פסקי דין על ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ | פסקי דין על מוסך 2000 ראשון גולן כהן (2002) | פסקי דין על גולן כהן |
52087-04/13 א 27/07/2015
א 52087-04/13 ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ נ' מוסך 2000 ראשון גולן כהן (2002) בע"מ, גולן כהן
בית משפט השלום בראשון לציון
ת"א 52087-04-13 ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ
ואח' נ' מוסך 2000 ראשון גולן כהן
(2002) בע"מ
ואח'
בפני
כב' השופט רפי ארניה
התובעת:
ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ
ע"י ב"כ עו"ד ארנון לנדה
נגד
הנתבעים
:
1.מוסך 2000 ראשון גולן כהן
(2002) בע"מ
2.גולן כהן
ע"י ב"כ עו"ד ניר קריטי
פסק דין
תביעה על סך של 1,370,692 ₪ ותביעה שכנגד על סך של 1,659,936 ₪ אשר עניינן ביחסי שכירות בין הצדדים.
רקע עובדתי
1.
התובעת (להלן: "ראשל") הינה הבעלים של המבנה בשטח של כ - 637 מ"ר, המצוי במען משה בקר 32 ראשל"צ, והידוע כחלקה 42 בגוש 3942 (להלן: "המושכר").
2.
ביום 27.1.2003 נחתם הסכם שכירות בין ראשל לבין הנתבעת 1 (להלן "מוסך 2000" - נספח ב' לכתב-התביעה, להלן: "הסכם השכירות"), במסגרתו שכרה מוסך 2000 מאת ראשל את המושכר לצורכי הפעלת מוסך. הנתבע 2 (להלן: "כהן") ערב לכל התחייבויות מוסך 2000 בהתאם להסכם השכירות.
3.
הסכם השכירות נחתם תחילה לתקופה של שנה, מיום 15.2.2003 ועד ליום 14.2.2004, וכלל שלוש אופציות לתקופות שכירות נוספות בנות שנתיים כל אחת. מוסך 2000 מימשה את שלוש האופציות, כך שתקופת השכירות הגיעה לקיצה ביום 14.2.2010 (להלן: "תקופת השכירות").
4.
בהתאם לסעיף 5 .א. להסכם השכירות,
דמי השכירות הועמדו על סך של 27,990 ₪ בתוספת מע"מ, כאשר נקבע כי בתקופת השכירות הנוספת, החל משנת השכירות השלישית, יתווספו לדמי השכירות 3% לעומת השנה הקודמת, וזאת בנוסף לעדכוני ההצמדה השוטפים.
5.
בין הצדדים התנהל משא-ומתן בנוגע להמשך תקופת השכירות לאחר תום תקופת השכירות ואולם בסופו של יום לא נחתם הסכם נוסף בכתב. מכל מקום, מוסך 2000 המשיכה להחזיק במושכר אף לאחר תום תקופת השכירות.
6.
בעקבות כך, ולאחר מספרי מכתבי התראה, ביום 13.2.2012 הגישה ראשל כנגד מוסך 2000 תביעה לפינוי המושכר בבית משפט השלום בפתח-תקווה (תא"ח 20088-02-12). מוסך 2000 לא התגוננה מפני התביעה וניתן כנגדה פסק-דין בהעדר הגנה. בהמשך, הגישה מוסך 2000 בקשה לביטול פסק-הדין ובדיון שהתקיים בבקשה ביום 28.11.2012 הגיעו הצדדים להסכם פשרה, שקיבל תוקף של פסק-דין.
במסגרת הסכם הפשרה הוסכם כי מוסך 2000 תפנה את המושכר ביום 27.3.2013 כאשר תנאי להמשך שהותה במושכר הוא כי תשלם דמי שכירות בעבור חודשים 12/2012 - 3/2013 וכן כי הערבות הבנקאית על סך של 150,000 ₪ תחולט לטובת ראשל על חשבון חוב עבר של דמי השכירות.
לטענת ראשל, בסופו של דבר, פינתה מוסך 2000 את המושכר ביום 11.4.2013.
טענות הצדדים
7.
ראשל טענה בתביעתה כי לא הוסכם בין הצדדים על המשך ישיבתה של מוסך 2000 במושכר לאחר תום תקופת השכירות ביום 14.2.2010. לפנים משורת הדין ועל-מנת לאפשר למוסך 2000 להתארגן ולמצוא מקום חלופי, ניתנה לה ארכה לפנות את המושכר עד ליום 1.8.2010. על אף שתקופת השכירות והארכה חלפו, נמנעה מוסך 2000 מלפנות את המושכר והמשיכה להחזיק בו שלא כדין.
לא זו אף זו, החל מחודש פברואר 2010 שילמה מוסך 2000 דמי שכירות בסכום מופחת של 33,057 ₪ במקום סך של 37,755 ₪, ופסקה מלשלם את דמי השכירות כליל החל מחודש פברואר 2011, וזאת ללא הסכמת ראשל ותוך הפרה יסודית של הסכם השכירות.
נוכח האמור, עתרה ראשל לחייב את מוסך 2000 בתשלום החוב בגין דמי השכירות ששולמו בחסר בעבור חודשים פברואר 2010 ועד לחודש יולי 2010.
באשר לתקופה שהחל מחודש אוגוסט 2010 ועד לחודש נובמבר 2012, הואיל ומוסך 2000 נמנעה מלפנות את המושכר,
עתרה ראשל לחייבהּ בפיצוי מוסכם על סך של 300$ ליום בגין כל יום איחור בפינוי המושכר וזאת בהתאם לסעיף 10ג להסכם השכירות.
