פסקי דין על רונית ויגלר | פסקי דין על ר.א.מ. מגרשי יוקרה | פסקי דין על אורי רובין |
33110-08/10 א 24/08/2015
א 33110-08/10 רונית ויגלר נ' ר.א.מ. מגרשי יוקרה בע"מ, אורי רובין
בית משפט השלום בתל אביב - יפו
ת"א 33110-08-10 ויגלר ואח' נ' ר.א.מ. מגרשי יוקרה בע"מ
ואח'
בפני
כב' השופט יאיר דלוגין
התובעת
רונית ויגלר
ע"י עו"ד מירה וולף
נגד
הנתבעים
1.
ר.א.מ. מגרשי יוקרה בע"מ
2.
אורי רובין
ע"י עו"ד רון זהבי
נגד
צדדי ג'
1. אפרתי - מדפי
ס ניהול פרוייקטים בע"מ
ע"י עו"ד אודי ווקיל
ממשרד עורי דין רם אפרתי
2. פרומוט מתקני חנייה בע"מ
ע"י עו"ד ישיעהו גיבור
3. צביקה תמרי
ע"י עו"ד עופר עוזרי
פסק דין
לפניי תביעה כספית בסך של 600,000 ₪, בגין פיצוי על ירידת ערך שנגרמה לדירת התובעת, בשל חוסר יכולתה לעשות שימוש בשתי חניות צמודות שנמכרו לה יחד עם הדירה שרכשה מאת הנתבעת 1 ואשר לפי טענתה הסתבר כי לא ניתן לעשות בהן כל שימוש. התובעת עותרת לקבלת פיצוי נוסף בגין עוגמת הנפש שנגרמה לה, כמו גם אי הנוחות כתוצאה
מחוסר יכולתה לעשות שימוש בחניות.
1. רקע
דירת התובעת הינה דירה בבית משותף ברחוב לוי אשכול 104, שנבנה בשכונת רמת-אביב החדשה. המגרש שעליו נבנה הבניין היה ידוע בזמנו כמגרש 29, חלק מחלקה 804 בגוש 6630. הנתבעים היו חלק מבעלי הזכויות במגרש. בחודש אפריל 2003 נערך הסכם בין מרבית בעלי הזכויות במגרש לצורך בניית בנין מגורים עליו. בחודש מאי 2003 נערך הסכם שיתוף בין כל בעלי הזכויות, לצורך בניית הבניין. בעלי הזכויות התקשרו עם חברה מנהלת ומפקחת ועם יועצים למיניהם לצורך בניית הפרויקט. בחודש אוגוסט 2006 נערך הסכם בין בעלי הזכויות ולבין הקבלן המבצע, חברת "ראבי", שנשכר כדי לבנות את הבניין.
התובעת חיפשה באותה עת לרכוש דירה באיזור. דרך בן זוגה מר עודד לוסקי, נוצר קשר עם הנתבע 2, שהנו מנהלה של הנתבעת 1 ובעל מניות עיקרי בחברה שמחזיקה את מרבית המניות של הנתבעת 1. התובעת ניהלה מו"מ לרכישת הדירה מול הנתבע 2 בעיקר באמצעות מר לוסקי ובאת כוחה דאז עו"ד אילנה סאקר.
ביום 16.1.08 נערכו מספר הסכמים בין הנתבעת 1 ולבין התובעת, שבמסגרתם מכרה הנתבעת 1 לתובעת, זכויות לקבלת יחידת דיור בבניין (שהיה באותה עת בבניה), שמספרה הוגדר בבקשה להיתר בניה כמספר 5 ואשר מהווה דירה בת 4 חדרים בקומה שניה בכיוונים צפון-מזרח ושאליה צמודים
מחסן מס' 8 וחניות מספר 5 ו-6.
מדובר בהסכם שהוכתר כ"הסכם לרכישת קרקע", ואשר לפיו רכשה התובעת את חלק הקרקע שמקנה לה את הזכויות לקבלת הדירה הנ"ל, בתמורה ל- 765,000 ₪. כמו כן, נחתם הסכם שכותרתו "הסכם המחאת זכויות", שבמסגרתו המחתה הנתבעת 1 לתובעת את כל הזכויות והחובות שלה בקשר ליחידת הדיור המיועדת כלפי כל הגורמים הרלוונטיים לפרויקט, כגון
יתר בעלי הזכויות, הקבלן המבצע, הבנק המלווה וכד'.
ההסכם השלישי הוכתר כ"תוספת להסכם הרכישה" ובמסגרתו נקבע, בין היתר, כי במקרה והתמורה הסופית שתצטרך התובעת לשלם עבור הקרקע וכן עבור עלויות הבניה ושאר התשלומים עבור בנית הדירה, יעלו על סכום של 1,530,000 ₪, כי אז תשלים הנתבעת 1 את היתרה מכיסה, ואילו במידה והתמורה הסופית הנ"ל תפחת מהסכום הנזכר לעיל, כי אז תשלם התובעת לנתבעת 1 את ההפרש.
אין מחלוקת כי במסגרת התוספת להסכם, הוגדרו החניות שאותן רוכשת התובעת יחד עם הדירה כדלקמן:" ... חניות מספר 6, 5 כולל מתקן ומרתף עליון אשר מספריהם ומקומן יקבעו בעתיד במועד עריכה הגרלה לחלוקת החניות והמחסנים בין בעלי הקרקע...".
אציין כבר עתה ובמאמר מוסגר, כי הצדדים חלוקים בשאלה האם החניות שנמכרו לתובעת נמכרו מלכתחילה ובהכרח כחניות במתקן חניה מסוג ליפט (מדובר במתקן הידראולי בן שתי קומות, כשעל כל קומה מונח רכב אחד – להלן: "המתקן" או "מתקן החניה" או "מכפיל החניה"), או שמא, רק הותנה כי ישנה אפשרות כי חניות התובעת יהיו במתכונת הנ"ל. עם זאת, התובעת, בתביעתה דנא, איננה מלינה על כך שהחניות שלה סופקו כחניות במתקן כאמור (ראה סעיף 13 לתביעה), אלא מלינה אך ורק על כך שלא ניתן לעשות שימוש במתקן לצורך חניה של רכב סטנדרטי כלשהו, כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין.
כאמור, בטרם חתימת ההסכמים, כל המגעים שנערכו בין התובעת ולבין בן זוגה דאז מר לוסקי בקשר לרכישת הדירה, נעשו אל מול הנתבע 2 , שהוא כאמור מנהל הנתבעת 1 וכן בעל מניות עיקרי בחברה שמחזיקה ברב מניות הנתבעת 1.
התובעת טוענת כי הנתבע 2 הבטיח לה כי צמודות לדירה שתי חניות מרווחות ובכל מקרה לא ציין בפני
ה כל מגבלה שתחול לגבי החניות שלה ואילו הנתבע 2 טוען כי ציין מלכתחילה שחניות התובעת יהיו במתקן, אולם אין מחלוקת כי גם לפי גרסתו, הוא לא ציין בפני
ה כי ישנן הגבלות כלשהן לחניית כלי רכב מסוג כזה או אחר במתקן שכזה. גם לכך עוד אתייחס בפרוטרוט בהמשך פסק הדין.
התובעת שילמה את מלוא התמורה בגין הזכויות שרכשה מאת הנתבעת 1 כמפורט לעיל. בחודש אפריל 2009 נמסרה הדירה לחזקתה. דא עקא, בשלב זה גילתה התובעת כי בשל המידות הצרות של מתקן החניה וכן בשל אילוצים נוספים (שעוד יפורטו), אין היא יכולה לעשות שימוש באף לא אחת מהחניות שבמתקן.
אם לתאר זאת תמצית, הבעיה העיקרית הייתה כי המתקן כה צר, עד כי גם רכב רגיל, שאמנם יכול להידחק לתוכו, לא מאפשר ליושבי הרכב מרווח לפתיחת דלתות כדי צאת ממנו, בשל המרווח הקטן שנותר בין צידי הרכב למעקות שגודרות את המתקן. רכב מסוג ג'יפ, כמו זה ששייך לתובעת, וודאי שלא יכול לחנות במתקן מאותה סיבה וגם מסיבה נוספת, שלפיה המשקל המקסימאלי של רכב שיכול להחנות על המתקן הוא 2,000 ק"ג. עוד הסתבר כי גובה אחד מתאי החניה הנו נמוך מגובה של רכב סטנדרטי ומונע על כן כל שימוש בו.
התובעת, כמו גם מר לוסקי, פנו בשלב זה אל הנתבע 2. משלא הועילו פניות אלה, פנתה התובעת במכתב אל הנתבע 2 בתאריך 1.11.09 וציינה בפני
ו כי חרף פניותיה החוזרות ונשנות, לא נפתרה הבעיה של חוסר היכולת לעשות שימוש בשתי החניות שרכשה. משלא הועילה גם פניה זו, פנתה התובעת ביום 30.6.10, באמצעות באת כוחה, עו"ד מירה וולף
, אל הנתבע 2 ואל הנתבעת 1, במכתב דרישה להסדרת הנושא, שאם לא כן, ינקטו הליכים משפטיים, כך נאמר. לאחר שגם פניה זו לא הועילה ולאחר שהנתבעים גם לא נאותו להשיב למכתבי התובעת, הגישה התובעת את תביעתה דנה בחודש אוגוסט 2010.
התובעת צירפה חוות דעת מומחה של המהנדס עדי זלינגר, שהנו מהנדס אזרחי המתמחה בין היתר בהנדסת תנועה ובתכנון מערכות תנועה ותחבורה. לפי חוות דעתו, הרוחב נטו של תא החניה במתקן החניה שסופק לתובעת הוא 2.30 מ' ובין המעקות הגודרות אותו 2.40 מ', בעוד אשר על רקע רוחב
דרך הגישה לחניה,
שעומד על 5.10 מ', רוחב תא החניה אמור להיות 3.70 מ'. הרוחב נטו של 2.40 מ' בין המעקות לא מאפשר פתיחת דלתות ויציאה מהרכב. עוד צוין בחוות הדעת כי גובה תאי החניה אמורים לאפשר חנית כלי רכב שגובהם עד 2 מ', אולם גובה 2 תאי החניה במתקן החניה שסופק לתובעת, הינו 1.55 מ', ובתא השני 1.30 מ'. לבסוף מסכם זלינגר את חוות דעתו בקביעה כי לא ניתן לעשות שימוש סביר בחניות התובעת.
התובעת טוענת בתביעתה כי ירידת הערך שנגרמה לדירתה, בשל חוסר היכולת לעשות שימוש בחניות, עומדת על סכום של כ-420,000 ₪. בשלב הגשת הראיות, תמכה התובעת את הסכום הנ"ל בחוות דעת שמאית של השמאית דליה עסיס שלפיה ירידת הערך עומדת על 432,000 ₪. כמו כן, התובעת עותרת לקבלת פיצוי של 180,000 ₪ עקב עוגמת הנפש שנגרמה לה, הטרדה ובזבוז הזמן שנכפו עליה, עקב הצורך לחפש מקום חניה חלופי מספר פעמים ביום. התובעת טוענת כי הנתבעים הפרו את התחייבויותיהם כלפיה ועל כן יש לחייב אותם בסכום התביעה.
הנתבעים מנגד, מכחישים מכל וכל אחריות כלשהי לנזקי התובעת, המוכחשים אף הם. לפי טענתם, התובעת הצטרפה לקבוצת הרכישה ואין לנתבעים כל אחריות בקשר לליקויים שנפלו ככל שנפלו בחניות. לטענתם, כל מה שהובטח לה, זה רק מחיר הדירה, אופי הדירה, מספר החניות ומחסן. כל הנושא של חלוקת החניות והמחסן אינו באחריות הנתבעים, והמנגנון בעניין זה, נקבע בהסכם השיתוף.
עוד צוין כי לא הובטחו לתובעת חניות ספציפיות, אלא נאמר לה כי אלה יקבעו במסגרת הגרלה. לטענת הנתבעים, בסופו של דבר, קיבלה התובעת את החניות באותו מיקום שצוין בהסכם שנכרת עמה, כשרק מספרי החניה השתנו מ-5 ו-6 ל-34 ו-35. עוד ציינו הנתבעים כי את הפרויקט ליוו מנהל ומפקח הפרויקט חברת "אפרתי מדפיס", יועץ התנועה מר צביקה תמרי והמתקן סופק על ידי חברת "פרומוט". עוד טוענים הנתבעים כי בהסכם נקבע במפורש כי התובעת תקבל את חניותיה בצורת מתקן חניה. כמו כן, נטען כי לבניין ולחניונים ניתן טופס 4 ותעודת גמר על ידי העיריה.
הנתבעת 1 הגישה הודעת צד ג' כנגד מנהלת הפרויקט חברת "אפרתי מדפיס", כנגד ספקית המתקן חברת "פרומוט" וכנגד יועץ התנועה מר תמרי. לפי טענתה, במידה והתביעה תתקבל, יש לחייב את צדדי ג', לשפות אותה בגין כל סכום שבו היא תחויב לשלם לתובעת.
