פסקי דין על הרן רבקה | פסקי דין על וינברג אהובה | פסקי דין על קלמס יואל | פסקי דין על ני-רח השקעות | פסקי דין על נתיבי איילון בע"מ

82549/96 א     03/03/2005




א 82549/96 הרן רבקה, וינברג אהובה, קלמס יואל, ני-רח השקעות בע"מ נ' נתיבי איילון בע"מ




1
בתי המשפט
א 082549/96
בית משפט השלום תל אביב-יפו
03/03/2005
תאריך:
כב' השופט דן מור

בפני
:

1 . הרן רבקה

2 . וינברג אהובה

3 . קלמס יואל

4 . ני-רח השקעות בע"מ

בעניין:
התובעות
גיא וינברג
ע"י ב"כ עו"ד
נ ג ד
נתיבי איילון בע"מ
הנתבעים
אלון המר

ע"י ב"כ עו"ד
פסק דין
מבוא:
1. התובעות 1 ו - 2 הינן אחיות. התובע 3 הינו בנה של אחות אחרת. התובעת 2 הינה סבתו של ב"כ התובעות. הנתבעת 4 הינה חברה בע"מ שהשליטה בה הינה לאחיותן של התובעת 1 ו - 2, היא אימו של ב"כ הנתבעות, יחד עם עו"ד דורון אברהם, שותף בכיר במשרדו של ב"כ הנתבעות. ב"כ הנתבעות, עו"ד גיא וינברג
, אף העיד במשפט לאחר שמסר תצהיר חקירה ראשית (ת/1), כמנהל הנכסים של התובעות 1, 2 ו - 4 .

2. התובעות היו הבעלים במושע של חלק קטן מהמקרקעין נשוא תובענה זו, גוש 6626 חלקות 51 ו - 52. אין חולק כי חלקן הוא 1.14% מחלקות אלו, בשטח כולל של 290.05 מ"ר בלבד. השטח חלקה 51 הינו 16,458 מ"ר, ובחלקה 54 - 8,985 מ"ר. חלקות אלו מצויות בצפון העיר תל אביב - יפו, מעבר לירקון ועליהן עוברת הדרך המהירה הידועה בנתיבי איילון, כשהדרך המהירה, על כל חלקיה, משתרעת על החלק הארי משטח שתי החלקות.

3. על החלקות הנדונות (להלן - "החלקות"), חלה תוכנית מיתאר מקומית, ת"א 2206, (להלן- "תוכנית 2206), שאושרה למתן תוקף בי"פ 3906 מיום 25/7/91. שמה המלא של התוכנית הוא "תוכנית מתאר מקומית מס' 2206, שינוי מס' 1 לשנת 1988 לתוכנית מתאר "ל" - שטחים מעבר לירקון - דרך לתנועה מהירה ומסילת ברזל פרוייקט איילון, קטע צפוני, וכאמור בה מטרתה לייעוד שטחים לדרך מהירה ומסילת ברזל, כולל שולי הדרך, עיצוב הנוף , וכדומה (ראה סע' 9 למבוא לתוכנית). התוכניות חלה על השטח המתוחם בתשריט המצורף לתוכנית , כולל חלקים במספר גושים, ביניהם 6626. על פי התשריט, בתוכנית משתרע גם על חלקות 51 ו - 54, חלקה 51 ממערב וחלקה 54 ממזרח (ראה גם בתשריט נ/4)

4. בתאריך 11.12.94 פורסמה בי"פ 4266 הודעה על פי סעיף 5 ו - 7 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943, וכן לפי חוק התכנון והבניה תשכ"ה - 1965 לפיה, ובהתאם לאמור בתוכנית 2206, עומדים להפקעה 11,513 מ"ר מחלקה 51 וכ - 8,400 מ"ר מחלקה 54. מאוחר יותר פורסם תיקון (בתאריך 6/10/96) כך ששטח המופקע מחלקה 54 יהיה 6,313 מ"ר בלבד.

5. בתאריך 10.11.96 הגישו התובעות את התביעה בתיק זה, תוך הבעת התנגדותם להפקעה כאמור בהודעה הנ"ל, ובתביעה לדמי שימוש ראויים, בגין השימוש שעושה הנתבעת בחלקות.

6. בתאריך 13.5.97, דהיינו, לאחר הגשת התביעה, פורסמה הודעה בהתאם לסעיף 19 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 ולפי סעיף 189 ו -190 לחוק התכנון והבניה, לפיה הקרקעות נשוא ההודעה מיום 11.12.94, כמפורט בתוספת להודעה, יהיו קניינה הגמור והמוחלט של עיריית תל אביב יפו (י"פ 4521, מיום 13.7.95).

7. עוד מוסכם על הצדדים כי מאז 1.4.89 ועד ליום הגשת התביעה, תפסה הנתבעת חזקה בשטח של 11,513 מ"ר בחלקה 51, ומאז ה - 1.6.95, תפסה הנתבעת חזקה גם בשטח של 6313 מ"ר בחלקה 54 (ראה הודעת הצדדים, ב"ש/1).

8. התביעה בפני
הינה, כאמור, לדמי שימוש ראויים לתובעת בגין החזקה, כאמור בסעיף 7 לעיל, החל מתאריכי תפיסת החזקה ועד ליום הגשת התביעה, ה - 10.11.96. על פי האמור בכתב התביעה, הדרישה הינה לדמי שימוש ראויים, החל משנת 1989 ועד שנת 1996, כשתחשיב דמי השימוש הינו בהתאם לחו"ד השמאי שצורפה לכתב התביעה. טענת התובעת הינה כי ההפקעה, כאמור לעיל, חסרת כל תוקף ובטלה, וזאת לאור העדר אישור הועדה הארצית לתכנון ובניה לתוכנית 2206, אשר ההפקעה בוצעה בהתאם להוראותיה ולצורך קידום מטרתה, ולא לכל צורך אחר.

הפלוגתאות:
9. 9. בהתאם לכתבי הטענות ולסיכומי הצדדים, פלוגתאות תובענה זו הינם אלה:

א. אם עילת התביעה שמכוחה נתבעים דמי השימוש הראויים, היא העדר תוקף תוכנית 2206, אינה עומדת יותר לתובעות בגין מעשה בית דין.
ב. ב. האם אין דין עילת תביעה זו, העדר תוקף תוכנית 2206, להדחות בגין שיהוי.
ג. ג. האם לגופו של עניין, חסרה תוכנית 2206 כל תוקף והיא בטלה, מחמת העדר אישורי הוועדה הארצית לתכנון ובניה לסטיות וחריגה מתוכניות מיתאר ארציות.
ד. ד. האם, בהנחה שתוכנית 2206 תקפה, זכאיות התובעות לדמי שימוש ראויים בגין תפיסת החזקה בחלק שהופקע בשתי החלקות, כאמור בסעיף 7 דלעיל, ואם כן - באיזה שיעור ולפי איזה תחשיב ומהי התקופה לה זכאיות התובעות לקבל את דמי השימוש.

להלן התייחסותי לכל אחת ואחת מפלוגתאות אלו.

מעשה בית דין:
10. בתאריך 6.10.02 הגישה הנתבעת בקשה לסילוק על הסף של חלק מטענות התביעה, ככל שהן מתייחסות לתקפותה של תוכנית 2206 ולהפקעות שנעשו מכוחה (בש"א 132683/02) לאחר קבלת תגובת התובעת ניתנה החלטתי (מתאריך 23.12.002) לפי התקבלה הבקשה ונמחקה הטענה, דהיינו, הקטע השני לסעיף 4 לכתב התביעה והאמור בסעיפים 34-44 לתצהיר חקירתו הראשית של עד התובעת, ת/1. הנני עושה החלטה זו חלק בלתי נפרד מ

פסק דין
זה והנני חוזר על כל האמור שם. ב"כ התובעת הגיש בר"ע על החלטתי זו (בר"ע 1181/03), הדיון בבר"ע התקיים ביום 25.12.03, ולאחר שנשמעו טיעוני ב"כ הצדדים ניתנה החלטת השופט הנכבד כדלקמן:

" לאחר שבית המשפט הבהיר את עמדתו המשפטית, הסכימו הצדדים שבפני
כי יש לקבל את בקשת רשות הערעור ואת הערעור מן הטעמים הבאים:
החלטת בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, ניתנה בעקבות עתירה אשר הוגשה בשנת 1997, כאשר ההחלטה מבוססת על שיהוי העותרים בהגשת עתירתם.
התביעה דכאן, שעניינה דמי שימוש באותן מקרקעין, אומנם מבוססת על אותה עילה, ואולם הוגשה בשנת 1996.
מכאן, שהעובדות לעניין השיהוי אינן זהות,ועל כן, השאלה אם היה שיהוי או לא היה שיהוי בהגשת התביעה בענייננו, נשארת פתוח הלדיון עובדתי אשר ישמע בפני
בית משפט השלום ויוכרע על פי העובדות שיובאו בפני
ו.
מובן שגם הטענות האחרות, ולא רק טענת השיהוי, נשארות פתוחות לדיון.
במצב זה, כאמור, לא ניתן לדחות את התביעה על הסף, ומכאן הסכמת הצדדים לקבלת רשות הערעור והערעור עצמו.
אין צו להוצאות".

