעביר את המשק על שמו טרם פטירת המנוח בניגוד להסכם.

121.
טענותיהן של התובעות בנוגע להפרת ההסכם סותרות את המסמכים השונים שהציג הנתבע, כפי שיפורט להלן.

122.
ראשית -

הנתבע הציג "הצהרה בדבר העדר זכות בדירה ובמשק" (נספח י"א לתצהירו של הנתבע) עליה חתומה גב' מריה רוזה (בת זוגו של המנוח). הצהרה זו נחתמה ביום 30.10.97 (קרי כ-7 שנים לאחר חתימת ההסכם). הנתבע העיד, כי הוא יזם את עריכתה של אותה הצהרה והמנוח פנה בעניין זה יחד עמו לעו"ד פרזנצ'בסקי (עמ' 42 ש' 10-13 ועמ' 43 ש' 13-18) אשר טיפלה בעריכת ההצהרה.

העובדה שהמנוח דאג להחתים את בת זוגו על אותה הצהרה מלמדת על כך, כי הנתבע מילא את חלקו על-פי ההסכם וכי המנוח היה שבע רצון מאותה עסקה. עו"ד פרזנצ'בסקי אישרה במהלך חקירתה הנגדית, כי עו"ד ממשרדה ערך את ההצהרה עבור המנוח; כשעומתה יעל עם הצהרתה של גב' מריה, אישרה יעל, כי מסמך זה מלמד על כך שהמנוח היה שלם עם העסקה (עמ' 21 ש' 11-14).

123.
שנית –

הנתבע הציג אישור מיום 02.07.99 (נספח י"ב לתצהיר הנתבע) ממנו עולה, כי המנוח קיבל תשלום "עבור המשק" עד לחודש ספטמבר 1999. מתצהירו של הנתבע עולה, כי באותו חודש המנוח היה בארץ והנתבע שילם לו מראש עבור שלושה חודשים. המנוח אישר את קבלת התשלום עד שנת 1999 (עמ' 54 וש' 5 וש' 18-20). הנתבע העיד, כי הוא נהג לשלם למנוח ולבת זוגו במזומן עם הגעתם ארצה ועל כן אין באפשרותו להמציא קבלות המעידות על תשלום משנת 1991 ועד שנת 1999 (עמ' 59 לפרוטוקול ש' 14-15). לדבריו, כאשר המנוח הפסיק להגיע לארץ העביר לו את הכסף באמצעות העברות בנקאיות (".. אני המשכתי לשלם לבנקי, בנקי הגיע לארץ בתקופה מסוימת, כל זמן שבנקי בא לארץ או מריה הגיעה במקומו, אני שילמתי להם. ברגע שהוא הפסיק להגיע לארץ התחלתי להעביר לו דרך הבנק. עכשיו, אם זה היה ב-2001 או ב-1999, או בזה, אני לא, יש לך תדפיס בנק אני לא יודע ממתי הם התחילו" עמ' 62 ש' 26-21). בכדי לתמוך בטענה זו צירף הנתבע דפי חשבון המלמדים, כי הוא אכן ביצע העברות בנקאיות לחשבונו של המנוח. חרף זאת טוענות התובעות, כי עיון בדפי החשבון מלמד, כי הנתבע לא שילם למנוח במשך שנה שלמה וכי המסמך המאשר את התשלום עד שנת 1999 אינו 'רציני'.

124.

סבורני, כי אין לצפות מן הנתבע לשמור את כל הקבלות המעידות על כך, כי שילם למנוח במרוצת השנים. הנתבע העיד על יחסי האמון ששררו בינו לבין המנוח, והעובדה כי אין בידיו את מלוא הקבלות אינה מוכיחה כי לא שילם תמורה מלאה, כפי שנקבע בהסכם (.."כשיש אמון בבנאדם, ויש לי חוזה, ובחוזה הזה כתוב שאני מעביר לו כסף כל כמה חודשים, אני לא ייחסתי לזה חשיבות אם אני מקבל קבלה או לא מקבל קבלה, כי ידעתי טוב מאוד שאם אני לא אשלם לבנקי בנקי כבר ידאג לדרוש את התשלום הזה. זה הכל" עמ' 82 ש' 26-27 ועמ' 83 1-3). טענת התובעות, כי המנוח לא הבין עברית ועל כן לא הבין על מה הוא חותם לא נתמכה בראיה חיצונית כלשהי. עדויות הנתבע, מר חן ועו"ד פרזנצ'בסקי העלו, כי המנוח הבין עברית ברמה בסיסית והיה ביכולתו "לתקשר" בעברית ברמה יומיומית.