לטענת הנתבעת 1, אפרתי מדפיס, ידעה או הייתה צריכה לדעת מתוקף היותה חברה המנהלת של הפרויקט, על רמת השימושיות של החניות וכי היה עליה לבקר את כלל המרכיבים בפרויקט ולהביא לידי כך שיבוצעו על פי הסטנדרטים המחייבים
ובהתאמה לקריטריונים על פי ההנחיות לתכנון חניה.
טענת הנתבעת 1 כלפי חברת פרומוט שסיפקה את מתקני החניה, הינה כי גם חברה זו אחראית על עמידה בקריטריונים ובהנחיות לגבי חניה, אשר מתקניה אמורים לעמוד בהם. כלפי מר תמרי נטען כי הוא תכנן את מקומות החניה, את דרכי הגישה אליהם ואת גודלם והיווה גורם מפקח על ביצוע התקנת מתקני החניה. גם הוא לפי הטענה היה מחויב מתוקף תפקידו להביא כך שהמתקנים שיותקנו בפועל, יעמדו בכל הקריטריונים המחייבים ובכל ההנחיות הנוגעות לתכנון חניות.
בכתבי ההגנה של צדדי ג', כל אחד מהם מתכחש לאחריות הנטענת כלפיו ו/או מטיל את האחריות על מי מהצדדים האחרים, היינו או על שאר צדדי ג' ו/או על הנתבעים ו/או על התובעת.
כך למשל, אפרתי מדפיס טוענת בין היתר, כי היא לא הייתה מעורבת כלל ועיקר בשלב התכנון של הפרויקט, אשר טופל על ידי חברת "שביב". לפי טענתה, היא החלה לתת שירותים לפרויקט לאחר שכבר ניתן היתר בניה שהוצע על בסיס התוכניות של מר תמרי. אפרתי מדפיס טוענת כי הנתבעת 1 שימשה כיזמית אשר מכרה מספר דירות בבנין וככזו חל עליה חוק המכר(דירות), התשל"ג-1973. לפי הטענה, הנתבעת 1 הייתה אחרית לעריכת ההסכמים והמפרטים ועל כן כל האחריות רובצת על כתפיה. אפרתי מדפיס טוענת כי תפקידה להביא לכך שהבניה תעשה על פי היתר או היתרי הבניה שניתנו על ידי הרשויות. עוד נטען כי לא הייתה כל אפשרות לסטות מהיתרי הבניה שניתנו וכי
מתקני החניה שנרכשו מחברת פרומוט תאמו את היתר הבניה.
חברת פרומוט טוענת כי היא סיפקה בדיוק את מתקני החניה שהוזמנו ממנה ועל כן אין כל עילה כלפיה. עוד טוענת פרומוט שהסיבה שבגינה לא ניתן כביכול להשתמש במתקני החניה נעוצה באחריות של הנתבעת 1, בשל כך כי אפשרה זכות שימוש בשטח שהינו שטח מעבר לחניה, דבר שמגביל את יכולת התמרון לתוך החניה, וכמו כן, לא מסרה לתובעת מראש את המגבלות שחלות על שימוש במתקני חניה מסוג זה. עוד נטען כי מתקני החניה שסופקו נושאים תו תקן של מכון התקנים הגרמני ומתאימים לתקן האירופאי והישראלי.
מר תמרי טוען, בין היתר, כי הוא נשכר על ידי עו"ד דורון כוכבי, ששימש כנציג הבעלים של המגרש, כדי לתת שירותי תכנון תנועה, חניה, פיתוח גינון והשקיה. לטענתו, אין כל יריבות בינו ובין הנתבעת 1. מר תמרי טוען כי בהעדר שטח חניה מספיק, הוחלט על ידי בעלי הקרקע בשיתוף האדריכל המתכנן לעשות שימוש במתקני חניה מכאניים. לפיכך, מר תמרי תכנן וקיבל אישור מהרשויות לעשות שימוש ב-6 מכפילי חניה מכאניים עבור 12 כלי רכב, אשר הותקנו במרתף החניה התת קרקעי.
המכפילים מותקנים בתוך בור במידות שפורטו על ידי המתכנן. מר תמרי מבהיר כי התכנון המקורי של החניות ושל מתקני החניה נעשה כבר מראשית הדרך. לטענתו כל המידות שהוא תכנן, גם מופיעות בתוכניות שהוא הכין עומדות בכל התקנים הנדרשים, ואף עולים על הנדרש. דא עקא,
הנתבעת 1 ו/או פרומוט ו/או אפרתי מדפיס ו/או הקבלן המבצע, התקינו
מתקני חניה שאינם מתאימים לגודל החניות המתוכנן, ככל הנראה כדי לחסוך בעלויות.
מר תמרי מדגיש כי מתקנים אלה שהותקנו בפועל, לא אושרו על ידו, הזמנתם לא הובאה לידיעתו והוא לא היה מעורב בהזמנת המתקנים שהותקנו בפועל. לפי טענתו, הגורמים הנ"ל אף הסתירו ממנו את הזמנת מתקני החניה שהוזמנו בפועל, שכן ידעו שהוא לא יאשר אותם. לטענתו, הוא אף סרב לחתום על בקשה להוצאת טופס 4, ועקב כך עד היום לא הוצאה תעודת גמר לבניין.
לבסוף יצוין כי מר תמרי הגיש הודעת צד ד' כנגד הקבלן המבצע חברת "ראבי", אולם בסופו של דבר, ביקש למחוק את ההודעה, וזאת ככל הנראה ובין היתר, עקב העובדה שחברה זו נקלעה לקשיים כלכליים וכנראה לא ניתן להיפרע ממנה. גם הודעת צד ד' שהגישה אפרתי מדפיס כנגד עו"ד כוכבי, נמחקה על ידה בסופו של דבר ועוד בטרם שמיעת הראיות.
2. דיון
א. המצג שניתן על ידי הנתבעים לתובעת לגבי החניות
כפי שכבר צוין בפרק הרקע של פסק הדין, בתוספת להסכם שנכרת בין התובעת לנתבעת 1 ניתנה התייחסות מפורשת לגבי החניות. להלן שוב הקטע הרלוונטי: "... חניות מספר 6, 5 כולל מתקן ומרתף עליון אשר מספריהם ומקומן יקבעו בעתיד במועד עריכה הגרלה לחלוקת החניות והמחסנים בין בעלי הקרקע...".
עיון מדוקדק במובאה הנ"ל מתוך ההסכם מגלה כי, או שנפלה טעות סופר בהגדרת החניות או שהדברים לא נוסחו בצורה מספיק ברורה מסיבה אחרת. כוונתי למילים "ומרתף עליון", שאינן מתקשרות לכאורה, לשאר הפרטים שפורטו באותה מובאה. לא ברור למה הכוונה "מרתף עליון". אולי הכוונה הייתה "מתקן עליון".
כמו כן, קיימת מחלוקת כאמור בשאלה האם נמכרו לתובעת מלכתחילה ועל פי ההסכם הנ"ל, חניות שהינן בהכרח בצורת מתקני חניה, או שמא, הייתה אפשרות שבמסגרת ההגרלה, התובעת תזכה לחניות רגילות ושלא במתקן, בין אם חניות עוקבות ובין אם שתי חניות הצמודות האחת לשנייה.
עם זאת, חוסר הבהירות שציינתי לעיל בניסוח הפסקה שמתייחסת לחניות עקב השימוש במילים "מרתף עליון", כמו גם המחלוקת בשאלה האם ההתחייבות לתובעת הייתה להספקת חניות במתקן בלבד, אין להן השפעה ממשית על המסקנות שיש להסיק בתיק זה, שכן אין מחלוקת כי עילת התביעה של התובעת מושתתת על חוסר היכולת לעשות שימוש במתקני החניה ולא על עצם העובדה שהחניות סופקו לה כחניות במתקנים. ענין זה נרשם בסעיף 13 לכתב התביעה. הצהרה דומה ניתנה גם במהלך שמיעת הראיות.
לפיכך וחרף העובדה שהצדדים מצאו לנכון להתייחס לנושא זה במהלך שמיעת הראיות ובסיכומים והתובעת העלתה בהקשר זה את הטענה שלפיה תמוה ביותר כיצד נקבע מלכתחילה כי היא תקבל חניה במתקן, אם חלוקת החניות אמורה הייתה להיעשות בהגרלה וכי גם תמוה שדירות פחותות ערך (של שלושה חדרים) קיבלו חניות שלא במתקן, אין בכוונתי לדון במחלוקת זו, כפי שכבר הבהרתי במהלך שמיעת הראיות.
לצורך פסק הדין, אני יוצא, אפוא, מתוך נקודת מוצא שאספקת מקומות החניה לתובעת באמצעות מתקני מכפילי החניה, הייתה כדין וכי השאלה שעליי לפסוק בה, הינה האם מתקני החניה הנ"ל מאפשרים שימוש בהם וזאת לצד שאלות נוספות הקשורות והנוגעות לעניין זה, כפי שעוד יפורט.
המצג שניתן, אפוא לתובעת, על ידי הנתבעים, היה, אם כן, כי היא תקבל חניות במתקני חניה. כמו כן, הוכח לפניי כי הנתבעים לא ציינו בפני
התובעת ו/או מר לוסקי, לא במסגרת ההסכמים שנכרתו ולא בע"פ, כי קיימת מגבלה כלשהי לעשות שימוש במתקני החניה שתקבל, בין אם מגבלה שנוגעת לסוג הרכב (כגון רכב מסוג גי'פ) ובין אם מגבלה שנוגעת לגובהו של הרכב או לרוחבו, או כל מגבלה אחרת.
בעניין זה די לי להפנות לעדותו של הנתבע 2 בעצמו. כפי שיומחש להלן, ממכלול הדברים שאמר, ניתן להסיק כי לא ציין בפני
התובעת כל מגבלה שהיא שקיימת בחניה שתקבל. לכל היותר, לפי עדותו הוא, ציין בפני
התובעת שחניה במתקן חניה "זה לא כיף", אולם לא מעבר לכך. אני אפילו מטיל ספק בכך שאמר לתובעת את הדברים הנ"ל (שחניה במתקן "זה לא כיף") וזאת על רקע העובדה שהדבר סותר את גרסת התובעת ולוסקי, שלא העידו על כך, כשעדויותיהם אמינות עליי ועדיפות עליי בהרבה על פני עדותו של רובין, אשר במהלך עדותו סיפק תשובות מיתממות, כפי שעוד יפורט. טענה זו של רובין לא מופיעה אפילו בתצהירו.
מכל מקום, בפר' יום 8.9.14 בעמ' 115 ש' 8 – 13 אמר רובין את הדברים הבאים :
"כב' הש' דלוגין
:
הרוחב הזה בין הקיר לבין מכפילי החניה לא צומצם ,
נכון ?
אוקי.
כשמכרת לגברת את הזכויות שמכרת לה ועשית איתה את ההסכמים ,
וכשידעת כפי עדותך שהיא תקבל מתקן חניה כי אין מה לעשות ,
הדירה שלה היא ,
אלה הנתונים שלה ,
עדכנת אותה לגבי הבעיות שעלו בישיבות האלה לגבי הנושא של הרוחב וכדומה,
או שלא דיברתם ?
העד, מר רובין: לא.
רק אמרתי שמתקן חניה זה פחות כיף".
בפר' יום 8.9.14 עמ' 156, ש' 7 - 9, שם לשאלה:
"ולמעשה יידעת אותה רק על המתקן, אבל לא יידעת אותה על ההגבלות שיש במתקן?"
, ענה:
"לא. כתבתי שיש מתקן בחניון".
לאחר מכן משנשאל האם עדכן את לוסקי על המגבלות שבמתקן, לא ענה שכן, אלא טען שהמגבלות ידועות. ראה שם, ש' 21 - 25:
"ש: ואותו עדכנת מה המגבלות של ה, ת: תראה, ש: המתקן? ת: אני לא בקיא בהכל. אבל המגבלות של המתקן, כי אם לא, לא הייתי כותב מתקן. מתקן מעצם טבעו יש לו מגבלות".
מכאן, שאני קובע כאמור כי הנתבעים לא ציינו בפני
התובעת ו/או מר לוסקי, לא במסגרת ההסכמים שנכרתו ולא בע"פ, כי קיימת מגבלה כלשהי לעשות שימוש במתקני החניה שתקבל, בין אם מגבלה שנוגעת לסוג הרכב (כגון רכב מסוג גי'פ) ובין אם מגבלה שנוגעת לגובהו של הרכב או לרוחבו, או כל מגבלה אחרת.
ב. החניות שהייתה התובעת אמורה לקבל לפי ההסכם עם הנתבעת 1
על רקע המצג שניתן לתובעת שלפיו היא תקבל חניות במתקן ומבלי שצוין בפני
ה כי הדבר מציב מגבלות כלשהן לחניית כלי רכב מסוימים, יש להסיק כי הייתה אמורה התובעת לקבל שתי חניות במתקן חניה מסוג ליפט, שמאפשרות חנית כלי רכב פרטי מכל סוג ומכל גודל וזאת ללא מגבלה כלשהי.
