פסקי דין על איל כץ | פסקי דין על איל נחמיאס | פסקי דין על משה נחמיאס ואח' | פסקי דין על ועדת הערר המחוזית לתו"ב | פסקי דין על תומדן | פסקי דין על גילה זילבר - פיינגולד ואח' |

16248-01/15 עתמ     06/07/2015




עתמ 16248-01/15 איל כץ, איל נחמיאס, משה נחמיאס ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתו"ב, תומדן בע"מ, גילה זילבר - פיינגולד ואח'








בית המשפט המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים



עת"מ 16248-01-15 כץ ואח'

נ' ועדת הערר המחוזית לתו"ב
ואח'


תיק חיצוני:


בפני
כב' השופט אברהם אליקים


העותרים
1. איל כץ
ת.ז. 037603339
2. איל נחמיאס
ת.ז. 53993036
3. משה נחמיאס ת.ז. 1770791
4. מאיר אילן פפיני ת.ז. 058022039

ע"י ב"כ עו"ד ישי שנידור ואח'


נגד

המשיבים
1. ועדת הערר המחוזית לתו"ב

ע"י ב"כ עו"ד מפרקליטות מחוז חיפה – אזרחי
2. תומדן בע"מ
3. גילה זילבר - פיינגולד

ע"י ב"כ עו"ד ענת בירן (רקם) ואח'

4. הוועדה המקומית לתו"ב - חיפה

ע"י ב"כ עו"ד קרן גולדשמיט




פסק דין


מבוא ועיקר המחלוקת
עניינה של העתירה, הקשר שבין אפשרות להתקין מקומות חנייה במגרש עליו מבקש יזם להקים בנין חדש, לאחר הריסת מבנה קיים, בהתאם לתיקון 3 לתמ"א 38, (תוכנית מיתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים מפני רעידות אדמה) לבין זכויות הבניה אותן ניתן לאשר לפי תמ"א 38.

המגרש שבמחלוקת נמצא ברחוב שמשון 1 בחיפה, במקרקעין הידועים כחלק מחלקה 4 בגוש 10767 (להלן-המגרש). העותרים, הם בעלי זכויות במגרש סמוך הנמצא בפינת הרחובות שמשון ושדרות מוריה, במקור היה מדובר במגרש אחד שפוצל לשני מגרשים בעקבות תוכנית חלוקה מחדש, חפ/2077א שהגישה המשיבה 3, שביחד עם משיבה 2 הן היזמיות ובעלות הזכויות במגרש שבמחלוקת (להלן-היזמיות).

היזמיות פנו בבקשה להרוס את המבנה הקיים ולהקים בנין חדש בן 7 קומות מעל מרתף, בתוספת קומת גג ובו 18 יחידות דיור תוך קבלת פטור מלא מהסדרת חנייה בתחום המגרש.

משיבה 4, הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה (להלן-הוועדה המקומית) אישרה את הבקשה תוך קביעת תנאים ולגבי החנייה אישרה מתן פטור מלא מהסדרת מקומות חנייה במגרש, מאחר ולפי קביעתה אין גישה למגרש המאפשרת הסדרת חניה ובנוסף הבניין להבנתה מתוכנן להשכרה לסטודנטים, על כל המשתמע לעניין הצורך בחניה.

העותרים, ביחד עם אחרים הגישו ערר למשיבה 1, ועדת הערר המחוזית חיפה (להלן-ועדת הערר), אשר שמעה את טענות הצדדים, קיבלה את הערר באופן חלקי ובהחלטתה מיום 20.11.2014 (להלן-ההחלטה) שניתנה ברוב דעות כנגד דעתה של נציגת מתכנן המחוז, קבעה (תוך הגדרת תנאים ספציפיים) כי אם תתוכנן חניה בתחום המגרש, ניתן יהיה לאשר מבנה בן 18 יחידות דיור ואם לא יוצג פתרון חניה בתחום המגרש, ניתן לאשר מבנה בן 12 יחידות דיור.

לכאורה מקריאת שתי קביעות אלו, (סעיפים 80 ו-81 להחלטה), עולה כי ניתן עובדתית לתכנן חניה בתחום המגרש וועדת הערר משאירה ליזמיות לבחור באחת משתי אפשרויות התכנון, 18 יחידות דיור עם חניה במגרש, 12 יחידות דיור ללא חניה במגרש.

לאחר הדיון בעתירה הסתבר כי הצדדים חלוקים באשר לשאלה האם ניתן בכלל להתקין חניה במגרש ומה המשמעות המתבקשת במידה וייקבע כי אכן ניתן לעשות זאת.
מאחר ובתום הדיון התרשמתי כי זו השאלה שבלב המחלוקת וללא פתרונה לא ניתן להמשיך לבירור מחלוקות אחרות, הצעתי לצדדים להגיע להסכמה בדבר החזרת הדיון בשאלה זו לוועדת הערר שתחדד ותנמק הנושא ביתר בהירות, משהתקבלה הודעה ע"י ב"כ העותרים כי לא הושגה הסכמה בין הצדדים, אכריע בשאלה זו ובשאלות הנובעות ממנה בטרם אתייחס לכל שאלה אחרת.