125.
שלישית –

ראיה נוספת המלמדת על שביעות רצונו של המנוח מן העסקה ועל עמידתו של הנתבע בתנאי ההסכם הוא ההסכם הנוסף שנחתם בין הצדדים ביום 09.11.99. הסכם זה הוכתר בכותרת "הסכם להשלמת המשק" (נספח י"ג לתצהיר הנתבע) ממנו עולה, כי הצדדים הסכימו, כי הזכויות בבית המגורים יועברו לנתבע. הצדדים הסכימו באותו הסכם, כי הנתבע ישלם למנוח סך 650 $ בהתאם לשער היציג במקום 400 $. הסכם זה נכתב בכתב ידה של גב' מרים נמשיץ, כפי שעולה מהסיפא של ההסכם. הנתבע העיד אודות נסיבות עריכת ההסכם הנוסף ומסר, כי בחודש נובמבר 1999 הגיע המנוח לביקור בארץ ואמר לנתבע שאין לו יותר "עניין לשמור על זיקה עם הארץ" וכי קשה לו להמשיך בנסיעות מהונגריה לישראל (עמ' 44 ש' 24-27). באותה תקופה המנוח השכיר את הבית לשוכרים שלא התמידו בתשלום דמי השכירות. המנוח רצה למצוא פתרון לבעיות אלה והציע לנתבע לשלם לו 250 $ בנוסף לתשלום החודשי ששולם לו עד כה, וזאת
כנגד "רכישת" הבית, ואכן כך הוסכם ביניהם בהסכם הנוסף.

126.
באשר לאופן עריכת ההסכם הנוסף העיד הנתבע, כי הציע למנוח שמכר דובר הונגרית, יערוך עבורם את ההסכם כדי להימנע מנסיעה לעורך דין. המנוח פנה לגב' מרים נמשיץ (שהייתה חברה במושב שאב יישוב
) ולבעלה, שביקרו בישוב באותה תקופה, וביקש ממנה לערוך את ההסכם הנוסף (עמ' 47 לפרוטוקול חקירתו של הנתבע ש' 1-3). הסכם זה נוסח ברובו על-ידי המנוח ואילו הנתבע העיר את הערותיו (עמ' 49 ש' 20-21).

127.
עדותו של הנתבע עולה בקנה אחד עם עדותה של גב' מרים נמשיץ; לדבריה, היא ידעה מהמנוח, כי הוא מכר את המשק לנתבע אך נותרה לו זכות להתגורר בבית. גב' נמשיץ העידה על החברות ארוכת השנים בינה לבין המנוח (עמ' 93 ש' 21); מעדותה עולה, כי לאחר מכירת המשק היא ובעלה ביקשו מהמנוח להתגורר בביתו בכפוף לתשלום דמי שכירות. המנוח אמר לה מפורשות כי הוא עשה עסקה טובה מאוד עם הנתבע (עמ' 95 ש' 2-3) (כי זו "העסקה הטובה בחייו" עמ' 104 ש' 12-11). היא פגשה את המנוח במושב וזה ביקש ממנה ומבעלה לערוך את ההסכם הנוסף מאחר והוא לא ידע עברית ("אנחנו הגענו לשאר ישוב ופגשנו את בנקי, בנקי ביקש מאיתנו לשבת ולערוך איתו את ההסכם, בנקי לא ידע עברית, אני דוברת הונגרית, אז אני כתבתי את זה, גבי היה איתנו אני ובעלי חתמנו בתור עדים. מה שכתבתי בעברית תרגמתי לבנקי בהונגרית, הוא כתב בכתב ידו ולקח איתו את זה לחוץ לארץ.." עמ' 99 ש' 13-15). גב' נמשיץ העידה, כי המנוח ניסח את ההסכם בהונגרית והיא כתבה כל מילה (עמ' 100 ש' 17). לדבריה, הנתבע לא היה מעורב בניסוח ההסכם מאחר והמנוח הכתיב בהונגרית את נוסח ההסכם (עמ' 100 ש' 19 -21). בהמשך עדותה הבהירה גב' נמשיץ, כי המנוח ידע לדבר עברית אך לא היה מסוגל לכתוב מסמכים. גם גב' נמשיץ עמדה על תכונות אופיו של המנוח ותיארה אותו כאדם חשדן מאוד, דבר המסביר לשיטתה את בקשתו, כי היא תערוך את ההסכם בהתאם לנוסח שהוא הכתיב לה (עמ' 100 ש' 31-29). במהלך עדותה ציינה גב' נמשיץ, כי היה ידוע לה, כי הנתבע משלם למנוח כל חודש 400 $ בגין המשק. גב' נמשיץ הבהירה, כי ההסכם הנוסף לא נעשה בחטף, ובשבועות שהמנוח הגיע לארץ הוא רצה לסיים את כל ענייניו.