על-פי הנטען בכתב-התביעה סך חובם של מוסך 2000 ושל כהן, כערב,
עומד על 1,370,692 ₪, זאת לאחר שהופחת מסכום הפיצוי סך של 150,000 ₪ בגין חילוט הערבות, כאמור לעיל.
8.
הנתבעים טענו מנגד כי מוסך 2000 עמדה בכל הוראות הסכם השכירות ושילמה את מלוא התשלומים כמתחייב וכמוסכם.
לאחר תום תקופת השכירות, המשיכה מוסך 2000 להחזיק במושכר מכוח הסכמה חדשה בין הצדדים שנעשתה בעל-פה ובהתנהגות. באשר לתקופה שמיום 14.2.2010 ועד ליום 14.2.2011 הסכימו הצדדים על תשלום דמי שכירות בסכום מופחת של 33,057 ₪. מוסך 2000 קיימה את ההסכמות הנ"ל ושילמה את דמי השכירות כמוסכם ומנגד ראשל לא הלינה על כך ושתיקתה מעידה על הסכמתה בעניין זה.
באשר לתקופה החל מחודש 2/2011 נטען כי דמי השכירות שולמו על דרך הקיזוז. לטענת הנתבעים, בהתאם להסכם השכירות שילמה מוסך 2000 לראשל דמי שכירות שכללו תשלום חודשי עבור ארנונה שראשל התחייבה לשלם ישירות לעירייה. ואולם, ראשל לא שילמה את תשלומי הארנונה ונטלה כספים אלה לעצמה בתרמית, בחוסר תום לב תוך הצגת מצג שווא, הטעיית מוסך 2000 ועשיית עושר ולא במשפט. לפיכך, זכאית מוסך 2000 לקזז מחובהּ לראשל סך של כ- 1,362,394 ₪ שהעבירה לה בעבור תשלומי הארנונה.
כמו-כן, זכאית מוסך 2000 לקזז סך של 44,000 ₪ בגין נזקים עקיפים (הפסד שעות עבודה) שנגרמו בעטיין של נזילות שהיו במושכר.
עוד נטען כי הסכומים הנקובים בכתב-התביעה גבוהים, מופרזים, עומדים בניגוד להסכמות הצדדים ואין להם כל ביסוס.
הנתבעים טענו עוד כי יש לדחות את התביעה כנגד כהן מחמת העדר עילה.
לטענתם, ערבותו של כהן פקעה עת הגיע הסכם השכירות לסיומו ביום 14.2.2010 וכהן הודיע לראשל כי הוא חדל להיות ערב להתחייבויות מוסך 2000. עוד נטען כי הצדדים הגיעו להסכמות חדשות שכהן אינו צד להן, כאשר התובענה דנא עניינה בחובות שנצברו לחובת מוסך 2000 כשנה לאחר מועד פקיעת ערבותו.
לחילופין, מתקיימות נסיבות המגבילות את תוקף הערבות מבחינת תקופת הזמן בה היא חלה ולחילופי חילופין, מתקיימות נסיבות המגבילות את הסכום הנערב.
9.
כאמור, מוסך 2000 הגישה כנגד ראשל תביעה שכנגד.
בכתב-התביעה שכנגד טוענת מוסך 2000 כי במשך התקופה שהייתה במושכר שילמה לראשל תשלומי ארנונה בסך של 1,609,936 ₪ (וזאת לעומת הנטען בכתב-ההגנה כי שולם סך של 1,362,394 ₪), סכום אותו הותירה ראשל בידה שלא כדין, בתרמית, בחוסר תום לב תוך הצגת מצג שווא, הטעיית מוסך 2000 ועשיית עושר ולא במשפט.
מוסך 2000 טוענת עוד כי במשך שנות החזקתה במושכר היו נזילות חוזרות ונשנות שלא תוקנו על-ידי ראשל וגרמו לה להפסדים על סך של 50,000 ₪ (יצוין, כי בכתב-ההגנה נטען לנזקים על סך סך של 44,000 ₪). לאור כל זאת, עתרה לחייב את ראשל בסך של 1,659,936 ₪.
10.
בכתב-ההגנה שכנגד עתרה ראשל לדחיית התביעה שכנגד מחמת העדר עילה. ראשל הכחישה טענות מוסך 2000 בדבר הטעייה, הצגת מצגי שווא, עשיית עושר ולא במשפט והפרת הסכם מצידה וטענה כי העובדות גולו למוסך 2000 עובר לחתימה על הסכם השכירות.
לטענתה, מוסך 2000 ידעה כי היא זכאית להנחה בארנונה ועל כן הוסכם בין הצדדים כי ראשל היא שתישא בתשלומי הארנונה.
אין לומר כי ראשל התעשרה על חשבון מוסך 2000, שכן אלמלא המוסכם בין הצדדים, ממילא מוסך 2000 הייתה נדרשת להעביר לעירייה את תשלומי הארנונה במלואם.
בניגוד לנטען על-ידי מוסך 2000, ראשל שילמה לעירייה את תשלומי הארנונה בגין המושכר וזאת בהתאם להסכם פשרה שנחתם ביניהן (הסכם הפשרה וקבלות על ביצוע תשלומי ארנונה צורפו כנספחים 2 - 3 לכתב-ההגנה שכנגד).
ראשל שוללת הטענה בדבר נזקי נזילות במושכר וטוענת כי זו נטענה בעלמא.
ראשל הכחישה את הנזקים הנטענים ולחילופין טענה כי הינה זכאית לקזז את דמי השכירות שעד למועד פינוי המושכר וכן את הסכום ששולם לעירייה.
השאלות הטעונות הכרעה
11.
על-מנת להכריע בתובענות יש להכריע בשאלות הבאות:
א.
