פסקי דין על שרה דוד | פסקי דין על עו"ד ברוך אדלר

13604-07/14 הפ     14/06/2015




הפ 13604-07/14 שרה דוד נ' עו"ד ברוך אדלר








בית משפט השלום בתל אביב - יפו



ה"פ 13604-07-14 שרה דוד
ארלוזורוב 11, 2012 בע"מ נ' עו"ד ברוך אדלר
(בתפקידו כנאמן) ואח'





בפני

כבוד השופט
יאיר דלוגין


המבקשת

שרה דוד
ארלוזורוב 11, 2012 בע"מ
ע"י עו"ד פיליפ קוסקס


נגד


המשיבים

1. עו"ד ברוך אדלר
בתפקידו כנאמן (ניתן פס"ד בהסכמה)

2. כוכב בודד יזמות בע"מ
ע"י עו"ד לירון אוחנה




פסק דין
– המשיבה 2

לפני המרצת פתיחה, שבמסגרתה עותרת המבקשת למתן צו שיורה למשיב 1 להעביר לידיה סכום של 1,000,000 ₪ בתוספת מע"מ, שמופקד בחשבון נאמנות משותף על שמו ועל שם ב"כ המבקשת.

רקע

ביום 16.7.12 נחתם הסכם בין המבקשת ולבין המשיבה 2 (להלן: "המשיבה") שלפיו רוכשת המבקשת מהמשיבה את זכויותיה בבניין הממוקם ברח' ארלוזורוב 11 ברמת-גן, בתמורה לסכום של 23,800,000 ₪ + מע"מ. מטרת הרכשה הייתה להרוס את הבניין באופן מוחלט ולבנות על המגרש בניין חדש, בהתאם להוראות התב"ע ולהוראות תמ"א 38(2) (לטענת המבקשת, המשיבה העבירה לידיה, עוד לפני חתימת ההסכם, שתי סקיצות של אדריכלים, אשר על פיהם עולה כי ניתן להרוס את הבניין בצורה טוטאלית).

דא עקא, לאחר חתימת ההסכם, החלה המבקשת לחשוש כי ישנה סבירות מסוימת כי בעיריית רמת-גן קיימת רשימת סקר של בניינים שיש להכניסם לרשימת הבניינים לשימור וכי רשימה זו אינה מפורסמת ברבים. המבקשת חששה כי במידה והבניין שהיא רכשה מצוי ברשימה זו, ייגרם לה נזק כספי רב עקב הוראות השימור. לטענת המבקשת, במהלך חודש נובמבר 2012 היא גילתה כי בעירייה אכן קיימת רשימה סודית שלא פורסמה ברבים ושבה מופיע גם הבניין אותו רכשה, עובדה אשר גורמת לה נזק כספי רב, שכן כדאיות הפרויקט במצב של שימור יורד באופן משמעותי.

לאחר דין ודברים בעניין זה בין המבקשת ולבין המשיבה, התגבש בין הצדדים נספח להסכם המכר, שמטרתו הייתה לפי טענת המבקשת, למזער את הנזק הכספי שעלול להיגרם לה במידה והבניין ייכלל ברשימת הבניינים לשימור.

אין מחלוקת כי ביום 18.12.12, אכן נחתם בין הצדדים הנספח הנ"ל. בסעיף 3 לנספח הנ"ל נקבע כדלקמן:
"מתוך התשלום האחרון, יופקד סך של 1,000,000 ₪ בידיהם הנאמנות של ב"כ הקונה עו"ד פיליפ קוסקס
וב"כ המוכר עו"ד ברוך אדלר
(בנאמנות משותפת, להלן ביחד: "הנאמן"). הצדדים מורים בזאת בהוראה בלתי חוזרת לנאמן לנהוג בסכום זה, באופן הבא: במידה ותינתן החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן ו/או כל רשות מוסמכת אחרת לעניין זה, לפיה הבניין יוצא מרשימת סקר הבניינים שיש להכניסם לשימור ו/או יינתן אישור הוועדה המקומית (ואו כל רשות סטטוטורית אחרת, ככל שיידרש) להרוס את כל הבניין, המוקדם מביניהם, יעביר הנאמן את מלוא הסכום לידי המוכר".