היום הגיע הדיון בתביעה לשלב האחרון, למיצער - בבית משפט זה, בכפוף לערעורים, שלאור ניסיון העבר, בוא יבואו. עו"ד גיא וינברג
, המצהיר בת/1,לא הגיע להחקר נגדית על האמור בסעיף 34-44 לתצהירו, אותם סעיפים שנמחקו בהחלטתי בבש"א 132693/02 הנ"ל, ועל כן ממילא חלק זה מתצהירו - נמחק. מחיקה זו חסרת משמעות, כאשר הטיעונים הינם בעיקרם משפטיים ורוב העובדות הרלוונטיות אינן שנויות במחלוקת. כך או כך, כיום דעתי אינה שונה מהאמור בהחלטתי בבש"א 132683/02 וגם לאור החלטת ביהמ"ש המחוזי הנכבד בבר"ע 1181/03, הדברים נותרים ללא שינוי, והתוצאה הינה, לטעמי, כי דין טענות התובעת לעניין העדר תוקף תוכנית 2206 וכתוצאה מכך בטלות ההפקעות הנידונות - להימחק ולהידחות, הן לגופם של דברים, שפי שיפורט בהמשך, והן מכח מעשה בית דין, מפסק הדין בעתירה המנהלית 56/97 רבקה הרן ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, ת"א (לא פורסם), מיום 3.12.97, מפי כב' השופט ד"ר ע. מודריק.

אין חולק כי מלוא טענות התובעות כנגד תקופה של תוכנית 2206, הנשמעות בתובענה שבפני
, כ"תקיפה עקיפה" של המעשה המינהלי וזאת לצורך הקמת העילה המזכה אותן בדמי שימוש ראויים, כפי שהן ממש, הועלו אף ב"תקיפה ישירה" , בעת"מ 56/97 הנ"ל, עתירה לצו הצהרתי הקובע כי תוכנית זו בטלה וחסרת כל תוקף. כב' הש' מודריק דחה את העתירה על הסף בטענת שיהוי. בהחלטתי בבש"א 132683/02 קבעתי כי ענייננו בהשתק עילה מחמת הזהות בעילה בשני ההליכים ומחמת זהות בעלי הדין , כאשר קיימים יחסי קירבה משפטית privity)ׂבין הנתבעת בפני
ובין המשיבה בעתירה המנהלית. טענת ב"כ התובעות שדחית העתירה על הסף בגין שיפוי אינה מהווה השתק, באשר עניינו בשיקול דיוני ולא מהותי, נדחתה על ידי לאור הנימוקים שפורטו שם.

פסק הדין בבר"ע 1181/03 אינו קובע כי דין הערעור להתקבל בגין דחיית מסקנתי בדבר קיומו של השתק עילה. כב' השופט סבר כי אין מקום לדחיה על הסף בגין השתק העילה, מאחר ויתכן שלאור העובדה כי התובענה שבפני
הוגשה קודם לעתירה המנהלית , אפשר ועילה זו, כחלק מהתובענה, אין מקום למחיקתה על הסף בגין השיהוי שבהגשתה, כשלעצמו. אינני רואה את הדברים עין בעין עם כב' השופט המלומד, אף שאני מכבד את החלטתו וכפוף לה. כאשר היה לב"כ התובעת יומו בבית המשפט והוא עתר לקבלת

פסק דין
המצהיר על בטלות תוכנית 2206, ועתירתו נדחתה מאחר והוגשה באיחור תןך שיהוי ממשי, וכל זאת מהנימוקים שפורטו בפסק הדין בעת"מ 56/97, הרי קיום השתק המונע מהתובעות לחזור ולהעלות טענות אלו מחדש בבית המשפט. כאשר ה"תקיפה הישירה" של המעשה המנהלי נדונה ונדחתה, מהטעם כי העתירה מוגשת בשיהוי רב, אין כל דרך לחזור ולהשמיע טענות אלו ב"תקיפה עקיפה", גם אם התובענה שבפני
הוגשה מספר חודשים קודם לעתירה המנהלית, כל עוד במועד בו מתבררת הסוגיה שבפני
י, כבר קיים השתק העילה.

אולם גם אם בעניין זה נפלה טעות בידי, הרי לאור העובדה, כפי שיפורט בהמשך, שגם במועד בו הוגשה התובענה בתיק זה, עניינו בשיהוי רב המונע כל דיון בתוקפה של תוכנית 2206, הרי עתה חוזרים כל נימוקי החלטתי לתוקפם והשוני בנסיבות - מועד הגשת התובענה והעתירה - המונע, כך לדעת בית המשפט הנכבד בבר"ע 1181/03, את מחיקת העילה על הסף בגין השתק עילה, נעלם ואיננו!

על כן - כל טענותיהן של התובעות ככל שהן מתייחסות לתקפותה של תוכנית 2206 - נדחות בגין מעשה בית דין. והיות והטענה לבטלות ההפקעה קמה ונובעת מהעדר תוקף תוכנית 2206, גם טענות אלו - נדחות.

שיהוי
11. כזכור, התביעה שבפני
הוגשה בתאריך 10/11/96. העתירה, עת"מ 56/98, הוגש במועד כל שהוא בתחילת שנת 1997. על פי האמור בפסק הדין בעתירה, טענו העותרים, הם התובעות שבפני
י, כי רק בראשית שנת 1995 נודע להם על פרסום ההודעה בדבר ההפקעה (ראה עמ' 2, קטע שני לפסה"ד). כידוע, ההודעה על הכוונה להפקיע את החלקות פורסמה כבר בתאריך 11/12/94. אולם התאריכים הרלוונטיים הם יום פרסום מתן התוקף לתוכנית 2206, בתאריך 25/7/91, ומועד תפיסת החזקה בחלקות ממש, באמצע שנת 1989. בתצהיר ת/1 מספר המצהיר (להלן: "גיא"), כי כבר בסוף שנת 1992 פנתה הנתבעת למשרד ב"כ הנתבעות בעניין הליך משפטי שנוהל בביהמ"ש המחוזי בת"א לעניין זכויותיה של גב' רבקה אסף בגין אותן חלקות ממש, נשוא דיוננו. מכאן שעובדת פרסום התוכנית היתה ידועה לב"כ לתובעות כבר אז. ענייניהם של התובעות, ובמיוחד בנושא קניינן, טופל כל הזמן באמצעות משרד בא כוחן, שאף לעורכי הדין שם עניין ישיר במקרקעין אלו ואין להניח כי הדבר נשמט מעיניהם. מאסופת פסקי הדין שהוגשו, נספחים א' (1) עד א' (21) לאוגדן האסמכתאות שבסיכומי הנתבעת, ניתן ללמוד על שקדנותם והשקעת הונם ומרצם הרב של ב"כ התובעות בכל הנוגע לשמירת זכויותיהם במקרקעין השונים שבבעלות התובעות או שאר בני המשפחה.