האם השתכללה בין הצדדים הסכמה בעל פה על תנאי השכירות לאחר תום תקופת שכירות?
ב.
האם נותרה יתרת חוב בגין הפרש דמי השכירות עד ליום 1.8.2010? אם כן - מהו שיעורה?
ג.
האם זכאית ראשל לפיצוי המוסכם שבהסכם השכירות בגין איחור בפינוי?
ד.
האם למוסך 2000 זכות קיזוז (במסגרת התביעה העיקרית) או השבה (במסגרת התביעה שכנגד) בגין תשלומי ארנונה ונזקים עקיפים?
ה.
האם כהן ערב לחובות מוסך 2000 בגין החיובים נשוא פסק-הדין?
האם השתכללה בין הצדדים הסכמה בעל פה על תנאי השכירות לאחר תום תקופת השכירות?
12.
אין עוררין כי הסכם השכירות המקורי בא לסיומו ביום 14.2.2010 וכי לא נחתם הסכם שכירות חדש המאריך את תקופת השכירות. אלא שהצדדים נחלקו ביניהם בשאלה אם השתכללה בין הצדדים הסכמה בעל-פה להמשך השכירות ותנאיה, אם לאו.
לטענת מוסך 2000, הוסכם כי בתקופה שמיום 14.2.2010 ועד ליום 14.2.2011 יעמדו דמי השכירות על סך של 33,057 ₪ + מע"מ בלבד.
ראשל טענה מנגד כי הצדדים לא הגיעו להסכמה בעניין המשך השכירות ולפנים משורת הדין ניתנה למוסך 2000 ארכה לפנות את המושכר עד ליום 1.8.2010.
לאחר שעיינתי בכתבי הטענות, בתצהירים ובסיכומים ולאחר ששמעתי עדויות הצדדים, אני סבור כי לא השתכללה הסכמה בין הצדדים בנוגע להמשך תקופת השכירות וגובה דמי השכירות כנטען על-ידי מוסך 2000.
להלן נימוקיי.
ראשית,
מחלופת המכתבים בין הצדדים עולה כי הסכמות בנוגע להמשך השכירות ותנאיה לא גובשו ובין הצדדים התגלעו חילוקי דעות בעניין זה.
ראו בעניין זה מכתבי ראשל מתאריכים 5.10.2011, 25.1.2012 ו- 29.1.2012.
כך גם עולה ממכתב מוסך 2000 עצמה מיום 24.3.2011 (מש/3), ובפרט סעיף 3 למכתב. מפאת חשיבות הדברים להלן יובא נוסח המכתב במלואו:
סעיף 3 למכתב זה מדבר בעד עצמו. עולה ממנו בבירור שאף לשיטת מוסך 2000 לא השתכללה כל הסכמה לעניין המשך השכירות במושכר.
שנית,
בהסכם השכירות נקבע כי לכל שינוי ו/או תיקון שייעשה בהסכם יהיה תוקף רק אם ייערך בכתב וייחתם על-ידי שני הצדדים (ראו סעיף 16 ה. להסכם השכירות).
אומנם ההלכה הפסוקה קבעה כי סעיף זה הינו בר שינוי על-ידי התנהגות הצדדים. ברם, תנאי להוכחת שינוי ההסכם הוא קיומה של ראשית ראיה לקיומה של הסכמה לשינוי. בפסיקה נקבע כי ראשית ראיה אין משמעה הצגת מסמך כתוב המגבש את ההסכמה. אין גם צורך שראשית הראיה תהיה דווקא לגבי הנקודה השנויה במחלוקת. כל שנדרש הוא ראשיתו של כתב (ת.א. (מחוזי – י-ם) 1228/99 א.דורי חברה לעבודות הנדסה בע"מ נ' מדינת ישראל (22.5.2002)).
אכן, הוכח כי חלק מתנאי הסכם השכירות שונו בעל-פה. כך בין היתר, הסכימה ראשל לוותר על תשלום דמי אחזקה וכן להאריך מועד פינוי המושכר (עמוד 14 לפרוטוקול, שורות 27 - 29, עמוד 15, שורות 4 - 8, עמוד 17, שורות 18 - 19), באופן המצביע על נכונותה העקרונית לסטות מדרישת הצורה ביחס לשינוי ההסכם.
ואולם, עדיין על מוסך 2000 מוטל הנטל להוכיח, באמצעות ראשית ראיה בכתב לפחות, כי גם בנוגע להמשך השכירות וגובה דמי השכירות הגיעו הצדדים להסכמה בעל-פה, וזאת לא הוכח בפני
י.
כאמור, מחלופת המכתבים בין הצדדים ובעיקר מהמכתב מיום 24.3.2011, עולה כי בין הצדדים התגלעו חילוקי דעות בסוגיה זו.
אכן, ראשל אישרה כי אפשרה למוסך 2000 להמשיך להיות במושכר עד לחודש 1.8.2010, ואולם גם זאת לפנים משורת הדין ורק על-מנת לאפשר למוסך 2000 להתארגן ולחפש מקום חלופי לצורך העברת העסק, הא ותו לא (ראו בעניין זה סעיף 4 למכתב ראשל למוסך 2000 מיום 1.2.2010, נספח ג 2 לתצהירו של אלי כהן). מכל מקום, הסכמה זו אינה תואמת את הנטען על-ידי מוסך 2000.
לכך יש להוסיף, כי לא אחת הביעה ראשל דעתה כי יש להסדיר המשך ישיבתה של מוסך 2000 במושכר כמו גם גובה דמי השכירות, במסמך בכתב (ראו סעיף 5 למכתב מיום 1.2.2010 וכן סעיף ב למכתב
מיום 6.1.2010, צורפו כנספחים ג1 – ג2 לתצהירו של אלי כהן).