אין מקום לקבל את הטענה שלפיה מעצם העובדה שהובטחו לתובעת חניות במתקן חניה, משמעות הדבר כי היא הייתה אמורה לקבל חניות שמוגבלות לכלי רכב בגודל מסוים. האזרח הפשוט, שאינו מעורה ואינו מומחה למתקני חניה, לא אמור להכיר במגבלות כאלה ואחרות שמציבות מתקנים כאמור ביחס לחנית כלי רכב בגדלים מסוימים במתקנים אלה. גם לא הוכח כי התובעת באופן ספציפי הכירה במגבלות כאמור או כי הייתה צריכה לדעת על כך.
יתרה מכך – מאחר והוכח כפי שעוד יפורט בהמשך, כי מתקני חניה מגיעים בגדלים שונים ומשלא פורט בפני
התובעת מה הוא רוחב תא החניה שתקבל במתקן וכאמור לא נאמר לה שקיימת כל הגבלה שהיא ביחס לחניות, הייתה רשאית התובעת באופן סביר, לסבור בתם לב מוחלט כי תוכל להחנות כל רכב פרטי בחניות ולרבות רכב מסוג גי'פ או
suv
, שהינם רכבים פרטיים נפוצים ביותר במדינת ישראל.
האמור לעיל חל ביתר שאת, מקום שהתובעת רכשה דירה בבניין חדש באזור צפון ת"א ולא דירת יד שניה במרכז ת"א, שם הצפיפות גדולה בהרבה ובהתאם לכך גם המידות והנוחות של מקומות החניה, הספורים אמנם, שנבנו מתחת לקומות העמודים בבניינים הישנים שנבנו בת"א לפני עשרות שנים.
ג. החניות שסופקו לתובעת בפועל ושאלת השימושיות שלהן
לחניון התת קרקעי של הבניין סופקו 6 מכפילי חניה, היינו 12 מקומות חניה על גבי מתקנים. כל חניה היא כפולה, שכן היא כוללת שני מקומות חניה, האחד מתחת לשני. במצב רגיל, תא החניה העליון מפולס עם רצפת החניה עם שיפוע כלפי מעלה ותא החניה התחתון נמצא בתחתית הבור. כדי לחנות שני רכבים, יש להגביה את תא החניה העליון באמצעות המנגנון ההידראולי באופן שהתא העליון עולה למעלה עם הרכב שעליו והתא התחתון עולה גם הוא ומתיישר עם רצפת החניון ומאפשר כניסת רכב שני למתקן.
כמו כן, כעולה מהתמונות במ/4 ובמ/5 וכן מהתשריט שהכין תמרי ושנשלח על ידו לחברת פרומוט, כמו גם ממפרטי חברת וור הגרמנית שצורפו גם הם (הכל בנספח 10 לתצהירו), המקום המיועד בחניון התת קרקעי להתקנת מכפילי החניה היה ברוחב של 16.65 מ', מקום זה היה מגודר בצד אחד שלו בקיר בטון של מרתף החניה ובצד השני בעמוד בטון, כאשר גם באמצע הדרך פחות או יותר ישנו עמוד בטון נוסף, אשר מצד ימין שלו הותקנה חניית הסינגל (
s
) של התובעת, אשר מגודרת משני צדיה על ידי מעקות ברזל ואילו בצמוד לחניית הסינגל של התובעת, הותקן מכפיל חניה דאבל (
d
) שכולל תא עליון לשני כלי רכב שיחנו אחד ליד השני ללא מעקה ביניהם ותא תחתון זהה. מתקני חניה זהים הותקנו מצד שמאל של עמוד הבטון האמצעי.
תאי החניה כוללים משני צדדיהם קנט בגובה של כ – 20 – 25 ס"מ, שתוחם את רצפת/פלטפורמת תא החניה, כאשר עמודים מותקנים בחלק החיצוני של הקנט בצורה אנכית ואליהם מחוברים מעקות בצורה אופקית. המעקות באזור שבו אמורות הדלתות הקדמיות להיפתח קעורות במידת מה, מה שנותן רוחב נטו בין מעקות גדול מהרוחב נטו של פלטפורמת תא החניה. כמו כן, יצוין כי לפי תשריט תמרי נספח 10 לתצהירו, רוחב שטחו של השטח שהיה קיים בחניון התת קרקעי ומיועד להתקנת שלושת מכפילי החניה מימין לעמוד הבטון, שאחד מהם כאמור של התובעת, עמד על 8.25 מ"ר ולשלושת המכפילים בצד השני של עמוד הבטון על 8.15 מ'.
עוד הוכח מסיכום הדברים שבין חברת פרומוט וחברת ראבי
(נספח א' לתצהיר מנהל פרומוט - שמהווה את מסמך ההזמנה של מכפילי החניה), כמו גם ממפרט חברת וור הגרמנית שצורפו כנספח 10 לתצהיר תמרי והכוללים את האופציות השונות, התצורות השונות והגדלים השונים של מכפילי החניה שמשווקים על ידי חברה זו, כמו גם מחוות דעתו של זלינגר, שקבע כי רוחב תא החניה של התובעת הנו 2.30 מ' נטו (ובין המעקות 2.40 מ' נטו), כי בפועל, המתקנים שהתקינה פרומוט בחניון הבניין, היו שני סטים של חניות סינגל ושני סטים של חניות דאבל, כאשר חניית הסינגל היא ברוחב של 2.30 מ' וחניית הדאבל ברוחב של 4.60 מ'.
יודגש כי לא הוצגה בתיק ראיה בדבר מדידת רוחב חניית הדאבל הצמודה לחניית הסינגל של התובעת, אולם במפרטי חברת וור חניית סינגל של 2.30 מ' באה אך ורק בתצורת חניית דאבל צמודה של 4.60 מ' ומכאן מסקנתי אודות רוחב חניית הדאבל שבפועל הותקנה לצד חניית הסינגל של התובעת.
כמו כן, מנהל פרומוט העיד כי הקבלן ראבי ביקש את הזול ביותר וזה מה שהוא סיפק – ראה עדותו בפר' 11.9.14 עמ' 75 ש' 7 – 9). לפי מפרט חברת וור עמ' 3 לנספח 10 לתצהיר תמרי בחלק העליון, רשום כי התצורה הסטנדרטית היא תצורת 2.30 על 4.60, כאשר הזמנה של תצורה אחרת (גדולה או קטנה מכך) כרוכה בתוספת מחיר. גם עובדה זו תומכת במסקנה כי פרומוט סיפקה את התצורה 2.30 על 4.60.
הנ"ל הנו תיאור כללי של מתקני או מכפילי החניה שהותקנו בחניון ובהם חניות התובעת. כעת, הדיון יתמקד, אפוא, מטבע הדברים, בחניית הסינגל של התובעת, כמפורט להלן.
לאחר שעיינתי במכלול הראיות שהוצגו לפניי, הגעתי למסקנה שלא רק שסופקו לתובעת חניות שלא מאפשרות חניית כלי רכב בגדלים מסוימים (על כך אין מחלוקת בכלל), אלא שחניות אלה לא מאפשרות למעשה חנייה בכלל של רכב בגודל סטנדרטי וממוצע, שהוא רכב כגודלו של "רכב התכנון" ששימש את מחברי פרק ה' להנחיות משרד התחבורה לתכנון חניות משנת 2003, שעוסק במתקנים מכאניים בחניונים ואשר הוגשו כראיה בתיק זה, כשגודל רכב התכנון בהנחיות הנ"ל הנו ברוחב 1.80 ובגובה 2.00 מ'.
כאן המקום להתייחס לתוקפן וקבילותן של ההנחיות הנ"ל. מי מהנתבעים וצדדי ג' טוענים שאין להנחיות תוקף מחייב. עוד נטען כי ההנחיות הן משנת 2008 ואין להם תחולה רטרואקטיבית על תכנון ובניה שנעשו לפני כן.
ההנחיות שצורפו כראיה בהמשך לדיון שהתקיים ואשר מר זלינגר החזיק בידיו בעת עדותו הנן הנחיות מחודש מאי 2003 שעליהם מרשם "טיוטא סופית". נכון הדבר כי נעשתה הדפסה חדשה של ההנחיות בשנת 2008, אולם אין בכך כדי לגרוע מהעובדה שההנחיות היו קיימות כבר בשנת 2003. מר זלינגר, שמשרדו חיבר פרק זה של ההנחיות ואשר שמו רשום בהנחיות כמי שערך וחיבר אותן, העיד על כך בעדותו (פר' 7.9.14 עמ' 27 ש' 8 עד עמ' 29 ש' 3). על רקע האמור לעיל, אני קובע כי יש לקבל כראיה קבילה את ההנחיות משנת 2003.
מר זלינגר בעדותו ציין כי ההנחיות הנן הנחיות ולא תקן (פר' 7.9.14 עמ' 35 ש' 8). כמו כן, ציין כי ההנחיות באות לענות על רמת שירות מינימלית סבירה (פר' 7.9.14 עמ' 40 ש' 2) וכי ניתן לסטות מההנחיות בכפוף לכך שהסטייה היא סבירה (שם עמ' 51, ש' 27 – 30). מכאן שיש להסיק כי ההנחיות אינן בבחינת תקן מחייב, אולם מאחר ומדובר במסמך מקצועי ומפורט ביותר, שאף נערך על ידי מומחים לדבר ואשר משרד התחבורה אף מצא לנכון לפרסם, אין ספק כי בית המשפט רשאי ואף צריך לתת את דעתו לאמור בהנחיות כשהוא בא להכריע בשאלה, האם גודל החניות שסופקו לתובעת הנו סביר אם לאו.
נחזור אם כן למסקנתי שצוינה בפתח פרק זה של פסק הדין ואשר לפיה החניות שסופקו לתובע לא רק שאינן מאפשרות חניית כלי רכב בגודל מסוים, אלא שאף אינן מאפשרות חניית רכב סטנדרטי וממוצע, שכן בעת חניית רכב כאמור שרוחבו 1.80 מ' אם הרכב חונה באמצע תא החניה, לא ניתן לפתוח את דלתות הרכב באופן המאפשר יציאת הנהג והנוסעים. למסקנה זו הגעתי על בסיס שורה של ראיות מוצקות, כפי שיפורט להלן.
בראש ובראשונה, מסקנה זו נתמכת באופן חד משמעי על ידי חוות דעתו של המהנדס
עדי זלינגר.
על פי חוות דעתו וכפי שכבר סקרתי לעיל, הרוחב נטו של תא החניה שסופק בפועל לתובעת הינו 2.30 מ', בעוד אשר לפי רוחב נתיב הגישה לחניות התובעת, שעומד על 5.30 מ', היה רוחב חניות התובעת צריך לפי ההנחיות לעמוד על 3.70 מ'. לפי עדותו של זלינגר גם אם יילקח בחשבון ביטול חניה מס' 15 שהרחיבה את נתיב הגישה לחניות ל-7 מ' ומעלה, רוחב החניה צריך להיות לפי ההנחיות 3 מ' שכן זהו הרוחב המינימלי הסביר גם כאשר נתיב הגישה הוא מקסימאלי ועומד על רוחב של 6.20 מ' (ראה פר' 7.9.14 עמ' 30 ש' 21 עד עמ' 31 ש' 9).
כמו כן, בהתבסס על רוחב רכב תכנון של 1.80 מ', הרווח שנותר לפתיחת דלתות מכל צד בחניות התובעת, עומד על 30 ס"מ בלבד (נוכח הרווח נטו בין המעקות שהנו 2.40 מ'). לפי חוות דעתו של מר זלינגר, רווח כזה לא מאפשר פתיחת דלתות מספקת הדרושה כדי לצאת מן הרכב. זלינגר נחקר נגדית על ממצאיו ומסקנתו נותרה על כנה (ראה פר' 7.9.14 עמ' 31, ש' 15 – 20; עמ' 39 ש' 21 – 23; עמ' 40 ש' 1 – 11). לפי עדותו, יש צורך ברווח של 50 ס"מ בצד הנהג ו-20 עד 25 ס"מ בצד השני כדי לאפשר פתיחת דלתות סבירה ליציאה מן הרכב (ראה פר' 7.9.14 עמ' 33 ש' 11 - 13).
מר זלינגר העיד כי הוא ביקר במקום, מדד בעצמו את החנייה (פר' 7.9.14 עמ' 36, ש' 20 עד עמ' 37 ש' 3). עדותו אמינה עלי וממילא לא נסתרה ע"י הנתבעים, אשר לא הביאו נתונים אחרים ואף לא חוות דעת נגדית לחוות דעתו של מר זלינגר, שהינו כאמור מומחה להנדסת תחבורה ותנועה ויתרה מכך וכאמור, על פי עדותו הנתמכת מההנחיות עצמן, ערך וכתב בין בעצמו ובין באמצעות עובדי משרדו את ההנחיות לתכנון חניה שפורסמו ע"י משרד התחבורה.
המסקנה שהחניות אינן מאפשרות שימוש של רכב ברוחב ממוצע, נתמכת ומוכחת גם מעדותה של התובעת שהייתה אמינה עלי. התובעת צרפה לתצהירה תמונות שממחישות בצורה חד משמעית את המצב הבלתי סביר ולא מתקבל על הדעת של חוסר יכולת לעשות שימוש בחניות. כך למשל, ראה בנספח י' לתצהירה, בעמ' השני את רכב הסובארו של אמה של התובעת, שממוקם אמנם בתוך תא החניה ואולם אשר פתיחת דלת הנהג שלו יוצרת מרווח שלא מאפשר לנהג לצאת מהרכב וזאת עקב המעקה שגודר את החניה. כמו כן, ראה את התמונות הנוספות שצורפו בעמודים הנוספים לנספח י' שממחישים זאת.