ממוצג נ/2, כתב התביעה בת.א. 39019/89, שהגיש ב"כ התובעות בבימ"ש השלום בת"א, תביעת התובעות ואחרים כנגד חברת נתיבי איילון לסלוק יד משטח של 7,223 מ"ר בחלקה 374 בגוש 6627, גוש הסמוך לגוש 6626 בו החלקות נשוא תובענה זו, ניתן ללמוד על בקיאותם של ב"כ התובעות בכל הכרוך בסלילת הדרך המהירה, נתיבי איילון, אף שייתכן ומדובר בשטח מעט דרומי מהחלקות. בית המשפט אינו מקבל את טענת התובעות על העדר ידיעתם על התקדמות בניית נתיבי איילון ותפיסת החזקה בחלקות כבר בשנת 1989. בעדותו של השמאי יעקב כהן, מומחה התובעת, שמענו כי הוא מלווה את משרד ב"כ התובעות ואת נושא הדרך המהירה העוברת על המקרקעין, שחלקם בבעלות התובעות, כבר מאמצע שנות ה- 80 (עמ' 9 לפרוטוקול), ועל כן אין לקבל את דבריו כאילו ראה את עבודות חב' נתיבי איילון בשטח כבר בשנת 1989, אך לא ידע כי מדובר, כדבריו, "בשטח שלנו". השמאי לא יכול היה שלא לדעת, לאור התעניינותו בנעשה במהלך הבנייה, ולאור מעורבותו כשמאי מטעם ב"כ התובעים במקרקעין אלו, כי הדרך המהירה נסללת צפונה וכי התוכניות נוגעות אף למקרקעין שבבעלות התובעות, יחד עם אחרים במושע. כל זאת בנוסף לחזקת הידיעה לכל "דין", במועד פרסומו הרשמי, וכך אף פרסום התוכנית בילקוט הפרסומים בשנת 1991. יש אף לציין כי לא מצאתי בתצהיר ת/1 כל הכחשה מפורשת לידיעה על פרסום התוכנית למתן תוקף ב"רשומות" ואף לא לפרסום ההודעה על כוונת ההפקעה. התובעות אף נמנעו מלהשמיע כל עד שטיפל בפועל בנכסיהן, כולל החלקות, בתקופה הרלבנטית. גיא העיד על התחלת תפקידו בטיפול במקרקעין רק מאז שנת 1996 (עמ' 4 לפרוטוקול). למחדלים אלו משקל רב לחובת גירסת התובעות.

התובעות מציגות התכתבות עניפה בין בא כוחן ובין חב' נתיבי איילון ויועצי החב' לענייני הפקעה, מאז ה - 17/2/93. כבר בתאריך 18/5/93 נשלח מכתב הנתבעת המתייחס ישירות לתוכנית 2206 ולתפיסת החזקה לצורך סלילת הכביש (נספח טז'). ב"כ התובעות טוען כי התוכנית אינה "תב"ע מאושרת" כבר במכתבו מתאריך 31/5/93 (נספח יז'). בתאריך 27/6/93 נענה ב"כ התובעת במכתב ב"כ הנתבעת, בזו הלשון - "הננו לאשר קבלת מכתבכם... לצערנו, תוכנו אינו מקובל עלינו". בשלב זה, לכל המאוחר, היה על התובעות לפתוח בהליכים, כאשר ברור להן כי הדרך המהירה ממשיכה להבנות ולהיסלל על אף צעקתן. אם לא נעשה דבר, ענייננו בשיהוי.

מבחנו של השיהוי הינו, בעיקר, בנזק שייגרם או לאדם ולזכות קניינו, או לציבור בכללותו, מביטול ההליך המינהלי, כהפקעה, או בפרשנותו - פרסום ומתן תוקף לתוכנית המיתאר.

אומר כב' הש' זמיר בבג"צ 465/93, 1135 טריידט ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ואח', פד"י מח' (2) 622 בעמ' 631, כדלקמן:

"ושלישית, חשיבות נודעת גם לשאלה מה הנזק שייגרם לציבור, ובכלל זה לשלטון החוק, כתוצאה מביטול ההפקעה בשל השיהוי. כך, לדוגמה, אפשר שביטול ההפקעה של חלקה מסוימת, אשר נועדה למבנה ציבורי, רק יחייב את הרשות המקומית לרכוש אותה חלקה או חלקה סמוכה בכסף מלא. לעומת זאת, אפשר שביטול ההפקעה במקרה אחר יתבטא, מבחינת הציבור, במניעת שירות חיוני. בסופו של חשבון, בכל מקרה יש לשקול את הנזק לאדם, כפרט, שבית המשפט מצווה להגן על זכות הקניין שלו, כנגד הנזק לציבור. בית המשפט צריך לאזן, זה כנגד זה כל אינטרס מן האינטרסים השייכים לעניין, תוך מתן משקל ראוי לכל אחד מהם. כך כאשר מדובר בשיהוי מצד אדם המבקש לבטל החלטה מינהלית".

בבג"צ 453/84 ובשג"צ 84,72, 89, 106, 120, 122,126 איתורית שירותי תקשורת
בע"מ ואח' נ' שר התקשורת ואח', פד"י לח' (4) 614, 621, נאמר כי:

"על פי כלל זה, יעשה בית המשפט הגבוה לצדק שימוש בשיקול דעתו וידחה עתירה על הסף, אם נוכח לדעת, כי הוגשה באיחור וכי הדבר גרם נזק או שינוי באינטרס של יחידים או של הכלל. ודוק: לא הרי שיהוי כהרי התיישנות. עבור הזמן כשלעצמו אין בו כדי להוות שיהוי. בבסיסו של השיהוי עומדת העובדה, כי עבור הזמן גרם לשינוי המצב ולפגיעה באינטרסים ראויים להגנה. בין אם אלה אינטרסים של הרשות השלטונית, בין אם אלה אינטרסים של אדם אחר, ובין אם שהו אינטרס הכלל; ובאיזון הכולל, השמירה על אינטרסים אלה חשובה היא יותר מהשמירה על האינטרס של העותר, שעתירתו נדחית בשל השיהוי (ראה: בג"צ 76/49 [2], בעמ' 154) והכול תלוי בנסיבות העניין. לעתים ימים אחדים בלבד דיים כדי להוות שיהוי, ולעתים אין בחלוף חודשים כדי להוות שיהוי. אכן, "השיהוי הוא פונקציה של הדחיפות" (השופט זילברג בבג"צ 8/59 [3]).

בעת"מ 56/98 הנ"ל אומר כב' הש' מודריק כך:

"...העותרים החמיצו את השעה ואינם יכולים עוד להציב סימן שאלה על תוקפה של תוכנית עיר שפורסמה כדין לאחר שעברה הליכי התנגדות כחוק והיא שרירה וקיימת מזה 7 שנים לערך. יתר על כן, לא זו בלבד שהתוכנית אושרה ופורסמה כדין, אלא אף גם זו שמכוחה נסללו נתיבי איילון במקרקעין שבהם מדובר, הושקעו השקעות עתק, נערכו, כמדומני, שינויים בקווי מסילת הברזל העוברת במקרקעין אלו או בסמוך להן וחיי הקהילה, ציבור המשתמשים בדרך ובשירות הרכבות - מושפעים, הלכה למעשה, שנים אחדות ממהלכי התכנון ותוכנית בנין עיר הנדונה".

על פי המבחנים כאמור בבג"ץ 453/84 הנ"ל, ברור שהאינטרס הציבורי הנפגע, כדברי כב' הש' מודריק, יחייב את העדפת האינטרסים של הנתבעת על פני אלו של התובעות, בעלות 1.14% מחלקות אלו, ובנסיבות אלו אף שיהוי של אך מספר מועט של חודשים, מביא לדחית הטענה לביטול ההליך המינהלי הנדון.

ובבג"ץ 465/93 113 טריידט הנ"ל מוסיף כב' הש' זמיר ואומר (עמ' 629:

"ההלכה הפסוקה והשכל הישר גם יחד אינם מאפשרים לתקוף תוקפה של תכנית תכנון ובנייה לאחר שנים כל כך. אכן, כל אדם המעוניין בתכנית רשאי להגיש התנגדות לכל פרט בתכנית. אך עליו להגיש את ההתנגדות בדרך ובמועד שנקבעו בחוק. אין הוא רשאי לשבת בחיבוק ידים, וזמן רב לאחר שהתכנית פורסמה ברשימות לבוא אל בית המשפט ולטעון כי התכנית פגומה, ולפיכך אין לה תוקף. על יסוד תכנית כזאת נקבעות עובדות מוצקות בשטח. ומה יהא על מי שסמך על התכנית, לאחר שפורסמה כדין, ועשה עסקאות ובנה בתים על - פי תכנית זאת?