כמו כן, בסעיף 4 לנספח קבעו הצדדים את ההוראה הבאה:
"במידה ולא תינתן החלטה של הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמת גן ואו כל רשות מוסמכת אחרת לעניין זה, לפיה הבניין יוצא מרשימת סקר הבניינים שיש להכניסם לשימור, ואו לא יינתן אישור הוועדה (ואו כל רשות סטטוטורית אחרת) להרוס כל הבניין, בשל היות הבניין תלוי ברשימת בניינים לשימור, יועבר סכום זה לידי הקונה (להסיר ספק, בכל הנוגע לחלופה של מתן אישור להריסת הבניין, חלופה זו כוללת מצג בו הוועדה ואו כל רשות אחרת תאפשר הריסת רק חלק של הבניין, בשל היות הבניין מוכרז כבניין לשימור, שגם אז יחול האמור בסעיף זה והסך של 1,000,000 ₪ יועבר לידי הקונהׂ)".

לטענת המבקשת, היא עשתה כל שלאל ידה, על מנת להוציא את הבניין מרשימת הבניינים לשימור. כך למשל, פנתה למהנדס העיר ולאחר מכן לראש העיר דאז, מר צבי בר, אשר נתן את הסכמתו לבקשתה.

לפיכך, במהלך חודש אפריל 2013, הגישה המבקשת בקשה להיתר בניה, שכללה בתוכה תכנית להריסה מלאה של הבניין. הבקשה להיתר קיבלה את כל האישורים הנדרשים, אולם מהנדס העיר הודיע למבקשת כי עליה לפנות לוועדה לשימור, על מנת לקבל אישור להריסת הבניין כולו. בשל עניינים כאלה ואחרים שבעטיים ועדת השימור לא התכנסה, עברו חודשים רבים מבלי שניתנה החלטה בעניין. רק ביום 28.1.14, נדון העניין בוועדת השימור. ביום 13.2.14, קיבלה המבקשת הודעה שלפיה על פי החלטת וועדת השימור מיום 28.1.14, יש לשמור על חזית הבניין הקיים ברח' ארלוזרוב וכי לא יותרו הריסה או שחזור של חזית זו.

לפי טענת המבקשת, בעקבות החלטה זו, עלויות הבניה של הבניין התייקרו בסך של למעלה מ- 2 מיליון ₪. עם זאת, ובהתאם להסכם, פנתה המבקשת החל מיום 25.2.14 אל ב"כ המשיבה דאז, עו"ד ריקי שחר, ממשרדו של עו"ד ברוך אדלר
(המשיב 1 בתיק דנא), בבקשה ודרישה להעברת הסכום שהופקד בנאמנות חזרה לידיה.

לפי טענת המבקשת, בתחילה פניותיה הנ"ל לא קיבלו כל התייחסות ולבסוף כשהתקבלה תגובה, נטען כי על המבקשת למצות את כל ההליכים לשם קבלת היתר להריסת הבניין כולו ולרבות הגשת ערר על החלטת וועדת השימור, דבר שלפי טענת המבקשת אינו מוזכר כלל בהסכם.

בשלב זה התפתחו התכתבויות בין ב"כ הצדדים ונוצרה מחלוקת לגבי השאלה, האם זכאית המבקשת לקבל חזרה לידיה את הסכום שהופקד בנאמנות אם לאו וזאת משלא הגישה ערר על החלטת ועדת השימור.

בעקבות כך, הגישה המבקשת ביום 7.7.14, את המרצת הפתיחה דנא. כאמור, היא עותרת לקבל חזרה לידיה את הסכום שהופקד בנאמנות בסך של 1,000,000 ₪ בתוספת מע"מ (להלן: "סכום הפיקדון"). לטענתה, הנספח שנחתם בין הצדדים אינו מחייב אותה להגיש ערר על החלטת הוועדה לשימור, שהיא ורק היא הנה אותה החלטה שהצדדים קבעו בנספח להסכם כי לפי תוצאותיה יוחלט מי מהצדדים זכאי לקבל את סכום הפיקדון.

המרצת הפתיחה הוגשה הן כנגד המשיב 1, אשר שימש כאמור כב"כ המשיבה בזמנו וכנאמן משותף על סכום הפיקדון והן כנגד המשיבה עצמה. התביעה כנגד המשיב 1 הסתיימה בהסכמה שלפיה האחרון הסכים לפעול לגבי סכום הפיקדון בהתאם להחלטת בית המשפט.

המשיבה הגישה תשובה להמרצה. לפי טענתה, ביום 13.9.12, פורסמה על ידי הוועדה המחוזית לתכנון ובניה, הודעה על הכנת תכנית לשימור לעיר רמת-גן, על פי רשימת מבנים ואתרים לשימור, אשר מופיעים בסקר השימור אשר צורף לאותה הודעה וכי הבניין נשוא התביעה עודכן אף הוא כאחד מהבניינים לשימור ברשימה זו.

