פסקי דין על גבריאל ביטון | פסקי דין על חברת מבני תעשיה בע"מ

33247-02/15 הפ     07/06/2015




הפ 33247-02/15 גבריאל ביטון נ' חברת מבני תעשיה בע"מ








בית המשפט המחוזי בבאר שבע

בפני
: כב' השופט אריאל ואגו

ה"פ 33247-02-15





ה
מבקש:

גבריאל ביטון
ע"י ב"כ עו"ד יהל סגל


נגד


המשיב
ה:

חברת מבני תעשיה בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד שי צפוני
, ממשרד עו"ד נשיץ, ברנדס ושות'



פסק דין

לפני בקשה למתן

פסק דין
הצהרתי, בשאלת זכותו של מר גבריאל ביטון
(להלן: "המבקש") להשלים הליכי רכישת נכס, שאותו הוא שוכר כיום מחברה ציבורית בשם מבני תעשיה בע"מ (להלן: "המשיבה"), באזור התעשייה בקריית-גת. בגדרה של הבקשה לצו "עשה", עותר המבקש לחייב את המשיבה למכור לו את זכויותיה הקנייניות בנכס, מכוחה של הצעת מחיר שניתנה לו ביחס אליו, במסגרת מו"מ שנוהל בין הצדדים למכירתו, אשר אין חולק, כי לא השתכללה לכדי הסכם מכר פורמאלי, כפי שיפורט להלן.

מזה כ- 25 שנים, מפעיל המבקש עסק משפחתי בשם "דפוס הקריה". עד לשנת 2011, הוא פעל ברח' היוצר 20, במבנה תעשייתי ששכר המבקש, מעת לעת, מהמשיבה, ואולם, עם הרחבת העסק, והדרישה למבנה גדול יותר, עבר להפעילו ממבנה אחר, שגודלו 194 מ"ר, אף הוא בבעלות המשיבה, וידוע כמבנה 262.020, תאים 7+8, ברח' המסגר 10, המצוי בגוש 1908 חלקה 0024, קריית-גת (להלן: "הנכס").

המדובר, לטענתו של המבקש, במבנה שעד לעת הרלוונטית, בשנת 2011, היה נטוש ומוזנח, לנוכח מצבו הפיזי, שנגרם כתוצאה משריפה שהתחוללה בו שנים קודם לכן. לגרסתו, היתה זו המשיבה, אשר הציעה למכור לו את הנכס במצבו הנוכחי (
as is
), ובמסמך, שכותר "הצעת מחיר לרכישת מבנה", מיום 29.8.11, פורטו, בתמצית, תנאי הרכישה, ועיקרם כדלקמן:
א.
מחירו של הנכס הועמד על סך של 600,000 ₪ ומע"מ (סעיף א' להצעה. יצוין, כי תנאי התשלום ומועדיו, הנקובים בסעיף ב', לא מולאו או פורטו כלשהו).
ב.
הצעת המחיר תעמוד בתוקפה למשך חודש וחצי ממועד נתינתה, ותהא כפופה לחתימה על הסכם רכישה: "הצעתנו זו כפופה לחתימתך על הסכם רכישה עד 10/10/2011 לפי התנאים הנהוגים בחברה במעמד החתימה. הסכם רכישה יועבר אלייך בימים הקרובים" (סעיף ג' להצעה).
ג.
ביצוע המכר הותנה באישור דירקטוריון המשיבה: "בכל מקרה העסקה כפופה לאישור דירקטוריון חברת מבני תעשיה בע"מ
ואין בחתימת הרוכש על סיכום תנאי העסקה משום התחייבות

של חברת מבני תעשיה לביצוע העסקה"
(סעיף ז' להצעה).
עם קבלת הצעת הרכישה, נשוא הבקשה הנוכחית, פנה המבקש לבנק, לצורך קבלת משכנתא למימון רכישת המבנה, שיפוצו והכשרתו לפעילות העסק. הוא התבקש להמציא הערכת שמאי עדכנית ביחס לשווי המבנה, ופנה לשמאית מקרקעין הגב' אביגיל ביטון לשם כך. אלא, שאליבא דמבקש, הגם פניותיו החוזרות ונשנות למשיבה, לא שיתפה זו פעולה עמו, ולא שעתה לבקשותיו להמציא לו מסמכים, כפי דרישת השמאית, מיום 4.10.11 ומיום 4.7.12, ובכך, טרפדה את מימוש העסקה, בחוסר תום לב ובכוונת מכוון (יצוין, כי ביחס לפניה הראשונה הנטענת על ידו, שהיתה לכאורה בתוך מועד האופציה, מתכחשת המשיבה לקבלתה ובהיעדר הליך הוכחות אין בידי לקבוע ממצא בכך).