למען הסדר אבהיר כי על פי עיקרי הטעון העלו העותרים שתי שאלות מהותיות נוספות:
-מה צריך להיות הבסיס לחישוב זכויות הבניה, בהתייחס למצב הקיים, האם 2 יחידות דיור כטענת העותרים או 7 יחידות דיור כקביעת ועדת הערר.
-האם לצורך קביעת היקף הזכויות המאושרות יש לתת משקל לתכנית חפ/2077א.



דיון
האם קיימת אפשרות להתקין מקומות חניה במגרש?
עיון בהחלטת ועדת ערר מצביע לכאורה על קביעות עובדתיות סותרות ובלי הכרעה בשאלה האם קיימת אפשרות להתקין מקומות חנייה במגרש לא ניתן לבחון את הטענות המהותיות האחרות שמעלים העותרים בקשר לחניה.
לכאורה מעצם האמור בסעיף 80 להחלטה, משתמע כי קיימת אפשרות לתכנן מקומות חניה בתחום המגרש וועדת הערר אף הבהירה כי למקרה זה, יש להקצות לפחות חניה אחת לכל יחידת דיור נוספת ובסה"כ לאשר מבנה בן 18 יחידות דיור. הבסיס לקביעה זו עולה מהאמור בסעיף 78 להחלטה:

"לאחר שבחנו את חוו"ד מהנדס התנועה, נראה לנו כי אכן, על פיה-ניתן על פניו ליצור פתרון חניה למגרש, באמצעות גשרון, בתנאי שינוי תכנון המבנה המבוקש".

אזכיר כי ועדת הערר גם ביקרה במקום, התרשמה ממצוקת החניה הקשה, מפער הגבהים המשמעותי שבין מפלס רחוב שמשון ובין המגרש, שמעה במהלך הסיור את נציגת מחלקת התנועה של עירית חיפה, יהודית בן שחר ובחנה לאחר מכן כאמור את חוות דעת המהנדס יוסי שטרק שהוגשה מטעם היזמיות.

עמדת הועדה המקומית גם בפני
י הייתה כי אין היתכנות תכנונית להתקנת גישה ממונעת למגרש (ראו סעיף 20 לתשובתה).

לכאורה לאור האמור בסעיף 80 להחלטה, ניתן היה לסיים כאן את השאלה העובדתית בקביעה כי ניתן לתכנן מקומות חניה במגרש ולעבור לשאלה שמעלים העותרים, האם במקרה שכזה מוסמכת
הוועדה להעניק זכויות לפי תמ"א 38, בפטור מלא מהתקנת מקומות חניה, דהיינו להותיר ליזמיות למרות זאת לתכנן מבנה בן 12 יחידות דיור ללא מקומות חניה.

בדיון בפני
י הסתבר כי ועדת הערר באמצעות באת כוחה מהפרקליטות מסבירה את החלטתה בצורה אחרת. בסעיף 89 לכתב התשובה נטען כי "לא קיימת אפשרות של ממש להתקין מקומות חניה במגרש", בדיון בפני
י הבהירה כי כוונת ועדת הערר היא שבתכנון הקיים לא ניתן להתקין מקומות חניה במגרש ולא הוצעה בפני
ועדת הערר אופציה תכנונית אחרת.
ב"כ היזמיות הבהירה כי לטענתה לא קיימת אפשרות להתקנת מקומות חנייה בתחום המגרש (ראו סעיף 25 לתשובתה והטעונים בדיון) וכי טעתה ועדת הערר בקביעתה כי ניתן להתקין חניה במגרש, (עמוד 9 לפרוטוקול שורה 22).

שלושת המשיבות הנ"ל הפנו לחוות דעתו של המהנדס שטרק, עליו הסתמכה ועדת הערר (נספח 12 לעתירה). עיון בחוות דעתו של המהנדס שטרק, ובעיקר במסקנה אליה הוא מגיע בתום ניתוח המצב התכנוני, (סעיף 7.3ה) מראה כי לדעתו "
כל אלה לא מאפשרים לתכנן מקומות חניה מאחר ולא נותר מרחב תמרון מספק
".

המסקנה המתבקשת מחוות דעתו, היא כי לא ניתן להתקין מקומות חנייה במגרש, קביעה שאינה מתיישבת עם האמור בסעיף 78 להחלטת הועדה לפיה "על פניו" הסיקה ועדת הערר מאותה חוות דעת מסקנה הפוכה, ולהערכתה יש פתרון אפשרי לשאלת החנייה, לכן העלתה ועדת הערר ביוזמתה אופציה של תכנון מחדש עם מקומות חניה במגרש (סעיף 80 להחלטה).