נוכח כך, ומשחששה המבקשת לכך שזכויות הבניה שלה עשויות לקטון עקב הכנסת הבניין לרשימת הבניינים לשימור, החלה היא להפעיל לחץ רב על המשיבה ואף איימה בהפרת ההסכם. הלחץ נתן את אותותיו והמשיבה, אשר הייתה שרויה באותה עת בלחץ כספי, באה בדברים עם המבקשת וכתוצאה מכך, נכרת הנספח להסכם.

המשיבה טוענת כי הוראות ההסכם, כמו גם החובה לבצע אותן בתום לב, חייבו את המבקשת להגיש ערר על החלטת הוועדה לשימור ומשלא עשתה כן, היא הפרה את ההסכם. כתוצאה מכך, איננה זכאית המבקשת לקבלת סכום הפיקדון. המשיבה טוענת כי פעולה זו של הגשת ערר, היא פשוטה מאוד ואיננה מצריכה ביצוע עבודות יוצאות מן הכלל. לדידה של המשיבה, אין זה מן ההיגיון שהמבקשת תהנה מכל העולמות, תתעלם מהתחייבויותיה ותזכה במתנות חינם והנחה עבור הנכס.

עוד טוענת המשיבה כי, כוונת הצדדים הייתה שהפחתת התמורה בסכום של מיליון ₪ תחול אך ורק במידה והותרת הבניין ברשימת הבניינים לשימור ו/או החלטת הוועדה שלא לאפשר את הריסת כל הבניין, יפגעו בזכויות הבניה של המבקשת. לפי טענת המשיבה, כך עולה גם מהסכם המכר ומהתוספת להסכם, שאינם עוסקים בתוכניות הבניה. עוד נטען כי לא נגרם נזק ממשי למבקשת עקב החלטת וועדת השימור.

דיון

מטעם המבקשת צורף תצהיר שתומך בהמרצה החתום על ידי מר פול דוד מצליח, שהינו בעל מניות במבקשת והיה מעורב באופן אישי בהליך הרכישה ובהליך קבלת ההיתר. מטעם המשיבה, הוגש תצהיר שתמך בתשובתה להמרצת הפתיחה, של מר דוד לוי, המשמש כאחד מהמנהלים של המשיבה.

שני הצדדים צירפו חוות דעת כדי להוכיח את עלויות הבניה הנוספות שנגרמו למשיבה כתוצאה מהחלטת וועדת השימור, אולם בפתח דיון ההוכחות ביקש ב"כ המבקשת למשוך את חוות דעתו בטענה כי לדעתו גובה הנזק שנגרם למבקשת אינו רלוונטי לתביעה. משכך פעל, החליט ב"כ המשיבה למשוך אף הוא את חוות דעתו. שני המצהירים נחקרו חקירה נגדית. הצדדים סיכמו את טענותיהם בעל פה.

השאלה העיקרית שעומדת לדיון הינה האם מחויבת הייתה המבקשת להגיש ערר על החלטת וועדת השימור, כדי שיתקיים התנאי שמזכה אותה בהשבת סכום הפיקדון או שמא די בהחלטה שניתנה על ידי ועדת השימור לצורך כך.
עוד עניין שיש להכריע בו נוגע לטענת המשיבה שלפיה כוונת הצדדים הייתה שסכום הפיקדון יוחזר למבקשת רק אם החלטת וועדת השימור מפחיתה מזכויות הבניה. כמו כן, בהמשך אתייחס לטענות נוספות ולעניינים נוספים.

הגשת ערר

לאחר שנתתי דעתי לטענות הצדדים ולחומר הראיות שלפני, הגעתי למסקנה שלא הייתה מוטלת חובה על המבקשת להגיש ערר על החלטת וועדת השימור, כדי שיתקיים התנאי שמזכה אותה בהשבת סכום הפיקדון. די היה בכך שניתנה החלטת וועדת השימור כדי להקים למבקשת את הזכות הנ"ל והכל כפי שיפורט להלן.

כוונת הצדדים לפי לשון החוזה

אין ספק שמבחינת לשון החוזה, אין כל זכר לחובה כלשהי שחלה על המבקשת להגיש ערר על החלטת וועדת השימור. כעולה מסעיפים 3 ו-4 לנספח, שצוטטו במלואם לעיל, אין זכר לוועדת הערר, אין זכר לחובה להגיש ערר וכיוצא בזה.