ואין להוסיף על כך דבר.

בפרשתו בית המשפט מניח על ידיעת התובעת ובא כוחן בדבר תפיסת החזקה לפחות כבר בשנת 90', ומכאן אף על הכרתם את התוכנית והעבודות המתבצעות בשטח, וב"כ התובעת אף ידע היטב כי כל טענותיו לגבי העדר תוקף התוכנית - לא נשמעות, אך הוא המתין עד נובמבר 96' להגשת תביעתו, וכאן, לראשונה, נטען בבית המשפט על בטלות תוכנית 2206, כאשר דרך נתיבי איילון, על כל אשר בה, על התועלת הציבורית האדירה שבמפעל תחבורתי זה, כבר עובדה מוגמרת.

בנסיבות אלו, אין כל מקום לקבלת הטענה בדבר אי-תחולת התוכנית 2206, מחמת השיהוי שבהשמעתה.

טענת ב"כ התובעת לענין תוקף תוכנית 2205
12. בהתאם לאמור בחוות דעת מומחה התובעות מר זאב כהן מיום 26.6.02 (ת/5), הרי מבדיקה גרפית של התוכנית עולה כי רוחב הדרך בתוכנית 2206 מגיעה, בכמה מקומות, בעיקרה בדרומה, ל- 170 מ'. רוחב זה מהווה, לטענתו, חריגה מהוראות תוכניות המיתאר הארציות תמ"א 3, תיקון מס' 1 לתמ"א 3 ותמ"א 23. סטיה זו לא קיבלה את אישור הועדה הארצית לתכנון ובניה ומכאן בטלותה, וכתוצאה מכך אף ההפקעה הנידונה, שנעשתה בהתאם לתוכנית ולמטרתה, חסרת כל תוקף.

על פי הטענה, תוכנית תמ"א 3, תוכנית המתאר הארצית לדרכים, שאושרה ביום 1.8.76 ותוכנית תמ"א 3 (שינוי מס' 1) שאושרה ביום 22.11.91, קובעות כי רוחב "הרצועה המתוכננת" של דרך, דהיינו - הכביש, השוליים, המדרונות והקרקע המיועדת לצמתים, והכל כהגדרת המונח בתוכניות אלו - תהא בדרך מהירה לא יותר מ- 120 מ'. בנוסף לכך, הרי גם בתמ"א 23, תוכנית מיתאר ארצית למסילת ברזל, נקבע כי רוחב הרצועה המתוכננת, רצועת מסילות הברזל כולל הסוללה, השוליים וכדומה, יהיה, במסילת ברזל כפולה כבמקרה זה, לא יותר מ- 100 מ'. על כן, ולאור כפיפות תוכנית מיתאר מקומית להוראות התוכניות הארציות, על הועדה המקומית לתכנון ובניה היה לקבל את אישור הועדה הארצית לחריגה ולסטיה, כאמור בסע' 8 לתמ"א 3 (שם נדרשת לאישור הסטיה תוכנית מיתאר מחוזית, באישור הועדה הארצית), ובסע' 6(ב) לתמ"א 23 (שם נדרש אך אישור הועדה הארצית). והעדר אישורים שכאלה, חסרה התוכנית כל תוקף.

טענה דומה נשמעת אף לענין מרחק קו בנין, במקביל לרצועה המתוכננת, מציר הדרך. גם מרחקים אלו, הקבועים בסע' 7 לתמ"א 23 ובסע' 5 לתמ"א 3 (שינוי מס' 1), חורגים ואינם תואמים את תוכנית 2206 וגם כאן לא התקבל אישור הועדה הארצית או ועדה אחרת שנקבעה לצורך זה, כאמור שם (ראה סע' 5(ב) לתמ"א 3 (שינוי 1)).

לא מצאתי כל ממש בטענות אלו.

תוכנית 2206 הינה תוכנית מיתאר מקומית לדרך תנועה מהירה ומסילות ברזל, שפורסמה כדין לקבלת תוקף עוד ביום 25.7.91. לתוכנית זו מצורף תשריט המהווה חלק בלתי נפרד ממנה (ראה סע' 2 ו- 3 לתוכנית). כלומר, בפני
נו תוכנית מיתאר מקומית ותשריט מאושרים כדין ובו מצויינים במפורש ובמפורט רוחב הדרך המתוכננת, על השוליים וכל אשר בהם, ובמרכז אף מסילת ברזל כפולה. והנה בתמ"א 3 (שינוי מס' 1), נאמר בסע' 4, כדקלמן:
"רוחב רצועה מתוכננת:
רוחב רצועה מתוכננת של דרך ... יהיה כפי שמסומן בתשריט התווית דרך כאמור בסע' 3(א) או בתוכנית מיתאר מקומית. כל עוד אין תשריט מאושר כאמור בסע' 3 או אין תוכנית מיתאר מקומית או אין סימון כאמור בתוכנית מיתאר מקומית, יהיה הרוחב: -
(1) (1) בדרך מהירה .... 120 מ'.
(2) (2) ......... ". (ההדגשה כאן ובהמשך - שלי, ד.מ.).

כלומר, קיימת דווקא היררכיה הפוכה לתוקף התוכניות. רק בהעדר תוכנית מקומית מאושרת ובה תשריט מתאים, בו יסומן רוחב הדרך, רק אז נכנסות הוראות התוכנית הארצית לתוקפן, דהיינו, הרוחב הנזכר בסע' 4 לתמ"א, קרי - 120 מ' לרוחב הרצועה המתוכננת.

בנוסף לכך, הרי בתמ"א 3 (שינוי מס' 1) תוקן סע' 8 לתמ"א 3 ונקבע כי בתוכנית מיתאר מחוזית - ניתן להורות על פרטים: -

"שיש בהם משום סטיה מתוואי הדרך ... הכל במידה הנראית לועדה המחוזית"

בתמ"א 3, לפני תיקונה, מצוי היה תנאי נוסף לכך - "באישור הועדה הארצית" ותנאי זה נשמט בשינוי מס' 1. והנה תוכנית המיתאר המקומית מקבלת את אישור הועדה המחוזית לתכנון ובניה וזאת בתאריך 27.12.90, כנלמד מהטבעת חותמת הועדה בשולי תוכנית 2206. מכאן שיש לראות תוכנית זו, לענין הסטיה, גם כתוכנית מיתאר מחוזית.
כך אף לענין "הסטיה" לכאורה מהוראות תמ"א 23 לענין מסילות ברזל. בתמ"א 23, סעיף 3, נאמר כי מטרת התוכנית הינה ל-

"התווית רשת מסילות ברזל ואבטחת עתודות קרקע לפיתוח רשת מסילות ברזל לעתיד".

על פי עדותו וחוו"ד של מומחה הנתבעת, שאול אושרת, מאפריל 2002 (נ/10), ולא נשמעה כל עדות הסותרת מידע זה, הרי תוואי מסילות הברזל, כפי שהיא בתוכנית 2206, קיים בפועל שנים רבות, וכך המצב, למיזער, מאז פרסום תוכנית "ל", שתוכנית 2206 באה לשנותה, המאושרת מאז שנת 1953. מכאן שהוראות תמ"א 23, בכל הנוגע לפרשתנו, חסרות כל תוקף. אין הן "לעתיד". ומכל מקום, בסעיף 6 לתמ"א 23 נאמר כדלקמן:

"רוחב הרצועה המתוכננת יהיה כפי שמסומן בתוכנית מיתאר מקומית או בתוכנית מפורטת, ובאין תוכנית כאמור. בתחילת תוכנית זו או אין אותו זמן סימון בתוכנית כאמור, יהיה רוחב הרצועה ....".

ובסעיף 7, לענין מרחק קווי בנין מציר הרצועה המתוכננת נאמר כי:

"לא נקבע אחרת בתחילת תוכנית זו, בתוכנית מיתאר מקומית, או בתוכנית מפורטת, יהא במרחק בין קו בנין לבין ציר הרצועה המתוכננת ...".