128.

מן הראוי לציין, כי במהלך חקירתה הנגדית אישרה יעל, כי על-פי המסמכים וההסכמים עליהם חתם המנוח נראה, כי עסקיו עם הנתבע התנהלו על מי מנוחות. בהמשך אישרה יעל, כי העובדה שהמנוח חתם הסכם נוסף מלמדת שהוא קיבל את הכסף המגיע לו מהנתבע (עמ' 21 ש' 28-31).

129.
נוכח האמור לעיל ובעיקר עדותו האמינה של הנתבע והמסמכים שהציג ובשים לב לעובדה, כי במהלך השנים הסכים המנוח להרחיב את ההסכם ולהעביר לנתבע גם את הזכות על בית המגורים, אני קובע כי הנתבע עמד בתנאי ההסכם ודוחה את טענת התובעות אודות הפרתו. לא למותר להוסיף, כי אין בפני
ית הנתבע לסוכנות ובירור האפשרויות העומדות בפני
ו לצורך העברת המשק על שמו כדי להוות הפרה של ההסכם.

האם ההסכם נוגד את הסכם המשבצת והאם הנחלה פוצלה?

130.
הצדדים מסכימים, כי זכותו של המנוח במשק לא הייתה זכות במקרקעין, אלא זכות של בר רשות, על-פי רישיון שימוש שניתן לחברי האגודה במשקיהם, ושתנאיו נקבעו בהסכם משבצת תלת שנתי מתחדש שנחתם בין הנתבעות 4-2. בהקשר זה טוענות התובעות הלכה למעשה, כי ההסכם משולל כל תוקף משני טעמים: האחד - מאחר וההסכם יצר פיצול אסור של הנחלה והשני – מאחר והצדדים לא קיבלו את הסכמת המוסדות המיישבים טרם חתימתם על ההסכם. מנגד טוען הנתבע, כי ההסכם לא יצר פיצול אסור, כי בהסכם צוין, כי העסקה היא למכירת מלוא זכויותיו של המנוח בנחלה.

131.
טענת הנתבע מקובלת עלי; בפתח ההסכם נכתב באופן מפורש, כי "המוסר ימסור למקבל והמקבל יקבל מאת המוסר את זכויות המוסר על המשק (ובסופו של דבר – על הנחלה כולה) על-פי התנאים המפורטים בגוף ההסכם".

סעיף 4(1) להסכם, הוא הרלוונטי לעניינו, קובע כי : "כל עוד יאריך המוסר, את ימיו בעולם הזה – תוגבל זכות החזקה של המקבל, למשק בלבד; והמוסר זכאי יהיה להמשיך ולהחזיק בבית (לרבות חצר הבית ולמעט מבני המשק) לשארית ימיו; בלא כל התערבות, ערעור, או כל הפרעה מכל סוג שהוא. כדי למנוע ספיקות ואי-הבנות מוסכם ומוצהר בזאת כי, זכות זו, (כולה או חלקה) איננה ניתנת להעברה ע"י המוסר; לא בחיים ולא בירושה; ובתום חיי המוסר, היא תפקע כלפיו (עזבונו), וכלפי כל הבאים או התובעים מכוחו".

יוצא אפוא, כי הצדדים הסכימו כי המנוח ימסור לנתבע, במעמד ההסכם, את זכויותיו במשק למעט זכות המגורים כאשר למנוח נותרה הזכות להחזיק בבית ובחצר. ברישא של ההסכם נכתב ברורות, כי בסופו של דבר ימסרו כל זכויותיו של המנוח בנחלה לנתבע. עצם העובדה, כי נותרה למנוח למעשה זכות החזקה בבית אינה מלמדת על פיצול הנחלה. יתרה מכך, בסעיף 4(1) נכתב באופן ברור, כי זכות זו (קרי זכות החזקה בבית) אינה ניתנת להעברה והיא תפקע כלפיו – דהיינו כלפי המנוח (וכלפי כל הבאים או התובעים מכוחו) בסופו של יום והדבר מלמד, כי זכות זו נותרה למנוח באופן זמני.