אין בידי לקבל את טענת המשיבה, שלפיה החובה להגיש ערר עולה מהמילים "ו/או כל רשות סטטוטורית אחרת, ככל שיידרש". אם כוונת הצדדים הייתה כי אין להסתפק בהחלטת הוועדה המקומית ולצורך קיום התנאי יש למצות הליכים גם בוועדת הערר, ברור כי לא הייתה כל מניעה שהצדדים ירשמו זאת ברחל בתך הקטנה. ברור שלא היה צורך בנסיבות אלה, לסגנן סעיף סל מהסוג שנוסח ואשר מתייחס כאמור לכל רשות סטטוטורית אחרת, מבלי לנקוב בשמה, ככל שהכוונה הייתה שהתנאי מחייב הגשת ערר לוועדת הערר.

דווקא בשל העובדה שהגוף המכונה וועדת ערר ידוע לצדדים, כמו גם הזכות לערער אל וועדה זו על החלטות של הוועדה המקומית, בלתי סביר לחשוב כי סעיף הסל מתייחס לוועדת הערר או נועד לכלול אותה. בנסיבות, נראה כי כוונת הצדדים בסעיף הסל הנ"ל, הייתה להבטיח כי במידה וההחלטה בנוגע לשימור תינתן על ידי גורם אחר, שלא היה ידוע לצדדים באותה עת ושאינו מוגדר כ"הוועדה המקומית", כי גם אז, החלטה של אותו גורם אחר, שלפי הנספח וודאי נכלל בהגדרה "רשות סטטוטורית אחרת", תיחשב כאותה החלטה שעל פיה יקום או ייפול דבר לגבי סכום הפקידון. כך למשל, סעיף זה מכסה בדיוק את המצב שנוצר בתיק דנא ואשר לפיו הגורם המוסמך שנתן את ההחלטה קרוי "הוועדה לשימור".

כוונת הצדדים מתוך הנסיבות

זאת ועוד: גם כאשר אני בוחן את כוונת הצדדים מתוך הנסיבות, אני מגיע לאותה מסקנה. אין מחלוקת כי הגשת ערר הייתה כרוכה בגרימת עיכוב נוסף להליכי הבנייה ובגרימת נזק כספי נוסף למבקשת וראה בעניין זה עדויות שני המצהירים (עדות מצליח בעמ' 8 ש' 26 עד עמ' 9 ש' 2; עדות מר לוי בעמ' 11, ש' 14 – 16, שם מודה מר לוי כי פניה לוועדת הערר גוררת המשך תשלומי ריבית על ההלוואה שלקחה המבקשת למימון הרכישה ופרויקט הבנייה).

לפיכך ומאחר ועסקינן בהליך ערעורי, שבאופן כללי סיכוייו אינם גבוהים בדרך כלל ווודאי אינם מונחים בכיס (כטבעו של כל הליך מסוג זה), הדעת נותנת כי ככל שהצדדים התכוונו להטיל על המבקשת חובה להגיש ערר, שאף כרוכה בהוצאות ובנזק כספי, היו הדברים נרשמים במפורש.

אין זה מתקבל על הדעת כי עניין כה מהותי, אשר אמור להשפיע באופן ממשי על הליכי הבניה ואף שכרוך בהוצאות כספיות לא מבוטלות, כמו גם השקעת זמן וטרחה, שלא לדבר על גרימת נזק כספי כתוצאה מהמשך עיכוב הבניה בדמות תשלומי ריבית שלפי מר מצליח הגיעו לכדי 60,000 ₪ בחודש (עמ' 9, ש' 8), לא יקבל ביטוי במפורש בהסכם. גם נסיבות אלה, אפוא, מבססות את המסקנה שלא הייתה כוונה להטיל על המבקשת חובה להגיש ערר, כפי שגם עולה מלשון החוזה.

זאת ועוד, כאשר הצדדים ניצבו בפני
אותה פרשת דרכים שחייבה אותם להחליט כיצד מתאימים את הוראות ההסכם ו/או את התמורה למצב החדש שנוצר בעקבות הכנסת הבניין לרשימת הבניינים לשימור, עמדו בפני
הם מספר אפשרויות.

כך למשל, ניתן היה לקבוע שיוחלט על הפחתה בתמורה, אם בכלל, או על שיעור ההפחתה, רק לאחר החלטת הוועדה וכאשר יתברר איזה חלק של הבניין, אם בכלל, יש להותיר על כנו לשימור ומה הנזק הכספי, אם בכלל, שנגרם למבקשת עקב כך. הצדדים בחרו שלא ללכת בדרך זו ויש לזכור כי מנהל המשיבה, מר לוי, העיד על עצמו כי הנו בקיא ביותר ובעל ניסיון רב בהליכי תכנון ובניה (ראה עדות מר לוי בעמ' 10, ש' 8 – 18).

