פסקי דין על יוסף גרינבאום | פסקי דין על שריל גרינבאום | פסקי דין על זאב זיילר | פסקי דין על נאוי זיילר | פסקי דין על מאיר זיילר ואח' |

8033-03/13 א     16/08/2015




א 8033-03/13 יוסף גרינבאום, שריל גרינבאום נ' זאב זיילר, נאוי זיילר, מאיר זיילר ואח'








בית משפט השלום בירושלים



ת"א 8033-03-13 גרינבאום ואח' נ' זיילר ואח'





בפני

כב' סגנית הנשיא יעל ייטב
התובעים
1.יוסף גרינבאום

2.שריל גרינבאום
ע"י ב"כ עו"ד י' בר הלל


נגד

ה
נתבעים
1.זאב זיילר
2.נאוי זיילר
ע"י ב"כ עו"ד מ' הגר
3.מאיר זיילר
4.יוסף שיף

ע"י ב"כ עו"ד ז' בראשי




פסק דין

מבוא
1.
בפני
תביעה בסכום של 90,448$ לתשלום דמי שכירות ראויים.
2.
התובעים, הבעלים של בית מגורים פרטי ברחוב נחלת צדוק 1 בירושלים (להלן:
"המושכר"), השכירו את המושכר לנתבעים 1-2 (להלן: "השוכרים", ויחידיהם- "השוכר" או "השוכרת" בהתאמה) בהסכם שכירות בלתי מוגנת מיום 2.9.10 (להלן: "הסכם השכירות"). על פי הסכם השכירות ערבו הנתבעים 3-4 בערבות בלתי חוזרת לביצוע מלוא התחייבות השוכרים על פי הסכם השכירות (להלן: "הערבים").
3.
התביעה הוגשה תחילה כתביעה לפינוי ולסילוק יד בסדר דין מקוצר, וביום 6.10.13 ניתנה החלטת כב' הרשם א' פוני שבגדרה ניתנה רשות להתגונן. לאחר דיון שהתקיים לפני ביום 16.2.14 הוגש כתב תביעה מתוקן לסילוק ידם של הנתבעים ולתשלום דמי שכירות ראויים. ביום 17.7.14 הודיע ב"כ התובעים כי ביום 9.7.14 פינו הנתבעים את המושכר ולפיכך כל שנותר לדון בו הינו בתביעה לקבלת דמי שכירות ראויים מיום 1.2.13 עד ליום 9.7.14.
4.
הסכום הנקוב בסעיף 1 לפסק הדין הינו יתרת הסכום על פי חישובם של התובעים, לאחר קיזוז תשלומים ששולמו לתובעים בגין דמי שכירות לאחר הגשת התביעה.
5.
אקדים ואציין כי לאחר שמיעת ראיות הצדדים וטענותיהם מצאתי שיש לקבל את התביעה.
תמצית טענת התובעים
6.
לטענת התובעים הפרו הנתבעים את הסכם השכירות ונמנעו מלפנות את המושכר בתום תקופת השכירות המוסכמת, אשר על כן יש לחייבם בתשלום הפיצוי המוסכם על פי הסכם השכירות, לאחר קיזוז דמי השכירות ששילמו השוכרים בפיגור רב.
7.
בסיכומיהם פירטו התובעים כי השוכרים הם אנשים אמידים, והשוכר היה בעל רשת חנות בגדי ילדים, אשר ככל הנראה הסתבך בעסקיו וביקש להחזיק במושכר במחיר נמוך, לאחר שהסתיימה תקופת השכירות. נטען כי הסכם השכירות שנערך בכתב כולל בגדרו את כל התנאים שעליהם הסכימו הצדדים, ובהתאם לתוספת האחרונה להסכם היה על השוכרים לפנות את המושכר לכל המאוחר ביום 3.1.13. הודגש כי לא הייתה כל הסכמה בעל פה להארכת תקופת השכירות עד קבלת היתר בנייה, בניגוד לטענת השוכרים.
8.
אציין בקצרה כי בין היתר טענו התובעים כי טענות השוכרים להסכמה נסתרת בין הצדדים באשר לתקופת שכירות שונה מזו המעוגנת בהסכמים הינה טענה בעל פה נגד מסמך בכתב, שכן עוד טענו כי ולו הייתה הסכמה כזאת לא היה צורך לשנות מפעם לפעם את תקופת השכירות ולחתום על תוספות להסכם השכירות. עוד טענו, ככל שלטענת השוכרים אורכת התקופה לקבלת היתר בנייה לפחות בין 5 עד 6 שנים, הרי שמדובר בהסכם העולה על 5 שנים ולפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 הוא טעון מסמך בכתב ורישום בספרי המקרקעין. בהעדר הסכם בכתב – אין הסכם. עוד טענו כי לפי חוק השכירות והשאילה, התשל"א - 1971 וככל שהנתבעים טוענים שמדובר בחוזה לצמיתות השולל את אופיו כחוזה שכירות, חוזה שלא נקבע לו תאריך סיום יכול כל צד לתת הודעה על מועד סיום השכירות. לפיכך היו התובעים רשאים להביא את הסכם השכירות לידי סיום ביום 31.1.13).
9.
אשר לערבים טענו התובעים כי הם חתמו בהסכם השכירות על נוסח משפטי מקובל שמטרתו לאפשר הארכת חוזה שכירות לתקופות שכירות נוספות מבלי להטריח את הערבים לחתום כל פעם על הארכות של תקופת השכירות.

תמצית טענות השוכרים
10.
השוכרים טענו מנגד כי לא הייתה כל הפרה של הסכם השכירות מצדם, שכן הוסכם בין הצדדים בעל פה כי תקופת השכירות תוארך מעת לעת עד קבלת היתר לבניית הבית שתכננו התובעים לבנות חלף המושכר, ועל כן הגשת התובענה היא בחוסר תום לב ובניגוד להסכמים בין הצדדים ולמצג שהציגו התובעים ערב חתימת הסכם השכירות. לא זו אף זו, עצם הגשת התביעה לסילוק יד קודם למתן היתר בנייה מהווה הפרה של הסכם השכירות.
11.
השוכרים הוסיפו וטענו שהתובע דרש שלא להכניס להסכם השכירות שתיים מתוך ההסכמות שהיו בין הצדדים: האחת, ששכר הדירה יישאר על כנו ללא שינוי לאורך כל תקופת השכירות; השנייה, שהשכירות תימשך עד קבלת היתר הבנייה. השוכר הסכים שלא לכלול הסכמות אלו בהסכם השכירות על יסוד אמונו בתובע שיעמוד במילתו באשר להסכמות אלו.
12.
השוכרים טענו שהם התקשרו בהסכם השכירות עם התובעים כיוון שסברו שקבלת היתר הבנייה במקרה זה תיארך מספר שנים. לטענתם, אלמלא ההסכמה על תקופת שכירות עד קבלת היתר הבנייה, הם לא היו מתקשרים בהסכם השכירות ומשקיעים במושכר השקעות יקרות ערך כדי להתאימו לצרכיהם. השוכרים הוסיפו כי ביום 1.7.14 קיבלו ב"כ הנתבעים הודעה בדבר קבלת היתר בנייה למושכר, ובהתאם להסכם בין הצדדים הם פינו את המושכר בתוך שבוע מיום קבלת המכתב.
13.
השוכרים הוסיפו וטענו כי הם לא הפרו את הסכם השכירות וממילא אין התובעים זכאים לפיצוי כלשהו בגין עילת תביעתם. נהפוך הוא, עוד הוסיפו כי הפיצוי המוסכם כולל בתוכו את דמי השכירות ועל כן יש להפחית מגובה הפיצויים הנתבעים את דמי השכירות ששולמו במהלך התקופה עד פינויים.
תמצית טענות הערבים
14.
הערבים טענו כי ככל שתתקבל טענת השוכרים לפיה היו התובעים מחויבים להאריך את תקופת השכירות עד מועד קבלת היתר הבנייה, אזי פינו השוכרים את המושכר במועד ודמי השכירות שולמו במלואם. עוד טענו כי ככל שתתקבל טענת התובעים כי תקופת השכירות נקבעה בהתאם להסכם השכירות ולתוספות להסכם, פקעה ערבותם בשעה שאחת מהתוספות להסכם השכירות נחתמה לאחר שחלפו למעלה משלושה חודשים מתום תקופת
השכירות, הארכה רטרואקטיבית, מבלי לקבל את הסכמת הערבים.
15.
עוד טענו כי יש לראות את סעיף 8ג' להסכם השכירות כתניה הקובעת פיצויים מוסכמים ולא בתשלום דמי שכירות ראויים ולפיכך מוסמך בית המשפט להתערב ולהפחית את הפיצויים (בהתאם לסעיף 15 לחוק החוזים (תרופות בגין הפרת חוזה), תשל"ג-1973).
המחלוקות הטעונות הכרעה
16.
המחלוקות הטעונות אפוא הכרעה הינן כדלקמן:
o
מהו מועד תום תקופת השכירות, האם ביום 31.1.13- בתום תקופת השכירות שנקבעה בתוספת האחרונה להסכם, כפי שטענו התובעים, או שמא בקבלת היתר הבנייה, כפי שטענו השוכרים;
o
ככל שתום תקופת השכירות הוא ביום 31.1.13, האם יש לפסוק את הסכום המבוקש כדמי שכירות ראויים;
o
האם הערבות להסכם השכירות תקיפה לאחר החתימה על התוספות להסכם;
מועד תום תקופת הסכם השכירות
17.
השאלה המרכזית הטעונה הכרעה הינה מהו מועד תום תקופת השכירות, האם מועד תום תקופת השכירות על פי הארכה האחרונה להסכם השכירות, היינו יום 31.1.13, כפי שטענו התובעים, או שמא מועד מתן היתר הבנייה, כפי שטענו השוכרים.
18.
כפי שאפרט להלן, בחינת הסכם השכירות, כמו גם עדויות הצדדים באשר לנסיבות כריתתו, להסכמות ביניהם, וכן הראיות באשר לאופן יישומו של הסכם השכירות, מלמדות על כך שיש לבכר את גרסת התובעים ולקבוע כי תום תקופת השכירות היה ביום 31.1.13, ולא במועד מתן היתר בנייה.
הסכם השכירות
19.
סעיף 2 להסכם השכירות קובע כי תקופת השכירות תהיה בת 15 חודשים, מיום 1.9.10 עד יום 30.11.11. בסעיף 8ד להסכם השכירות נקבעה אף סנקציה להפרת הוראה זו שלפיה ככל שהשוכרים לא יפנו את המושכר בתום תקופת השכירות הם ישלמו דמי שכירות בסך של 250$ ארה"ב לכל יום של איחור; עוד הותנה כי כל סעד או תרופה המגיעים למשכירים על פי הסכם השכירות מותנים במסירת הודעה מוקדמת בכתב לשוכר ולבא כוחו, וכפופים לכך שהשוכרים לא תיקנו את הפרתם בתוך 14 יום ממתן ההודעה.
20.
אין בין הצדדים מחלוקת על כך שתקופת השכירות שנקבעה בהסכם השכירות הוארכה 4 פעמים, בארבע תוספות להסכם השכירות שנחתמו בין הצדדים (להלן: "התוספת" או "התוספות" לפי העניין), שלוש התוספות הראשונות (מיום 5.10.11; מיום 23.2.12; ומיום 12.9.12) האריכו את תקופת השכירות לתקופות בנות 3 חודשים כל אחת, ואילו התוספת הרביעית (מנובמבר 2012) האריכה את תקופת השכירות למשך
חודשיים. בכל אחת מהתוספות נקבע שכל התנאים בהסכם השכירות יחולו ללא שינוי גם על תקופת השכירות הנוספת. על פי התוספת האחרונה, אשר נחתמה כאמור בחודש נובמבר 2012, הוארכה תקופת השכירות עד יום 31.1.13.
21.
עוד ראוי לציין במסגרת בחינת לשונו של הסכם השכירות כי אין בהסכם השכירות כל הוראה שלפיה תסתיים תקופת השכירות ביום קבלת היתר הבנייה או בכול מועד אחר, אף לא מופיעה הוראה שלפיה מתחייבים התובעים להסכים להארכת תקופת השכירות מפעם לפעם עד קבלת היתר בנייה.
22.
ההוראה היחידה המזכירה לכאורה את היתר הבנייה הינה בסעיף 8.ג. שם נכתב כי "...השוכרים מצהירים כי ידוע להם כי אם הם לא יפנו את הדירה בתום תקופת השכירות הם עלולים לגרום נזק כבד למשכירם אשר מתכוונים לבנות תוספת לדירה ו/ או להרוס את הדירה ולבנות בית חדש ו/או לעשות כל דבר אחר לפי ראות עיניהם". ניתן ללמוד מההוראה האמורה כי במועד החתימה על הסכם השכירות לא היה ברור מה בדיוק עתידים התובעים לעשות עם המושכר. אמנם הוזכרה גם האפשרות של בנייה, לצד אפשרות לעשות "דבר אחר" ואולם משהוזכרה בנייה, לא הייתה כל מניעה לקבוע במפורש כי תקופת השכירות תסתיים בקבלת היתר בנייה אילו אכן כך הוסכם.
האם היו הסכמות בעל פה
23.
לטענת השוכרים, הוראות הסכם השכירות אינן מבטאות את ההסכמה שהייתה בין הצדדים באשר למשך תקופת השכירות עד למתן היתר בנייה.
24.
כפי שאפרט להלן, ומעבר לכך שלא בנקל יקבל בית המשפט טענות בעל פה נגד מסמך בכתב, כלל הנסיבות, לא רק לשונו של הסכם השכירות, מלמדות על כך שלא הייתה הסכמה שכזו, כפי שאפרט להלן.
עדותו של התובע
25.