דהיינו, הוראות תמ"א 23 לענין רוחב הרצועה המתוכננת ולמרחק קווי הבנין מהציר, נדחות בפני
הוראות תוכניות מיתאר מקומיות המאושרות כדין המסמנות על תשריטיה רוחבי רצועה ומרחקים אחרים. על כן, אין כל מקום, כטענת מומחי התובעות, לחפש דווקא בתוכניות הארציות את ההוראה המוסמכת על פי הדין למרחקים אלו. טענת מר זאב כהן שעל אף כל האמור לעיל, עדיין קיימת החובה לפנות ולבקש את אישור הועדה הארצית, אינה במקומה ואינני מוצא את הבסיס לה וטענתו נדחית מכל וכל.
לא זו אף זו, שבסעיף 10 לתמ"א 23 מוסיף מתקין התוכנית התובעת וקובע כדלקמן: -

"היתה סתירה בין תוכנית זו ובין הוראה של תוכנית מיתאר מחוזית, תוכנית מיתאר מקומית, או תוכנית מפורטת, האמור בתוכנית זו עדיף, למעט האמור בסע' 6 ו- 7 ......".

וסע' 6 ו- 7 הם הסעיפים הדים ברוחב הרצועה המתוכננת ובמרחק קווי הבנין!

ובסע' 13א' לתוכנית 2206 נאמר כדלקמן:

"ניתן יהיה לשנות יעוד שטחים ממסילה לדרך ומדרך למסילה בכפוף לאישור שר התחבורה והועדה המקומית לתכנון ובניה, ת"א - יפו. שינוי כאמור לא יהווה שינוי לת.ב.ע. ולא יחייב הפקדה מחדש של התוכנית".

כלומר - הועדה המקומית עשויה להחליט כי רוחב המסילה יחשב כחלק מהדרך המהירה, כך שרוחב מסילת הברזל, גם על פי הוראות תמ"א 23, יהיה, לענייננו, חלק מרוחב הדרך: קרי - רוחב הרצועה המתוכננת של הדרך המהירה. בפני
נו רוחב כולל של המסילה והדרך המהירה, על פי קביעת הועדה המקומית לתכנון ובניה, ולא נשמעה הטענה כי שר התחבורה נמנע מליתן אישורו לתוכניות נתיבי איילון. גם כל שינוי נוסף בחלוקה הפנימית שבין רוחב מסילת הברזל לדרך המהירה, לאחר אישור הועדה המקומית, אין בו כדי להוות שינוי תוכנית ואין כל צורך להפקדת התוכנית מחדש לעיון ולהתנגדויות. מכאן נלמדת הפרשנות התכליתית שיש ליתן לתוכנית, שהינה "דין", ולהררכיה שבין התוכניות - בראש ובראשונה יש לקבל את החלטת הועדה המקומית והוראותיה, תוכנית שאושרה ופורסמה כדין לאחר שלב ההתנגדויות והערעורים.
כאמור, כל טענת ב"כ התובעים לענין העדר תוקף לתוכנית 2206 - לא מצאתי בהן כל ממש. (תוכנית 2206 על תשריטה, תמ"א 3, תמ"א 2 (שינוי מס' 1), ותמ"א 23, מצויים בתיק המוצגים ומסומנים, יחדיו, ב"ש/2).

הנני מניח כי דברים אלו הם שהביאו את כב' הש' מודריק, בפסק דינו בעת"מ 56/90, להעיר כדלקמן: -

"איני רואה צורך לבחון את הטענות ולהשיב להן דבר דבור על אופניו. זה אף שעל פי שלאחר שעיינתי באבחנות השונות נחה דעתי שהעותרים טועים בסיווג המשפטי שעל פיו הם מסווגים את ההחלטה בדבר מתן תוקף לתב"ע 2206 כהחלטה חסרת סמכות פונקציונלית".

זכות התובעות לדמי שימוש בגין תפיסת חלק מהחלקות

13. עדיין לתובעות הזכות לקבלת דמי שימוש בגין תפיסת החזקה בחלקן שבחלקות 51 ו - 54 על ידי הנתבעת, מאז מועד התפיסה, וזאת אף בכפוף לפרסום תוכנית 2206 וההודעה על ההפקעה.

בסע' 13 לפקודת הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור), 1943 (להלן - "הפקודה"), נאמר כי: -

"מקום שקנה שר האוצר אחיזה בקרקע כלשהי, בהמשך להודעה לפי סעיף 7, ישלם פיצויים לבעליה בגלל אותה קרקע ...בשל אובדן דמי חכירה..."
"דמי חכירה" אלו הם דמי השימוש הראויים, כאמור בכתב התביעה. והשיטה לקביעת גובה דמי החכירה תהיה בהתאם לאמור בסע' 2(ב) לפקודה, שם נאמר כדקלמן:

"... בבוא בית המשפט להעריך פיצויים אלה, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשויה של הקרקע, הזכות או טובת ההנאה על אותו בסיס, בזמן ששר האוצר פרסם ברשומות את ההודעה על כוונתו לרכוש אותה, ובלי להביא בחשבון כל השבחה או עבודות שנעשו או שנבנו או שתעשינה או שתבנינה על הקרקע"

כלומר - הערך יקבע על פי שווי המקרקעין ערב ההודעה שעל פי סע' 7 לפקודה, ללא התחשבות בשינויים הנובעים מעצם ההפקעה והשפעתה על המקרקעין.

ובסע' 12(ה) נאמר, לענין קביעת השווי: -

"בבוא בית המשפט להעריך את דמי החכירה שיש לשלם בעד חכירת הקרקע, יעריך דמי חכירה אלה על בסיס שכזה שיהיה בסכום השנתי משום פיצוים הוגנים לבעל בעד ההפסד הממשי שהוא עלול לסבול מפאת הרכישה, או שיהא בו כדי הכנסה הוגנת לבעלים מן השווי היסודי של הקרקע שלא תעלה על ששה למאה מאותו שווי, כפי שהוערך בהתאם להוראות הפסקאות הקודמות, הכל לפי הסכום הקטן יותר".

סעיפים אלו פורשו בהרחבה בפסק הדין שבע"א 213/73 ש.ג. אגודה שיתופית לשיכון בתל אביב בעמ' ואח' נ. מדינת ישראל, פד"י כ"ט(1) 617. בית המשפט קבע כי על פי מצוות פיסקה (ה) הנ"ל, חייב בית המשפט לבצע שתי הערכות של דמי חכירה. האחת כונתה "ההפסד הממשי", דהיינו, פיצוי הוגן על הפסד שבעל הקרקע עלול לסבול מחמת תפיסות החזקה, והשניה כוונתה "הערך ההוני", דהיינו - הרווח הסביר המחושב על פי השווי ההוני של הקרקע, שלא יעלה על ששה אחוז מערך זה, לפי הסכום הקטן מבין שתי ההערכות (ראה שם, עמ' 622).

לעניינו של "הערך ההוני", מפנה בית המשפט גם לאמור בפיסקה האחרונה שבסע' 12(ב) לפקודה שם נאמר כדלקמן: -

"ובתנאי כי בהעריך בית המשפט פיצויים אלה, חייב הוא להביא בחשבון את כל הרשימות וההערכות של השווי היסודי או של דמי חכירה שהוגשו לצורך תשלום מיסים ע"י התובע או שהתובע הסכים להם".

מכאן, שבחישוב "הערך ההוני" כאמור לעיל, חייב בית המשפט להתחשב בהערכות שנעשו לצורכי תשלום מס הרכוש הממשלתי (ראה שם, עמ' 625).

בהתאם לכל שיקולים אלו, עלי להגיע עתה לשלב קביעת דמי החכירה או דמי השימוש הראויים, כאשר הצדדים חלוקים, בענין זה, בכל ענין וענין.