גם מר לוסקי העיד על חוסר היכולת לעשות שימוש בחניה וכי לא עלה בידו להחנות את רכבו מסוג אאודי
s8
בחניית התובעת. גם עדותו הייתה אמינה עלי.
עובדה נוספת שמוכיחה את מסקנתי הינה עצם העובדה שאף לא אחד מהנתבעים ומצדדי ג' מצאו לנכון לצרף ראיה הפוכה שמעידה על כך שרכב בגודל ממוצע (או אפילו קטן מהממוצע) יכול להחנות בתא החניה באופן שמאפשר לנהג ולשאר הנוסעים לצאת מתוכו, בעודו נמצא על מתקן החניה.
ברור כי לא היה דבר שמנע מהנתבעים או מצדדי ג' לערוך ניסוי שכזה ולתעד אותו בתמונות ו/או בסרטון ולהציג אותם לבית המשפט, כדי להוכיח שניתן לעשות שימוש בחניות בכלל ובאופן סביר בפרט. העובדה שהם לא עשו כן, מקימה חזקה שראיות כאמור לא הוצגו, משום שלא ניתן היה לייצר אותן.
לא נעלמה מעיני כי לפי מפרט חברת וור עמ' 3 לנספח 10 לתצהיר תמרי למטה, לרכבים בעל רוחב של 1.90 ומעלה מומלץ מכפיל חניה של 2.70 מ' או מכפיל ברוחב מינמלי של 2.50 מ' ומכאן יש לכאורה להסיק כי לפי המלצת חברת וור, רכב ברוחב רכב התכנון (1.80 מ'), יכול להסתפק גם ברוחב המינימאלי שמצוין במפרט ושעומד על 2.30 מ' והוא שסופק לתובעת. דא עקא, תיאורה לחוד ומציאות לחוד. כאמור, הוכח לפני על ידי התובעת באמצעות חוות דעת זלינגר כי לא ניתן לפתוח כדבעי לצורך יציאה מהרכב דלתות של רכב ברוחב של 1.80 מ' והנתבעים וצדדי ג' מנגד, נמנעו מלהוכיח אחרת.
אם לא די בכך הרי שהוכח מחוות דעתו של מר זלינגר כי על רקע הגובה של אותו בור שבתוכו התקינו את מתקני החניה, הגובה המקסימלי האפשרי של רכב שחונה בתאי החניה הינו מוגבל באחד התאים ל- 1.30 מ' ובתא השני ל – 1.55 מ'. ראה חוות דעתו וגם עדותו בחקירה הנגדית שלא נסתרה בעניין זה בפר' 7.9.14 עמ' 36 ש' 13 עד 32, שם התייחס למגבלת הגובה שקיימת באחד התאים שמוגבל ל-1.30 מ' גובה רכב בעוד רכב סדאן ממוצע גובהו כ-1.40 עד 1.50 (על כך העיד בעמ' 34 ש' 10 – 13).
מאחר והוכח כי הגובה הממוצע של רכב מסוג סדאן הינו כ – 1.50 מ', משמעות הדבר כי המידות של התאים שסופקו בפועל אינן מאפשרות באחד התאים לפחות, שימוש כלשהו (אפילו לא לרכב נמוך מסוג סדאן במובחן מרכב גבוה מסוג ג'יפ) עקב בעיית הגובה. לפי חוות דעתו של מר זלינגר, הנחיות התכנון לחניות במתקני חניה מחייבות גובה מינימלי של 2 מ' לכל תא חניה (עמ' 34 ש' 20 – 30).
הגבלה נוספת שהוכחה, הנה העובדה שהמתקן מבחינה רשמית מאפשר חניית רכבים שמשקלם עד 2,000 ק"ג בלבד, בעוד אשר ג'יפ כמו של התובעת משקלו כ-2,300 ק"ג (ראה מפרט תמרי נספח 3 לתצהירו, עדות מנהל פרומוט בפר' 11.9.14 עמ' 30 ש' 10 וכן דבריו של עו"ד גיבור בא כוח פרומוט בעמ' 62 ש' 14).
בהמשך, מר אליעזר, מנהל פרומוט, אמנם ציין כי בפועל מאחר ויש מרווח ביטחון, אפשר להחנות רכב כבד יותר (שם, עמ' 64 ש' 7 – 9), אולם הדגיש בדבריו כי היתר רשמי לכך הוא אינו יכול לתת וכדבריו (עמ' 64 ש' 11 – 13):
"העד מר אליעזר: "בוא נאמר כך שאני, אם תבוא ותגיד לי: יוסי, אתה מאשר לי להחנות ג'יפ של למעלה מ-2 טון. אני אגיד לך לא. אבל אם תבוא עליי ככה בשקט ותגיד לי: יוסי, מה יקרה למתן אם אני אחנה? כב' הש' דלוגין: ברור. העד מר אליעזר: אז אני אגיד לא יקרה שום דבר. כב' הש' דלוגין: בסדר. העד מר אליעזר: אבל אל תצטט אותי כי אני אכחיש".
לבסוף, יש מקום לציין כי הגם שהנתבעים וצדדי ג' לא הביאו מיוזמתם כל ראיה בנושא, מחקירתו הנגדית של זלינגר עלה כי בכל זאת ניתן לעשות שימוש כלשהו במתקן החניה, אולם זאת רק לחניית רכבים קטנים מאוד (פר' 7.9.14 עמ' 33 ש' 30 עד עמ' 34 ש' 4:
"האם להערכתך, או למיטב ידיעתך, המתקן, כפי שהוא היום, יכול להכיל שני רכבים פרטיים? ת: קטנים מאוד. קטנים. לא, לא יכול להכיל שתי מכוניות פרטיות, מה שנקרא רכב תכנון. הוא לא יכול להכיל"
.
כאמור, במקום אחר בעדותו העיד כי כדי לצאת מהרכב בצורה סבירה יש צורך במרחק של 50 ס"מ לפחות מדפנות הרכב למעקה בצד הנהג ו-20 עד 25 ס"מ בצד השני (פר' 7.9.14 עמ' 33, ש' 11 – 12). נתון זה יכול לכאורה לשמש כדי לחשב את רוחב הרכב הגדול ביותר שניתן להחנות בצורה סבירה בחנייה ואשר עומד על 1.65 מ' (2.40 מ' רוחב נטו בין מעקות פחות 0.75 מ').
ד. שאלת האחריות של הנתבעת 1 לנזקי התובעת
עד כה הגעתי למסקנה אם כן כי הנתבעת 1 התחייבה למכור לתובעת חניות שאין בהן הגבלה כלשהי ואשר מתאימות לכל סוג וגודל של רכב פרטי מקובל ולרבות כאמור רכבי 4
x
4 מסוג ג'יפ וכיוצא באלה.
מנגד הגעתי למסקנה שבפועל סופקו חניות שיש בהן לא רק הגבלות לחניית כלי רכב גדולים מסוג ג'יפ, אלא שגם רכב סטנדרטי ממוצע לא יכול להחנות בהן. רק מכוניות קטנות מאוד יכולות לחנות במתקן וגם אז ובלבד שהגובה של אחת מהן אינו עולה על 1.50 מ' ושל השנייה על 1.30 מ'. לעניין הרוחב, רק רכב שרוחבו 1.55 מ' יוכל לחנות במתקן (לפי 2.30 מ' נטו פחות 0.75 מ', שכאמור צוין על ידי זלינגר כי דרוש כדי לצאת מהרכב – 50 ס"מ בצד הנהג ו-25 ס"מ בצד השני, כאשר חוסר השוויון בין המרווחים בצד נהג ובצד נוסע כנראה נובעים מהנחת המוצא כי הנוסעים שליד הנהג או במושב האחורי יכולים לצאת מהרכב לפני שהנהג נכנס למתקן).
כפי שכבר קבעתי בפרק קודם של פסק הדין, אין לקבל את טענת הנתבעים כי הם לא נתנו כל מצג או התחייבות לגבי מידות תאי החניה שבמתקן החניה. כפי שכבר צוין, מכירת הזכויות לקבלת דירה ושתי חניות (גם אם במתקן), מבלי לציין כי יהיו הגבלות כלשהן לחניית כלי רכב בגודל מסוים
במתקן, כמוה כהתחייבות לספק מוקמות חניה שיאפשרו חניית כל כלי רכב פרטי וודאי רכב פרטי בגודל סטנדרטי ולעניין זה יש לאמץ את הנחיות משרד התחבורה שמדברות על רכב תכנון ברוחב של 1.80 מ' וגובה של 2 מ'.
המשמעות הברורה של האמור לעיל הינה הפרת ההתחייבות שנתנה הנתבעת מס' 1 לתובעת בהסכם, למכירת דירה עם שני מקומות חניה, שכן מקומות חניה שמאפשרות חניית כלי רכב סטנדרטיים לא סופקו.
ויודגש - אין זה משנה אם יש לראות בנתבעת 1 כ"מוכר", כהגדרתו של מושג זה בחוק המכר (דירות) התשל"ג - 1973 אם לאו. הנתבעת 1 מכרה לתובעת דירת מגורים ספציפית, שפרטיה לרבות מיקומה ומספרה, פורטו בהסכם ואשר לה צמודות מחסן ושתי מקומות חניה. לפיכך, אין זה משנה אם מכירת הדירה נעשתה ע"י מי שהיה חבר בקבוצת רכישה ושימש כיזם או ע"י חברה קבלנית שמוכרת דירה בבניין שבנתה או על ידי בעלים של דירה יד שניה.
גם אין זה משנה אם ההסכם נערך בצורה שבו התובעת רוכשת בנפרד את הקרקע ובנפרד משלמת את שאר העלויות כגון עלויות הבנייה. התובעת לא הייתה חלק מקבוצת הרכישה מלכתחילה, אלא כאמור רכשה את הדירה מהנתבעת 1 כאשר הבניין כבר היה בבנייה, כאשר הדירות כבר חולקו וכאשר הנתבעת 1 מוכרת לה דירה ספציפית.
פרט נוסף שפועל לרעת הנתבעת מס' 1 בהקשר זה הינו העובדה שבתוספת להסכם העמידו הצדדים את מחיר הדירה (קרקע + שאר העלויות) על סכום נקוב, מצב שלא קיים כשמדובר במשתתף בקבוצת רכישה, שבדרך כלל לא יודע מראש ולפני תום הבנייה, מה יהיו העלויות הסופיות שלו.
סיכון זה, האופייני לקבוצות רכישה, לא קיים במקרה שלנו.
כך או אחרת, הנתבעת 1 הייתה אחראית לקיים את כל המצגים שהיא נתנה בהסכם, גם אם חוק המכר דירות לא חל עליה, כאשר אחד המצגים שנתנה בהסכם היה אספקת שתי חניות צמודות לדירה, שכאמור לא צוינו כל הגבלות לגביהן.
הנתבעת 1 לא קיימה את המצג שנתנה והפרה בכך את החוזה ויש לחייב אותה בנזקים שנגרמו לתובעת עקב כך.
למעלה מן הדרוש, אציין כי אני סבור שחוק המכר דירות חל על הנתבעת 1 ואם כך, אחריות הנתבעת נובעת גם מהפרת חוק זה. לדידי, הנתבעת 1 מקיימת את כל התנאים שכלולים בהגדרת "מוכר" בחוק הנ"ל שהגדרתו הנה כדלקמן:
"מוכר" - מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות בעצמו או על ידי אדם אחר על קרקע שלו או של זולתו, על מנת למכרה, לרבות מי שמוכר דירה שקנה אותה, על מנת למכרה, מאדם שבנה או עתיד לבנות אותה כאמור, למעט מוכר דירה שלא בנה אותה בעצמו ולא קיבל מהקונה תמורה בעד מכירתה;
ה. אחריות הנתבע 2
בנסיבות, יש לראות גם בנתבע 2 כאחראי באופן אישי לנזקי התובעת. אין מחלוקת כי הנתבע 2 הנו מנהלה הנתבעת 1. גם אין מחלוקת כי הוא ניהל את המשא ומתן מטעם הנתבעת 1 מול התובעת ומול מר לוסקי וזאת בטרם החתימה על ההסכמים.
עוד הוכח כי הנתבע 2 היה חבר בגוף המנהל של הפרויקט וזאת כנציג חלק מהבעלים של הקרקע אשר יזמו את כל הפרויקט, כאשר לפי עדותו שלו, לנתבעת 1 הייתה בעלים של כ-30% מהקרקע (פר' 8.9.14 עמ' 100 ש' 7). די בכך כדי להבין איזה תפקיד מרכזי היה צריך להיות לנתבע 2 בפרויקט, משהחברה שבבעלותו (באמצעות חברה אחרת שהוא בעל מניות עיקרי בה) מחזיקה כ- 1/3 מהזכויות בפרויקט.