תחת זאת, הצדדים הסכימו לקבוע מראש סכום נקוב שיופחת מן התמורה, בין אם החלטת וועדת השימור תחייב הותרת חלקים נרחבים של הבניין על כנם ובין אם תחייב הותרת חלקים זניחים בלבד של הבניין לשימור.

מאחר ושני הצדדים לא היו יכולים לדעת איזה החלטה תינתן, המשמעות הברורה של האופציה שהם בחרו, הינה החלטה שיש בה אלמנט מסוים של הימור. המשמעות של החלטה זו מבחינת המבקשת הייתה כי ישנה אפשרות שהיא תצא כביכול נזכרת מההסדר (אם תוספת עלויות הבניה או הנזק הכספי עקב החלטת וועדת השימור, יהיו פחותים מ- 1,000,000 ₪).ישנה אפשרות כי היא תצא מופסדת מכך (במקרה שעלויות הבניה הנוספות ו/או הנזק שייגרם יעלו על 1,000,000 ₪). ישנה אמנם אפשרות שלישית, שהמבקשת לא תרוויח ולא תפסיד מההסדר (אם עלויות הבניה הנוספות ו/או הנזק הכספי עקב החלטת ועדת השימור יהיו שווים ל- 1,000,000 ₪ בדיוק או אם הוראות השימור לא יחולו על הבניין וניתן יהיה להרוס אותו במלואו).

באשר למשיבה מנגד, לפי ההסדר שהצדדים בחרו, או שהיא תקבל את המחיר המקורי ובמובן זה לא תצא מורווחת ולא מופסדת עקב הוראות הנספח (אם הריסת הבניין במלואו תותר) או שהתמורה שתקבל תקטן במיליון ₪ (אם לא תותר הריסת ולו חלק קטן מהבניין) כשבמצב זה, המבקשת במקביל או מפסידה או מרוויחה מכך או לא מפסידה ולא מרוויחה מההסדר, כפי שכבר צוין.

בנסיבות אלה, יש לדחות את טענות המשיבה, שלפיה אין זה הוגן כי המבקשת תצא מורווחת היום, נוכח העובדה שעלויות הבניה הנוספות אינן עולות על 300 – 400 אלף ₪ (כך לטענתו של מר לוי - ראה עדותו בעמ' 11, ש' 16; אגב, לפי גרסת המבקשת, עלויות הבניה הנוספות עולות על שני מיליון ₪).

לבד מכך שעקב משיכת חוות הדעת על ידי שני הצדדים, אין בפני
בית המשפט ראיה ממשית ובעלת משקל מספיק כדי לקבוע מה הנזק הכספי או התוספת לעלויות הבניה שנגרמו עקב החלטת ועדת השימור, הרי שבכל מקרה וגם אם המבקשת הרוויחה מההסדר, אין למשיבה אלא להלין על עצמה בעניין זה, שכן היא הסכימה להסדר שקבע מחיר נקוב להפחתה, עוד לפני שהצדדים ידעו איזה חלק מהבניין יישמר אם בכלל ומה הנזק הכספי שייגרם למבקשת עקב כך. בכך פתחה המשיבה פתח למצב שבו המבקשת תרוויח מההסדר שאליו הגיעו הצדדים במסגרת הנספח. לו ביקשה המשיבה למנוע מצב שכזה, הייתה יכולה לפעול להגעה להסדר אחר, כגון זה שהזכרתי לעיל ואשר מתאים את תמורת המכר לנזק בפועל שייגרם עקב החלטת ועדת השימור.

כך או אחרת, על פי ההסדר שבחרו הצדדים, המשיבה הנה היחידה שהיה לה אינטרס וודאי לכך שהחלטת וועדת השימור תהיה לאפשר את הריסת כל הבניין, שכן רק במקרה כזה, תזכה היא למלוא התמורה המקורית המוסכמת ובכל מצב אחר, הייתה מקבלת סכום נמוך יותר בשיעור של 1,000,000 ₪. מאחר וההסדר טמן בחובו עבור המבקשת גם אפשרות שהיא תרוויח מההסדר, לא היה לה בהכרח אינטרס להגיש ערר בנסיבות שכאלה.

נוכח כל האמור לעיל, ברור הדבר שהיה מוטל על המשיבה לדאוג לכך שכל ההוראות הנחוצות כדי למצות כל הליך אפשרי לקבלת החלטה שמאפשרת את הריסת כל הבניין ולרבות חובה להגשת ערר, יימצאו בגדר הנספח להסכם. דא עקא, לא רק שלא ניתן למצוא בנספח התייחסות לנושא של הגשת ערר, אלא שאפילו חובה לפעול לקבלת החלטה שמאפשרת את הריסת כל הבניין לא ניתן למצוא בו.