14. לענין התקופה בה זכאיות התובעות לדמי החכירה, הרי ברור שכשקבעתי כי ההודעה שעל פי סע' 5 ו- 7 לפקודה אינה חסרת תוקף, הזכות לדמי חכירה נמשכת עד לפרסום ההודעה שעל פי סע' 19 לפקודה, המקנה את הקרקע למפקיע או למי שיורה. הודעה זו פורסמה בי.פ. בתאריך 13.5.97. בשלב זה עבר הקניין בחלק מהחלקות שהופקע מידי הבעלים, התובעות, לטובת עירית ת"א - יפו. בהעדר זכות קנין, אבדה אף על הזכות לדמי שימוש. סעיף 13 הדובר בזכות לדמי החכירה מפנה להודעה לפי סע' 7 לפקודה ולא לפי סעיף 19, וברור שלאחר פרסום הודעה זו מסתיימת התקופה בה זכאי הבעלים להחזר הפסדיו מתפיסת החזקה במקרקעין שעדיין הם קנינו. אולם היות והתביעה הוגשה ביום 10.11.96, מסמכותי לחיוב הנתבעת בדמי החכירה (או דמי שימוש ראויים) רק עד למועד זה. הנתבעת תהא רשאית להסכים ולשלם את דמי החכירה עד ליום הפרסום על פי סעיף 19 לפקודה, כאמור, וטוב שכך תעשה.

15. מומחי התובעות והנתבעות הגישו לבית המשפט שומות שונות, שיש ביניהן הבדלים מהותיים, הן בשיטה והן בתוצאה. שמאי התובעים כותב בחוות דעתו, ולמסקנותיו מצטרף אף ב"כ התובעות בסיכומיו, כי יש לאמץ את קביעת בית המשפט המחוזי בת.א. 1135/91 אסף נ' נתיבי איילון (לא פורסם - נספח ל' לת'1), כהלכה פסוקה לגבי שווי מקרקעין "שכנים". לטענה זו מתנגד ב"כ הנתבעת, והצדק עמו. באותה פרשה מינה כב' השופט מ. טלגם ז"ל מומחה, שמאי, מוסכם, וחוות דעתו אומצה מעצם ההסכמה למינויו . הסכמה זו אינה חלה בענייננו, וחוות דעת השמאי המוסכם שם אף אינה יכולה לשמש ראיה כשרה בתובענה כאן.

ב"כ התובעת אף מנסה ללמוד מפסק דינו של בית המשפטי המחוזי בת"א-יפו בה.פ. 523/97, אייזיק נ' נתיבי איילון בע"מ
ואח' (לא פורסם - נספח כ' לסיכומי הנתבעת), הקובע את דמי השימוש הראויים לחלקה 54 ממש, אולם מתברר כי הנתבעת ערערה על

פסק דין
זה ובית המשפט העליון אישר הסכם גישור בין הצדדים, לפיו יהיה הפיצוי בסך בש"ח השווי ל- 80 דולר למ"ר. כלומר, גם כאן אין בפני
נו הלכה פסוקה ומחייבת.

מנגד טוענת הנתבעת כי לאור העובדה שבפועל השטחים הנידונים לא הושכרו ולא נעשה בהם כל שימוש, אף לא לחקלאות, וזאת גם לאור מצבם הטופוגרפי שמנע אפשרות לעיבוד חקלאי של ממש (ראה דברי גיא בעמ' 6 לפרוטוקול - "לא עיבדנו את הקרקע .... הקרקע לא הושכרה ולא עובדה ...", ולענין המצב הטופוגרפי, ראה חוות דעת המומחה צור נ/1, סע' 6ט), הרי לא נגרם לתובעות כל הפסד ממשי, כך שדמי השימוש הראויים הינם אפס. טענה זו אינה במקומה. כאשר על בית המשפט לקבוע את ההפסד הממשי שבעל הקרקע עלול לסבול בגלל תפיסת החזקה, ואין כל חשיבות לענין אם היו קיימים בפועל מועמדים לשכירת הקרקע אם לאו: -

"העדר ביקוש לשכירת קרקע בסביבה מסויימת עשוי להשפיע על גובה ההפסד הממשי אך אין הוא יכול להורידו עד אפס" (ההדגשה במקור - ד.מ.).

אלו דברי בית המשפט המחוזי שם, שאושרו בע.א. 213/73 הנ"ל, בעמ' 3-622.

הנתבעת מוסיפה וטוענת, לחילופין, כי יש לחשב את ה"שווי ההוני" תוך יחוס יעוד מקרקעין אלו ל"דרך", שאז השווי יורד ל- 10% משווי המקרקעין שבסביבה הקרובה. גם לטענה זו אינני מסכים, כאשר עד לפרסום תוכנית 2206, יעוד אדמה זו היה בעיקר לחקלאות, וניתן היה לעשות שימוש חקלאי במקום. היעוד לדרך הינו תולדה של תוכנית 2206, אף שגם קודם לכן היו תוכניות עתידיות שכאלה. אין לשכוח כי ההפקעה של חלקות אלה הינה תוצאה ישירה של התוכנית שמטרתה הדרך, ועל כן, כמצוות סע' 12 לפקודה, יש להתעלם מהשפעת ההפקעה, ולשום את הקרקע לפי מצבה עובר להפקעה, דהיינו, במקרה זה - עובר לתוכנית 2206. בנוסף גם לכך היעוד העתידי לדרך, אינו פוגע בשווי הקרקע כקרקע חקלאית!

בע.א 1017/91 פסח משה ואח' נ. הכפר הירוק ואח' (תק'-על' כרך 96(2) 243, נספח יא' לאסמכתאות סיכומי הנתבעת), קובע בית המשפט מפורשות כי יש להתעלם מטענות שמאי בעל הקרקע כי יש לקבוע דמי שימוש על יסוד ההנחה שהמקרקעין שיעודם חקלאי, עשויים היו להיות מופשרים לצורך בניה למגורים, ומוסיף כב' השופט ואומר: -

"העובדה שבמקרקעין סמוכים לאדמות עליהן ניתן לבנות לצורך מגורים אינה מצדיקה שומה של המקרקעין כאילו גם הם אדמה לבנין".

על כן, יש לדחות מכל וכל את טענות מומחה התובעות כאילו קירבת המקרקעין לשכונת אפקה, או למקרקעין אחרים שיעודן למגורים מחייבת הערכת שווי כאילו היו אדמות אלו, אלמלא ההפקעה, מופשרות לבניה. ההערכה תהיה רק על פי היעוד טרם ההפקעה - חקלאית בעיקר, גם על פי שקלול כל שטח חלקה 51, שחלקו הקטן טרם ההפקעה הינו למגורים, ואינו החלק הצמוד למסילה ולדרך ויעוד חלקה 94, כולה לחקלאות.

מוסיף בית המשפט בע.א 1017/91 וקובע (פיסקה 10): -

"... השומה שהוגשה לבית המשפט קמא מטעם המשיבים הניחה כי דמי השימוש הראויים הם הסכום שניתן היה לקבל מחקלאי עבור העיבוד של המקרקעין, כלומר, הסכום שחוכר סביר היה משלם למחכיר סביר בעד השימוש שנעשה במקרקעין. סכום זה ניתן להערכה על דרך ההשוואה לסכומים ששולמו בפועל על ידי חקלאים בעד עיבוד אדמות במקומות סמוכים או אולי גם במקומות מרוחקים. סכום זה תלוי בגורמים שונים, בין השאר בטיב הקרקע, בזכות למים עוד. בית המשפט קמא העדיף את השומה שהוגשה מטעם המשיבים והדין עימו".

זו הדרך להערכה על פי השיטה הראשונה, "ההפסד הממשי" ,ואין בילתה.