מתוקף תפקידו, השתתף הנתבע 2 מעת לעת בישיבות ובדיונים שנערכו ע"י הפורום המנהל של הפרויקט, שכלל את נציגי חברת אפרתי מדפיס, נציגי הקבלן המבצע, היועצים למיניהם, נציגי הבעלים כמו גם עו"ד כוכבי (ראה בעניין זה סיכומי הישיבות נספח 4 לתצהיר תמרי).
הנתבע 2 ניסה בעדותו לא רק להצניע את תפקידו ומעורבותו בפרויקט, אלא אף העיד כי לא היה מעורב כמעט בכלום. החקירה שלו בעניין זה אף התאפיינה בתשובות מתחמקות מצדו כפי שעולה מעדותו (פר' יום 8.9.14 עמ' 105 ש' 1 – 27).
מנגד, עו"ד כוכבי, שאין לו עניין בתיק זה, העיד דברים הפוכים, שלפיהם הנתבע 2 היה מעורב בפרויקט (ראה פר' 10.9.14 עמ' 41 ש' 9 - 16):
"ש: אתה יודע. זה נכון שהוא היה. ת: הוא גם היה בנציגות. ש: נכון. הוא היה בנציגות. הוא מכנה את עצמו כמי שהיה בוועדת ההיגוי. ברור שהוא היה מעורב מאד בפרויקט הזה. ת: הוא היה מעורב. אין ספק. אני לא חושב שגם הוא חולק על זה. ש: כן. גם אתה הייתה בקשר איתו במהלך הפרוייקט? ת: כן. קשר טוב. הוא גם מקצועי. הוא היה בעבר קבלן, הוא איש מקצוע והוא ליווה את הפרוייקט".
עדותו של עו"ד כוכבי הייתה אמינה עליי בנקודה זו ומיותר לציין כי היא עדיפה עליי על פני עדותו של הנתבע 2 שחוסר מהימנותו, עלתה במקומות נוספים בתיק זה כפי שעוד יפורט.
זאת ועוד - במסגרת הראיות שהוצגו לפניי, הוכח כי הנתבע 2 ידע או לפחות היה צריך לדעת כי קיימות מגבלות שונות ביחס לחניית כלי רכב במתקן החניה, שלפי ההסכם עם התובעת היה מיועד להכיל את רכביה וחרף זאת לא גילה דבר בעניין זה לתובעת.
כך למשל, בסיכום דיון שנערך ע"י חברת אפרתי מדפיס בקשר לישיבה שהתקיימה ביום 24/10/2007, נספח 4 לתצהיר תמרי, ישיבה שבה היה נוכח הנתבע 2 (כפי שהוא הודה ראה פר' יום 8.9.14 עמ' 110 ש' 27), עולה כי באותה ישיבה עלה הצורך לעשות בדיקה ולהשוות בין רוחב נתיב הגישה בחניון התת קרקעי שמוביל אל מכפילי החניה ובהם חניות התובעת ולבין רוחב מכפילי החניה עצמם (ראה עמ' 3 סעיף 16.2). הסיבה לכך נעוצה בקשר שקיים בין רוחב נתיב הגישה לחניות בכלל ולחניות במתקנים בפרט, באופן שככל שרוחב תא החניה צר יותר, נדרש נתיב גישה רחב יותר וזאת כדי לאפשר יכולת תמרון סבירה כדי להכניס את הרכב לתא החניה, הכל כעולה מחוות שדעתו של זלינגר ומעדותו.
אם לא די בכך, באותה ישיבה
גם עלה הצורך לבדוק את האפשרות לשדרג את מכפילי החניה, על ידי הגדלת רוחב תאי החניה, כדי לצמצם את המרווח שנוצר בין מכפילי החניה, ולבין
קיר המחסן שעמד על כ-90 ס"מ (סעיף 16.3 ו-16.4 לפר' הנ"ל).
כאן המקום לציין במאמר מוסגר, כפי שעוד יפורט בהמשך פסק הדין, כי מחומר הראיות עולה שניתן היה להתקין במקום המיועד לכך בחניון התת קרקעי, מכפילי חניה רחבים יותר וחרף זאת הדבר לא נעשה. עקב כך, מלוא רוחב הבור שהיה מיועד למכפילים לא נוצל, באופן ש- 90 ס"מ, שמסתבר כיום כי היו יקרים ביותר, לא נוצלו ונותרו כמרווח שבין הקיר של המחסן ולבין מכפילי החניה.
מכל מקום, סיכום הדיון הנ"ל מוכיח, אפוא, שבעיית הרוחב של מכפילי החניה, עלתה עוד בטרם מכרה הנתבעת 1 את הדירה לתובעת ובטרם ניהל הנתבע 2 עמה מו"מ בעניין זה וכי הנתבע 2 ידע על כך.
דא עקא, הנתבע 2 טען בעדותו כי הגם שהיה נכח בישיבה לא היה מודע לדברים הנ"ל (שם, עמ' 111, ש' 10 – 16). אין בידי לתת אמון לעדותו זו. עיון בחקירתו הנגדית מיד בהמשך לדברים שאמר בשורה 10 – 16 הנ"ל (היינו בעמ' 111, ש' 17 עד עמ' 115 ש' 14), במסגרתה נשאל בעיקר מה ידע ומה לא ידע מאותה הישיבה, מעלה כי הנתבע 2 התחמק ממתן תשובות ברורות בנושא ובחר להתעמת ולהתווכח עם באת כוח התובעת על ענייני סגנון וזאת במקום לתת תשובות ענייניות, עימותים שהיו מנת חלקה של חקירתו על ידי באת כוח התובעת גם בנושאים אחרים. אציין כי גם אם הנתבע 2 לא שם ליבו לדיון שנערך בנושא בעיית החניות כנטען על ידו, אין זה פותר אותו מאחריותו, שכן הדבר מעיד בבירור, אם לא על התנהלות בחוסר תם לב כלפי התובעת, לכל הפחות להתנהלות רשלנית מצדו כלפיה.
מאחר ואין מחלוקת, אליבא דכל הצדדים בתיק זה, כי המרווח בין מכפילי החניה או לבין הקיר לא צומצם וכי מכפילי החניה לא שודרגו, ברור כי זה היה המצב גם בעת שניהל הנתבע 2 מו"מ עם התובעת ובעת שחתם עמה על ההסכמים בשם הנתבעת 1 וחרף זאת, לא גילה לה דבר בעניין זה.
מדובר בעניין מהותי ביותר, שנוגע לנכס שעמד להימכר לתובעת. אין ספק בעיניי, כי בנסיבות אלה, היה חייב הנתבע 2 לגלות לתובעת את הדין ודברים שהתנהלו בעניין זה בפורם המנהל של הפרויקט ושהדבר טרם נפתר או שלא מצאו לנכון לפתור אותו או שלא ניתן לפתור אותו ולהעמיד אותה באופן ברור ומדויק על המגבלות שככל הנראה יחולו על החניות שהיא עומדת לרכוש כדי שהיא תוכל לקבל החלטה מושכלת האם לרכוש את הדירה אם לאו בנסיבות אלה. בהכירו את חוסר הנוחות של מתקני החניה בכלל ויכולתו לדעת כקבלן מנוסה במשך שנים כי מתקנים כאלה מגיעים במספר מידות, לכל הפחות היה חייב לברר לפני מכירת הדירה לתובעת את רוחב המתקן וליידע את התובעת בכך. משלא עשה כן לכל הפחות התרשל כלפיה.
הוכחה נוספת לכך שהנתבע 2 היה צריך לדעת על המגבלות שיחולו בקשר לחנית כלי רכב במכפילי החניה, נעוצה במפרט הטכני המיוחד שהוכן על ידי מר תמרי בקשר לפרויקט. בפרק 4240 למפרט זה, שכותרתו "מתקנים מכאניים לחנית כלי רכב פרטיים במרתף הבניין", נקבע במפורש כי
"המתקן מותאם לחנית כלי רכב פרטיים בלבד (לא גי'פים, טנדרים, או וואנים גדולים) במידות מקסימליות של: אורך: 490 ס"מ, רוחב: 190 ס"מ וגובה: 150 ס"מ, עומס שימושי- 2,000 ק"ג לכל מכונית"
.
לפי עדותו של מר תמרי בסעיף 10 לתצהירו, מדובר במפרט שצורף לחומרי המכרז לביצוע הפרויקט. הנתבע מס' 2
העיד כי הוא לא קיבל את המפרט הזה לידיו ולא ידע עליו (פר' 8.9.14 עמ' 117, ש' 1 – 5). אולם יתרה מכך, הנתבע 2 העיד כי גם אם היה קורא את המפרט, הוא לא היה מבין מה הוא קורא וכי רק תמרי ויוני אפרתי מהנדסים היו מבינים (ראה פר' יום 8.9.14, בעמוד 117 ש' 12 – 21).
רק לאחר מכן, ובמסגרת שאלות שנשאלו על ידי בית המשפט, שהטילו כבר אז ספק במהימנות עדותו בנקודה זו, הנתבע 2 חזר בו כביכול והסביר כי כשאמר שלא היה מבין גם אם היה קורא את המפרט, הוא התכוון לחוסר הבנה בנושא ההידראוליקה והמערכות הטכניות הפנימיות ולא חוסר הבנה בעובדות הפשוטות שצוינו במפרט לגבי ההגבלות שחלות על חנית כלי רכב מסוימים בו
שהם ברורים לו ופשוטים למדי (ראה עדותו בפר' 8.9.14 בעמ' 159 ש' 12 עד עמ' 160 ש' 21).
כך או אחרת, אני סבור שבאותו הרגע שהחליט הנתבע 2 למכור לתובעת את הדירה ומאחר ולגרסתו הוא ידע כבר אז שהיא בוודאות תקבל חניה במתקן חניה, הייתה מוטלת עליו חובה ברורה לברר עם יועץ התנועה, האם קיימות מגבלות כלשהם לחנית כלי רכב במתקן כאמור וזאת בפרט על רקע הדברים שלמד באותה ישיבה מיום 24.10.07 שכבר הזכרתי אותה לעיל, אולם הוא הדין גם אם לא היה ער לדברים שנאמרו שם וזאת על רקע עדותו שלפיה הוא ידע קודם למכירת הדירה לתובעת על בסיס ידיעתו האישית, שבמתקנים מהסוג הנ"ל לא ניתן להחנות גי'פים (ראה עמ' 143 ש' 7). אין מחלוקת כי אפילו נתון זה, אשר הנתבע 2 מודה כי ידע אותו מידיעתו, עוד קודם לחתימת ההסכם עם התובעת, הוא לא גילה לה.
ויודגש, כפי שכבר קבעתי בפרקים קודמים של פסק הדין, מקום שנמכרת חניה ללא ציון מגבלה כלשהי, גם אם במתקן הידראולי, המצג שמוצג לקונה הנו שחניה זו אמורה להכיל גם רכבים מסוג גי'פ או מסוג
suv
, שכן רכבים אלה מזה שנים רבות בעולם וגם בישראל, משמשים כרכבים פרטיים לכל דבר ועניין. לפיכך, חניה שלא יכולה להכיל רכבים מסוג זה, היא חניה נחותה ופגומה, ומי שמוכר אותה, חייב להתריע על כך מראש.
לו היה נוהג הנתבע 2 בתם לב ומגלה לתובעת את מה שכבר ידע או לחילופין, ככל שלא ידע (אם כי כאמור, איני נותן אמון לגרסתו זו, שאף נסתרת מעדותו שלו כנזכר לעיל), לו היה נוהג כמוכר סביר (ובפרט כפי שמצופה ממוכר מקצועי מנוסה, שעסק בעבר בקבלנות בניין ובפועל עסק ועוסק ביזמות מקרקעין) והיה פונה אל מר תמרי כדי לברר אם מתקני החניה מגבילים במשהו את סוגי הרכב שניתן להחנות בהם, קרוב לוודאי שמר תמרי היה מפנה אותו או מיידע אותו, הן בדברים שכתב במפרט נספח 3 לתצהירו והן בדברים שכתב לחברת שביב במכתבו אליה מיום 19.9.05 (מוצג במ/7).
במסמכים אלה המליץ תמרי לבדוק את ההיבטים המשפטיים הנובעים ממכירת מתקני החניה לדיירים בפרויקט ובין היתר באספקט של מגבלות משקל ומידות של כלי הרכב שיוכלו להחנות בהם וכן להוסיף להתייחסות לכך במפרטי המכר של הדירות.
לו כך פעל הנתבע 2, היה מתעדכן במידע החשוב הנ"ל שלפי טענתו לא ידע ויכול היה ליידע את התובעת על כך ולאפשר לה לקבל החלטה מושכלת אם לקנות את הדירה בנסיבות אלה. אגב, לפי עדות התובעת, שהייתה אמינה עליי, היא לא הייתה רוכשת את הדירה לו ידעה כי מכפיל חניה מגביל את יכולתה להחנות רכבים גדולים, כגון ג'יפים שהרי זה בדיוק הרכב שהיה בחזקתה, שלא לדבר אם הייתה יודעת כי החניה לא מאפשרת חניית רכב בגודל ממוצע.