עוד אציין כי גם אם אניח כי יש לפרש את תוכנה של החלטת ועדת הערר כפי שהוצעה על ידי באת כוחה, עדיין לא ברורה עמדת ועדת הערר.
האם לטענתה די להסתפק בבחינת התוכנית המוצעת, גם אם בניגוד לה ניתן להתקין מקומות חניה במגרש-ואיני מביע עמדה בשאלה זו.
האם די כטענת
באת כוח הועדה "שבתכנון הקיים לא ניתן לאפשר חניה בתחום המגרש" כדי לפטור מהתקנת מקומות חניה.
האם היזם הוא שמחליט בדרך התכנון שבחר, מה הן גבולות הבחינה של מוסד התכנון ואם כך הדבר לשם מה ביקרה הועדה במקום.
ובפועל האם מקובלת על ועדת הערר עמדת הועדה המקומית לפיה אין היתכנות תכנונית להתקנת גישה ממונעת למגרש, עמדה שמובילה לאפשרות אחת בלבד, מתוך השתיים שפורטו בהחלטת ועדת הערר.

לשאלה זו חשיבות לאור האמור בסעיף

158א3
לחוק התכנון והבניה תשכ"ה -1965
:
"(א) לא יתנה מוסד תכנון היתר לביצוע עבודה ברכוש המשותף, לפי תכנית החיזוק, בהתקנת מקומות חניה נוספים במספר הנדרש לפי דין בתחום הנכס נושא ההיתר, כולם או חלקם, אם מצא כי לא ניתן להתקינם בתחום הנכס".

לעניין זה הבהירה באת כוחה של ועדת הערר בדיון בפני
י כי על פי סעיף זה, אם ניתן להתקין מקומות חניה בתחום המגרש, אין סמכות לפטור את יוזם תוכנית החיזוק מלהתקינם, עמדה זהה הביעה ב"כ היזמיות בתגובתה בכתב ובע"פ, עמדה המחדדת את חשיבות הקביעה, האם ניתן להתקין מקומות חניה בתחום הנכס במקרה זה.

מהאמור לעיל עולה כי ההחלטה של ועדת הערר לוקה בהנמקותיה באופן המונע מהעותרים לדעת מה עומד בבסיס מסקנות ועדת הערר שלכאורה מקנות ליזמיות שתי אפשריות, עם ובלי מקומות חניה במגרש. אחת מהן לכאורה גם לפי דברי ב"כ ועדת הערר אינה מתיישבת עם הוראות החוק ואולי יש רק אפשרות אחת, למרות שהועדה מציעה לכאורה שתיים ובהנמקה מתאימה ניתן להבין מדוע.

חשוב לציין כי מעיון בתוכן הערר שהוגש על ידי העותרים (נספח ע/9) והתנהגות העותרים בפני
ועדת הערר שלא הגישו חוות דעת מטעמם, עולה כי העותרים לא שללו את הקביעה כי "
אין אפשרויות לפתרונות חנייה בתוך המגרש
", (סעיף 41 לערר ע/9), וייתכן ולו הייתה מנומקת ההחלטה בצורה ברורה, היה נמנע הצורך מלשוב ולהחליט באותו נושא, והיה מתייתר חלק מרכזי בעתירה.
הועדה רשאית כמובן לתת משקל מתאים לתוכן טיעון זה מטעם העותרים בעת שתקבע את היקף הטיעון מחדש לאחר החזרת התיק אליה.

בנסיבות אלו אני מחזיר את הדיון בערר לוועדת הערר על מנת שתנמק החלטתה בהתייחס לשאלות הנ"ל ומן הראוי כי בטרם תינתן החלטה יתאפשר לכל הצדדים להביע עמדותיהם באופן שייקבע לפי שיקול דעת הועדה.

[באשר לטענת העותרים כי ועדת הערר לא לקחה בחשבון את הוראות תוכנית חפ/2077א, טענה זו אינה מקובלת עליי, ראו סעיפים 34-38 להחלטה ואני סבור כי צודקת ועדת הערר בפרשנותה. משיקולי מדיניות ולאור מהותה ותוכנה של תמ"א 38 אין מניעה להחיל את תמ"א 38 על שני המגרשים עליהם חלה התוכנית הנקודתית, חפ/2077א, מגרש היזמיות ומגרש העותרים, ולשם יישום הוראות תמ"א 38 שגוברת על תוכניות נקודתיות מסוג
חפ/2077א
הפעילה ועדת הערר את שיקול הדעת התכנוני,
הקטינה את מספר היחידות ואת נפח הבנייה המבוקש על ידי היזמיות וקביעה זו אינה מהווה חריגה קצונית ממתחם הסבירות המצדיקה התערבות של בית משפט
].