משהוברר למבקש כי המסמכים הדרושים לקבלת המשכנתא מתעכבים, ומועד מימוש האופציה פוקע, פנה, כך לגרסתו, למנהל השיווק האזורי של המשיבה ומורשה החתימה מטעמה בעת הרלוונטית, מר רותם סמדג'ה, לצורך הארכת תקופת האופציה, ולחילופין, לשם חתימה על הסכם מכר פורמאלי על-פי התנאים הנקובים במסמך ההצעה. התשובה שקיבל, לדבריו, היתה, כי אל לו לחשוש מפני פקיעת מועד האופציה, שכן מקובל אצל הנתבעת, כדבר שבשגרה, להאריך את התקופה בתנאים זהים, אף מבלי להעלות זאת על הכתב.

בתקופת הביניים, ועד להשלמת הליך הרכישה וחתימה על הסכם מכר פורמאלי, הציעה המשיבה למבקש, מנגנון, שיהווה, לעמדתו, פתרון זמני בלבד, ולפיו - המשיבה תשכיר לו את הנכס ואף תשתתף בעלות שיפוצו, בסך של 35,000 ₪.

ביום 10.12.11 נחתם הסכם השכירות בין הצדדים, לתקופה שמ- 1.1.12 ועד ל- 31.12.17, עם אופציה להארכתה ב- 6 שנים נוספות, עד ליום 31.12.23.

בסמוך לאחר מכן, הפסיק מר סמדג'ה לעבוד אצל המשיבה, ופניות המבקש אליה, לסיים את הליך רכישת הנכס, בתנאים שהוצעו לו בתחילה, עלו בתוהו. בשלב זה, לטענת המבקש, התנערה המשיבה מהתחייבויותיה כלפיו, וביקשה להיתלות במועד האופציה, שחלף זה מכבר, כחזות הכל. יחד עם זאת, לדבריו, הציעה לו המשיבה לרכוש את המבנה במחיר גבוה לאין שיעור מזה שהוצע לו טרם החתימה על הסכם השכירות.

בראותו כך, ומשחפץ המבקש בקיום המכר בתנאים המקוריים שהוצעו לו, פתח, ביום 16.8.13, בהליך משפטי כנגד המשיבה, בבימ"ש השלום בקריית-גת (ת"א 28216-08-13). ואולם, בשל חוסר סמכות עניינית, נמחקה התביעה, והוגשה מחדש לבימ"ש זה, ביום 15.2.15. בהקשר זה, טוען המבקש, כי מאז שפנה לערכאות השיפוטיות, מטרידה אותו המשיבה בעסקו ונוהגת כלפיו בבריונות, במטרה לפגוע בהליך השיפוטי ולהלך עליו אימים.

בבקשה הנוכחית שלפני, שעניינה אכיפת המכר על המשיבה, קיבלו הצדדים את הצעת ביהמ"ש במישור הדיוני, והסכימו להכרעה בתיק על-פי הכתובים, ובכללם - כתבי טענות והשלמת טיעונים כתובה, נוסף על החומר הגולמי שהוגש, מבלי לחקור מצהירים ועדים נוספים.