התובע בעדותו הדגיש את התלבטות התובעים האם להשכיר את המושכר, ואת החשיבות הרבה שייחסו לכך שגם אם ישכירו את הנכס, יהיה זה לתקופה קצובה, ובתנאים שיבטיחו את פינוי המושכר בתום תקופת השכירות. כך למשל הצהיר התובע בתצהיר עדות ראשית כי עורך הדין שייצג את התובעים ברכישת המושכר פנה אליהם בבקשה להשכיר את הבית לשוכר והשוכר אף הוא פנה אליו בעניין בדואר אלקטרוני. התובע השיב לדבריו בתחילה לפניות בכך שעליו לחשוב על כך כיוון "שלא הייתי בטוח שאני רוצה להשכיר את הבית, ואם אשכיר לו את הבית זה יהיה לתקופה של שנתיים עם הודעה מראש של חודשיים על פינוי מוקדם יותר" (סעיף 3).
26.
התובעים הדגישו כי לא היו כל הסכמות בינם לבין השוכרים שלא במסגרת הסכם השכירות בעל פה או בתכתובות דואר אלקטרוני, בוודאי שלא לעניין תקופת השכירות. התובע הצהיר כי את המשא ומתן להשכרת הבית ניהל בא כוחו, וכי בהתכתבות בין הצדדים שנעשתה בדואר האלקטרוני כלל לא הוזכר עניין היתר הבנייה (סעיפים 4-6). התובע הוסיף והבהיר כי הטעם לכך היה ניסיון העבר. לדבריו: "לאור ניסיון קודם "לא טוב" עם שוכר, אני נמנע מלנהל מו"מ עם הצד שכנגד, ואני יודע שאת המו"מ צריך לנהל עו"ד מטעמי שבסופו נחתם הסכם בכתב שמשקף את ההסכמות." (סעיף 8).
27.
התובע הצהיר כי ביום 30.7.10 נערכה בין התובעים לבין השוכר פגישה במלון פרימה פאלאס (מלון המלכים אז), כדי להכיר את השוכר הפוטנציאלי, וזאת לאור ניסיון רע שהיה להם בעבר עם שוכר אחר. השיחה הייתה שיחת היכרות כללית, והתובע הדגיש לדבריו בפני
השוכר, פעם אחר פעם, כי השיחה איננה מחייבת וכי רק חוזה חתום יחייב את הצדדים. התובע הצהיר כי "בשיחה זו אמרתי באופן כללי, כי בכוונתנו לבנות בית חדש... מבלי להיכנס לפרטים, שכן עוד לא קיבלנו את החזקה בבית והזכויות בבית עוד לא עברו על שמינו. לפיכך עניין היתר בניה כלל לא עלה על ידי." (סעיפים 11-14; 19).
28.
התובע הוסיף בתצהירו כי במקביל לשוכר פנה אל התובעים גם מוסד חינוכי במטרה לשכור את המושכר. בעצת עורך דינם החליטו התובעים שלא להשכיר את המושכר לאותו מוסד, אף שנאות לשלם דמי שכירות גבוהים יותר, בשל החשש שהמוסד החינוכי לא יפנה את המושכר במועד המוסכם (סעיף 15).
29.
התובע הצהיר כי עניין היתר הבנייה לא הטריד אותו כלל כיוון שכבר היה לו ניסיון בכך (סעיף 17). התובע הצהיר כי זכור לו שהשוכר ביקש להעמיד את דמי השכירות על 2,500$ והוא הסכים לכך, הסכמה זו עוגנה בהסכם השכירות (סעיף 20). התובע הוסיף "אני שולל מכל וכל את טענת זיילר [השוכר] כי היו הסכמות בע"פ שסירבתי לכתוב אותם בהסכם השכירות בכתב. אין זה ממנהגי ואינני מתנהל בדרך זאת. כל מה שסוכם, לרבות דמי השכירות נכתבו במפורש בהסכם השכירות" (סעיף 21; כך גם בסעיף 42).
30.
בחקירה הנגדית השיב התובע כי השיחה שנערכה בין התובעים לבין השוכר במלון הייתה שיחת היכרות כללית, "מי אנחנו, שמעתי שהוא חסיד לובביץ, איש דתי. יש לו ילדים ושהוא רוצה לשכור את הבית... אמרתי לו שזו אינה פגישת מו"מ. אם בכלל יצא חוזה בין שני הצדדים, יהיה צורך שעורכי הדין שלנו יבואו במו"מ ביניהם. אני זוכר שהוא ציין מחיר. אמרתי לו שעל זה הוא חייב לדבר עם עורך הדין" (עמ' 11 שורות 27-32). התובע חזר והדגיש את הבעיה שבה נתקלו התובעים בעבר עם השוכר הקודם, ועל כן חזרו והדגישו כי כל הסיכומים החוזיים יהיו בין עורכי הדין, וכי השיחה בין הצדדים אינה מחייבת, אלא היא שיחת היכרות בלבד. התובע הדגיש כי הוא אינו עורך דין, ועל כן "את הפרטים המשפטיים שאני יודע שיכולים להיות מאוד מסובכים, אני משאיר לעורך דיני ולמדתי את הלקח מהשוכר הקודם. כל דבר חייב להיעשות בתבונה משפטית זהירה" (עמ' 12 שורות 21-31).
31.
התובע השיב בחקירה נגדית כי: "הסיבה להשכרת הבית לא היה הסכום הכספי, היה לבחור את השוכר הנכון... הסכומים הכספיים הם לא היו בראש מעייני, היה משהו אחר, סיבה היחידה לנהל מו"מ, היתה לוודא שהשוכר יעזוב כשאני ארצה שהוא יעזוב, כיוון שזהו ביתי. רציתי שהבית הזה, כשאוכל להשתמש בבית הזה כיוון שזה היה ביתי, לכן המספרים עפו מפה לשם, אבל הם לא היו בראש דאגותי" (עמ' 15 שורות 3-8). לשאלה מדוע השכיר את הבית אם הכסף לא עניין אותו השיב: "בזמנו לא ידעתי מה לעשות עם הבית... לא רציתי שהבית ישאר ריק, שאנשים יוכלו להיכנס אליו, רציתי שמישהו יהיה שם, עד שאצטרך, עד שאחליט מה ארצה לעשות איתו." (עמ' 15 שורות 12-14).
32.
התובע השיב שהוא הזכיר בפני
השוכר את תכניתו להרוס את הבית ולבנותו מחדש (עמ' 15 שורה 22). לשאלה האם הוא שוחח עם השוכר על מה שחשוב לו משוכר השיב: "כן, רציתי אדם ישר שיעזוב, בהתאם לחוזה שעליו היינו אמורים לחתום... הסיבה שהסכמתי להשכיר... אינה נעוצה בפגישתנו. הכרתי את עורך דינו וסמכתי עליו" (עמ' 15 שורות 24-25). לשאלה האם שוחח עם השוכר על היתר הבניה השיב "לא, לא לגבי היתר בניה לבית הזה. לא באותה פגישה. דיברנו באופן כללי על נכסי נדל"ן בירושלים. הוא אמר שזה יקח זמן רב לקבל היתר בנייה. מניסיוני הקודם ידעתי שזה משהו קל... ידעתי שזה יהיה תהליך, אבל באותו זמן זה בכלל לא היה נושא לשיחה לדיון." (עמ' 15 שורות 30-31; עמ' 16 שורות 1-2). עוד השיב: "אני לא ידעתי מתי אקבל את רישיון הבנייה... גם לא היתה לי הערכת זמן באותה תקופה, דיברתי רק בצורה כללית, בכל אופן השיחה לא היתה מו"מ זו רק היתה שיחה" (עמ' 16 שורות 7-9).
33.
לטענה כי נושא היתר הבנייה והקשר שלו לפינוי הדירה היה מאוחד, השיב התובע: "... זה לא היה הצורך היחיד שהיה לנו בבית. זה הבית שלי ואני רוצה אותו בחזרה מתי שאני רוצה אותו... כעבור זמן למעשה רציתי לשלוט מה שקורה בבית שלי, זה הנכס שלי, אני רק הסכמתי לתקופה מסוימת. עורכי הדין ניהלו מו"מ מדויק לגבי תקופת השכירות ועזיבת הדייר... רציתי לעשות את ההחלטות שלי, מתי הבית יעמוד לרשותי. זה לא עניינו של השוכר להחליט על דברים כאלה" (עמ' 16 שורות 18-23).
34.
לשאלה האם סיכם עם השוכר להאריך את מועדי השכירות עד קבלת היתר הבנייה השיב: "לא, רציתי שהוא יעזוב בזמן שאני אחליט. לא הייתה לי כוונה להשכיר את המקום עד שיהיה בידי רשיון הבנייה.. התכוונתי להשכיר את המקום לתקופה מסויימת ולהחליט מתי השוכר עוזב. וזה היה לנגד עיני שהוא יעזוב תקופה ארוכה לפני שאקבל את רשיון הבניה, כדי למנוע תקלות של הרגע האחרון ורציתי שהבית יהיה מוכן ומסודר ומאוחר יותר הבנתי שאני זקוק לבית לצרכים אחרים... היה לנו חוזה ל 15 חודשים ואח"כ היה לנו הסכם לשנה נוספת. אלו היו תקופות שנקבעו מראש ולא תקופות שנסמכו על רשיון הבנייה. ... ובמידה שרשיון הבנייה לא היה מגיע בתוך 10 שנים לא הייתה כוונתי להמשיך את היחסים איתו במשך 10 שנים. היה לנו חוזה שכוונתו הייתה להגדיר תקופה מסויימת כדי שאוכל לעשות לביתי שלי את רצוני"" (עמ' 17 שורות 16-26).
35.
לשאלה מתי בפעם הראשונה שמע את טענת השוכר בדבר תום תקופת השכירות בקבלת היתר הבנייה השיב התובע: "כשתבענו אותו לצאת מהבית הוא העלה את הרעיון החדש הזה מצדו שאותו טרם שמעתי עד לאותו רגע, שהיה קשר בן התקופה שהוא נמצא בבית לבין היתר הבניה..." (עמ' 19 שורות 3-4). לשאלה האם נכון שהשוכר אמר שהוא לא רוצה לשכור את המושכר לתקופה קצרה, והוא מוכן לשכור את המושכר כיוון שהוא מאמין שייקח זמן רב עד שיתקבל היתר בנייה השיב התובע "דיברנו על הרבה דברים, אבל לא ניהלתי איתו משא ומתן. לא היה לי יחסים עסקיים איתו. אני רק הסכמתי לתקופה מסויימת שבה הוא יתגורר בנכס, לא הייתי בתוך המחשבות שלו ולא בדקתי מה שיש בתוך ראשו. מדובר בזמן שדובר בחוזה" (עמ' 19 שורות 23-25).
36.
בחקירה הנגדית לב"כ הערבים לשאלה האם בעת החתימה על הסכם השכירות הייתה כוונתו להאריך את תקופת השכירות עד קבלת היתר הבנייה השיב "לא, רציתי להאריך את זה כדי שאוכל להחליט מתי ברצוני לקבל את הבית בחזרה. מעולם לא היתה כוונתי להשכיר את הבית עד לרגע האחרון ומימלא לא ידעתי מתי אותו רגע אחרון יהיה... רציתי שתהיה לי הזכות לעשות בבית את מה שיעלה בדעתי" (עמ' 21 שורות 22-26). עוד הוסיף "בהתחלה חשבתי שהוא אדם ישר שיעזוב בזמן, ואמרתי לך שזה מה שהיה הכי חשוב, לא המחיר הממשי של השכירות. זו הסיבה שהחלטתי לא לבחור במוסד החינוכי" (עמ' 22 שורות 27-28).
עדותה של התובעת
37.
התובעת תמכה בעדותו של התובע, והצהירה בתצהיר עדות ראשית כי "את כל המו"מ להשכרת הבית למר זיילר ולאשתו ניהל מטעמי ומטעם בעלי עו"ד בר הלל. לא ניהלתי מו"מ עם זיילר" (סעיפים 1-2). עוד הצהירה כי "נכחתי בחלק מהפגישה שהתקיימה ביום 30.7.10 במלון המלכים בירושלים... השיחה התנהלה בין בעלי לבין זיילר. בעלי אמר מספר פעמים בפגישה זו, כי שיחה זו איננה מחייבת אותנו, וכי רק חוזה בכתב שייחתם על ידי הצדדים הוא זה שיחייב אותנו. גם אני אמרתי לזיילר את אותם דברים..." (סעיפים 9-11).
38.
בחקירה הנגדית לב"כ השוכרים השיבה שהיא לא ניהלה את המשא ומתן עם השוכרים וכי בפגישה שהתקיימה במלון המלכים (עמ' 9 שורות 21-23). בזמן שהייתה נוכחת בפגישה "דיברו על היכרות כללית. היתה שיחה כללית ודיברנו באופן כללי על הבניין, על הבית... העובדה שיש לנו בית, שהוא ביקש לשכור אותו, הנתבע, והאם אנו מוכנים להשכיר אותו" (עמ' 9 שורות 25-27). לדבריה: "כשנכנסתי לשיחה בסופה, אמרתי לבעלי, שאלתי אותו אם הוא הדגיש בפני
הנתבע, שהחוזה למעשה רק יעובד בידי עורכי דין של הצדדים וגם אמרתי , שהחוזה יכלול את מה שכתוב בו, לפי הדברים שנוהלו בין עורכי הדין. הכול נוהל באמצעות עורכי הדין" (עמ' 10 שורות 16-18).
עדותו של השוכר
39.
השוכר העיד מנגד כי הוא שכר את הבית מהתובעים מספטמבר 2010 עד יום 8.7.14, וכי בינו ובין התובעים "הייתה הסכמה ברורה ומפורשת כי תקופת השכירות תימשך עד שהתובעים יקבלו היתר בניה לנכס..." (סעיפים 2-3).
40.
על פי האמור בתצהירו של השוכר, בעקבות מידע שקיבל פנה ישירות אל התובע בבקשה לשכור את המושכר וקיים משא ומתן ישיר עם התובע באמצעות טלפון, דואר אלקטרוני ואף פגישה אישית (סעיפים 7-8). לפני הפגישה שנערכה בין הצדדים שקל התובע להשכיר את המושכר לכל היותר למשך שנתיים ובפגישה שהתקיימה "בלובי מלון המלכים בירושלים בסביבות התאריך 30.7.10 ... יחד עם שני התובעים דיברנו בין היתר על נושא משך ההסכם. באותה פגישה הבהרתי במפורש לתובע כי אני מעוניין לשכור את הנכס לפרק זמן משמעותי, ולא לשנה או שנתיים. במהלך אותה פגישה הסביר לי התובע כי הסיבה למועדים האמורים נעוצה על פי האדריכלית שלו הוא צפוי לקבל היתר בניה במשך התקופה האמורה. מדבריו הבנתי כי הוא רכש את הבית על מנת להרוס/לשפץ אותו ולעשות עליה לישראל לאחר סיום השיפוצים, והוא מחפש שוכר שיאכלס את הבית עד לקבלת היתר בניה מתאים והתאמת הבית למטרתו... שיתפתי את התובעים בידע שלי ממקרים אחרים בשכונה, לפיו ההליך להוצאת היתר בניה עתיד להימשך כמה שנים, ובפרט שמדובר בנכס לשימור. לעומתי טען התובע כי על פי הייעוץ שקיבל, שייקח לו תקופה קצרה של שנה – שנה וחצי, עד לקבלת היתר בניה, ולכן הוא ביקש, למען הסדר הטוב, לחתום על הסכם של כשנה תוך התחייבות כי יאריך את ההסכם באופן פורמאלי ככל שיידרש עד לקבלת היתר בניה. בסופה של הפגישה... סיכמנו את עיקרי ההסכמות בינינו ובין היתר לעניין המחיר (2,500$ במקום 3,000$), תקופות התשלום (כל שישה חודשים מראש) ומשך תקופת השכירות (עד לקבלת היתר בניה)" (סעיפים 9-13).
41.