16. עוד הוצגה לעיוני טבלת איזון שהכין השמאי מר עודד האושנר לגבי חלקות אחרות באותו גוש, בו צויין ערך הקרקע לפי 200 דולר למ"ר. אמנם טבלת האיזון הוגשה בעקבות תוכנית 2206ב', ועניינה במקרקעין קרובים, אולם אין כל מקום להתייחס לקביעת שווי לצורכי איזון, בעקבות תוכנית לאיחוד וחלוקה מחדש, לצורך קביעת שווי לפיצויים ולדמי שימוש. גם השמאי זאב כהן הודה כי מר האושנר לא קבע פיצוי כספי לכל אחד מהבעלים, (עמ' 20 לפרוטוקול). בית המשפט העליון כבר קבע כי השווי הקבוע בטבלאות איזון אינו רלוונטי לשווי הפיצוי על פי סע' 197 לחוק התכנון והבניה - פיצוי בגין תוכנית מיתאר המשנה יעוד קרקעות (ראה ע"א 2665/96 חב' החשמל נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה (תק'-על כרך 98(3) עמ' 790). הטענה שנתקבלה היתה כי - "קביעת ערך החלקות באה לצורך קביעת היחסיות בלבד ואינה עומדת בפני
עצמה".
ואומר בית המשפט (עמ' 3 לפסה"ד): -
"הטבלה שנקבעה אינה מחייבת אלא ביחסים שבין הבעלים לבין עצמם, וביחסים שבינם ובין הועדה במקומות כמסלקה. אין היא מחייבת בהקשרים אחרים. הסכומים הנקובים בה אינם קובעים את שווי החלקות והמגרשים בכל הקשור לתביעה על פי סע' 197 הנ"ל".
ועל כן, אין הסכומים בטבלאות האיזון קובעים אף לענין הפיצוי על פי סע' 12 ו- 13 לפקודה. הסכום נקבע לצורך אחר בלבד, היחסיות שבין המגרשים, ותו לא.
17. בסיומו של יום, "ההפסד הממשי" יחושב על פי האמור בע.א. 1017/91 (פרשת פסח), דהיינו - דמי שימוש ראויים שניתן היה לקבל מחקלאי סביר בעבור עיבוד החלקות, וזאת בהשוואה לאדמות דומות בתנאי הקרקע ובסמיכות מקום. האם הוכיחו התובעות עובדות אלו באמצעות המומחה מטעמן, ובהשוואה לדמי שימוש על מקרקעין דומים? התשובה לשאלה זו הינה שלילית.
ההערכות המומחה זאב כהן בעדותו ובחוות דעתו הינן בעיקר לענין השווי ההוני של החלקות. כפי שעוד יאמר בהמשך, גישתו לצורך הערכת השווי - מוטעת. לענין דמי שימוש ראויים לקרקע חקלאית, מודה המומחה כי מינהל מקרקעי ישראל משלם כ- 5% משווי המגרש, אולם הוא מוסיף ואומר (עמ' 12 לפרוטוקול): -
"אין לי עסקאות נוספות שמצאתי לגבי קניות של אדמה חקלאית בסביבה. יש לי עסקאות דומות לקרקע חקלאית בסביבה. נעשו עיסקאות בחקלאות במחירים נמוכים מאד על מנת לקבל פטור ממס רכוש. אם הייתי משכיר את המקום, זה היה תמורת דמי שימוש נמוכים רק כדי לקבל פטור ממס רכוש ... ".
ובהמשך:
"לשאלת בית המשפט: האם לפני שהופקדה התוכנית, על השטחים הנידונים היתה עיסקה בשוק חופשי לגבי השכרה לצורכי חקלאות, מה היו דמי השימוש אז לגידולים חקלאיים?
ת: נמוך מאד. יכול להיות 100 דולר לדונם. אם הייתי משכיר את זה למשתלה, אז הייתי גובה לפי השווי והייתי לוקח 5,000 דולר לשנה שזה 5% לשנה מערך השטח שהוא אולי 100,000$. אם הייתי נותן את זה, למשל, לגידול אבטיחים, למעשה, זה היה רק כדי לקבל פטור ממס רכוש ... ".
בהתחשב בעובדה כי הערכה כאמור לעיל של 100,000 דולר כשווי השטח, אינה מבוססת ואינה ראויה , נותרה בפני
אך הסכמתו של מומחה התובעת כי שטחים חקלאיים שכאלה מושכרים בסכום חודשי של 100 דולר לדונם!
מומחה הנתבעת, השמאי מאיר צור, טוען כי מינהל מקרקעי ישראל כלל אינו משלם דמי שימוש בשיעור של 5%-4% משווי הקרקע, אלא במקרקעין המיועדים לתעשיה, מגורים ומסחר, בעוד שלאדמה חקלאית המינהל קובע מחיר על פי מחירונים שהוא מפרסם (עמ' 18 לפרוטוקול). ובחוות הדעת נ/1, מצרף השמאי את תוצאות בדיקתו לגבי מחירונים אלו (ראה טבלה שבעמ' 10 לחוות דעתו). נספח ג' לחוו"ד הינו צילום מחירונים אלו, ושם נמצא את פירוט המחירים לגבי "יחידת בעל מקצוע במושב," מטעים למיניהם, ברכות דגים, גידולי שדה ועוד, דהיינו - לפי סוג וטיב עיבוד הקרקע. המחירונים אף מתייחסים בנפרד למחירון עבור "נחלה חקלאית" מדרגות שונות, ואין לבית המשפט כל מידע במה מדובר.
ב"כ התובעות טוען בסיכומיו (סע' 2(ג)), כי המחירונים מתייחסים לקרקעות חקלאיות בהם גידולים חקלאיים ולא לקרקעות ביעוד חקלאי בלבד, כדוגמת חלק מהחלקות הנידונות. טענה זו נראית, על פניה, כהגיונית, באשר מינהל מקרקעי ישראל קובע את המחירון לפי טיב הגידול או השימוש החקלאי במקרקעין, בעוד שהחלקות היו נטושות וספק אם התאימו לעיבוד חקלאי, אולם מכאן נלמדת המסקנה שהמינהל היה עשוי לבקש בגין החלקות מחיר נמוך אף יותר!
לאור כל זאת, מסקנתי הינה כי התובעות נכשלו כליל בנסיונן להוכיח את שווי ה"הפסד הממשי", ובית המשפט אך יעשה עימן חסד בהתעלמו מאימוץ המחיר החודשי של 100 דולר לדונם.
17. חישוב הפיצויים על פי החלופה השניה , "הערך ההוני", אמור להעשות על פי הערך ההוני של המקרקעין הנדונים , במכפלה של לא יותר מ- 6% לשנה.
גם בחלופה שניה זו, בית המשפט דוחה את הערכותיו של מומחה התובעות, מר זאב כהן. כפי שנאמר קודם לכן, אין כל מקום להעריך שווי מקרקעין שיעודם חקלאי, על פי "פוטנציאל שינוי היעוד" (ראה דבריו בעמ' 10-11 לפרוטוקול). ההלכה הינה, כאמור בע.א. 1017/91 (פרשת פסח), כי יש להתעלם מכך שבאדמות שכנות שונה היעוד למגורים (פיסקה 10 לפסה"ד). מכל מקום, התובעות אף נכשלו בהוכחת פוטנציאל שכזה, וממילא אין כל הגיון בגישה זו המתעלמת לחלוטין מתנאי השטח. על פי הגיונו של המומחה, הרי לכל שטח מקרקעין בסמוך לישוב עירוני קיים פוטנציאל תאורטי לשינוי יעוד. אולם החלקות הנדונות לא היו מעולם חלק מתוכנית מיתאר או תוכנית בניה למטרת מגורים אלא יועדו לדרך עוד בתוכניות שקדמו לתכנית 2206 . גם קירבת החלקות למסילת הברזל העוברת שם שנים רבות, מלמדת על העדר כל פוטנציאל למגורים.
פרט לטענה בעלמא על פוטנציאל שכזה, אין בפני
בית המשפט דבר.
מעיון בחווה"ד ת/3 (עמ' 3) עולה כי שומתו של השמאי זאב כהן מבוססת אך ורק על - " מחירי מקרקעין בסביבה והציפיות ממקרקעין באזור...", התעלמות מתוכנית 2206, ופסיקת בית המשפט באותם מקרים שנדונו לעיל. אולם, כאמור, שיקולים אלו לשומה אינם במקומם. מן הדין להתעלם מפוטנציאל תאורטי, הן עקרונית והן בכשלון הוכחתו לענין החלקות, תוכנית 2206 תקפה והיא חלה בענייננו, והפסיקה עליה מסתמך שמאי אין בה כל הלכה פסוקה, אלא רק אימוץ הסכמות או פשרות, ואין כל מקום לחיוב הנתבעת לאמצן אף בפרשתנו. ב"כ התובעים הם שביקשו כי "יקוב הדין את ההר", ואין להם אלא להלין על עצמן.
על כן, כמאמר כב' הש' ג' קלינג בפרשת ה.פ 2203.96 עמנואל אביב נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה ואח' (לא פורסם - נספח טו לאסמכתאות סיכומי הנתבעת), בדונו בזכות לפיצויים בגין הפקעת המקרקעין נשוא דיוננו, הרי אין מנוס אלא מהסתמכות על השווי שנקבע לצורך מס רכוש - "... (ו) הרי זו הראיה היחידה שהובאה לענין שוויה של הקרקע".