לסיכום, הנתבע מס' 2 היה מודע היטב לבעיות שקיימות עם החניות שהוא עמד למכור לתובעת וחרף זאת לא גילה לה דבר בעניין זה. בכך נהג הנתבע 2 בחוסר תום לב, ובוודאי שעל רקע הנסיבות שפורטו לעיל, הוא לכל הפחות גם אם לא ידע על הדברים שעלו בישיבות ההנהלה, התרשל במילוי תפקידו כמנהל הנתבעת 1, ועל כן הוא חייב באופן אישי ביחד ולחוד עם הנתבעת 1 בכל נזקי התובעת. בעניין זה יש להפנות להלכות שצוטטו בסיכומי התובעת ואשר נפסקו בע"א 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א. בע"מ נ' שמעון (פורסם במאגרים משפטיים ב-12.1.15 וכן לע"א 393/08 שגיא נ' כפר ביאליק מושב שיתופי להתיישבות חקלאית בע"מ (פורסם בנבו 23.2.10).
ו. רשלנות תורמת
איני סבור כי יש לחייב את התובעת ברשלנות תורמת כלשהי. התובעת ידעה או לפחות הייתה צריכה לדעת כי היא תקבל חניה במכפילי חניה, אולם לא הוכח שידעה וודאי שלא הייתה צריכה לדעת, כי מכפילי חניה אלה לא יאפשרו חניה לרכב ממוצע.
זאת ועוד - בנסיבות, לא היה מוטל על התובעת כל אחריות לוודא לפני מסירת החזקה בדירה ובחניות, כי החניות שסופקו לה הנן תקינות. העובדה שהתובעת רכשה את הדירה מאת הנתבעת 1 במהלך הבנייה, לא הופכת אותה ליזמית הפרויקט האחראית על דבר מה בפרויקט. לתובעת ממילא לא היה כל תפקיד בניהול הפרויקט, מה גם שכאמור, בנסיבות, הרכישה הייתה רכישה שחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, עוד סיבה לדחיית טענת הנתבעים בדבר מעמדה של התובעת כיזמית.
ז. הנזק – ירידת ערך
(1) האם הליקוי ניתן לתיקון ולו באופן חלקי
הנזק העיקרי הנתבע על ידי התובעת בתיק זה הנו ירידת ערך. אכן, תנאי לפסיקת ירידת ערך במקרה הנוכחי הנו כי הליקוי שגורם לירידת הערך, לא ניתן לתיקון בעלות פחותה יותר. הנתבעים וצדדי ג' טוענים כי לכל הפחות ניתן לבטל את ירידת הערך הנטענת לגבי אחת מתוך שתי החניות, שכן הוכח לטענתם כי ניתן להרחיב את חניית התובעת לחנייה ברוחב של 2.70 מ' וכי העלות הכרוכה בכך נמוכה כביכול מירידת הערך הנטענת. כמו כן, נטען כי חברת פרומוט אף הסכימה לבצע הרחבה של מתקן החניה של התובעת על חשבונה.
לאחר שנתתי דעתי לטענות אלה הגעתי למסקנה שדינן להידחות. המסקנה הבלתי נמנעת הנה כי לא הוכח לפני (בהיבט המשפטי/חוקי, בניגוד להיבט הפיזי), כי ניתן להרחיב את חניית התובעת.
אין מחלוקת כי הרחבת תא החניה של התובעת, מחייבת הזזה של כ- 90 ס"מ של מכפילי החניה של בעלי החניות הצמודים לחנית התובעת ואשר גם חניותיהם הינן במכפילי חניה (מסוג דאבל).
אין מחלוקת כי החניות אינן בבחינת רכוש משותף, אלא רכוש פרטי של בעלי הדירות שאליהם הוצמדו תאי החניה הנ"ל. כדי להזיז (גם אם במטר בלבד), את רכושם וקניינם הפרטי של בעלי החניות הצמודות, יש צורך בקבלת הסכמתם. לפיכך, כדי להוכיח שניתן לתקן את הליקוי שגורם לירידת הערך ושאין מקום על כן לפסוק לתובעת פיצוי בגין
ירידת ערך, לפחות לגבי חניה אחת, היה על הנתבעים או צדדי ג' להוכיח כי ניתנה הסכמת השכנים הנ"ל להזזת חניותיהם או לחילופין להוכיח לי כי ניתן משפטית לחייב אותם להסכים לכך.
הנתבעים וצדדי ג' לא הוכיחו לא את מתן ההסכמה ולא את האפשרות המשפטית לחייב את השכנים בכך. לא צורפה כל ראיה לגבי עמדת השכנים, לא כל שכן ראיה על הסכמתם. לא הובאו טיעונים משפטיים אודות האפשרות לחייב את השכנים לאפשר את הזזת חניותיהם, אם כי ספק רב בעיני אם היה די בטיעונים משפטיים במעמד צד אחד כאמור כדי שאגיע למסקנה כי מבחינה משפטית ניתן לחייב את השכנים להזיז חניותיהם, ללא קיום הליך משפטי שבו השכנים הנ"ל הנם צד.
עוד יצוין בהקשר של האפשרות לפתור חלקית את הבעיה, יש לדחות את טענת הנתבעים ו/או צדדי ג' שלפיה התובעת סירבה בחוסר תום לב לפעולה של הקטנת הנזק, שכן אמינה עליי עדותה (פר' 8.9.14 עמ' 62 ש' 28 עד עמ' 64 ש' 19), שלפיה לכל היותר הציעו לה להרחיב את תא החניה ללא תשלום מצידה, אולם זאת בכפוף לסילוק תביעתה, באופן שלמעשה יותיר אותה עם נזקים רבים ללא פיצוי וזאת על רקע העובדה שהרחבת תא החניה לא יכולה בכל מקרה לפתור את הבעיה של הגובה המוגבל של הרכבים שניתן להחנות בתאי החניה ואשר אחד מהם איננו עומד אפילו בגובה הממוצע של רכב סדאן ולא יכול לפתור את הבעיה של המשקל המקסימלי של 2,000 ק"ג שמגביל בכל מקרה חנית רכבים מסוג גי'פ.
(2) אובדן מוחלט של שתי חניות או אובדן חלקי
השאלה הבאה שיש לתת עליה תשובה הנה האם לצורך חישוב ירידת הערך, יש לצאת מתוך נקודת מוצא שלפיה מדובר בדירה ללא חניות כלל או שמא יש לתת ערך כלשהו למי מהחניות.
מאחר וחניה אחת בוודאות לא ניתנת לכל שימוש, לנוכח הנתון של גובה מקסימאלי של 1.30 מ', הרי ששאלת השימושיות החלקית בהיבט של הרוחב של החניה, רלוונטית לחניה אחת בלבד (ראה עדות זלינגר בפר' יום 7.9.14 עמ' 34 שהעיד כי גובה ממוצע של רכב סדאן פרטי הנו כ 1.50 מ' ואילו לפי חוות דעתו גובה תא החניה השני הנו 1.30 בלבד וכנ"ל העיד בעמ' 36 ש' 29 – 32).
לפי חוות דעתו של זלינגר, ניתן לעשות שימוש בחניה בהיבט של רוחב החניה, לרכבים קטנים מאוד, כפי שכבר צוטט לעיל. מטבע הדברים, מדובר ברכבים צרים יותר מרוחב רכב התכנון וגם צרים יותר מ-1.65, שהנו כאמור הרוחב המקסימאלי של רכב אשר יקיים את המרווח המינימאלי שציין זלינגר בעדותו ואשר עומד על 75 ס"מ (50 ס"מ בצד הנהג ו-25 ס"מ בצד השני וזאת ביחס לרוחב חניה נטו בין מעקות של 2.40 מ').
דא עקא, הנתבעים וצדדי ג' נמנעו מלהביא בפני
בית המשפט ראיות כלשהן אודות קיומם בשוק של רכבים ברוחב כאמור ואם כן עד כמה נפוצים רכבים כאמור. הנטל להביא ראיות כאמור רובץ עליהם כמי שטוענים את הטענה שלפיה יש לחניות שימוש חלקי (התובעת טוענת כי ירידת הערך שווה לדירה ללא חניות כלל ויוצאת מתוך נקודת מוצא שאין כל שימוש אפשרי במי מהחניות שלה).
בהעדר נתונים כאמור מחד ומשזלינגר ציין מאידך כי רכבים קטנים מאוד יוכלו להחנות בחניה (ומכאן שיש להסיק מדבריו כי קיימים בשוק רכבים כאמור), יש לתת ערך מסוים לאחת החניות, אולם בנסיבות הנ"ל ערך מינימאלי ביותר, כפי שעוד יפורט.
(3) חישוב ירידת הערך
חוות הדעת של השמאית עסיס מטעם התובעת
השמאית דליה עסיס שנתנה חוות דעת מטעם התובעת, התבקשה להעריך את ירידת הערך של דירת התובעת עקב העדרן של חניות בכלל. בהעדר אפשרות לבצע הערכה לפי שיטת ההשוואה שהיא השיטה האמינה ביותר (נוכח מיעוט העסקאות של מכירת חניות בנפרד מדירות), השמאית עסיס ביצעה את ההערכה לפי שתי שיטות אחרות.
השיטה האחת, היא שיטת היוון ההכנסות. לפי שיטה זו, חישבה השמאית עסיס את ירידת הערך על ידי חלוקת ההכנסה השנתית מדמי שכירות (על בסיס 900 ₪ לחודש) במקדם היוון של 5% וכך הגיעה לשווי חניה אחת בסך של 216,000 ₪ וירידת ערך בהתאם וכפול שתיים שווה 432,000 ₪ נכון למועד הקובע שהוא מועד הגשת התביעה, חודש אוגוסט 2010.
לצורך קביעת דמי השכירות, הביאה השמאית עסיס נתונים אודות נתוני היצע של שכירות חניות בצפון תל-אביב (ס' 9.3 לחוות דעתה). לצורך קביעת מקדם ההיוון העידה כי עשתה שימוש במקדם מקובל ושמרני, שכולל גם תוספת סיכון (ראה פר' יום 7.9.14 עמ' 64 ש' 6 - 23).
השיטה השנייה שבאמצעותה חישבה את ירידת הערך, הייתה הפחתת מקדם דחייה בשל זמן החשיפה המוגבר של הדירה בשוק בעת מכירתה, שלפי הערכתה יגיע לכדי כשנתיים וחצי. המקדם שנקבע לעניין זה עמד על 15%. בעדותה ציינה כי חישבה מקדם זה לפי מקדם מקובל לצורך חישוב של דחיות וזמני חשיפה של כ-6% לשנה (פר' 7.9.14 עמ' 64 ש' 23 עד עמ' 65 ש' 3).
לצורך חישוב לפי שיטה זו, העריכה השמאית עסיס את הדירה נכון למועד הגשת התביעה בסכום של 2,550,000 ₪ ולאחר הפחתת 15% הגיעה לירידת ערך בשל העדרן של חניות בסכום של 382,000 ₪ נכון למועד הגשת התביעה. במסגרת שיטת חישוב זו חישבה השמאית עסיס את ירידת הערך גם למועד הגשת חוות דעתה (אוקטובר 2013) והגיעה לשווי דירה של 2,856,000 ₪ ולאחר הפחתת 15% ל-ירידת ערך של 428,400 ₪.
אין מחלוקת כי השמאית ההערכה של השמאית עסיס נעשתה ביחס לשווי חניות רגילות ולא במתקן חניה (פר' 7.9.14, עמ' 73 ש' 8 – 10) למרות שהיא הודתה בחקירתה הנגדית כי חניה במתקן שווה פחות (עמ' 76 ש' 7 – 8).
חוות הדעת של השמאי עירד אלעד מטעם הנתבעים
גם השמאי מטעם הנתבעים, עירד אלעד, בהעדר אפשרות ליישם את שיטת ההשוואה, נקט בשיטות אחרות, כפי שעוד יפורט. לפי דעתו, גם שיטת היוון ההכנסות הוא בעייתי במקרה הנוכחי, שכן שיטה זו מתאימה יותר לנכסים עסקיים שנרכשים למטרה עסקית ולא לדירות מגורים שמרביתן
נרכשות למגורים ולא להשקעה. כנ"ל בעייתית לדבריו הערכה לפי גישת העלות.
לפיכך, במקרה כגון זה שמונח לפניו, כך מסביר השמאי, מדובר למעשה בהערכה מלאכותית של שווי תיאורטי לפי מיטב ניסיונו ושיקול דעתו של השמאי. בהינתן כך, מצא לנכון השמאי אלעד לעשות שימוש בסקר שנקרא "סקר דלפי", אשר יזמה לשכת שמאי המקרקעין ושהתפרסמה לראשונה בשנת 2002.
במסגרת הסקר, 17 שמאים ותיקים ומובילים ענו על כ-51 סוגיות שמאיות וביניהן השאלה, "מה הוא שווי חניה מקורה צמודה לדירה במקום בו לא קיים מחסור בחניות בסביבות הבית". לפי השמאי אלעד, 15 שמאים אמדו את השווי על 14% – 20% משווי חדר בדירה באותו בניין.