השוכר הצהיר כי "על אף ההסכמה הברורה והחד משמעית כאמור – התובע דרש שלא להכניס לנוסח ההסכם שתיים מתוך ההסכמות שהיו בינינו: את ההסכמה ששכר הדירה יישאר על כנו, ללא שינוי, לאורך כל תקופת השכירות, ואת ההסכמה כי השכירות תימשך עד לקבלת היתר בניה. הוא דרש ממני לסמוך על המילה שלו בנוגע להסכמות אלו (
"you have my word on it"
). המשיב עשה עלי רושם של אדם ישר ומהימן, וכך בתמימותי הסכמתי לדרישותיו שלא לכלול הסכמות אלו במסגרת ההסכם גופו. לאור ניסיון של אחרים בשכונה הערכתי כי ייקח לתובעים יותר משלש שנים עד לקבלת היתר בניה (היות והבית היה לשימור), ולכן בהתבסס על הבטחתו המפורשת והחד משמעית של התובע שהשכירות תוארך עד לקבלת היתר בניה והבטחתו לעניין גובה שכר הדירה, חתמתי על ההסכם שניסח עורך דינו..."
(סעיפים 14-15).
42.
השוכר הדגיש כי באותה תקופה חיפשו השוכרים בית לתקופה ממושכת "ואילו הייתי חושב שנוסח ההסכם המקורי הקובע את תקופת השכירות למשך 15 חודש הוא היחיד המחייב את הצדדים, והוא אינו חלק מהבטחתו של התובע כי תקופת השכירות תימשך עד קבלת היתר בניה והתחייבותו להאריך את החוזה הפורמאלי עד אז – ודאי שלא הייתי משקיע את ההשקעות ולא עובר להתגורר בבית. הדברים אמורים בפרט נוכח העובדה שאני אב לשמונה ילדים ב"ה, ומעבר מבית לבית כרוך בהתאמה ותקופת הסתגלות ארוכה הן לנו ההורים והן לילדים." (סעיף 16). השוכר הוסיף והצהיר כי השקיע סכומי כסף ניכרים בתיקון המושכר ו"כל ההשקעות
הללו נעשו אך ורק על יסוד ההסכמה וההבנה שאני אוכל להישאר בבית עד לקבלת היתר הבניה" (סעיף 17)
43.
אשר לתוספות להסכם השכירות הצהיר השוכר כי "בפעמים האחרונות שהארכנו את ההסכם, נאמר לי בכל פעם, שזו הפעם האחרונה שהחוזה מוארך, כי תכף הם מקבלים היתר בניה. כך נעשה גם בחתימה על ההארכה מחודש נובמבר 2012. לא התרגשתי מההודעות, כיוון שהיה ברור לי כי כל עוד אין היתר בניה השכירות ממשיכה כמוסכם. בפעם האחרונה לאחר שהודיעו לי המשיבים כהרגלם כי זוהי הארכה אחרונה ולאחר שהתובעים החלו לדרוש ממני לפנות את הדירה, בניגוד למוסכם כאמור, פניתי לעירייה ביום 15.1.2013 כדי לוודא את סטטוס הבקשה להיתר. אז התברר לי כי טרם ניתן היתר בניה, והליך זה יכול ויקח זמן נוסף" (סעיפים 24-25).
44.
בחקירתו הנגדית עומת השוכר עם העדר כל דרישה בטיוטות שהועברו בין הצדדים לקביעת תקופת הכירות עד מתן היתר בנייה. השוכר אישר שבחלופת טיוטות הסכם השכירות ייצג אותו עו"ד וכי הוא פירט בפני
עורך דינו מהן ההסכמות שסוכמו לטענתו בינו לבין התובע. כן אישר שבמהלך המו"מ פעל עורך דינו לפי מה שאמר לו (עמ' 24 שורות 22-30). לשאלה האם אמר לעורך דינו שהוא סיכם עם התובע שתוקף ההסכם יהיה עד למתן היתר הבנייה השיב בחיוב (עמ' 25 שורות 1-2). לשאלה מדוע אין בטיוטות הסכם השכירות בקשה של עורך דינו לכתוב שתוקף ההסכם הוא עד למתן היתר הבנייה השיב תשובה מבולבלת כדלקמן: "אם זכור לי נכון, שבטיוטות הישנות שהחלפתם ביניכם, אלישיב סימון, ואף לא הכנסת את זה להסכם, כי שם היה מצוין שתקופת השכירות תהיה יותר זמן, והבנתי את זה אז שלא הכנסת את זה, החלטת מה להכניס ומה לא, וזמן מה לאחר מכן ביקשת להוריד את זה, הסכמתי כי יש לי הבנה, והסכמה. אני מעולם לא הייתי נכנס לדירה עם משפחה מרובת ילדים, לשנה וכמה חודשים, במיוחד שהדירה היתה טעונה שיפוץ. " (עמ' 25 שורות 6-10). לשאלה מה ביקש מעורך דינו להוסיף לטיוטת הסכם השכירות השיב "האופציה של הארכה לשנה שנייה, ולשלישית, וכן להישאר בדירה עד שהוא יקבל היתר בנייה, בהתרעה של 3 חודשים ואז אני יוצא" (עמ' 26 שורות 7-8).
45.
השוכר השיב כי בפגישה במלון המלכים סיכם עם התובע על 3 אופציות להארכת תקופת ההסכם – שנה, ועוד שנה, ועד היתר הבנייה (עמ' 26 שורות 22-25). לשאלה מדוע הוא לא ציין זאת בתצהירו השיב: "לא חשבתי שזה רלבנטי, חשבתי שאם הבית יקרוס, הבית היה במצב גרוע... לא רצינו להתחייב לתקופה ארוכה, מצד שני רצינו את האופציה להישאר, גרינבאום לא רצה להתחייב לתיקונים... אנחנו רצינו לתקופה ארוכה, אבל לקחנו סיכון, אם ההסקה היתה עולה 50,000 ₪ , אז לא היינו עושים זאת לתקופה של שלוש שנים, שזה משך הזמן לקבלת היתר בנייה" (עמ' 26 שורות 28-30; עמ' 27 שורות 1-2). השוכר הדגיש כי השוכרים רצו בחוזה "לזמן ארוך עם אופציה לצאת. כי אנו לא רצינו להיכנס להוצאות מטורפות עד התקופה של היתר בנייה, אם זה יהיה סביר, של כמה עשרות אלפי שקלים, זו הייתה החלטה כלכלית שלנו... אנחנו לא ידענו לאיזה מצב אנחנו נכנסים" (עמ' 27 שורות 5-8).
46.
השוכר אישר בחקירה נגדית כי מהדואר האלקטרוני ששלח אליו התובע עולה שהוא לא מעוניין להשכיר את המושכר לתקופה העולה על שנתיים, והוסיף "אבל זה לא מה שאני הבנתי... הבנתי מעו"ד גולדשטיין... הוא אמר שהם מתכוונים להרוס את הבית ולבנות בית חדש. זה שהוא כתב לי לשנתיים, אני הבנתי מהאימיל הזה, מעו"ד גולדשטיין שהוא מתכוון להרוס את הבית ולבנות בית חדש, ובתקופה זו הוא מתכוון להשכיר את זה, אפילו אם יקבל שכר נמוך" (עמ' 27 שורות 23-29). כשהתבקש שוב להבהיר האם התעלם מהנאמר בדואר האלקטרוני של התובע והסתמך על דברי עורך הדין גולדשטיין השיב "עד לנקודה הזאת, כן. אבל לא שמרתי את זה אצלי בבטן, זה היה דו שיח שלי עם מר גרנבאום, הוא גם סיפר לי שיש לו אדריכלית מקנדה והוא מתכוון לבנות ולעשות וגם סיכמנו את כל הנקודות האלה" (עמ' 28 שורות 6-8).
47.
לשאלה מה הבין מאמירת התובע בדוא"ל כי המייל אינו מחייב השיב "באימל אני מבין שזה לא מחייב, אבל בשנייה שהוא אומר בוא נפגש ונדבר, הוא לא פוגש אותי להכיר אותי, הוא הכיר אותי לפני. הכרנו בעסקה מאוד גדולה, וישבנו המון זמן, גם עם עו"ד גולדשטיין, הוא לא צריך להכיר אותי, עשינו עסקה שלמעלה משני מליון דולר" (עמ' 28 שורות 21-23). כשנשאל בנוגע לעסקה הקודמת (בשנת 2008) בינו לבין התובע השיב שהיה ביניהם משא ומתן ולא נחתם הסכם כיוון שהוצעה לו הצעה טובה יותר והם נפרדו כידידים (עמ' 29 שורות 18-21); לשאלה האם הפר הסכמות שהיו ביניהם בעל פה השיב "אנחנו מעולם לא לחצנו יד ולא סגרנו שיש הסכם, היה מו"מ הלוך חזור, הוא הציע, זה לא התקבל, הוא אמר שיש מישהו אחר שמעוניין. יש לי מכתב שאנחנו במו"מ" (עמ' 29 שורות 23-24).
48.
לשאלה אם הוא חשב שייקח 3-6 שנים עד קבלת היתר הבנייה השיב "היתר לשימור, והיתר בנייה להוסיף, כן אבל אם לוקחים רק היתר בנייה לשיפוץ פנימי, זה פחות זמן. אם מר גרינבאום היה משנה כיוון, ולא לחפור שתי קומות באדמה, ולא להוסיף, זה היה לוקח פחות זמן. אז אני לקחתי כאן ריזיקה, כי הוא סיפר לי שזה מה שהוא רוצה לעשות... מה שסיפר לי מר גרינבאום שהוא מתכוון לעשות, זה יקח בין 3 שנים ל-6 שנים" (עמ' 30 שורות 4-9).
49.
לשאלה אם הוסכם שתקופת השכירות תסתיים בקבלת היתר מדוע היה צורך במהלך המשא ומתן לשנות את משך ההסכם המקורי משנה ל-15 חודש, השיב השוכר "אנחנו לקחנו החלטה שאחרי שעשינו את כל הטיוטות האלו, להיכנס לבית, מה שמר גרינבאום מתכוון לבנות, הוא אמר לי כשהיה אצלי בבית, על סמך זה אפשר להגיד שהלכנו על זה. אם היה קורה נס והיה מקבל כעבור שנתיים אז היינו מפנים, כמו שפינינו" (עמ' 30 שורות 12-15).
50.
לשאלה מה היה הדבר החשוב בעיניו כאשר נפגש עם התובע השיב השוכר "שזה יהיה עד להיתר הבנייה, שאני אהיה בבית עד היתר הבנייה. שאני משכיר את הבית עד היתר הבנייה, והמחיר הוא לא יותר מ2,500$. זה מה שסיכמנו. הוא אמר לי באנגלית שהוא נותן לי את המילה שלו וסמכתי על המילה שלו" (עמ' 31 שורות 4-6). לשאלה האם בחתימה על הסכם השכירות הוא אינו עומד על כך שהדבר החשוב ביותר מבחינתו יהיה כתוב בו השיב "אני חושב שבכל עסקה כשחותמים יש משהו אמון בין שני הצדדים, כי אפשר לכתוב חוזים של מאות דפים, ודף אחד, ואם אדם לא הוגן לא עוזר כל מה שכתוב. לפעמים יש לאנשים אינטרסים שזה לא יהיה כתוב... אני נפלתי פה כי זה לא כתוב" (עמ' 31 שורות 9-12). לשאלה מדוע חתם על הסכם השכירות למרות שהתובע לא הסכים לניסוח שלו באשר לאופציות השיב "כי הוא נתן לי את המילה שלו. אמרתי לעו"ד אלישיב שירד מזה כי יש לי את המילה שלו, ואני סומך עליו, זה חד וחלק" (עמ' 31 שורות 20-21).
51.
לשאלה האם היה משא ומתן בנוגע לשכר הדירה הראוי אם הוא לא יפנה את הנכס השיב השוכר "לא היה. מה? בזמן הפינוי? אם זכור לי נכון הסכמתי לכל מחיר, כי אני לא בן אדם שיהיה בנכס שלא שלי, אני אישית. אני לא יודע מה עו"ד אלישיב אמר" (עמ' 31 שורות 23-24). וכשהופנה לכך שהסכום שונה מ-500$ ליום ל-250$ ליום השיב "אם זכור לי נכון, אני לא ביקשתי מעו"ד אלישיב לשנות את הסעיף הזה. אם החוזה היה מסתיים הייתי יוצא" (עמ' 31 שורות 27-28). עוד הוסיף כי "...לא זכור לי שהיה דו שיח עם אלישיב, אם הייתי רואה את זה לא הייתי מתווכח. אם הייתי מרגיש שאני נוכל, לא הייתי חותם... אני מתאר לעצמי שלא כל דבר עו"ד מתייעץ עם הלקוח שלו. אני מניח שאת זה הוא לא התייעץ איתי. אני חושב שאם גם היה מתייעץ איתי לא הייתי מתנגד ל500" (עמ' 32 שורות 3-7).
52.
לבקשה שיראה מכתב שבו הוא מזכיר סיכום עם התובע על תום תקופת השכירות בקבלת היתר הבניה השיב "לפני התביעה, כל פעם שבאתי לחדש הסכם, אמרתם לי שהמאכרים שלכם בעירייה, שעוד כמה חודשים אתם הולכים לקבל את היתר הבנייה ואז חידשתם לי את ההסכם לשלושה חודשים, לפי מה שסיפרו להם, וזה גם מה שנאמר לי. אני לא זוכר אם אמרת לי את זה פיזית... אני לא הייתי מיוצג ע"י עו"ד, והייתי נכנס למשרדכם, ובסוף ראיתי שבחוזה האחרון שחידשו לי, לתקופה של חודשיים, ושלחו לי התראות, נכנסתי למשרד, נפגשתי עם עו"ד בר הלל, התחילו איומים אז נכנסתי לעו"ד בר הלל, הוא לא רצה לשבת איתי לבד, הבנתי שזו טעות שבאתי לבד ושאלתי אותו מדוע לא מחדשים את החוזה, הרי עדיין אין היתר בנייה, ועוד יותר מזה, גם אמרתי לו שהייתי בעירייה לנושא מסוים, ובקבלה, ביקשתי מהמזכירה שתגיד לי מה המצב, אם קיבלו היתר הבנייה, אולי קיבלו, היא אמרה לא, יש עוד שישה חודשים או יותר, עד שיקבלו היתר בנייה, אז אמרתי את זה לעו"ד בר הלל, הוצאתי מסמך מודפס, אינפורמציה, הם כעסו עלי שערכתי את הבדיקה ואז לא רצו לדבר איתי, והבנתי שזה הגיע למצב לא טוב" (עמ' 33 שורות 1-21).
53.
לשאלה מדוע בתכתובת בדואר האלקטרוני הוא לא מציין בפני
התובע את נושא היתר הבנייה השיב "הוא לא אומר לי לצאת, אם הוא היה אומר לצאת הייתי אומר לו את זה..." (עמ' 33 שורות 25-26). לשאלה מדוע לא השיב למכתבי ההתראה שנשלחו אליו השיב "אני חוזר שוב, כל מכתבי האיומים האלה נאמר לי שלוש פעמים שחידשנו את החוזה. תמיד נאמר לי אותו דבר, חודש הבא, עוד חודשים לא נחדש לך את החוזה" (עמ' 34 שורות 1-2). עוד השיב "כן דיברתי טלפונית עם המשרד שלך, ועוד פעם, בזמן שחידשנו את החוזים, נאמר לי שפעם הבאה לא מחדשים וכן חידשו. לא עלה בחלום שלי שיסתיים החוזה שלא יחדשו, אתה לא מצפה שאקח 9 ילדים ואחפש מקום. עשיתי זאת לאחר שהתקבל היתר הבנייה, עברתי לגור אצל חברים. הייתי ברחוב" (עמ' 34 שורות 5-8). לשאלה מדוע בדואר האלקטרוני ששלח אל התובע בימים 1.2.13 ו-30.1.13 הוא לא מציין בפני
התובע את עניין היתר הבנייה השיב "כי אני לא עו"ד אבל בכל זאת ציינתי לו שהוא עדיין לא קיבל את ההיתר. לא חידדתי את זה משפטית שהוא יבין זאת כך" (עמ' 34 שורות 30-31).
54.
לשאלה מדוע לא שילם עד יום הדיון את כל דמי השכירות בסך של 2,500$ לחודש השיב "אפשר להגיד, אני מתבייש להגיד, נכנסתי קצת למצוקה ואבי לא היה מוכן לעזור לי כי הוא חתם עבורי ערבות. הוא הפסיק לעזור לי, אני חייב כסף לחברי לחמי... נכנסתי לתזרים בעייתי אני אצטרך לשלם את מה שמגיע" (עמ' 36 שורות 1-3).