אין לשכוח כי בהתאם לאמור בסייפא לסעיף 12(ב) לפקודה, בית המשפט "חייב הוא להביא בחשבון את ההערכות.... שהוגשו לצורך תשלום מיסים".

בע"א 213/73 (פרשת ש.ג. אגודה שיתופית), דן בית המשפט בשאלת קביעת השווי דווקא על פי השומות לתשלום מס רכוש, ולטעמו גם אם סעיף זה בפקודה אינו "מחייב" אלא אך "מתיר" בלבד לבסס את השווי על ההערכות שבשומות מס רכוש, הרי בית המשפט רשאי לעשות כן. לטעמי, קביעת השווי על בסיס זה, בהעדר הוכחה אחרת לשווי ההוני, אף ראויה וצודקת, כדברי בית המשפט, (שם, עמוד 627):

"...במשך כל השנים הנדונות כאן היו למערערים אינטרסים מנוגדים בקשר להערכת החלקה הנ"ל; מצד אחד היו הם מעוניינים בהערכה נמוכה לצורך תשלום מס, ומהצד השני בהערכה גבוהה לעניין קביעת דמי השכירות. ייתכן ולא עמדו בזמנו על ניגוד אינטרסים זה, אך זה אינו משנה את העובדה שהאינטרסים היו קיימים, ואם לא ערערו המערערים על ההערכות הנמוכות מפני שאלה הבטיחו להם תשלום מס נמוך, אין הם יכולים להשמע בטענתם שהתנהגותם אינה בגדר של השלמה עם הערכות אלה".

והדברים נכונים אף בפרשתנו.

בסעיף 12(ה) לפקודה אף נאמר כי ההערכות למס רכוש, אותן בית המשפט חייב להביא בחשבון, הם אלו - "שהוגשו על ידי התובע או שהתובע הסכים להם".

בפרשתנו ניתן לומר שהתובעות אכן הסכימו להערכות אלו. הדבר נובע מערעור שהגישו התובעות על שומות מס רכוש, דהיינו, לדעתן, הסכומים גבוהים מהראוי והנכון. (ראה בג"ץ 4101/97 א' וינברג ואח' נ' מנהל מס רכוש, נתניה (לא פורסם, נספח י"ד לאסמכתאות הנתבעת) מכאן שאין להן כל פתחון בטענה כי הערכות אלו נמוכות מהראוי. ודוק: הערעור נוגע לשומות לשנים 1994 עד 1996, ולאור שומות מס רכוש שהציגו התובעות כחלק ממוצגי התביעה (נספחים לת/1), חלקות 51 ו-54 הינן החלק הארי מהמקרקעין נשוא השומות. וגם בהתעלם מערעור זה על השומות, עדיין, כאמור לעיל, "נהנו" התובעות מהערכות אלו לתשלום מס רכוש ויהיה מן הצדק בכך שדמי השימוש שהן תובעות יחושבו אף הם על פי אותן הערכות ולא שהתובעות תשלמנה מס עלפי הערכה נמוכה אך תדרושנה מהקופה הציבורית דמי שימוש, לאותם שטחים, לפי הערכת שווי גבוהה יותר.

19. על פי שומות מס הרכוש שהוגשו החיוב בדמי חכירה לכל שנה יהיה כדלקמן:
דמי חכירה לשנה (דמי שימוש)
האחוז
שווי בש"ח חלקה 54
שווי בש"ח חלקה 51
שנת המס
-.38
5%
544
992
1989 (מחצית)
-.192
5%
1360
2480
1990
-.674
5%
4726
8757
1991
667.2
5%
4726
8618
1992
2. 667
5%
4726
8618
1993
2. 667
5%
4726
8618
1994
2. 667
5%
4726
8618
1995
5. 161
5%
---
3230
1996
75. 80
5%
---
1615
1997
(מחצית)
20. האחוז נקבע על ידי ל-5% בהתחשב בכך שהאחוז המירבי הקבוע בסעיף 12 לפקודה הינו 6% ולאור העובדה כי בפועל בחלקות לא נעשה כל שימוש וככל הנראה כלל לא ניתן היה להשכירן בגין מצבם הטופוגרפי וקירבתם למסילות הברזל.

יש עוד לזכור, כי על פי האמור בסעיף 12(ה) לפקודה, הערכת דמי החכירה תהיה על פי הנמוך ("הסכום הקטן יותר") מבין שתי חלופות ההערכה. בהעדר הערכה על פי שיטת "ההפסד הממשי", וכאשר ההערכה נעשית על פי שומות מס רכוש לפיהן שולם המס, ממילא יהיה זה "הסכום הקטן" מבין השתיים ואין לרדת ממנו.

והערה אחרונה לסיום: ב"כ התובעת טוען בסיכומי תשובתו כי טענת הנתבעת בסעיף 36 לסיכומיה, דהיינו, כי - "התובעים אינם זכאים לכל דמי שימוש" (וזאת לאור עיקרון "ההפסד הממשי" השווה, בפועל, לאפס) הינה - "מקוממת, בהיותה רומזת על אפשרות פגיעה בקניינו של הפרט על ידי גופים ציבוריים, בלא תמורה הולמת והפיכתו הפקר".לטעמי דווקא טענתו זו, בנסיבות פרשתנו, היא המקוממת. התובעות, באמצעות בא כוחן, מנהלות מאבק משפטי ארוך ומייגע מאז שנת 1996,שבמהלכו פנו לפחות שלוש פעמים בבר"ע על החלטות בית משפט זה, ועל אף דחיית טענתן בעת"מ 65/97 חזרו שוב ושוב על טענותיהם כנגד תוקף התוכנית וההפקעה. כידוע, התובעות לא קיבלו אף לא אגורה כדמי שימוש בגין חלקות אלו, טרם נתפסה החזקה על ידי הנתבעת, ולאור כל אשר הוכח בפני
ספק אם היה להן סיכוי של ממש לקבל דמי שימוש ממשיים עבור החלקות, אלא, אולי, סכום סימלי, כהשכרה לצורך המנעות מתשלום מס רכוש. למרות זאת, בעזות מצח, דורשות התובעות דמי שימוש על פי הערכות שווי של המקרקעין כמקרקעין המיועדים, או בעלי "פוטנציאל" ליעוד, למגורים(!), וכל זאת, כאשר, לטעמן, אף שומות מס רכוש בגין מגרשים אלו - גבוהות מהראוי. מנגד, השימוש שנעשה על ידי הנתבעת, לאחר הפקעה, הינו שימוש לטובת הציבור כולו, ולתובעות הזכות לקבל פיצוי בגין ההפקעה, על פי הדין. יש אף לזכור, כי לתובעות רק 1.14% מחלקות 51 ו-54!
סוף דבר
21. אשר על כן, הנני מחייב את הנתבעת, כדלקמן:

א. לשלם לתובעות, כדמי חכירה, את הסכומים כמופיע בטור האחרון והשמאלי שבטבלה כאמור בסעיף 19 לפסק הדין, בצירוף ריבית כחוק, (פרט לשנת 1997) מאז הראשון לחודש יולי לכל אחת מהשנים הנ"ל ועד לתשלום בפועל, לכל אחת מהשנים, כמפורט בטבלה.

ב. ב. לשלם לתובעות את הוצאות המשפט, פרט להוצאות חוות דעת ועדות
המומחה מטעמן אשר בית המשפט דחה את מסקנותיו, בצירוף ריבית כחוק מאז יום ההוצאה, כשהחזר האגרה יהיה באופן יחסי לסכום פסק הדין.

ג. לעניין שכר טרחת עו"ד, ישא כל צד בהוצאותיו. ראשית, ברור כי אין התובעות עומדות בתשלום עבור שירות עורך דינם, ושנית, כהבעת הסתייגותי מדרך ניהול המשפט על ידם.

ניתן היום ........ בנוכחות
ב"כ התובעות...............
ב"כ הנתבעת................

דן מור
, שופט









א בית משפט שלום 82549/96 הרן רבקה, וינברג אהובה, קלמס יואל, ני-רח השקעות בע"מ נ' נתיבי איילון בע"מ (פורסם ב-ֽ 03/03/2005)