אמנם, יתכן והמשיבה יצאה מתוך נקודת מוצא כי למבקשת יש אינטרס כלכלי רב לעשות כל מאמץ לקבל החלטה מהוועדה המקומית שמאפשרת את הריסת כל הבניין, ואכן היה לה אינטרס כזה, אולם נקודת מוצא זו, הייתה נכונה ומתבקשת קודם לחתימת הנספח. לא כך בהכרח לאחר חתימת הנספח, שקבע הנחה במחיר של מיליון ₪ ללא קשר לנזק הכספי שייגרם למבקשת עקב הותרת חלק כלשהו של הבניין על כנו וודאי לא כך בהכרח לאחר מתן ההחלטה של ועדת השימור, מועד שבו המבקשת כבר יכולה הייתה לכמת את הנזק הכספי שנגרם לה ולכלכל צעדיה בשאלת הגשת ערר (כזכות שעמדה לה ולא כחובה שמוטלת עליה), בין היתר לפי הנזק הכספי שנגרם עקב ההחלטה לעומת ההנחה שמתקבלת לפי הנספח להסכם, לפי סיכויי הערר ולפי הנזק הכספי שייגרם למבקשת עקב הגשת הערר (הוצאות משפטיות ואחרות ותשלומי ריבית וכו').

משלא נקבע בנספח שמוטל על המבקשת בהכרח או בכלל, לפעול לקבלת החלטה כזו או אחרת מועדת השימור ומשלא נקבע כי מוטלת עליה חובה להגיש ערר, לא ניתן לראות במבקשת כמי שפעלה שלא בתם לב או שלא כדין, כשלא הגישה את הערר, הגם שהייתה רשאית להגישו. להפך, משהליכי הערר טמנו בחובם הוצאות ונזקים, הייתה למבקשת את כל ההצדקה שבעולם שלא להגיש ערר בנסיבות אלה ולהסתפק בהחלטת ועדת השימור.

יש לשער כי לו גם לשיטת המשיבה, החלטת ועדת השימור הייתה גורמת למבקשת בפועל נזק העולה על מיליון ₪, המשיבה לא הייתה מסכימה להפחית מהתמורה סכום הגבוה מ-1,000,000 ₪ והייתי סומכת ידה על הוראות הנספח. ברור אם כן שלא עומדת למשיבה עילה לטעון כנגד ההסכם במצב ההפוך, ככל שנכונה טענת המשיבה כי זה המצב שנוצר עם החלטת ועדת השימור.

על המשיבה לכבד את ההסכם שהיא עצמה בחרה (שכאמור, טמן בחובו מידה של הימור) ובפרט מקום שמדובר כאמור בשני צדדים (בפרט המשיבה) שבקיאים בהליכי בניה כמו גם בהליכי תכנון ואשר היו מיוצגים על ידי עורכי דין.

משלא רק שלא הייתה כל חובה על המבקשת להגיש ערר ולהפך, בנסיבות, הייתה לה הזכות המלאה שלא לעשות כן ולמנוע מעצמה עיכוב נוסף בהליכי הבניה ונזק כספי נוסף, אין רלוונטיות לשאלה האם המשיבה הציעה אם לאו למבקשת לסייע לה בהגשת הערר.

המשיבה טענה כי כך פעלה ומר לוי העיד על כך (עמ' 11, ש' 24 – 25), אולם מר מצליח העיד כי הצעות אלה באו רק לפני החלטת הוועדה (עמ' 9, ש' 17 – 20; עמ' 9, ש' 29 – עמ' 10 ש' 4). כמו כן, מעיון בהתכתבויות שבין הצדדים (נספחים ו' ו-ז' להמרצה), עולה כי מכתבי המבקשת מיום 25.2.14, 9.3.14 ו-24.3.14 נענו רק ביום 25.3.14, מועד שבו כבר חלף המועד האחרון להגשת הערר (שחל ביום 13.3.14 וזאת משההחלטה התקבלה אצל המבקשת ביום 13.2.14). לפיכך, המשיבה ממילא לא עמדה בנטל להוכיח טענתה כי בזמן אמיתי נתנה הצעה מחייבת ורצינית להגיש את הערר בשם המבקשת ועל חשבון המשיבה (אם כי כאמור, גם לו הייתה מוצעת הצעה כזו בזמנו, לא הייתה מוטלת על המבקשת חובה לקבלה וזאת נוכח הוראות ההסכם וכוונת הצדדים וגם נוכח העובדה שנקיטת הליכי ערר היו גורמים למבקשת נזק כספי נוסף וללא כל ערובה שהערר יתקבל).