אין חולק כי לא נחתם בין הצדדים הסכם כאמור.
שלישית,
גרסתו של ע.ת./2, אלי כהן, לפיה הצדדים לא הגיעו להסכמה בעניין זה הייתה מהימנה ולא נסתרה (ראו סעיפים 9 - 10
לתצהירו, וכן עמוד 19 לפרוטוקול, שורות 3 - 5, 7 - 8).
לעומת זאת, גרסתו של כהן לא הייתה עקבית.
בתצהיר שהוגש מטעמו בתמיכה לבקשה לביטול פסק-דין במסגרת תביעת הפינוי טען כי הוסכם שהסכם השכירות יוארך ללא מועד קצוב (סעיפים 61 ו-71 לתצהיר, נספח 4 לתצהיר עדותו הראשית של אלי כהן). לעומת זאת, בתובענה דנא טען כי הצדדים התקשרו בהסכם חדש לתקופה שמיום 14.2.2010 ועד ליום 14.2.2011 (סעיף 34 לתצהיר התומך בבקשת רשות להתגונן וסעיף 39 לתצהיר עדותו הראשית של כהן). סתירה כה בולטת זו בין האמור בתצהירים מלמדת כי גירסתו של כהן הינה גירסה נזילה, אשר אותה התאים לנוחותו, בהתאם לצרכי המשפט המתנהל באותו רגע.
בנוסף, בחקירתו בפני
י עלה כי באותו שלב יחסי הצדדים עלו על שרטון:
"ש. למה ההסכם שסיכמת עם אלי לא דאגת שיהיה כתוב?
ת. היחסים בנינו באותו שלב עלו על שרטון. היה גם את הסיפור של המטרים ועוד סיפורים של כל מיני דברים מסביב"
ש. לא סיכמת איתו?
ת. סיכמתי אתו. דיברתי איתו באופן אישי בטלפון. תשאל אותו.
שת. הוא לא רצה לחתום על כלום, ב 2010 כשביקשתי לחתום על חוזה חדש, הוא לא הסכים עד שאשלם ושילמתי. לגבי החוזה הוא אמר שהוא צריך לשאול את חמותו ולכן הבנתי שיש פה משחקים ואין מול מי
לעבוד. והיו עוד הרבה דברים של בעל פה, כמו ועד שוויתרו על זה ועכשיו רשמו את זה. זה סוכם בעל פה".
(עמוד 26 לפרוטוקול, שורה 30 - עמוד 27 שורה 6).
בנסיבות בהן כבר לא שררו יחסי אמון בין הצדדים, מצופה היה מכהן כי יעמוד על כך שההסכמות יועלו על הכתב. העובדה שלא עשה כן מעלה ספק רב בקיומן.
חוסר הקוהרנטיות של גריסת הנתבעים מתבטא בענין נוסף. על אף שהנתבעים טוענים כי הגיעו להסכמה בנוגע לדמי שכירות מופחתים על סך של 33,057 ₪, הרי שבסיכומיהם התבססו בחישוב חובהּ של ראשל כלפי מוסך 2000 על דמי שכירות בסך של 37,755 ₪, כגרסת ראשל:
"...היינו על בית המשפט לחייב את התובעת ולקבוע כי קיים תשלום ארנונה ששולם לה ביתר בסך של 1,224,777 ₪ ויש להשיבו לנתבעת בניכוי 22 חודשי שכירות בסך של 37,755 ₪ השווים לסך של 830,610 ₪..."
(סעיף 7 לסיכומים).
הנה כי כן, נשאלת השאלה – מהי גירסת הנתבעים?
רביעית,
בנסיבות העניין, סבורני כי טענת הנתבעים על השתכללותה של הסכמה בעל פה אינה סבירה. אבהיר דברי.
אין המדובר בהסכם שכירות סטנדרטי של דירת מגורים. המדובר בהסכם שכירות עסקי של נכס גדול, בסכומים משמעותיים, אשר נערך בין שני תאגידים. מטבע הדברים, ובהתאם למקובל, הסכם כזה צריך שיתועד בכתב. תיעוד בכתב נדרש לצורך יצירת וודאות עסקית גם לראשל אך בעיקר למוסך 2000 אשר מנהלת במושכר עסק של מוסך. ניהול של עסק מסוג זה אינו יכול לעמוד בקנה אחד עם מצב של חוסר וודאות לגבי דמי השכירות, תנאיה, ותקופת השכירות החדשה. עקרונות של וודאות ויציבות עסקית מכתיבים, כעניין הכרחי ממש - בפן של השוכר -
קיומה של הסכמה בכתב לעיסקת השכירות החדשה, הנטענת.
מובן מאליו כי גם לראשל קיים אינטרס ברור לתעד את ההסכמה במסמך בכתב, שכן ככל שהשתכלל בין הצדדים הסכם שכירות חדש, הרי שיש צורך להאריך גם את תוקף הערבויות שפקעו עם תום ההסכם הקודם. השתכנעתי, שראשל, כחברת אחזקות נדל"ן, לא הייתה מתקשרת בהסכם בעל פה כנטען, ללא שניתנו בידה בטוחות לגביית דמי השכירות.
לכן, גירסה לפיה הסכם שכירות מסוג זה השתכלל בין הצדדים בעל פה, בשיחת טלפון, כטענת כהן - אינה סבירה ואינה מתיישבת עם נוהגים עסקיים מקובלים ודרך הילוכו של עולם.
13.
נוכח האמור, אני דוחה טענת מוסך 2000 בנוגע להשתכללותה של הסכמה בעל פה להמשך תקופת השכירות.
אני קובע כממצא עובדתי כי הצדדים לא הגיעו לכל הסכמה שהיא בנוגע להמשך השכירות ותנאיה.