המבקש טוען, כי יש לראות בהצעת המחיר לרכישת הנכס, מיום 29.8.11, חוזה מכר לכל דבר ועניין, או לפחות כזה שניתן להשלימו בנקל, בהינתן שהוא עונה על דרישות חוק החוזים, במישור המסוימות, גמירות הדעת והקיבול שנעשה בעצם החתימה עליו על-ידי הצדדים. פועל יוצא מכך, סבור המבקש, כי יש לחייב את המשיבה לכבדו ולפעול על פיו, כלומר - למכור לו את הנכס תמורת סך של 600,000 ₪ ומע"מ.
המבקש מבסס עמדתו, בין היתר, על כך, שהכשלת החתימה על הסכם מכר מאוחר, כתוצאה מאי-קבלת משכנתא במועד, נגרמה בשל מחדלי המשיבה וחוסר תום-ליבה, וכי זו, הביאה לפגיעה באינטרס הציפייה וההסתמכות שלו. מחדל זה, חמור ביתר שאת, לשיטתו, שעה שמדובר בחברה ציבורית, שיש לראות בה זרוע ארוכה של רשות שלטונית, האמונה על עקרונות כמו יושר, כבוד, הגינות וסבירות.

המשיבה, מנגד, טוענת שמעולם לא נכרת, קל וחומר לא השתכלל, הסכם בר-אכיפה בינה לבין המבקש, וכי המערכת ההסכמית ביניהם, מתמצה בזכותו לשכור את הנכס, וזו בלבד. משכך, אין ולא היה מקום כלל, לסעד שהתבקש, כלומר - אכיפת הסכם מכר.
לגופן של הטענות שהעלה המבקש כנגדה, היא משיבה, כי לראשונה, הוא פנה אליה לקבלת מסמכים לצורך השמאות, רק ביום 9.7.12, כ-9 חודשים לאחר פקיעת הצעת המחיר, ומוסיפה, כי גם לו היה ממלא אחר התנאים בתוך סד הזמנים, ומשיב בחיוב להצעה, עדיין היה צורך לקבל את אישור הדירקטוריון, לשם חתימה על הסכם מכר. כך או כך, לעמדתה, לא עמדה הצעת הרכישה, שפגה,
בדרישת המסוימות וגמירות הדעת, באשר זו, לא כללה פרטים מהותיים רבים, ובהם: פרטי העסקה, מועדי העברת התמורה, מועדי העברת הזכויות, מי נושא בתשלומים למינהל, תשלומי מיסים וכיוב' פרטים מהותיים, וכן, לא נעשה קיבול, בהיעדר חתימה של המבקש, במועד הרלוונטי.

לשיטתה, הסכם השכירות ארוכת השנים, בינה לבין המבקש, נחתם כחודשיים לאחר פקיעת תוקפה של הצעת הרכישה, ומשהיה ברור לצדדים שזו לא הסתייעה: "המבקש החליט לא לממש את ההצעה ולאחר שההצעה פגה המבקש חתם על הסכם שכירות ארוך טווח" (סעיף 11 לתשובתה להמ"פ). כוונה זו של הצדדים, באה לידי ביטוי, משתקפת ונלמדת, לראייתה,
גם מלשון החוזה גופו, ובעיקר משני הסעיפים הבאים: האחד - מצוי בפרק המבוא להסכם השכירות, סעיף 1(ד), ולפיו הוסכם בין הצדדים, כי: "עם החתימה על הסכם זה בטלות מעיקרא כל הצהרות הצדדים ו/או כל התחייבויות ו/או כל מצג שנעשה על ידם לפני החתימה על הסכם זה". והשני - הוסף בכתב יד ומצוי בסיפא של ההסכם, סעיף 36: "עוד מוסכם כי במידה והנכס יוצע למכירה לשוכר תהא זכות ראשונית להציע את הצעתו לקנייה".


בשלב מאוחר יותר (בתגובה שהגיש לתשובת המשיבה להמ"פ), העלה המבקש, לראשונה, טענה כי הסכם השכירות, הינו, למעשה, חוזה אחיד בנוסח סטנדרטי, ובסעיפים שלעיל - יש לראות משום תנאים מקפחים. זאת, בהינתן שהמשיבה, שהיא הצד החזק והמיוצג, היתה גם אמונה על ניסוח החוזה, ואילו לו, איש כפיים ועצמאי קטן, כלשונו, שלא היה מיוצג בעת החתימה עליו, לא נותר אלא לעשות כן, מבלי להבין את המשמעויות המשפטיות הנגזרות מכך.

לאחר העלאת הטענה בדבר קיומם הלכאורי של תנאים מקפחים בחוזה אחיד, וכמתחייב, התבקשה עמדת היועמ"ש לכך, ואולם, בהודעתו מיום 17.5.15, הוברר כי אין בכוונתו להתייצב בהליך הנדון.