הרבה למעלה מן הדרש אציין כי במהלך חקירתו הנגדית של מר מצליח (עמ' 6 ש' 26 עד עמ' 8, ש' 20), הסתבר שלאחר מתן החלטת וועדת השימור, נוצרה בעיה קשה למבקשת, עקב העדר יכולת גישה מחזית הבניין, שאמורה להישמר, לחלק הפנימי של המגרש, שבו אמורות היו להיבנות מקומות לחניה. בשל כך, פעלה המבקשת מול וועדת השימור ולרבות מול נציג הוועדה המחוזית שיושב בוועדה זו, כדי לקבל לכל הפחות רשות להריסה חלקית ביותר של אותה חזית של הבניין שניתנה הוראה לשמר אותה וזאת כדי לאפשר את הגשמת נושא החניה הנזכר לעיל.

בעניין זה הוגש המסמך במ/1, שהינו פרוטוקול של הוועדה המקומית לתכנון ובניה ואשר במסגרתו קיימת בין היתר אותה החלטה שמאפשרת הריסת מודול אחד בלבד בחזית לשימור, על מנת לאפשר כניסת כלי רכב לבניין שבמגרש האחורי. מסמך זה אכן תומך בעדותו של מר מצליח לגבי הבעיה הקשה שנוצרה עם החניות עקב החלטת ועדת השימור.

עם זאת, אין להסיק מהישג זה של ביטול מודול אחד בחזית עקב נושא החניה, כי הגשת ערר על החלטת וועדת השימור הייתה מתקבלת. מר מצליח העיד כי מר משה שפירא, נציג הועדה המחוזית בוועדת השימור, אמר לו שאין סיכוי שהערעור יתקבל (עמ' 7, ש' 6). כמו כן, הוכח כי ביטול המודול נעשה עקב בעיה מהותית שנוצרה בנושא החניות ולא בשל סיבה אחרת.

לבסוף, יש לציין כי המשיבה לא הוכיחה כי אילו היה מוגש הערר, הוא היה מתקבל. ההערה הסתמית והכללית של מר לוי בחקירתו הנגדית, לא די בה כדי להוכיח זאת. ענין זה נפקד מתצהירו וממילא היה צורך בהגשת חוות דעת כדי להוכיח זאת.

הקטנת זכויות הבניה

גם הטענה הנוספת של המשיבה שלפיה, כוונת הצדדים הייתה שסכום הפיקדון יושב למבקשת אך ורק אם יקטנו זכויות הבניה, דינה להידחות. גם כאן אין כל זכר לתנאי שכזה בנספח להסכם. לשון החוזה מדבר במפורש על השבת סכום הפיקדון במקרה של הותרת ולו חלק מהבניין לשימור, מבלי שהצדדים נכנסו במסגרת ההסכם לשאלה האם התנאי מחייב כי גם זכויות הבניה יקטנו כתוצאה מהחלטה כאמור.

מעבר לכך, הרי שגם מבחינה מהותית ומבחינת נסיבות העניין, אין זה מתקבל על הדעת שהצדדים התכוונו לכך שרק אם זכויות הבניה תקטנה עקב החלטת ועדת השימור להותיר על כנו חלק מהבניין, תינתן ההנחה של מיליון ₪, שכן גם החלטה שלא גורמת להקטנת זכויות הבניה יכולה לגרום נזק כספי למבקשת ואין ספק בעיני כי עובדה טריוויאלית זו הייתה ידועה לשני הצדדים ובוודאי למר לוי שהנו בעל ניסיון רב בתכון ובבניה, כפי שאגב אכן קרה בפועל בדיוק במקרה דנא, אפילו לפי עדותו של מר לוי, שכאמור, טען בחקירתו לנזק למבקשת של בין 300,000 ₪ ל-400,000 ₪ עקב החלטת ועדת השימור -
ראה עמ' 11, ש' 16).

טענות נוספות

במסגרת התשובה להמרצה, העלתה המשיבה טענה נוספת, שלפיה היא נאלצה לחתום על הנספח להסכם עקב הלחץ הרב שהמבקשת הפעילה עליה. טענה זו אמנם לא נטענה כעילה בפני
עצמה לצורך דחיית התביעה, אולם אני מוצא לנכון להתייחס גם אליה.