הוכח בפני
י כי ראשל הסכימה ליתן למוסך 2000 ארכה לפינוי עד ליום 1.8.2010 וזאת אך לפנים משורת הדין. לאחר מועד זה, היה על מוסך 2000 לפנות את המושכר, ומשלא עשתה כן – הפרה את הסכם השכירות הפרה יסודית.
האם נותרה יתרת חוב בגין הפרש דמי השכירות עד ליום 1.8.2010? אם כן - מהו שיעורה?
14.
ראשל עותרת לחייב את מוסך 2000 בהפרשי דמי השכירות בגין חודשים פברואר 2010 - אוגוסט 2010 בלבד.
לטענתה, בתקופה הנ"ל היה על מוסך 2000 לשלם דמי שכירות חודשיים על סך של 37,755 ₪ בעוד שבפועל היא שילמה סך של 33,057 ₪ לחודש בלבד.
15.
חישוב גובה חוב דמי השכירות של מוסך 2000 לראשל יבוצע בהתבסס על הסכם השכירות. לצורך כך ולמען שלמות התמונה אעמוד על ההוראות הרלוונטיות בהסכם השכירות
.
כאמור, הסכם השכירות נחתם תחילה לתקופה של שנה מיום 15.2.2003 ועד ליום 14.2.2004. דמי השכירות נקבעו בסעיף 5 א (1) להסכם השכירות והועמדו בשנת השכירות הראשונה על סך של 27,990 ₪ +מע"מ. בנוסף, נקבע כי דמי השכירות ישולמו בגין כל חודש בחודשו מראש בכל 17 לחודש (סעיף 5 ב (1) להסכם).
נקבע כי בגין כל שנת שכירות נוספת, החל מהשנה השלישית, יתווספו לדמי השכירות 3% לעומת השנה הקודמת, וזאת בנוסף לעדכוני ההצמדה השוטפים (סעיף 5 א (2) להסכם).
בהסכם נקבע כי המדד הבסיסי הוא מדד 11/02 שפורסם ב-15.12.02 או בסמוך לכך. כמו-כן נקבע כי הפרשי ההצמדה לכל השנה ישולמו במועד התשלום האחרון שבשנת השכירות כשהם צמודים עד מועד התשלום ויתווסף עליהם מע"מ כחוק.
16.
נוכח האמור, דמי השכירות בגין שכירת והחזקת הנכס על-ידי מוסך 2000 הינם כדלקמן:
תקופת השכירות
דמי השכירות החודשיים משוערכים
תוספת של 3% לדמי השכירות
15.2.2003 – 14.2.2004
27,990 ₪ +מע"מ
-
15.2.2004 – 14.2.2005
27,990 ₪ +מע"מ
-
15.2.2005 – 14.2.2006
28,216 ש"ח +מע"מ
29,062 ₪ +מע"מ
15.2.2006 – 14.2.2007
29,847 ₪ +מע"מ
30,743 ₪ +מע"מ
15.2.2007 – 14.2.2008
30,761 ₪ +מע"מ
31,684 ₪ +מע"מ
15.2.2008 – 14.2.2009
32,804 ₪ +מע"מ
33,788 ₪ +מע"מ
15.2.2009 – 14.2.2010
34,888 ₪ +מע"מ
35,935 ₪ +מע"מ
15.2.2010 – 1.8.2010
37,291 ₪ +מע"מ
38,409 ₪ +מע"מ
17.
הנה כי כן, דמי השכירות החודשיים שהיו אמורים להיות משולמים בתקופה שמיום 15.2.2010 - 1.8.2010 הינם 38,409 ₪ +מע"מ.
ברם, ראשל טענה כי על מוסך 2000 היה לשלם סכום נמוך יותר בגין דמי שכירות לתקופה הנ"ל – 37,755 ₪. ברי, כי לא ניתן לפסוק לראשל פיצוי מעבר לנטען על ידה. לפיכך, הפרש דמי השכירות החודשיים המגיע לראשל בגין התקופה הנ"ל עומד על הסך של 4,698 ₪ לחודש.
חישוב הפרש דמי השכירות נעשה עד ליום 1.8.2010 ולא עד ליום 15.8.15 כתחשיב ראשל בטבלה. זאת, בשים לב לטענתה בנוגע למועד פינוי מוסך 2000.
נוכח האמור, יש לפסוק לראשל בגין רכיב זה סך של 25,839 ₪ (5.5 חודשים
x
4,698 ₪) ובתוספת מע"מ סך של 29,973 ₪ (שיעור המע"מ באותה תקופה עמד על 16%).
סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.8.2010 ועד למועד התשלום בפועל.
18.
מהטבלה שצורפה לתצהיר עדותה הראשית של ע.ת./1, גב' חממי, עולה כי לחישוב ראשל את חובה הכולל של מוסך 2000 הוסף רכיב של דמי אחזקה חודשיים על סך של 474 ₪.
אכן, בהתאם לסעיף 9 ו להסכם השכירות על מוסך 2000 היה לשלם לראשל את חלקה היחסי בהוצאות האחזקה והטיפול השוטף ברכוש המשותף בו נמצא המושכר בסכום שלא יפחת מסך בש"ח השווה ל-100$+מע"מ. ואולם, מהראיות שהובאו בפני
י עולה כי ראשל ויתרה למוסך 2000 על תשלום דמי אחזקה חודשיים (ראו עמוד 14 לפרוטוקול, שורות 27 – 29 וכן עמוד 15, שורות 4 - 6). בנסיבות אלה, לא מצאתי לחייב את מוסך 2000 בגין רכיב זה.