המשיבה, מצדה, השיבה לטענה זו בשתיים. האחת - דיונית, ולפיה, מאחר ומדובר בהרחבת חזית, ובטענה שלא הועלתה קודם לכן ולא נתמכה בתצהיר כנדרש, יש לדחותה. השניה
- מהותית, ולפיה, אין מדובר בחוזה אחיד, אלא בחוזה ספציפי, שהתייחס ונוסח עבור עסקת שכירות מסוימת. גם ביחס לסעיפים שנטען כי הם מקפחים, סברה המשיבה כי לא כך הדבר. אשר לסעיף שקובע, כי עם החתימה על הסכם השכירות, בטלות כל ההסכמות או ההתחייבויות הקודמות שבין הצדדים, טוענת המשיבה, כי אין מדובר כלל בסעיף מקפח, אלא בסעיף לגיטימי, המקובל בהסכמים מסוגים שונים, ובהם: הסכמי שכירות ומכר, הסכמים קיבוציים, הסכמי עבודה, הסכמים למתן שירותים ועוד. לדידה, מדובר בסעיף שתיאר מציאות קיימת, ושגם לולא נכתב בצורה כה מפורשת, היה ברור לכל, שהחתימה על הסכם השכירות, מאיינת כל התקשרות קודמת, ככל שהיתה, בין הצדדים. הוא הדין גם ביחס לסעיף שהוסף, לבקשת המבקש עצמו, לעניין זכות הקדימה שתהא לו, ככל שהנכס יוצע למכירה.

אקדים ואומר, כי לאחר שעיינתי בחומר שבפני
, בטענות הצדדים ובהסכמים נשוא ההליך הנוכחי, נחה דעתי, כי הדין עם המשיבה, וכי ההתקשרות החוזית שבין המבקש לבינה, לא עלתה כדי הסכם מכר, ונותרה בבחינת שלב במשא-ומתן טרום-חוזי שלא התגבש לכדי הסכם מחייב, על כל המשתמע מכך. פועל יוצא ממסקנתי זו, שתנומק מיד - דחיית בקשת המבקש לחייב את המשיבה למכור לו את הנכס.

אפרט את הטעמים המרכזיים, שמשקלם המצטבר הביאני למסקנה האמורה לעיל:

·
ראשית, מצאתי ליתן הדעת לטענת ההסתמכות של המבקש, על הדברים המרגיעים שהשמיע באוזניו, לכאורה, מנהל האזור של המשיבה בעת הרלוונטית.

המרצת הפתיחה שהגיש המבקש, נתמכה בשני תצהירים - שלו ושל מר רותם סמאדג'ה, מנהל האזור של המשיבה לעת מתן הצעת המחיר. כזכור, זה האחרון, אינו מועסק אצלה יותר. בתצהירים, תיארו השניים את הליך מסירת הצעת המחיר למבקש, לרכישת הנכס, ואת התנאים שבהם הוצע, כמו גם את מועד פקיעת ההצעה. מר סמדג'ה הוסיף לתיאור, את הדברים הבאים:
"8. אציין כי כל הצעת מחיר שכזו לא ניתנה על דעתי האישית, אלא נמסרה ללקוח לאחר שנתקבל אישור ממנכ"ל החברה.
9. עוד אציין כי כמקובל בחברה, במידה והלקוח לא הספיק להשלים את ההליכים עד מועד תום האופציה, החברה היתה מאריכה את מועד האופציה, ככל שיידרש, אולם לא בהכרח היה יוצא מסמך בכתב.
10. לקראת תום מועד האופציה אמרתי למר ביטון כי אין לו מה לדאוג, האופציה תוארך ובאותם תנאים, שכן מצב שוק הנדל"ן לא השתנה ומצב המבנה לא השתנה ומחירי הנדל"ן נותרו כשהיו.
11. המתנתי לתום מועד האופציה, ומאחר ומר ביטון עדיין לא סיים את ההליכים מול הבנק למשכנתאות, וכדי שהמבנה הנ"ל יהיה ראוי לאכלוס, הצעתי למר ביטון בינתיים לחתום על חוזה שכירות שמסגרתו
(כך במקור) ישופץ המבנה ע"י מר ביטון, תוך התחייבות של החברה להשתתף בעלות השיפוץ..
13. כמה חודשים לאחר מכן עזבתי את החברה".