132.
הטעם למדיניות אי-פיצול הנחלה נעוץ ברצון לשמר את היחידה החקלאית כשלמות אחת על-מנת למצות מתוכה את הפוטנציאל המשקי כולו ולמנוע את חלוקתה בין גורמים מספר באופן העלול לפגוע באופן משמעותי בתועלת הכלכלית העשויה לצמוח ממנה. הפן השני של מדיניות זו נועד להותיר בידי המוסדות המיישבים את היכולת לפקח על זהות הגורמים שאליהם מבקש חבר האגודה להעביר את זכותו בנחלה (ראו: פסק דינה של כב' השופטת פרוקצ'יה בפרשת חיים).

133.
מבחינה תכליתית לא נפגעה היחידה החקלאית (הנחלה) שעה שנותרה למנוח זכות החזקה בבית המגורים עד יום מותו. כמו כן, לא נפגעה יכולת המוסדות המיישבים לפקח על זהות הגורמים שאליהם הועברו הזכויות בנחלה מקום שאלה הועברו לנתבע.



134.
בבחינת למעלה מן הצורך אוסיף, כי גם אם הייתה מתקבלת טענתן של התובעות והיה ניתן לראות בהסכם ככזה המפצל נחלה, הרי שבשנת 1999 חתמו הצדדים על ההסכם הנוסף המבטל את הוראות סעיף 4(1) להסכם, באופן שכל זכויות המנוח במשק עברו לנתבע.

135.
אין בידי לקבל את טענת התובעות, לפיה ההסכם בטל מעיקרו מקום שלא התקבלו מראש הסכמותיהן של נתבעות 4-2. התנאים להעברת זכות השימוש בנחלה בחייו של חבר האגודה, בעל הזכות, נקבעו בסעיף 20 (ד) להסכם המשולש:

"אסור לחבר אגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השימוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך את הסכמת המשכיר בכתב ומראש, ובתנאי נוסף שהמציא גם את הסכמת המיישבת שתינתן, אם תינתן, לאחר שהאגודה תודיע בכתב למיישבת את עמדתה. העברה ו/או מסירת זכות שימוש כאמור, דינה כדין העברת זכות חכירה לעניין חובת תשלום דמי הסכמה למשכיר".

ההסכם המשולש מאפשר אפוא העברת זכות השימוש מחבר אגודה לאחר הן בחייו והן עם פטירתו, אולם העברה כזו בשני המצבים מותנית במילוי תנאים מוקדמים שקיומם נדרש כתנאי לתקפות ההעברה. העברה בחיים של הזכות במשק, לרבות בית המגורים, מחייבת הסכמת הרשות בכתב ומראש וכן הסכמת הסוכנות שתינתן לאחר שהאגודה הודיעה בכתב לסוכנות את עמדתה.

במקרה דנן, הנתבע והמנוח לא קיבלו את אישורי הנתבעות 4-2 טרם עריכת ההסכם. בסוכנות מצוי העתק מן ההסכם ולרשות נודע אודות ההסכם רק עם הגשת כתב התביעה.

136.
הנתבעות 2 ו-4
הודיעו בכתבי טענותיהן ובסיכומיהן, כי אינן צד לתביעה דנן ויכבדו כל החלטה שתינתן בעניין. נתבעת 3 – רשות מקרקעי ישראל – הודיעה בכתב הגנתה ובסיכומיה, כי ההסכם יוצר פיצול אסור של הנחלה ועל כן אינו עומד בדרישות ותנאי הסכם המשבצת.

137.
משקבעתי, כי ההסכם אינו יוצר פיצול אסור של הנחלה דין טענת הרשות דחייה; מחקירתה הנגדית של גב' מרי פוקס - עובדת הרשות, האחראית על המשבצות החקלאיות בישובים החקלאיים עולה, כי אם "ההסכם היה מתייחס למכירת הנחלה בשלמותה, והמחלקה המשפטית הייתה מאשרת את העברת הזכויות, הייתה מתבצעת העברת זכויות" (עמ' 80 ש' 16-17). מעדות זו ניתן ללמוד, כי הטעם למניעת העברת הזכויות בנחלה נעוץ כולו בטענה, כי ההסכם יוצר פיצול אסור בנחלה, ולא היא.