55.
לשאלה מדוע התובע התעקש לא לכתוב משהו שהוא הסכים עליו השיב "הוא לא אמר לי למה" (עמ' 26 שורה 25), וכשנשאל האם הוא שאל את התובע על כך ענה בשלילה (עמ' 36 שורה 27).
הערכת העדויות
56.
מבין העדויות העדפתי את עדותם של התובעים על פני עדותו של הנתבע. בראש ובראשונה, עדותו של הנתבע לכך שהתובע התעקש להותיר שתי הסכמות מחוץ להסכם השכירות (על כך שתקופת השכירות תהיה עד קבלת היתר הבנייה, ולכך שלא יהיה שינוי בדמי השכירות), לא הייתה סבירה ולא ניתן לה כל הסבר הגיוני. יש וצדדים להסכם מבקשים להותיר הסכמות שונות נסתרות מהעין, ואולם קיים הסבר סביר לכך, הסבר שלא קיים בענייננו. ככל שאכן הייתה הסכמה לסיום תקופת השכירות במתן היתר, לא קיים כל הסבר לכך שהסכמה זו לא קיבלה את ביטויה בהסכם השכירות.
57.
התניית תקופת השכירות בקבלת היתר בנייה אינה סבירה כשלעצמה. שכפי שציין התובע בעדותו יתכן שהיתר בנייה יתקבל במקומותינו גם לאחר 10 שנים, אין להוציא מכלל אפשרות שהיתר בנייה כלל לא יתקבל, ובהתאם לפרשנות זו עשויה תקופת השכירות להימשך עקרונית לעד. השוכר טען כאמור להסכמה נסתרת נוספת שלפיה במשך כל תקופת השכירות לא יהיה שינוי בדמי השכירות המוסכמים, טענה המגבירה את אי הסבירות שאכן כך הוסכם בין הצדדים, בהעדר כל היגיון כלכלי.
58.
בענייננו לא רק שמדובר בטענה בעל פה נגד מסמך בכתב, ככל שמשתמעת טענה למרמה, נוכח טענותיו של השוכר כי הוא היה תמים והסכים שלא לכתוב את ההסכמות במפורש, הנטל הוכיח טענות בעלות גוון של מרמה מונח על כתפי הטוען זאת, ובוודאי
שנטל זה לא הורם. קשה להימנע מהרושם שחוסר תום הלב הינו דווקא מכיוון השוכרים, כפי שטענו התובעים, וכי לאחר שהשוכר הסתבך בעסקיו הוא ניסה להיאחז במושכר בניגוד להסכמות תמורת דמי שכירות נמוכים.
59.
לשונו של הסכם השכירות, הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים, התכתובות בין הצדדים, אופן יישומו של הסכם השכירות וההארכות במסגרת התוספות שנחתמו לשם הארכת תקופת השכירות, תומכים כולם בגרסת התובעים באשר להסכמות, כפי שאפרט להלן, ועל כן מצאתי להעדיף את עדויותיהם.
התכתובות בין הצדדים
60.
התכתובות בין הצדדים לפני החתימה על הסכם השכירות תומכות בגרסת התובעים שלפיה עמדו התובעים על כך שתקופת השכירות תהיה קצרה, מוגבלת בזמן ונקובה במועדים. כך למשל :
·
התכתבות בדואר האלקטרוני בין הנתבע לתובע מיום 12-13.6.10
– ביום 12.6.10 התעניין הנתבע בשכירת הבית. ביום 13.6.10 השיב לו התובע שהוא צריך לחשוב על כך והוסיף "
it would be for 2 years and you would have to leave before that with 2 months notice"
.
·
התכתבות בדואר האלקטרוני בין התובע לנתבע מיום 26.7.10
- התובע כתב, בין השאר, כי
"my main concem in renting to anyone is that they will leave at the appointed time; un this case in 2 years or less
".
וביקש מהנתבע שבא כוחו ינסח חוזה ויציג אותו בפני
עורך דינו. עוד כתב כי "
there must be a large deposit to be forfeited if you do not leave on time… i would go for a 1 year contract' an option for renewal' for another year with 3 month notice leave…this email docs not obligate me in any way; it is simply a basis for discussion"
.
הנתבע השיב לתובע שהוא ישמח להיפגש עמו.
טיוטות הסכם השכירות והתכתובות בין עורכי הדין
61.
טיוטות הסכם השכירות אשר הוחלפו בין הצדדים תומכות בגרסת התובעים באשר להסכמות שהיו בין הצדדים באשר לתקופת השכירות ולא בגרסת השוכרים.
62.
השוכרים צירפו לראיותיהם טיוטת הסכם השכירות שנשלחה לשוכר על ידי עורך דינו ביום 30.9.10, הנושאת תאריך 15.8.10- ובה הערות לטיוטא הראשונה שהועברה על ידי בא כוחם של התובעים. תקופת השכירות המופיעה בטיוטא זו הינה שנה בלבד. אחד הסעיפים המסומנים בטיוטא, כפי הנראה בניסיון להוסיפם להסכם השכירות הוא סעיף 2ו שלשונו היא כדלהלן: "מוסכם כי לשוכרים תהיה אופציה להאריך את תקופת השכירות לשנת שכירות נוספת וכן לשנת שכירות שלישית בתנאים זהים ובלבד שיודיעו למשכירים על הארכת השכירות בשנה כל פעם 30 יום לפחות קודם לסיום תקופת השכירות. למרות האמור מוסכם כי אם במהלך תקופת האופציות יינתן למשכירים היתר בנייה לביצוע עבודות במושכר והמשכירים יהיו מעוניינים להתחיל בביצוען באופן מיידי הם יהיו רשאים להודיע בכתב לשוכרים על כך והשוכרים יפנו את המושכר בתוך 3 חודשים מקבלת ההודעה ובמקרה כאמור ישיבו המשכירים לשוכרים כל סכום ששילמו השוכרים מראש בגין דמי השכירות".
63.
עולה מהטיוטא שצורפה על ידי השוכרים כי אמנם השוכרים הציעו לקבוע בהסכם השכירות מספר אופציות להארכת תקופת השכירות, שאותן ניתן יהיה לקצר רק אם יתקבל קודם לכן היתר בנייה, ואולם לא רק שהאופציות האמורות לא מצאו מקומן בהסכם השכירות שנחתם בין הצדדים, דבר המעיד על כך שלא הייתה כל הסכמה לשכירות כה ממושכת, אף שהשוכרים הציעו זאת, גם בהצעה זו של השוכרים אין כל ביטוי לכך שקיימת הסכמה לתקופת שכירות עד מתן היתר הבנייה. אילו אכן הייתה הסכמה שכזו אין כל הגיון או סבירות בבקשה למתן שלוש תקופות אופציה שכאלו, במקום בקשה לעגן במפורש את ההסכמה על תום תקופת השכירות במתן היתר.
64.
השוכר נשאל בחקירתו הנגדית על כך והשיב כאמור כי הוא סיפר לבא כוחו על ההסכמות שהיו לצדדים, בין היתר לגבי תקופת השכירות, אף אישר שעורך דינו פעל בהתאם להנחיותיו, ולפיכך העדר כל ביטוי להסכמות אלו בתכתובות בין עורכי הדין
ובטיוטות מעיד על כך שלא היו הסכמות כאלו.
65.
התובעים צרפו לתצהיריהם טיוטת הסכם מיום 15.8.10 שאותה העביר בא כוחם של השוכרים לב"כ התובעים. בטיוטא האמורה שונתה תקופת השכירות משנה ל- 15 חודשים (סעיף 2.א.). עצם העובדה שהצדדים ראו לנכון להאריך את תקופת השכירות שהוצעה לראשונה משנה ל- 15 חודשים, ועצם העובדה שראו לנכון לקצוב את תקופת השכירות ל- 15 חודשים בלבד, מעידה על כך שלא הייתה הסכמה על מועד נדחה אחר, שאם לא כן, לא היה צורך בנקיבת תקופת שכירות של מספר חודשים. ניתן להסיק מהארכת התקופה כי התקבלה בקשתם של השוכרים להארכת התקופה במספר חודשים, נוכח הצורך בהתאמת המושכר לצרכיהם, ואולם הדברים מעידים על כך שלא הייתה כל הסכמה לתקופת שכירות ממושכת, אף לא למתן אופציות להארכה.
66.
גם התוספות להסכם מעידות על כך שלא הייתה הסכמה להאריך את תקופת השכירות עד מתן היתר הבנייה, שכן אילו זו הייתה זו ההסכמה בין הצדדים, מן הסתם היו הדברים נאמרים במפורש, ובכול מקרה לא היה צורך בהארכות של תקופת השכירות לחודשים ספורים כל פעם, כפי שעשו הצדדים בתוספות להסכם. עצם הארכת תקופת השכירות לתקופות קצובות בנות 2-3 חודשים. מעידה על כך שאומד דעתם של הצדדים הייתה להשכיר את המושכר לתקופה מוגבלת, ולא עד התקיימותו של תנאי חיצוני עתידי- מתן היתר בנייה.
67.
כפי שציינתי, השוכר השיב בחקירתו הנגדית כי הוא סיפר לעורך דינו על ההסכמה להארכת תקופת השכירות עד מתן היתר הבנייה. קשה שלא לתהות מדוע לא זימן השוכר את עורך דינו על מנת שיתמוך בגרסתו, במיוחד שמדובר בעדות אובייקטיבית שיש בה כדי לתמוך באופן מכריע בגרסת השוכרים. עצם העובדה כי עורך הדין לא זומן לעדות מעידה על כך שאילו היה מזומן לעדות לא היה בעדותו כדי לתמוך בשוכרים.
68.
הטיוטות שהוחלפו בין הצדדים עובר לכריתת הסכם השכירות, כמו גם ההימנעות מזימון עורך דינו של השוכר שהיה בקי במו"מ ובהסכמות, תומכים אפוא בגרסת
התובעים.
התנהלות לאחר תום תקופת שכירות
69.
התנהלות השוכר בתום תקופת השכירות שנקבעה בתוספת האחרונה להסכם השכירות תומכת אף היא בגרסתם של התובעים. בראש ובראשונה יש להזכיר כי השוכרים הפרו את הסכם השכירות וחרף טענותיהם שלפיהן תקופת השכירות לא תמה, הם לא המשיכו לשלם את דמי השכירות כסדרם, אך לאחר שהוגשה התביעה. גם בדיון ההוכחות טרם הושלם תשלום דמי השכירות וכפי שעולה מהסיכומים, לאחר הדיון (ביום 2.4.15) שולמו 6,610$ אחרונים, היינו דמי שכירות של למעלה מחודשיים.
התכתבויות לאחר תום תקופת השכירות
70.
גם מההתכתבויות לאחר שתמה תקופת השכירות על פי התוספת האחרונה להסכם השכירות ניתן ללמוד כי מעולם לא הייתה הסכמה על הארכת תקופת השכירות עד מתן היתר בנייה. מההתכתבויות בין השוכר לבין עורכי הדין של התובעים ניתן להתרשם כי יתכן שהשוכר ביקש ארכה עד מתן היתר בנייה ואולם הוא לא טען כי קיימת הסכמה בעל פה על כך. הוא אף הודיע שהוא מחפש נכס אחר כתחליף למושכר. התובעים צירפו לתצהיריהם התכתבות בין עורכי דינם לבין השוכר, וכן תרשומות שנערכו אגב שיחות או פגישות של עורכי הדין עם השוכר:
·
צילום מתרשומת שיחה של עו"ד מ' ירס עם הנתבע מיום 25.12.12
- שבו נכתב כי "שוחחתי עם זאב זיילר
והודעתי לו שיהיה עליו לפנות בסוף ינואר ללא קשר לקבלת ההיתר. אני אחפש מעכשיו מקום אחר".
·
מכתב לנתבעים מיום 7.1.13
בצירוף אישור משלוח דואר רשום ואישור מסירה – במכתב הממוען לשוכרים בעניין הסכם השכירות, החתום על ידי עוה"ד מ' ירס, נכתב "כידוע לכם, תקופת השכירות בנכס שבנדון תסתיים ביום 31.1.13. אשר על כן ובהמשך להודעות בע"פ שנמסרו לך, הנני להבהיר כי הסכם השכירות לא יוארך פעם נוספת, ולפיכך הנכם נדרשים לפנות עד הנכס ולמסור החזקה לידי מרשי עד לא יאוחר מיום 31.1.13".
·
צילום תרשומת שיחה שהתקיימה בין עוה"ד מ' ירס ובין הנתבע ביום 21.1.13
- שבו נכתב כי "הודעתי לזיילר שיהיה עליו לצאת עד סוף החודש. אמר בסדר".
·
דואר אלקטרוני של עוה"ד מ' ירס אל הנתבע מיום 28.1.13
– שבו נכתב כי
"further to your conversation with adv. i.bar hillel yesterday. this is to reiterate, as we told you before, that our clients will not be renewing the lease. therefore, please make all arrangements necessary to vacate the house by the end of this month, i.e. january 31,2013"
.
·
דואר האלקטרוני של בא כוח התובעים – עו"ד יששכר בר הלל – אל השוכרים
מיום 31.1.13
- במכתב פורט שהתובעים עומדים על כך שהסכם השכירות מסתיים ביום 31.1.13 ואינם מסכימים להאריכו. כבר בעת הארכת השכירות הודיעו לשוכר שהתובע לא יסכים להאריך את השכירות לתקופה נוספת. "עם כל הכבוד, אין זה מעניינך אם למרשי יש היתר בניה, אם לאו... הבדיקות שעשית בעירייה לטענתך, לפיו עדיין אין למרשי היתר בניה, הם התערבות בענייניו של מרשי שאינן מקובלות עליו. מרשי זקוק לבית לצרכים שלו, ומכל מקום אין הוא חייב לתת הסברים כלשהם לאי הסכמתו להאריך את השכירות לתקופה נוספת. מרשי מבקשים איפה שתפנו את הדירה היום".
·
דואר אלקטרוני של ב"כ התובעים – עו"ד מ' ירס- אל השוכרים מיום 21.2.13
- שבו כתבה כי "למרות שהסכם השכירות הסתיים ב- 31.1.13 ולמרות התראות חוזרות ונישנות והבטחות שונות מצידכם, טרם פיניתם את הבית. לפיכך, במידה ולא תפנו את הבית עד ליום שלישי הקרוב... תוגש תביעת פינוי".
התכתבות בין השוכר לתובעים לאחר תום תקופת שכירות
71.
השוכר פנה אל התובע במישרין בעקבות ההתכתבות בינו לבין עורכי דינם של התובעים, ולמעשה ביקש ממנו להאריך את תקופת השכירות עד מתן היתר, ואולם מעולם לא טען כי הייתה בין הצדדים הסכמה על הארכת תקופת השכירות עד מתן היתר בנייה. התכתבויות אלו תומכות בגרסת התובעים שלפיה לא הייתה כל הסכמה נסתרת להארכת תקופת השכירות עד קבלת היתר בנייה.
72.
התובעים צירפו לתצהירם מספר התכתבויות
·
דואר אלקטרוני מהשוכר לתובע מיום 30.1.13