לכאורה, מתיישבים דבריו אלה עם גרסת המבקש, כי הסתמך עליהם שעה שהמשיך בהליכי קבלת המשכנתא לצורך מימון הרכישה. ואולם, לא מצאתי לדון בשאלה האם נעשה הדבר בסמכות, אם לאו, ומה תוקפה של אמירה אשר כזו, ולהידרש לשאלת היריבות, ככל שישנה בין השניים, מחמת שבנספח 10, שצירף המבקש לאותה הבקשה ממש, מצוי מכתב ששלח מר סמדג'ה למבקש, בסמוך לאחר החתימה על הסכם השכירות, ביום 6.2.12, ובה הוא כותב לו, בצורה מפורשת וברורה, את הדברים הבאים:
"1. בהמשך לחתימתכם על חוזה השכירות מיום 31.12.2011 הריני להעלות על הכתב את הסכמותינו לדרישתכם...
3. יובהר בזאת כי במידה והחברה תעמיד את המבנה למכירה, לשוכר תינתן זכות ראשונים להגיש את הצעתו ותעמוד לו זכות סירוב ראשונית להצעת צד ג'".

צא ולמד, שלאחר החתימה על הסכם השכירות, ברור היה לכל, כי אין עוד תוקף להצעת המחיר שניתנה בשעתו, ואשר לא השתכללה לכדי הסכם מכר. לא הוצגה ראיה שלפיה המבקש מחה על המכתב הנ"ל, והסתמכותו, ככל שהיתה, על דברי המנהל, אינה יכולה לעמוד לו בחלוף תקופה כה ארוכה, ובהינתן החתימה על חוזה מאוחר, ושונה בתכלית מקודמו.

·
שנית, אתייחס לטענת המבקש, שלפיה יש לראות בחוזה השכירות
משום חוזה אחיד בעל תניות מקפחות.

סעיף 2 לחוק החוזים האחידים, מגדיר "חוזה אחיד", כך: "נוסח של חוזה שתנאיו, כולם או מקצתם, נקבעו מראש בידי צד אחד כדי שישמשו תנאים לחוזים רבים בינו לבין אנשים בלתי מסויימים במספרם או בזהותם". המונח "תנאי", הוגדר באופן הבא: "תניה בחוזה אחיד, לרבות תניה המאוזכרת בו וכן כל תניה אחרת שהיא חלק מההתקשרות, ולמעט תניה שספק ולקוח הסכימו עליה במיוחד לצורך חוזה מסוים".

אמנם, יש ממש בטענת המבקש, שחוזה השכירות, שנחתם בינו לבין המשיבה, ארוך ומעט מסורבל, ועל פניו, סעיפיו נחזים להיות "שבלוניים" במידת מה. ואכן - בניגוד להצעת המחיר הלאקונית, שכוונה להוות אך מסמך טרומי להסכם מכר פורמאלי, מדובר בחוזה מפורט, המסדיר את יחסי הצדדים לתקופה העשויה להגיע ל- 12 שנים (במידה ותמומש האופציה הנקובה בו), אשר יחד עם נספחיו, מונה לא פחות מ- 38 עמודים. ואולם, קריאה של סעיפי החוזה, מצביעה על התאמתו וייחודו לצדדים הספציפיים, ולמבקש דווקא, באופן השולל היותו חוזה אחיד. ישנה התייחסות למצב הדברים הייחודי שנוצר, לאחר כישלון המו"מ למכירתו של הנכס, בשני הסעיפים, שנטען לגביהם כי הם מקפחים, באופן השולל טענה זו, מכל וכל. בעוד שסעיף 1(ד) מאיין, מחד, כל התקשרות קודמת בין הצדדים, הרי שמאידך, סעיף 36, אשר הוסף בכתב יד, ככל הנראה, אכן, לבקשת המבקש, מדבר על זכות הקדימה שלו, בסיטואציה של מכירת הנכס. סעיפים אלה מתיישבים עם טענות המשיבה, ומשתקפים גם מראיות שהגיש התובע עצמו (ראה, למשל, המכתב בנספח 10, שלעיל). לפיכך, לא מצאתי כי נפל פגם בסעיפים האמורים, כמו גם בהסכם עצמו, ואיני מקבל טענות המבקש במישור זה.