בהתאם לכך, אמד השמאי אלעד את ירידת הערך של חניה רגילה (לא במתקן) בסך של 120,000 ₪ (20% כפול 600,000 ₪ שהוא שווי חדר בדירת התובעת, שמונה ארבעה חדרים ואשר שוויה לפי השמאי 2,400,000 ₪ נכון למועד הקובע שהוא מועד הגשת התביעה באוגוסט 2010).
ממשיך השמאי אלעד וקובע בחוות דעתו כי שווי חניה שניה, היא פחותה משווי החניה הראשונה, שכן לא לכל בעל דירה יש שתי מכוניות בהכרח וכמו כן, כאשר קיימת חניה לרכב אחד, קיימת גמישות רבה יותר לחניית הרכב השני בחניה ציבורית מול הבניין למשל כאשר אחד מבני הזוג מגיע מוקדם הביתה כשמרבית מקומות החניה הסמוכים לבניין טרם נתפסו וכו'.
לאחר שלוקח השמאי בחשבון נתונים שהביא בחוות דעתו אודות שווי חניה עודפת בפרויקט בארי נהרדעא (112,500 ₪) ואודות השווי של החניה השנייה מבין שתי חניות שהנן טוריות ועוקבות (60,000 ש"ח), בוחר השמאי אלעד לאמץ את הממוצע שבין שני הנתונים הנ"ל ולהגיע לשווי חניה שניה בסך של 86,250 ₪ ובמעוגל על סך של 90,000 ₪. השמאי אלעד גם הביא נתון שלפיו חניות עודפות נמכרות במספר פרויקטים למגורים של חברת חג'ג' בצפון תל-אביב במחיר של 50,000 ₪ לחניה.
לפי השמאי אלעד, שווי שתי חניות רגילות עומד, אפוא, על 210,000 ש"ל (120,000 ₪ + 90,000 ₪). מאחר והשווי הנ"ל מבטא שווי של שתי חניות רגילות (לא במתקן), הרי שלאחר הכפלת השווי במקדם של 76% (לפי המקדם הגבוה ביותר שנקבע על ידי 32 שמאים בסקר דלפי משנת 2013 לעניין שווי חניות במתקן לעומת חניות רגילות), מגיע השמאי אלעד לשווי של שתי חניות התובעת במתקן בסך של 159,600 ₪.
השמאי אלעד אמד את ירידת הערך גם לפי שיטת היוון הכנסות. לפי החישוב שלו, ירידת הערך מגיעה לפי שיטה זו לסכום נמוך בהרבה, של 76,800 ₪ לחניה אחת רגילה (לפי 400 ₪ דמי שכירות חודשיים ומקדם היוון של 6.25%), לעומת שווי חניה בודדת לפי סקר דלפי, המגיע כאמור לפי השמאי אלעד ל-120,000 ₪.
בחקירתם הנגדית התייחסו שני השמאים לגורמים כאלה ואחרים המשפיעים על הערכת ירידת הערך במקרה דנא. כך למשל, עלתה השאלה האם הקושי למצוא חניות ציבוריות בסמוך לבניין, הנו גורם שצריך להשפיע על הערכת השווי של חניה וירידת הערך בהתאם. האם יש קשר ישיר בין ערך הנכס לשווי החניה ועוד.
חישוב ירידת הערך – דיון והכרעה
המסקנה הראשונה שאליה הגעתי לאחר שבחנתי את החומר שלפני ואת טיעוני הצדדים הנה כי בהעדר אפשרות ליישם את גישת ההשוואה, שהנה אכן השיטה האמינה ביותר, יש לקחת את כל הנתונים שהובאו בפני
י, לנסות ולעשות בהם סדר והגיון, לאמץ או לפסול אותם באופן מלא או חלקי לפי העניין ולבצע את כל ההתאמות הנדרשות בנסיבות העניין.
בכל הנוגע ליישום שיטת היוון ההכנסות בהיבט של מקדם ההיוון, ההפרש בין הצדדים עומד על 1.25% (השמאית עסיס בחרה ב-5% ואילו השמאי אלעד ב-6.25%). מקדם ההיוון במקרה זה אמור לשקף ריבית אלטרנטיבית שניתן לקבל על ההון, אלמלא נרכשה החניה והושכרה בתוספת מקדם סיכון כלשהו הנובע מהצורך לתחזק את הנכס ו/או הוצאות גבייה ו/או ימי או חודשי הפוגה בהשכרת הנכס וכדומה אילוצים שקיימים בהשכרת נכסים. מאחר ולא מדובר במדע מדויק ומאחר והדעת נותנת כי סביר להניח שכל שמאי ניסה "למתוח" את נתוני האמת לטובת לקוחו כמה שניתן, אני בוחר להעמיד את מקדם ההיוון על הממוצע של שני השמאים, שהוא 5.625%.
בכל הנוגע לדמי השכירות, השמאית עסיס אימצה את הנתון של 900 ₪ לחודש. יש ממש בטענה של הנתבעים כי השמאית עסיס לא לקחה את ממוצע היצעי השכירויות שהביאה בחוות דעתה (19 נתונים במספר, 7 צפונית לנחל הירקון בשכונות הצפוניות החדשות יחסית של תל-אביב ו-12 דרומית לו בצפון הישן של תל-אביב עד מרכז תל-אביב), אלא את הנתון הכמעט גבוה ביותר שקיים מבין אלה שהביאה (הנתון הנמוך ביותר עמד על 350 ₪ והגבוה ביותר 950 ₪; הממוצע של כל ההיצעים שהובאו על ידי השמאית עסיס עומד על 624 ₪; ממוצע ההיצעים דרומית לירקון הוא 660 ₪ ואילו הממוצע צפונית לירקון הוא 564 ₪).
השמאי אלעד מנגד הביא נתוני היצע של 4 חניות בלבד, כולם מהעבר הצפוני של נחל הירקון, שניים מרחוב לוי אשכול, בו מתגוררת התובעת (400 ו-500 ₪ לחודש) ושניים ברמת אביב ג' עם נתונים כנ"ל, שהובאו אגב גם על ידי השמאית עסיס. הממוצע של נתוני השמאי אלעד הנו אפוא 450 ₪.
השמאית עסיס פסלה בעדותה כי היה עליה לבצע ממוצע והצדיקה את הנתון שקבעה נוכח מצוקת החניה בסביבת ביתה של התובעת ונוכח הפגם המשמעותי של העדר חניות בכלל לדירה חדשה שאמורה לכלול שתי חניות צמודות. השמאי אלעד הצדיק את הסכום של 400 ₪ בכך שמצוקת החניה במרכז ת"א והצפון הישן רבה ממצוקת החניה בשכונות החדשות הצפוניות מעבר לנחל הירקון, שלא קיימת בכלל.
עיון בנתוני ההיצע, מגלה כי אין משטר חד משמעי שלפיו דמי שכירות המבוקשים דרומית לנחל הירקון, בהכרח גבוהים מאלה המבוקשים צפונית לנחל הירקון. ראה למשל את רחוב ריינס ופרישמן, שבהם מצוקת החניה גדולה לכאורה ומבוקש דמי שכירות של 500 ₪ לחודש. מנגד ברחוב איינשטיין מהעבר הצפוני של הירקון, מבוקש 850 ₪. לפיכך, העובדה שדירת התובעת ממוקמת מהעבר הצפוני של הירקון לא יכולה לבסס בהכרח כי דמי השכירות שם נמוכים יותר בהכרח.
יחד עם זאת, בחישוב ממוצע, העבר הדרומי של הירקון אכן יקר יותר (660 ₪ לעומת 564 ₪). כמו כן, יהיה זה סביר להניח כי גובה ההיצעים נובע מהמיקום הספציפי מאוד של החניה (ישנן רחובות או מקבצי רחובות בהם מצוקת החניה גבוהה ממקבצי רחובות אחרים, גם אם באותה שכונה וכו') וכנראה נובע גם מנתונים נוספים, שהם משתנים ממקרה למקרה ואינם ידועים לנו (כגון זהות הצדדים, הסכום שהם מוכנים להעמיד לצורך הנושא, שיקולים אישיים אחרים וכו').
כך או אחרת, נדמה כי ההיצעים והביקושים של מחירי שכירויות החניה מושפעים מאוד ובעיקר על ידי צפיפות החניה באיזור. זאת דעתו של השמאי אלעד שהנה מקובלת עליי. גם השמאית עסיס הסכימה לכך בסופו של דבר בחקירתה, אם כי ציינה כי זהו רק אחד הגורמים המשפיעים (פר' 7.9.14 עמ' 58 ש' 10 - 15). ככל שבאיזור מסוים אין בעיה לחנות ברחוב אנשים יסכימו לשלם פחות על שכירת חניות ולהפך. מדובר בכלל יסוד בתחום הכלכלה של היצע וביקוש.
כאן המקום לציין כי אין הצדקה לקחת את הנתון של 900 ₪ לחודש שאימצה השמאית עסיס ואשר הנו נתון הגבוה משמעותית אפילו ממוצע הנתונים שהיא עצמה הביאה ביחס לחניות מהעבר הדרומי של נחל הירקון (שם מצוקת החניה גדולה יותר) ואשר ככל הנראה מייצג חניות בסביבה שבה קיימת מצוקת חניה ואף הגדולה ביותר. הנתונים שהובאו על ידי השמאית עסיס, מוכיחים כי גם באיזורים הנ"ל, שבהם באופן כללי ישנה מצוקת חניה רבה יותר מאשר בשכונות הצפוניות של תל-אביב, ישנה שונות בדמי השכירות (עובדה שהממוצע הוא 660 ₪ ולא 900 ₪).
כמו כן, לא אוכל להגיע למסקנה המבוקשת על ידי השמאית עסיס והתובעת, כי בסביבת ביתה של התובעת ישנה מצוקת חניה. התובעת הצהירה בסעיף 37 לתצהיר העדות הראשית שלה, כך:
"נגרם לי נזק ממשי עקב דו"חות החניה הרבים שאני מקבלת, ההטרדה הרבה ובזבןז הזמן שנכפים עליי עקב הצורך לתור אחר מקום חניה חלופי מספר פעמים ביום"
.
יחד עם זאת, לא די בהצהרה כללית וסתמית זו, כדי לעמוד בנטל הראיה והשכנוע. התובעת לא הביאה ראיה ממשית אודות זמינות החניות בסמוך לבניין. לא הובא תשריט מסודר של הרחובות שמסביב לבניין ומספר מקומות החניה. לא הובאה – כגון סרטון או תמונות - על מועד כלשהו שבו כל החניות היו תפוסות. לא הובאה כל ראיה אודות דו"חות החניה הרבים שלפי טענת התובעת היא קיבלה עקב הצורך להחנות במקום לא חוקי. ויודגש – התובעת לא מצאה לנכון לציין בתצהירה כמה זמן לקח לה בדרך כלל למצוא חניה, האם מידית, האם מספר דקות, האם יותר? לדעתי, עובדה זו מחזקת את המסקנה כי לרוב מצאה היא חניה מיד. כל מי שהתגורר אי פעם במרכז תל-אביב או הגיע לשם כדי למצוא חניה ברחוב, מכיר את הריטואל הקבוע של חיפוש חניה במשך דקות ארוכות ויותר מכך ועשיית סיבובים חוזרים ונשנים בסביבה כדי למצוא חניה הנ"ל שמבטא מצוקת חניה. לא מצאתי בעדותה של התובעת עדות על מצב שכזה.
התצ"א שהוגש כראיה על ידי הנתבעים (נ/1), שממנו ניתן להיווכח במספר מקומות חניה פנויים במועד צילום התצ"א, מחזק את מסקנתי. אמנם ראיה על עיתוי בודד, אינו ראיה קונקלוסיבית אולם כאמור, התובעת לא הביאה אפילו צילום בודד כאמור, כדי להמחיש את מצוקת החניה הנטענת על ידה.
ויודגש, אני ער לחוות דעתו של השמאי אלעד, אשר הגם שקבע כי אין מצוקת חניה בסביבת ביתה של התובעת, קבע באותה נשימה כי קיימת "אינטנסיביות שימוש גבוהה" בחניות בסביבה. אני גם ער לכך שהמגרש הריק ליד בניין התובעת ששימש בזמנו לחניה כבר נבנה וכי אי מגרשים ריקים נוספים בסמוך לבניין. עם זאת, אין באמור לעיל כדי לשנות ממסקנתי על רקע נימוקיי הנזכרים לעיל.
נוכח כל האמור לעיל, יש מקום לאמץ בנסיבות את דמי השכירות הממוצעים של כל הנתונים שהובאו לפניי על ידי שני השמאים (לא לקחתי בחשבון שניים מתוך ארבעת ההיצעים שהביא השמאי אלעד ושחופפים לאלה שהביאה השמאית עסיס – הכוונה לאליעזר קשאני 10 ואבשלום חביב 6), דבר שמביא אותי לדמי שכירות של 608 ₪ לחודש ולפי מקדם היוון של 5.625% לשנה, לשווי חניה של 129,706 ₪.
הנתון הנ"ל שמבוסס כאמור על שיטת היוון ההכנסות עולה בקנה אחד עם הנתון שחילץ השמאי אלעד לפי סקר דלפי (120,000 ₪) ובמובן זה נותן גיבוי לכך שמדובר בהערכה סבירה.