- שבו הוא מבקש מהתובע שידבר עם עורכת הדין ירס ומבקש
:

"please can you take my situation under
consideration and advise mimi that i will immediately vacate the property as soon as you get your permit. i am waiting for an answer on something in the neighborhood and it would really make life easier if i did not have more out before you even have your permit. of course if i find something else i will move out right away (even before you have your permit)"
.
·
דואר אלקטרוני ששלח השוכר לתובע ביום 1.2.13
– שבו הוא מתנצל ומספר שהמידע שהוציא בעניין ההיתר הוא מידע פומבי. והוסיף
"i simply felt that you were receiving worng information regarding the permit, which ended up being the cas"
. ומידע אותו שהוא עדיין לא מצא דירה ושהוא יפקיד את דמי השכירות ל-15 הימים הקרובים. ומסיים בבקשה
"please don't let this get out of hand/ all the neighbors on the block have a wonderful, very friendly relationship between each other… i would hate for that to change"
.
73.
כפי שציינתי, ניתן ללמוד מההתכתבויות האמורות שהשוכר מבקש מהתובע להאריך את תקופת השכירות עד מתן היתר בנייה, מציין כי טרם מצא בית אחר, ובכול מקרה אינו טוען לקיומה של הסכמה נסתרת בדבר הארכת תקופת השכירות עד קבלת היתר הבנייה.
מועד העלאת טענת ההסכמה בעל פה
74.
כפי שציינו התובעים בטענותיהם ובסיכומיהם, השוכרים העלו לראשונה את הטענה בדבר הסכמה בעל פה לגבי סיומה של תקופת השכירות במועד קבלת היתר הבנייה רק בבקשתם למתן רשות להתגונן. עצם העלאת הטענה במועד כה מאוחר מעידה כשלעצמה על קלישותה של הטענה, על כך שאין לה כל אחיזה במציאות. מועד העלתה של הטענה לראשונה מצטרף לכל שאר הסימנים התומכים בעמדת התובעים.
סיכום ביניים
75.
עולה אפוא מהמקובץ כי גרסתם של התובעים היא זו המשקפת את ההסכמה בין הצדדים, היינו כי ההוראות המפורטות בהסכם השכירות מבטאות את ההסכמות בין הצדדים וכי לא הייתה כל הסכמה נסתרת. כפי שציינתי, העדפתי את גרסת התובעים ואת עדויותיהם. גרסתם הייתה סבירה וקוהרנטית, נתמכה בהתכתבויות, בטיוטות הסכם השכירות, ובכול שאר הסימנים שציינתי.
76.
לכול היותר ניתן ללמוד מעדותו של השוכר כי הוא קיווה שהתובעים יסכימו להאריך את תקופת השכירות עד מתן ההיתר, שהוא נטל "סיכון" כדבריו, שכך יהיה, ואולם לא הייתה כל ראייה או תמיכה לטענותיו בדבר הסכמה בעל פה להארכת תקופת השכירות עד מתן היתר הבנייה, אף התרשמתי שהיא הועלתה בחוסר תום לב.
77.
תקופת השכירות הסתיימה אפוא ביום 31.1.13, המועד שבו הסתיימה תקופת השכירות על פי התוספת האחרונה להסכם השכירות, ומשהשוכרים נמנעו מלפנות את המושכר הם הפרו את ההסכם בין הצדדים
.
הפיצוי הראוי
78.
שאלה שנייה היא האם זכאים התובעים לפיצוי בסכום של 250 $ לכול יום פיגור. כפי שצוין לעיל, בסעיף 8.ד. להסכם השכירות נקבע כי בגין כל יום פיגור בפינוי המושכר מוטל על השוכרים לשלם דמי שכירות ראויים בסכום של 250$ ליום (המקבילים בקירוב ל- 7,500$ לחודש, היינו פי שלוש מדמי השכירות המוסכמים). כפי שציינתי, סכום הפיצוי שהופיע בטיוטא הראשונה היה 500 $, ובעקבות מו"מ בין הצדדים, בטיוטא מיום 17.8.10, שונה הסכום ל- 250$.
79.
סעיף 15 בחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א- 1970, קובע כדלקמן:

"הסכימו הצדדים מראש על שיעור פיצויים (להלן – פיצויים מוסכמים), יהיו הפיצויים כמוסכם, ללא הוכחת נזק; אולם רשאי בית המשפט להפחיתם אם מצא שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה".
80.
כפי שנקבע בהלכה הפסוקה, פסיקת פיצוי מוסכם שנקבע בין הצדדים בהסכם, מותנה בקיומה של ההפרה המזכה בפיצוי שעליו הוסכם, ואינו טעון הוכחת נזק (ראו למשל ע"א 4481/90 אהרן נ' פרץ מ' בן גיאת חברה להנדסה ובניין בע"מ, פ"ד מז (3) 427 (1993) (להלן- "פרשת אהרן"; ע"א 4162/02 רנדור נ' דרור מהנדסים (1990) בע"מ,
פ"ג נח(4) 193 (2004). יחד עם זאת נקבע בסעיף כי בית המשפט רשאי להפחית את הפיצוי, וזאת ככל שסכום הפיצוי שעליו הוסכם אינו עומד ביחס סביר לנזק שאותו ניתן היה לחזות מראש, וככל שראוי שבית המשפט יפחית מן הפיצוי המוסכם שנקבע.
81.
בית המשפט העליון הבהיר עוד בפרשת אהרן-