·
שלישית, תבחן טענת המבקש, שלפיה ראה בחתימה על הסכם השכירות פתרון זמני בלבד, עד לקבלת המשכנתא ומילוי התנאים לקיום המכר.

ברי, שטענה זו, אינה עולה בקנה אחד, עם מתווה השכירות ולשון ההסכם, שעליו, אין חולק כי המבקש חתם (אעיר, שלא מצאתי להתייחס לשאלה האם המבקש אכן חתם על הצעת המחיר, אם לאו, משום היעדר נפקות לכך, לענייננו). הסכם השכירות אינו נוקט בלשון ארעית, ואינו מכוון להיות זמני כלל. כאמור לעיל, מדובר בהסכם ארוך טווח, שתקופותיו פורטו, לרבות קביעת מדרג דמי השכירות בעבור כל אחת מהן (נספח א' להסכם, בעמ' 20).

מסקנה זו, שאין מדובר בהסכם זמני, עולה מקריאה של ההסכם, הן כמכלול והן של סעיפים בודדים ממנו. לשם הדוגמא, ניתן להיזקק לפרק בהסכם, שעניינו "התאמה". בסעיף 6(ג), התחייבה המשיבה להשתתף בהחזר הוצאות המבקש לשיפור הנכס, בסכום של עד 35,000 ₪ ומע"מ, וזאת כנגד המצאת חשבוניות שיאושרו על ידה או על-ידי מי מטעמה. המבקש צירף לבקשתו תמונות של הנכס, ערב הצעת המחיר, והצביע על הצורך בשיפוץ המבנה, על מנת שניתן יהא להשמישו לפעילות עסקית. ואולם, הדעת נותנת, כי לו היתה מכירת הנכס תלויה ועומדת, לא היה למשיבה כל אינטרס עסקי, שניתן להבינו, להשתתף בעלות השיפוצים. לו עשתה כן, מצופה היה לסעיף קיזוז או התייחסות לתשלום מכר כלשהו. אין להלום, אם כן, שמדובר בהסכם זמני, שנועד ליתן מענה עד לחתימה על הסכם מכר פורמאלי, כזה אשר מועדו חלף מבלי שנחתם.
לאור כל האמור לעיל, נחה דעתי, כאמור, כי אין מנוס מדחיית הבקשה. שוכנעתי, כי מערכת היחסים החוזית שבין הצדדים, מגלמת זכות שכירות, ולכל היותר, זכות קדימה במידה והנכס יוצע בשנית למכירה. בכל הנוגע להצעת המחיר, נשוא הבקשה הנוכחית, אין מדובר בהצעה שהתגבשה לכדי הסכם מכר מחייב, אין היא עונה על דרישת המסוימות וודאי שלא על דרישות החוק לעניין גמירות דעת וקיבול. ומעבר לצריך - יהא אשר יהא תוקפה המשפטי של הצעת המחיר, מכל מקום, זו בוטלה, עברה מן העולם, והומרה בחוזה המפורט והמחייב שנכרת מאוחר יותר.

הגם דחיית הבקשה, מצאתי להיעתר לבקשת המבקש לפיצול סעדים, ככל שתוגש מטעמו תביעה
כנגד המשיבה, במישור עלות השיפוץ שביצע בנכס, ושלטענתו לא הושבה לו על-ידה, לכאורה.

לנוכח דחיית הבקשה, ותוך התחשבות בהסכמה הדיונית אשר קיצרה את משך ההליך והזמן השיפוטי שנדרש לניהולו, ישא המבקש בהוצאות המשיבה ובשכ"ט בהליך זה, בסכום מתון של 7,500 ₪.

ניתן היום,
כ' סיוון תשע"ה, 07 יוני 2015, בהעדר הצדדים.



אריאל ואגו
, שופט









הפ בית משפט מחוזי 33247-02/15 גבריאל ביטון נ' חברת מבני תעשיה בע"מ (פורסם ב-ֽ 07/06/2015)