מספר היחידות במצב הקיים לפיו יש לחשב את זכויות הבניה
אקדים מאוחר למוקדם ואבהיר כי בדיון בפני
י, הבהירה ב"כ ועדת הערר כי נפלה טעות בהחלטת ועדת הערר והמספר אשר צריך לשמש כבסיס לחישוב הוא 5 יחידות דיור ולא 7 כקביעת הועדה. ב"כ העותרים סבור כי יש לפעול לפי מסמכי הרישוי של המבנה הקיים ולפיהם מדובר ב-2 יחידות דיור בלבד.

ב"כ
היזמיות שאמנם לא הגישה עתירה כדי לחלוק על ההחלטה, הבהירה בטיעוניה כי נפלה טעות בהחלטת הועדה והיה עליה לבסס את החישוב לפי מספר היחידות המותרת בהתאם למצב התכנוני, דהיינו 9 יחידות דיור, (מאחר ולטענת היזמיות הן ממילא לא ממצות את כל אחוזי הבניה, לא מהותי מבחינתן אם ייערך התחשיב לפי 5 או 7 יחידות דיור ולא לפי 9).

ב"כ העותרים הבהיר בטיעוניו בעל פה כי ועדות הערר בחיפה לא פועלות במתכונת המוצעת על ידי היזמיות, אלא לפי מספר יחידות הדיור הקיים ואם יש כוונה לסטות ממדיניות זו, מבקשים העותרים לאפשר להם לטעון לגבי שאלה זו.

יובהר כי בהתאם לצו רישום הבית המשותף היו קיימות במבנה שתי יחידות, בשנת 1999 הוגשה בקשה לתיקון הצו כך שבמבנה יהיו 9 יחידות דיור (נספח ע/17 לעתירה). לפי חוות דעת שמאי שצורפה לעתירה, (נספח ע/18) נכון ליום 29.3.2009 היו חמש
יחידות דיור בבניין, מאחר ואחת משתי היחידות הקיימות פוצלה ל-4 יחידות, אין מחלוקת שהבקשה לתיקון לא אושרה.

מבלי להביע עמדה באשר למספר היחידות
הנכון, 2,5,7,9, משהסתבר כי טעתה הועדה וממילא עליה לנמק החלטתה בנושא החניה, מן הראוי כי הועדה תתייחס גם לנושא זה בהחלטה החדשה וגם לעניין זה תאפשר לצדדים להביע עמדתם בהיקף ובאופן שייקבע לפי שיקול דעתה.

לגבי כל יתר הנושאים שעוררו העותרים, אני סבור כי אין מקום להביע עמדה בשלב זה, ובמידה ותוגש עתירה מינהלית חדשה לאחר החלטת ועדת הערר, ממילא יעודכנו כתבי הטענות וכל צד יוכל להביע עמדתו בהתאם.


סיכום
לאור כל האמור לעיל, אני מקבל באופן חלקי את טענות העותרים, מעכב את כניסתה לתוקף של החלטת ועדת הערר מיום 20.11.2014 עד להחלטה אחרת של ועדת הערר. אני מחזיר את התיק לוועדת הערר על מנת שתנמק מחדש החלטתה בהתייחס לשאלות שהועלו לעניין
התקנת מקומות חניה במגרש ומספר יחידות הדיור במצב הקיים לפיהן יש לחשב את זכויות הבניה. בטרם תינתן החלטה תאפשר ועדת הערר לכל הצדדים להביע עמדותיהם באופן ובהיקף שייקבע לפי שיקול דעת הועדה.

למניעת ספק אין ב

פסק דין
זה כדי להביע עמדה באשר לתוצאה אליה צריכה להגיע ועדת הערר, אשר תפעל לפי שיקול דעתה המלא. עוד אבהיר כי אין בקביעה זו כדי להתיר טיעונים למי מהצדדים בפני
ועדת הערר בקשר לשאלות אחרות מעבר לשני הנושאים הנ"ל.

מאחר ומדובר בהליך שתחילתו בבקשה להיתר מחודש ינואר 2013, תתכבד ועדת הערר ותשלים ההחלטה כאמור מוקדם ככל שניתן.

בהתחשב בכל האמור לעיל כל צד יישא בהוצאותיו.




ניתן היום,
י"ט תמוז תשע"ה, 06 יולי 2015, בהעדר הצדדים.
















עתמ בית משפט לעניינים מנהליים 16248-01/15 איל כץ, איל נחמיאס, משה נחמיאס ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתו"ב, תומדן בע"מ, גילה זילבר - פיינגולד ואח' (פורסם ב-ֽ 06/07/2015)