האם זכאית ראשל לפיצוי המוסכם שבהסכם השכירות בגין איחור בפינוי?
19.
כאמור, קבעתי כי בין הצדדים לא השתכללה הסכמה בנוגע להמשך השכירות.
בהעדר הסכמה, היה על מוסך 2000 לפנות את המושכר עוד ביום 15.2.2010 אלא שראשל מאשרת כי לפנים משורת הדין ניתנה למוסך 2000 ארכה לפינוי המושכר עד ליום 1.8.2010.
אין חולק כי מוסך 2000 לא פינתה את המושכר במועד זה ובכך הפרה את הסכם השכירות וזאת בהתאם לסעיף 10 א להסכם השכירות, הקובע:
"בתום תקופת השכירות או במקרה שהמשכיר ידרוש את פינוי המושכר כאמור בסעיף 12 א שלהלן, יפנה השוכר את המושכר ויחזיר למשכיר את החזקה במושכר כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ (למעט אלו שנכללו במושכר) ובאותו מצב שקבלו למעט בלאי סביר ובתוספת כל השינויים ו/או התוספות
שהמשכיר לא הורה לסלקם. הפרת סעיף זה כהפרה יסודית של החוזה".
לפיכך, זכאית ראשל לקבל פיצוי מוסכם בהתאם לסעיף 10 ג להסכם השכירות הקובע כדלקמן:
"בגין כל יום איחור בפינוי המושכר ישלם השוכר למשכיר פיצוי מוסכם וקבוע מראש בש"ח השווה ל-300$ ארה"ב לפי השער היציג הידוע בעת התשלום, וזאת מבלי לגרוע מסעדים אחרים שהמשכיר זכאי להם עפ"י הסכם זה ו/או עפ"י כל דין.
מוצהר בזה מפורשות ע"י הצדדים כי הפיצוי הנ"ל נקבע לאחר הערכה שקולה וזהירה של הנזקים שיגרמו למשכיר עקב אי פינוי המושכר ע"י השוכר וכי השוכר יהיה מנוע על כן מלטעון כי הפיצוי נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת מאי פינוי המושכר במועד".
20.
באופן עקרוני לבית-המשפט סמכות להפחית פיצוי מוסכם בנסיבות מסוימות. במקרים אלה נטל ההוכחה להראות כי נתקיימו התנאים החריגים להפחתת הפיצוי המוסכם מוטל על הטוען זאת ועליו להציג באופן מפורש ומפורט טענותיו לעניין הפחתת הפיצוי המוסכם ולהצביע על הראיות התומכות בדבריו.
בענייננו, הנתבעים
לא טענו ל
הפחתת הפיצוי המוסכם, ודאי שלא באופן המפורט הנדרש על-פי הפסיקה.
די בכך כדי לקבוע כי אין מקום להתערב ולהפחית את הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם השכירות.
מכל מקום, ולמעלה מהצורך יצוין כי גם לגופו של עניין לא מצאתי מקום להתערב בפיצוי
המוסכם.
כבר נפסק כי התערבות בית-המשפט בגובה הפיצוי המוסכם תהיה מצומצמת ונדירה ורק במקרים שבהם הפיצוי המוסכם נקבע ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לצפותו במועד כריתת ההסכם כתוצאה מסתברת של ההפרה (ראו ע"א 4630/04 קניונים נכסים ובנין בע"מ נ' בני יעקב נדל"ן בע"מ (13.12.2006).
לא מצאתי כי הפיצוי המוסכם מוגזם וכזה שאין כל יחס סביר בינו לבין הנזק שניתן לחזותו מראש, לא כל שכן,
כאשר הנתבעים לא טענו כל טענה מפורטת ומבוססת בעניין זה.
21.
כעת אפנה לדון בסכום הפיצוי הכולל בגין האיחור בפינוי המושכר.
כאמור, ראשל עתרה לפיצוי מוסכם לתקופה החל מחודש אוגוסט 2010 ועד לחודש נובמבר 2012. זאת, בהתחשב בארכה שנתנה למוסך 2000 לפינוי המושכר לצורך התארגנות ובשים לב להסכמות הצדדים בתביעת הפינוי, כאמור לעיל.
בהסכם השכירות הועמד הפיצוי המוסכם על סך בש"ח השווה ל-300$
ליום, לפי השער היציג הידוע בעת התשלום.
22.
לצורך חישוב הפיצוי המוסכם הכולל, חילקתי את התקופה בגינה נתבע הפיצוי לשלוש תקופות שונות וחישבתי את שער הדולר היציג הממוצע לכל אחת מהתקופות, וכפי שיפורט להלן:
תקופה
שער הדולר היציג הממוצע [1]
הפיצוי המוסכם בש"ח
1.8.2010 – 30.7.2011
3.6379
392,893 ₪
1.8.2011 – 30.7.2012
3.7293
402,764 ₪
1.8.2012 – 27.11.2012
3.9455
138,487 ₪
סה"כ
934,144 ₪
23.
אין חולק כי בחודשים 8/2010 ועד לחודש 1/2011 שילמה מוסך 2000 עבור החזקתה במושכר סך של 33,057 ₪.
אף שמבחינה משפטית, אין כל הכרח להפחית מסכום הפיצוי המוסכם את דמי השכירות ששולמו (שכן הפיצוי הקבוע בהסכם השכירות הינו בגין איחור בפינוי המושכר, ללא קשר לשאלה האם בפועל דמי השכירות בתקופת האיחור שולמו, אם לאו) הרי שבשים לב לחישובה של ראשל את חובה של מוסך 2000 (ראו הטבלה שצורפה כנספח 1 לתצהיר עדותה הראשית של גב' רינה חממי), אשר נטל בחשבון תשלום זה, הרי שיש להפחית מסכום הפיצוי המוסכם הכולל סך של 198,342 ₪ (33,057 ₪
x
6 חודשים).