"זכותו של נפגע לקבל את מלוא שיעור הפיצויים שנקבע בחוזה אינה זכות מוחלטת; וכלשון סעיף 15(א) סיפא לחוק התרופות, עשוי נפגע שלא לזכות באכיפתה של הוראת הפיצוי בחוזה, אם נמצא לו לבית המשפט 'שהפיצויים נקבעו ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש בעת כריתת החוזה כתוצאה מסתברת של ההפרה'. בחינתה של הוראת הפיצוי המוסכם נעשית, אמנם, לאחר הפרת החוזה, אך תוכנה אמור להיבחן לפי מצב הדברים שהיה בעת כריתת החוזה. ובמקום שבית המשפט מגיע לכלל מסקנה כי הוראת הפיצוי המוסכם נקבעה ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לחזותו מראש, או אז עובר בית המשפט לדון בשאלה השלישית, לאמור, בנושא הפחתת הפיצוי לגופו.
נטיית בתי המשפט היא לכבד את רצון הצדדים, וממילא מפרשים הם בצמצום את סמכותם לקבוע תניית פיצויים כבלתי סבירה. כך, למשל, מדגישים בתי המשפט את קביעת המחוקק, כי ניתן להפחית שיעור פיצויים שנקבע רק אם אותם פיצויים נקבעו 'ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש' - דגש