138.
התובעות מסתמכות על פרשת חיים ומבקשות לבטל את ההסכם נוכח העובדה, כי לא התבקשה הסכמת הנתבעות 4-2 טרם עריכת ההסכם. למקרא דעת הרוב בפרשת חיים (כב' השופטת שטרסברג כהן וכב' הנשיא (כתוארו דאז) א' ברק) עולה המסקנה, כי עצם העובדה שהמנוח לא קיבל את הסכמת הרשות והסוכנות לשם העברת הזכויות במשק אינה מביאה לבטלות ההסכם בין הצדדים הישירים שלו.


בתמצית אציין, כי פרשת חיים עסקה בשני אחים שהתמודדו על הזכויות במשק שהיה שייך לאמם עד לפטירתה. האם מינתה את המשיב להיות בן ממשיך במשק, אולם הוא חתם על תצהיר שלפיו לאחר מות האם יבוא המערער להתגורר עם משפחתו בביתה, ושני האחים יחלקו את המשק שהיא תשאיר אחריה. בהמשך נערך הסכם בין האם לבין המערער ובו העבירה האם לו ולאשתו את הזכויות בבית המגורים. לאחר פטירת האם נתעוררה מחלוקת בין האחים בדבר זכויותיהם במשק ובבית המגורים.

כב' הנשיא א' ברק קבע, כי: "במקרה שבפני
נו הייתה חייבת האם לקבל את הסכמת המינהל והסוכנות לשם העברת זכויות במשק. הסכמה מעין זו לא ניתנה באשר להעברת הזכויות למערער. זאת ועוד, לכאורה לא היה ניתן להעביר חלק מן הזכויות בנחלה אלא רק את כל הזכויות שבה שעה שהאם העבירה למערער רק את דירת המגורים. מכאן עולה, לכאורה, כי האם פעלה בניגוד לאמור בהסכם המשולש".

הנשיא ברק שאל בפסק דינו אם יש בטעמים האמורים לעיל כדי להביא לבטלות ההסכם שכרתה האם עם המערער? והשיב על כך בשלילה: "עצם העובדה כי נאסרה בהסכם המשולש העברה מן הסוג שבוצעה אינה מביאה לבטלות הסכם ההעברה האמור. אמת, קיימים נימוקים כבדי משקל מדוע לא לאכוף את התחייבותה של האם ללא הסכמת המינהל והסוכנות, או להצמיח סעדים אחרים כנגד המינהל והסוכנות, ובהם מדיניות המינהל באשר לניצול קרקע חקלאית ומניעת פיצולה, התאמת החברים באגודה השיתופית ומניעת העברת זכויות למי שאינם בני משפחה. אולם לא מצאתי בטעמים אלה – האמורים בפסק-דינה של חברתי – כדי להביא לתוצאה שלפיה ההסכם בין האם למערער בטל, להבדיל משאלת סעדים בגין הפרתו".

139.
סבורני, כי גם במקרה שלפנינו אין בנימוקים האמורים לעיל, כדי להביא לבטלות ההסכם. העברת הזכויות בנחלה לנתבע כפי שנקבע בהסכם אינה יוצרת פיצול אסור בנחלה ובנוסף הנתבע הנו חבר מושב זה מכבר. בנוסף, הצדדים קיימו את ההסכם משנת 1991 ועד לפטירת המנוח בשנת 2006 ואין להורות על ביטולו של ההסכם מן הטעם שלא התבקשו הסכמותיהן של הנתבעות 4-2 טרם עריכתו.

140.
עוד יצוין, כי ההסכם אינו סותר את סעיף 8(א) לחוק הירושה, כפי טענת התובעות. ההסכם שערך המנוח אינו קובע, כי הזכויות בנחלה יועברו עם פטירתו.

141.
נוכח כל המקובץ לעיל, אני מורה על דחיית התביעה ועל ביטול צו המניעה הזמני מיום 25.03.07; בנוסף, אני מחייב את התובעות, יחד ולחוד, לשלם לנתבע 1 הוצאות משפט בסך 30,000 ₪.
ניתן היום,
ל' ניסן תשע"ה, 19 אפריל 2015, בהעדר הצדדים.
המזכירות תמציא העתק לצדדים.











א בית משפט מחוזי 545/07 יעל ברק, תמר ברק נ' גבי אדרי, אגודה שיתופית שאר יישוב, מינהל מקרקעי ישראל ואח' (פורסם ב-ֽ 19/04/2015)