עם כל הכבוד, אין למשיבה אלא להלין על עצמה, אם היא נכנעה ללחץ שהופעל עליה. לא הייתה כל מניעה לסרב ללחץ זה ולסרב לשינוי ההסכם, גם אם המשיבה הייתה זקוקה למזומנים באותה עת. לא מדובר היה בלחץ שמקים עילת ביטול של ההסכם (כגון, עושק או כפיה), אלא לחץ מסחרי לגיטימי.

אולם יתרה מכך, אני דווקא סבור כי הסכמת המשיבה להתאים את ההסכם לנסיבות שנוצרו, לא נבעה אך ורק כתוצאה מהלחץ שהפעילה המבקשת, אלא ככל הנראה גם מכך שהיא עצמה הבינה שעומדת למבקשת טענה טובה בהקשר זה ומכל מקום, אני סבור כי עמדה טענה כזו למבקשת בזמנו.

אין מחלוקת כי החשש מפני נושא השימור החל לקנן אצל המבקשת רק לאחר חתימת ההסכם. גם מר לוי מטעם המשיבה הודה בחקירתו כי לא ידע על כך קודם לכן (עמ' 10 ש' 29, המילים "...ואני לא ידעתי...") וכי רק בחודש ספטמבר 2012 פורסמה על ידי הוועדה המחוזית הודעה על תכניות לשימור לעיר רמת-גן, שכללה רשימה של בניינים שבהם נכלל גם הבניין נשוא התביעה (ס' 4 לתשובה להמרצה).

לפיכך, ומתוך הנחה שהכללת הבניין לרשימת הבניינים לשימור, אכן טומנת בחובה אפשרות ממשית של השתת עלויות נוספות על המבקשת, מדובר לכאורה במקרה שעליו חל סעיף 14 (ב) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973, אשר קובע כי מי שהתקשר בחוזה עקב טעות וניתן להניח שלולא הטעות לא היה מתקשר בחוזה, והצד השני לא ידע ולא היה עליו לדעת על כך, רשאי בית המשפט לבטל את החוזה אם ראה שמן הצדק לעשות זאת.
לפיכך, אין זה מופרך ולהיפך, אף מתקבל על הדעת, כי לו הייתה המשיבה מסרבת להתאים את סכום התמורה עקב בעיית השימור והנושא היה מגיע לדיון משפטי, תוצאת הדיון הייתה בהחלט יכולה להיות התאמת סכום התמורה או לחילופין, ביטול ההסכם וזאת כדי למנוע התעשרות שלא כדין של המשיבה.

טענה נוספת שהועלתה על ידי המשיבה (לראשונה בסיכומיה), הינה כי יש לראות בסכום הפיקדון כ"פיצוי מוסכם", שבית המשפט רשאי להתערב בו. טענה זו דינה להידחות.

ראשית, הטענה לא הועלתה במסגרת התשובה להמרצת הפתיחה. מדובר בהרחבת חזית שאין להתיר אותה. שנית, יש לדחות את הטענה גם לגופה. אין כל ספק בעיני כי סכום הפיקדון לא מהווה פיצוי מוסכם על הפרת הסכם (הלא זה הפיצוי המדובר בסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, אלא מדובר בחלק מהתמורה שהתחייבה המבקשת לשלם עבור זכויות המשיבה בבניין, כאשר הצדדים החליטו כי שאלת התשלום של חלק זה של התמורה, תיקבע לפי ההחלטה שתינתן על ידי וועדת השימור.

אם לא די בכך, הרי שגם לו הייתי מקבל שמדובר בפיצוי מוסכם, דין הטענה להידחות וזאת נוכח העובדה שהמשיבה לא הוכיחה ואף לא טענה כי סכום זה היה ללא כל יחס סביר לנזק שבעת חתימת הנספח סברו הצדדים כי היה צפוי להיגרם למבקשת עקב הותרת חלק מהבניין לשימור.

סוף דבר

אשר על כן, התביעה מתקבלת. אני מורה למשיב 1 להעביר את סכום הפיקדון על פירותיו לידי המבקשת תוך 5 ימים מקבלת פסק דיני זה. בנסיבות, תשלם המשיבה למבקשת תוך 30 יום מקבלת פסק הדין את אגרת המשפט וכן שכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪.

המזכירות תדוור לצדדים.

ניתן היום,
כ"ז סיוון תשע"ה, 14 יוני 2015, בלשכתי.
















הפ בית משפט שלום 13604-07/14 שרה דוד נ' עו"ד ברוך אדלר (פורסם ב-ֽ 14/06/2015)