על היעדר כל יחס סביר. ובלשונה


של השופטת בן-פורת בע"א 300/77 ד' רוזנר ואח' נ' בנייני ט.ל.מ. חברה לבנין

ופתוח בע"מ, בעמ' 686:
'הפחתת הפיצוי המוסכם מותרת רק במקרה חריג, בו מצא בית המשפט העדר כל יחס סביר בין אותו פיצוי לבין הנזק שניתן היה לחזותו מראש. המילה כל שהודגשה על-ידי היא הנותנת שהתערבותו של בית המשפט בפיצוי המוסכם היא מצומצמת ונדירה. כל עוד קיים יחס סביר כלשהו, ולו גם דחוק, משאירים את הפיצוי המוסכם בתקפו' ".
82.
המבחן הראשון הינו כאמור סבירותו של סכום הפיצוי שעליו הוסכם והאם הוא עומד ביחס סביר לנזק שאותו ניתן היה לחזות מראש, בעת כריתת ההסכם. המבחן לכך, כפי שסוכם על ידי המלומדים גבריאלה שלו ויהודה הדר דיני חוזים- התרופות: לקראת קודיפקציה של המשפט האזרחי (תשס"ט), בעמ' 496-

"האם ניתן להניח שבעת כריתת החוזה יכלו צדדים סבירים לחוזה – אילו נתנו דעתם מראש לאפשרות שהחוזה יופר באופן שבו אכן הופר בסופו של דבר – להעריך כי הפרה מסוג זה תסב לנפגע נזק ששיעורו כשיעור הפיצוי המוסכם? תשובה חיובית לשאלה זו תשלול כל אפשרות של התערבות מצידו של בית המשפט; תשובה שלילית לה, לעומת זאת, תכונן את סמכות ההפחתה ותפתח פתח להתערבות שיפוטית בסכום הפיצוי שקבעו הצדדים.
.....
הפער שנבחן בסעיף 15(א) הוא אפוא הפער שבין הנזק הצפוי בעת כריתת החוזה לבין הסכום המוסכם, ולא הפער שבין הנזק הצפוי לבין הנזק המוחשי שנגרם לנפגע. מכאן ששיעור הנזק הממשי שנגרם לנפגע אינו רלוונטי, כשלעצמו, לצורך הפעלת סמכות ההפחתה.."
83.
כפי שציינתי לעיל, בסעיף 8.ג להסכם השכירות נכתב כי "...השוכרים מצהירים כי ידוע להם כי אם הם לא יפנו את הדירה בתום תקופת השכירות הם עלולים לגרום נזק כבד למשכירים אשר מתכוונים לבנות תוספת לדירה ו/ או להרוס את הדירה ולבנות בית חדש ו/או לעשות כל דבר אחר לפי ראות עיניהם".
הצדדים אפוא התייחסו במפורש לנזקים העלולים להיגרם לתובעים במקרה שהמושכר לא
יפונה במועד, ולא מצאו להבחין בין נזק בשל עיכוב הבנייה לבין נזק העלול להיגרם להם בשל סיבה אחרת. בשים לב להצהרת השוכרים בנושא זה קבעו ביניהם הצדדים את דמי השכירות הראויים. בתחילה צוין בטיוטת הסכם השכירות הראשונית סכום של 500$ לכול יום פיגור בפינוי המושכר, ולאחריו, בעקבות מו"מ, הופחת הסכום ל- 250$ לכל יום פיגור (היינו פי שלושה מדמי השכירות החוזיים, ובהפחתת דמי השכירות ששולמו בפועל מסתכם הפיצוי המוסכם לכפל דמי השכירות).
84.


כפי שנפסק, בית המשפט לא ימהר להתערב בהסכמות בין הצדדים כפי שעוגנו בהסכם ביניהם, אלא רק כאשר מדובר בחוסר סבירות בקביעת הפיצוי המוסכם, ובמקרים חריגים. אף שהבדיקה נערכת בדיעבד, בוחן בית המשפט את סבירות ההסכמה בזמן החתימה על ההסכם, שהרי לא מדובר בענייננו בפיצוי הבוחן את הנזקים בפועל, אלא כאמור את הנזקים המוסכמים.
85.
הפיצוי המוסכם בענייננו אינו פיצוי גלובאלי, אלא פיצוי המביא בחשבון את משך העיכוב בפינוי המושכר, היינו קובע את הפיצוי בהתאם לימי העיכוב בפועל. בהינתן גובה דמי השכירות החודשית שעליהם הוסכם- 2,500$, העובדה שהצדדים לא קבעו מנגנון להעלאת דמי שכירות, ובהינתן העובדה כי פינוי המושכר במועד היה מהותי מבחינת התובעים, כפי שהעידו וכפי שניתן ללמוד מהראיות האחרות, אני סבורה שמדובר בפיצוי סביר, אשר צפה בזמן אמת את הנזק העלול להיגרם לתובעים ככל שהמושכר לא יפונה במועד, כאמור לא רק בשל דחייה אפשרית של
מועד הבנייה, אלא גם בשל רצונם של התובעים להשתמש במושכר למטרות אחרות, כגון שימוש עצמי, האפשרות לעדכן את דמי השכירות החודשיים, וכיוצ"ב. נראה כי הפיצוי המוסכם העריך את השווי הכלכלי של המשך השימוש הכפוי במושכר, לכלל השימושים האפשריים ואמד אותו בשילוש דמי השכירות. כזכור השוכר הינו איש עסקים, אדם המצוי בין היתר בעסקי הנדל"ן, כפי שניתן להתרשם גם מעדותו שלו. סכום הפיצוי לא נכפה עליו, והוא מצא לנכון להתערב בסכום שהוצע בתחילה כפיצוי מוסכם, והפחית אותו למחצית. נוכח השתלשלות העניינים ועמדתם של התובעים באשר לחשיבות פינוי המושכר במועד, נראה כי הסכום נתפס בעיני השוכר בזמן אמת כסכום סביר, ונראה כי התובעים הסכימו להפחתה כיון שגם הם הסכימו כי לכך שזהו הסכום המבטא באופן סביר את הנזק הצפוי. בנסיבות האמורות לא מצאתי שמתקיימות הנסיבות המצדיקות התערבות בית המשפט בפיצוי המוסכם.
86.
בהינתן העובדה שהשוכרים פינו את המושכר רק ביום 8.7.14, היינו לאחר שחלפו 533 ימים ממועד תום תקופת השכירות, מסתכמים דמי השכירות הראויים ל- 133,250$. כיון שהשוכרים שילמו 43,187$ מסתכם החוב ל- 90,123 $. כערכו של הדולר ביום מתן פסד הדין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין עד יום התשלום בפועל.
הערבים
87.
שאלה אחרונה שנותרה לדיון הינה דינם של הערבים. כזכור טענו הערבים כי כיון שאחת מהתוספות נחתמה כשלושה חודשים לאחר תום תקופת השכירות, ותקופת השכירות הוארכה רטרואקטיבית מבלי לקבל את הסכמתם, ומבלי שידעו על כך, פטורים הם מערבותם.
88.
לא מצאתי שיש לקבל טענה זו. כתב הערבות המופיע בהסכם השכירות ואשר נחתם בידי הערבים, קובע כי "אני הח"מ... ערב בזה ערבות בלתי חוזרת ובלתי ניתנת לביטול או לשינוי לביצוע מלוא התחייבויות השוכרים על פי הסכם זה. ערבותי זו תחול גם על הארכת תקופת השכירות ע"פ הסכם זה מפעם לפעם". הערבים עצמם טענו בסיכומיהם כי נוסח זה העיד על כך שהייתה כוונה להאריך את תוקף הסכם השכירות מפעם לפעם. עצם העובדה שאחת התוספות נחתמה לאחר שפגה תקופת השכירות אינה משנה מבחינת הערבות, שכן הערבים היו מודעים מראש לכך שתקופת השכירות עשויה להיות מוארכת. הערבים לא הגבילו את ערבותם לתקופת השכירות בהסכם השכירות המקורי, לא הגבילו את תוקפה לקבלת הסכמה נוספת מהם, לא התנו את הערבות בכך שיקבלו הודעה על הארכתה של הערבות מבעוד מועד או לכך שתקופת השכירות לא תוארך באופן רטרואקטיבי (אלא במהלך תקופת השכירות בלבד). הנוסח מעיד על כך שלא היה כל מקום להחתים את הערבים פעם נוספת בכול הארכת תקופת השכירות.
89.
עוד ראוי לציין כי הערבים לא העידו בפני
, כך שאין להניח כי קיימים שיקולים או הסכמות מעבר לרשום בכתב הערבות.
בסיכומי התובעים נטען כי לא רק שערב 1 הינו אביו של השוכר, הוא אף שילם מדי פעם את דמי השכירות בעצמו ועל כן ניתן להסיק כי היה מודע להתנהלותם של השוכרים. גם לאחר שנשלח מכתב מטעם עורכי דינם של התובעים על הפרת הסכם השכירות לא פעלו הערבים בדרך כלשהי, לא פינו את השוכרים מהמושכר אף לא נקטו באמצעים אחרים.
90.
בשל כל הטעמים האמורים לא מצאתי שיש לקבוע כי הערבים פטורים מערבותם, או כי יש להפחיתה בדרך כלשהי.
סיכום
91.
אשר על כן אני מקבלת את התביעה, ומחייבת את הנתבעים (השוכרים והערבים כאחד), לשלם לתובעים ביחד ולחוד סכום של 90,123$, לפי השער היציג של הדולר ביום מתן פסק הדין, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין עד יום התשלום בפועל.
92.
כמו כן ישלמו כלל הנתבעים לתובעים הוצאות, לרבות שכר טרחת עו"ד, בסכום כולל של 45,000 ₪.
93.
הסכומים האמורים ישולמו תוך 30 ימים שאם לא כן יישאו הפרשי הצמדה וריבית עד יום התשלום בפועל.

ניתן היום,
א' אלול תשע"ה, 16 אוגוסט 2015, בהעדר הצדדים.














א בית משפט שלום 8033-03/13 יוסף גרינבאום, שריל גרינבאום נ' זאב זיילר, נאוי זיילר, מאיר זיילר ואח' (פורסם ב-ֽ 16/08/2015)