24.
נוכח האמור, אני פוסק לראשל בגין רכיב זה של התביעה סך של 735,802 ₪.
סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מאמצע התקופה (30.9.2011) ועד למועד התשלום בפועל.
סיכום ביניים
25.
אשר על כן, יש לפסוק לראשל הסכומים כדלקמן:
29,973 ₪
- דמי שכירות ששולמו בחסר
735,802 ₪ -
פיצוי מוסכם
מסכום זה יש להפחית סך של 150,000 ₪ בגין חילוט הערבות הבנקאית.
לסכומים אלה יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית כדין, כאמור לעיל.
כעת יש לבחון את טענות ההשבה והקיזוז שהעלתה מוסך 2000.
קיזוז/ השבה
בגין תשלומי ארנונה ונזקים עקיפים
קיזוז/השבת תשלומי ארנונה
26.
כאמור, מוסך 2000 עותרת לקיזוז / השבת תשלומי ארנונה.
לטענתה, בהתאם להסכם השכירות שילמה לראשל דמי שכירות שכללו תשלום חודשי עבור ארנונה שראשל התחייבה לשלם ישירות לעירייה. מוסך 2000 מוסיפה וטוענת כי אף שדמי השכירות שולמו לראשל כסכום כולל, נעשתה הפרדה בין הרכיבים השונים והתשלום בעבור הארנונה הועמד על-ידי הצדדים על סך של
7.95 ₪ למ"ר והוא יועד לצורך זה בלבד.
לטענת מוסך 2000, ראשל לא שילמה את תשלומי הארנונה לעירייה ונטלה כספים אלה לעצמה בתרמית, בחוסר תום לב תוך הצגת מצג שווא, הטעיית מוסך 2000 ועשיית עושר ולא במשפט.
27.
במוקד ההכרעה ניצב סעיף 11 א להסכם השכירות הקובע כי על ראשל לשאת בתשלומי הארנונה:
"ארנונה עירונית תחול על המשכיר... היה ותשלום הארנונה למושכר יעלה על 7.95 ₪ למ"ר לחודש יוסיף השוכר את ההפרש לדמי השכירות ויצרף להפרש הנ"ל מע"מ כחוק".
וכן סעיף 5 א 1 להסכם השכירות הקובע את דמי השכירות כסכום כולל.
הוראות ההסכם השכירות ברורות לטעמי ואין מקום לקרוא אל תוך הסכם השכירות הוראות שאינן מופיעות בו.
בהסכם השכירות לא נעשתה הפרדה בין הסכומים שישולמו בעבור דמי השכירות ובין אלו שישולמו בעבור תשלומי הארנונה. דמי השכירות נקבעו כסכום כולל ללא הפרדה כלשהי בין הרכיבים וקביעת שיעורו של כל אחד מהרכיבים.
אכן,
נקבע כי במקרה שיתברר שתשלום הארנונה יעלה על סך של 7.95 ₪ למ"ר, אזי על מוסך 2000 יהא להוסיף את ההפרש לדמי השכירות ואולם הוראה דומה לא נקבעה במצב בו תשלום הארנונה יפחת מ-7.95 ₪ למ"ר.
עצם העובדה כי במסגרת הסכם השכירות נכללה הוראה זו, מצביעה על כך כי הצדדים היו מודעים להיתכנות שינויים בגובה תשלומי הארנונה. העדר הוראה דומה במצב הפוך בו תשלומי הארנונה יפחתו מהסך של 7.95 מ"ר, מלמדת כי הצדדים לא ביקשו להסדיר מצב זה על דרך השבת סכומים ששולמו ביתר לשוכרת. הדבר נעשה מתוך ידיעה לפיה יתכן ויהא בכך כדי להיטיב עם ראשל.
בהקשר זה יש לציין כי מוסך 2000 הייתה מיוצגת על-ידי עורך דין שעה שהתקשרה בהסכם השכירות (עמוד 22 לפרוטוקול, שורות 31 - 32) ועל כן ברי כי הדברים נבדקו על-ידה כדבעי (בהקשר זה ראו בנוסף עמוד 25 לפרוטוקול, שורות 31 - 32).
בנסיבות אלה, כשלשון ההסכם הינה כה ברורה, ניסיון לשנות את הכתוב, יסתור את אומד דעתם של הצדדים, כפי שזה בא לביטוי בהסכם עליו חתמו.
28.
אשר על כן, משהוכח בפני
י כי ראשל שילמה תשלומי הארנונה בעבור המושכר לתקופה שעד ליום 31.12.2002 ( ראו הסכם הפשרה בין העירייה לראשל וקבלות על תשלום ארנונה, צורפו כנספחים 5-6 לתצהירו של אלי כהן) - ועל כך אין חולק -
יש לדחות עתירת מוסך 2000 להשבה וקיזוז.
קיזוז /השבה בגין נזקים עקיפים
29.
מוסך 2000 טוענת עוד כי הינה זכאית לקיזוז או השבה בגין נזקים עקיפים שנגרמו לה בעטיין של נזילות במושכר.
מוסך 2000 לא צירפה אסמכתא כלשהי להוכחת הנזק הנטען. בהקשר זה יש לציין כי בעוד שבכתב-ההגנה טענה לנזק בסך של 44,000 ₪, בכתב התביעה שכנגד טענה לנזק בסך של 50,000 ₪.
מעבר לכך, סעיף 9 ד להסכם השכירות קובע כי ראשל לא תהיה אחראית לכל נזק עקיף שיגרם לשוכר:
"מוסכם בזה כי המשכיר לא יהיה אחראי באחריות מכל מין וסוג שהוא כלפי השוכר בגין כל נזק ישיר או עקיף מכל סוג שהוא שיגרם לשוכר ו/או לרכושו ו/או לעיסוקו או למי מטעמו ו/או לכל צד ג' במושכר וסביבתו ו/או כתוצאה מהמושכר ו/או מהשימוש בו וכל האחריות בגין הנ"ל תחול על השוכר בלבד אשר ישפה את המשכיר בגין כל תביעה ו/או דרישה שתוגש כנגדו בגין נזק כאמור, לפי דרישתו הראשונה של המשכיר".
נוכח האמור, דין הטענה להידחות.
30.
משנדחו טענות הקיזוז וההשבה, הרי שמן הדין לקבל את תביעת ראשל ומנגד לדחות את התביעה שכנגד.
נותרה לדיון, אם כן, טענה אחת ויחידה, והיא שאלת חיובו של כהן בחובה של מוסך 2000 מכוח ערבותו להסכם השכירות, ובכך אדון כעת.
האם כהן ערב לחובות מוסך 2000 בגין החיובים נשוא
פסק דין
זה?
31.
כאמור, כהן טוען כי ערבותו פקעה עם הגיע הסכם השכירות לסיומו ביום 14.2.2010. לטענתו, הצדדים הגיעו להסכמות חדשות שהוא אינו צד להם כאשר התובענה דנא עניינה בחובות שנצברו לחובת מוסך 2000 כשנה לאחר מועד פקיעת ערבותו.
אני דוחה הטענה.
ערבות, על פי הגדרתה בסעיף 1 (א) לחוק הערבות תשכ"ז-1967, הינה "...התחייבותו של אדם לקיים חיובו של אדם אחר כלפי אדם שלישי". פקע החיוב, תפקע אף הערבות.
טענת כהן בנוגע לפקיעת הערבות יכולה הייתה לעמוד, לו נכרת הסכם חדש בין הצדדים ללא מתן ערבות לגביו. ואולם, כאמור, לא כך הוא הדבר בענייננו וזאת נוכח הממצא כי בין הצדדים לא השתכלל הסכם חדש.
על כן, ערבותו של כהן עומד על כנה בכל הנוגע לחיובים
פסק דין
זה, הנובעים מהסכם השכירות: הן הפרשי דמי השכירות בגין תקופת השכירות, והן הפיצוי המוסכם בגין האיחור בפינוי המושכר.
יש לציין, כי כהן נתן הסכמתו כי ערבותו תהא תקפה לכל תקופת האופציה ותקופת הארכה של הסכם השכירות ואף במקרה בו ניתנה ארכה לשוכר לקיום חיוביו וכאשר הגיעה ראשל להסדר עם מוסך 2000:
"...ערבותינו ו/או ערבותו של כל אחד מאיתנו תהיה תקפה אף אם המשכיר יגיע להסדר עם השוכר ו/או חלק מהערבים
עקב הפרת ההסכם ע"י השוכר או על מנת למנוע את הפרתו הצפויה. כמו כן תהיה ערבותינו תקפה אף אם המשכיר יוותר על זכות כלשהי העומדת לו עפ"י ההסכם ו/או על פי כל דין ו/או אף אם יתן לשוכר או למי מהערבים אורכה כלשהי לקיום חיוביו ואו אף אם המשכיר ישחרר או יחליף בטוחות כלשהן של השוכר ו/או אף אם המשכיר יגיע להסדר ו/או לפשרה כלשהי עם השוכר ו/או עם מי מהערבים. ערבותנו ו/או ערבותו של כל אחד מאיתנו תהא תקיפה לכל תקופות האופציה ולכל תקופות הארכה של החוזה".
32.
טענה נוספת בפי כהן הינה כי הודיע לראשל על ביטול הערבות. לא צורפה אסמכתא כלשהי בתמיכה לכך. מכל מקום, בסיכומים הטענה נזנחה, ולפיכך איני נדרש לכך.
הוא הדין באשר לטענת כהן כי התקיימו נסיבות המגבילות את הסכום הנערב.
נוכח האמור, יש לקבל את התביעה נגד כהן.
סוף דבר
33.
תביעת ראשל מתקבלת באופן חלקי במובן זה שאני מחייב את מוסך 2000 וכהן, ביחד ולחוד, לשלם לראשל את הסכומים הבאים:
סך של 29,973 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 1.8.2010 ועד למועד התשלום בפועל.
סך של 735,802 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 30.9.2011 ועד למועד התשלום בפועל.
מסכום זה יש להפחית סך של 150,000 ₪ בגין חילוט הערבות הבנקאית. סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום 28.11.2012 ועד למועד התשלום בפועל.
התביעה שכנגד - נדחית.
אני מחייב את מוסך 2000 וכהן, ביחד ולחוד, לשלם לראשל את הוצאות המשפט ובנוסף שכר-טרחת עו"ד בסך כולל של 60,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מהיום או ממועד ההוצאה, לפי העניין, ועד מועד התשלום בפועל. אין חיוב במע"מ.
ערעור לבית המשפט המחוזי תוך 45 יום.
המזכירות תשלח את פסק הדין לב"כ הצדדים.
ניתן היום,
י"א אב תשע"ה, 27 יולי 2015, בהעדר הצדדים.
[1]
שער הדולר היציג הממוצע בתקופות השונות לקוח מאתר האינטרנט של בנק ישראל
.
א בית משפט שלום 52087-04/13 ראשל יזום וניהול נכסים בע"מ נ' מוסך 2000 ראשון גולן כהן (2002) בע"מ, גולן כהן (פורסם ב-ֽ 27/07/2015)