מאחר וגם השמאית עסיס הסכימה כי שווי החניה השנייה היא פחותה (ראה פר' 7.9.14 עמ' 53 ש' 26 עד עמ' 54 ש' 2), אני מעריך את שוויה בשיעור 97,279 ₪, לפי אותו חלק יחסי שבו העריך השמאי אלעד את החניה השנייה (75% - כאשר השמאית עסיס כלל לא התייחס לענין זה ולא נתנה הערכה משלה למקדם הדרוש לצורך הערכת החניה השנייה) . שווי שתי החניות יחד מגיע, אפוא, ל- 226,985 ₪.
כאן המקום לציין כי אין מקום להתחשב בהערכת השווי שערכה השמאית עסיס על בסיס מקדם שלפי דעתה משקף את זמן החשיפה המוגבר של הנכס בעת מכירתו בעתיד (15%). הסיבה לכך נעוצה בעובדה שלא הובאו ראיות ממשיות על ידי השמאית כדי לבסס את מסקנתה. כידוע, מומחה חייב לפרט בחוות דעתו את כל הנתונים שהיוו בסיס למסקנותיו וזאת כדי שניתן היה לבקר את חוות דעתו.
משלא הובאו נתונים כלשהן אודות זמני החשיפה הממוצעים של דירות כדוגמת דירת התובעת שיש להן שתי חניות צמודות תקינות (ניתן היה להביא נתונים כאמור בין היתר באמצעות חוות דעת של מתווך בעובד באיזור), לא ניתן לקבל את חוות דעתה של השמאית עסיס לגבי הדלתא שיש להוסיף לזמן חשיפה נוסף של דירת התובעת ולא ניתן לאמץ את מסקנתה כי זמן החשיפה של דירת התובעת יעמוד על שנתיים וחצי. השמאית עסיס נחקרה על כך ולא היה בידיה בתשובותיה לחפות על אי המצאת הנתונים שציינתי לעיל (ראה פר' 7.9.14 עמ' 65, ש' 17 עד 26).
גם לא ניתן כל פירוט בחוות הדעת מדוע שנתיים וחצי מביא הכרח למקדם של 15%. רק בחקירתה הנגדית נאמר כי הבסיס לחשיוב זה הוא מקדם של 6% לשנה (שם, עמ' 65 ש' 27 עד עמ' 66 ש' 3).
כפי שכבר ציינתי בפתחו של פרק זה, הערכת שווי של נכסי נדל"ן אינה מדע מדויק ובפרט הערכת שווי של חניות שאינן נמכרות בדרך כלל בנפרד מהדירה ואשר על כן אין לגביהן נתוני השוואה לצורך יישום גישת ההשוואה. מכאן שהסקתי כי יש להתחשב ולסנכרן בין כל הנתונים והגורמים המשפיעים כדי להגיע להערכה המדויקת, ההוגנת והצודקת ביותר ביחס לירידת הערך שנגמרה לדירת התובעת.
בהקשר זה אני סבור כי הערכת השווי שאליה הגעתי כנזכר לעיל, על בסיס שיטת היוון ההכנסות ושתואם במידת מה את החישוב של השמאי אלעד לפי סקר דלפי, אינה ממצה ואינה סוף פסוק. היא אינה מבטאת דיה את הפגיעה האמיתית בערך הדירה.
בהתאם, יש להגדיל את הערכת ירידת הערך, הכל כפי שיפורט להלן.
יש לזכור כי עסקינן לא בהערכה של דמי שכירות של חניה עודפת שנמכרת לפלוני אלמוני או חניה נוספת שנשכרת על ידי פלוני אלמוני, אלא מדובר בהערכת ירידת הערך של דירה שנמצאת באיזור שבו לכל דירה יש שתי חניות צמודות ואילו לה יש בפועל, לכל היותר ואם בכלל, חניה אחת המתאימה לרכב אחד שהוא קטן מאוד...
נתון זה מציב את הדירה במקום נחות ביותר לעומת דירות אחרות. נוסיף את העובדה שהדירה של התובעת (ככל שהנה מעוצבת ומשודרגת), הנה בסופו של דבר דירה סטנדרטית של 4 חדרים (לא מדובר בנכס ייחודי), שכמוה ישנן רבות בשוק.
לפיכך, לכאורה, כל קונה סביר יעדיף בדרך כלל לקנות דירה דומה של ארבעה חדרים בבניין סמוך או באותה שכונה, שלה יש שתי חניות כמקובל, מאשר לקנות דירה "נכה" שכזו, גם אם במחיר מופחת, שכן הצורך להחנות ברחוב כל פעם במקום אחר, גם אם ישנן חניות זמינות בסביבה, מהווה טרחה וטרדה, וודאי לרוכש שמבקש לקנות דירה באזור שבו שתי חניות לדירה הנן בבחינת דבר בסיסי ומובן מאליו.
לפיכך, האפשרות היחידה שבה אני רואה, למתן סיכוי שווה בשוק הדירות למכירת דירת התובעת לעומת מכירת דירות זהות אחרות שיש להן שתי חניות, הנו קביעת ירידת הערך על סכום שיכלול פרמיה מסוימת מעבר לשווי השוק ה"יבש" והמוערך של החניות לפי שיטת היוון ההכנסות, באופן שיאפשר לתובעת ברבות הימים למכור את הדירה במחיר מופחת, בשיעור שייתן תמריץ וסיבה לרוכשים פוטנציאליים לשקול את רכישת דירתה באותה נשימה שבמסגרתה הם שוקלים לרכוש דירה זהה בעלת שתי חניות.
מכל כנ"ל, נדמה כי הפחתה של 226,985 ₪ בלבד, ממחיר דירה שעלותה למעלה מ-2.85 מיליון ₪ לפחות, אינה הפחתה שעולה בקנה אחד עם ירדת הערך האמיתית של הדירה ועם הסכום שיש לפצות את התובעת כדי להשיב את המצב לקדמותו.
נימוק נוסף לצורך בהוספת ירידת ערך לירידת הערך שהתקבלה משיטת היוון הכנסות הנה העובדה ששיטה זו מתאימה יותר לנכסים שנרכשים להשקעה, כפי שציין השמאי אלעד עצמו בחוות דעתו ועל כן פחות מתאימה למקרה דנא. כשמדובר בנכסים להשקעה השיקולים יותר רציונליים וכלכליים גרידא. כאשר מדובר ברכישה למגורים, המצב הוא אחר, נכנסים שיקולים נוספים והעדרן של חניות יכול להוות מחסום סף רציני שלא לשקול כלל את רכישת הדירה.
לפיכך ולאחר שנתתי דעתי למכלול השיקולים, אני סבור שיש להוסיף להערכה שהתקבלה על בסיס שיטת היוון הכנסות, סכום נוסף, באופן שיגדיל את ירידת הערך לסכום משמעותי יותר, שיפצה כאמור באופן אמיתי על ירידת הערך ובהתאם לכך אני מעמיד סכום זה על 300,000 ₪.
לבסוף, לא נעלם מעיני כי יש מקום להתחשב בעובדה שבאחת מהחניות ניתן בכל זאת להחנות ולו רכב קטן. השווי שיש לייחס לכך נמוך בנסיבות, אולם לא שווה לאפס. כמו כן, יש מקום להפחית במידת מה מהשווי בגין העובדה שנמכרו לתובעת בחניות במתקן, שמטבע הדברים, החניה בהם נוחה פחות גם כשניתן להחנות בהן רכב בגודל ממוצע (בעיקר נוכח מתקן ההרמה האוטומטי שמצריך זמן המתנה כמו גם נושא התחזוקה של המתקן וכדומה) ושווין בהתאם. בגין הגורם הראשון, אני מעמיד את שיעור ההפחתה על 10% וכנ"ל לגבי הגורם השני.
התוצאה הנה כי ירידת הערך של חנויות התובעת מגיע לכדי 240,000 ₪. סכום זה הנו נכון לחודש אוגוסט 2010, המועד הקובע לשתי חוות הדעת של שמאי הצדדים והמועד הרלוונטי לנתוני השכירויות שהביאה השמאית עסיס, ויש לצרף לו הפרשי הצמדה וריבית מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
בשולי הדברים אציין כי גם העובדה שהסכום הנ"ל שהתקבל לאחר התייחסות לכל השיקולים וראיות, הנו בתווך שבין השמאיות של שמאי הצדדים ולא מאמץ את מי מהערכת השווי של השמאים וגם לא מתקרב מאוד להערכות של אחד מהם (גם אם אינו הממוצע שלהם וגם אם יותר קרוב להערכת השמאי אלעד מאשר הערכת השמאית עסיס), תומכת במסקנה כי מדובר בהערכה סבירה ונכונה בנסיבות וזאת נוכח הנחת המוצא הטבעית שלפיה מתחו כל אחד מהשמאים את נתוני האמת עד למקסימום האפשרי עבור הלקוח ועל כן ההערכה הנכונה ביותר הנה איפשהו בתווך שבין השמאויות של הצדדים. על מסקנה זו אנו למדים ויודעים מתיקים שבהם מוגשת חוות דעת שמאית מטעם בית המשפט אשר בדרך כלל נמצאת בתווך שבין השמאויות של שמאי הצדדים.
ח. הנזק - פיצוי בגין עגמת נפש טרחה וטרדה
בנסיבות, יש לפסוק לתובעת פיצוי גם בגין אי הנוחות שנגרמה לה עקב הצורך להחנות את הרכב מחוץ לחניון התת קרקעי, או בצמוד לבניין כפי שהעידה או ברחוב הסמוך כמו גם פיצוי בגין עגמת הנפש שנגרמה לה, עת שנודע לה כי לא ניתן להחנות את רכבה בחניות וגם לא רכב בגודל ממוצע שלא לדבר על העדר כל אפשרות לעשות
שימוש בחניה השניה.
חניה מהווה נכס חשוב ביותר. בנסיבות, אני מעמיד את הפיצוי הנ"ל על סך של 50,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
ט. הודעת צד ג'
(1) אחריותה של אפרתי מדפיס שניהלה ופיקחה על הפרוייקט מטעם היזמים ובהם הנתבעים
לאחר שנתתי דעתי לחומר הראיות ולטענות הצדדים, הגעתי למסקנה שחברת אפרתי מדפיס שניהלה את הפרויקט ואשר תפקידה היה, בין היתר, לוודא ביצוע ראוי של העבודות, אחראית במידה מסוימת לחלק מהנזקים שנגרמו לתובעת.
העובדה שאפרתי מדפיס התחילה לתת שירותים רק לאחר שניתן היתר הבניה ולא הייתה מעורבת בנושא התכנון, לא יכולה לגרוע מהחובה שחלה עליה לוודא שלא נפלו ליקויים מהותיים בבניית הפרויקט ועניין זה כולל את נושא החניות ובפרט מתקני החניה, שהנו נושא רגיש ומיוחד (ראה התייחסות תמרי לכך במפר שלו נספח 3 לתצהירו ובמכתבו מוצג במ/7 שאמנם נשלח אל חברת שביב אולם אשר מצופה היה מאפרתי מדפיס כי תתעדכן לגביו כמו גם לגבי כל שאר ההתכתבויות בהתנהלו קודם לכניסתה לתפקיד).
בתור מנהלת הפרויקט, אחראית אפרתי מדפיס לא רק לוודא התאמה בין הביצוע ולבין היתר הבניה, אלא גם להעיר הערות ולהביא בפני
הנוגעים בדבר ובראש ובראשונה, בעלי הזכויות, אודות ליקויים או פגמים כאלה ואחרים שנמצאו בבניית הפרוייקט, גם אם מדובר בבניה על פי ההיתר. כאשר נשאל מר אפרתי בחקירתו הנגדית אם אפרתי מדפיס לא הייתה אחראית לפקח על הבנייה ולהעיר על בעיות הוא לא הכחיש זאת אולם ניסה להסיט את הזרקור על תמרי (ראה בעניין זה את עדותו בעמ' 72 ש' 7 – 23 פר' 10.9.14).
אמנם, הוכח לפניי כי אפרתי מדפיס העירה בישיבת יום 24.10.07, על הנושא הבעייתי של מכפילי החניה, הן בהקשר של רוחב החניות, והן בהקשר של רוחב נתיב הגישה אליהם. יחד עם זאת, אפרתי מדפיס אחראית לכך שהותקנו מלכתחילה מכפילי חניה שלא תואמים את מה שתמרי תכנן וכי עקב כך לא נוצלו 90 ס"מ יקרים שבעזרתם ניתן היה להתקין מכפיל ברוחב של 2.70 מ' לתובעת ו-5 מ' לדאבל עבור שני השכנים הנוספים. גם לאחר התקנת המכפילים (בחודש מאי 2008 לערך – ראה המועד הנקוב לאספקה בהסכם פרומוט – ראבי נספח ד' לתצהיר אליעזר) לא עלתה על כך או לא העירה על כך ולא פעלה לגרום להחלפת המתקן במתקן שהוזמן, בין אם על חשבון הקבלן ראבי או על חשבון היזמים.
לעניין המסקנה כי תמרי תכנן מכפילי חניה רחבים יותר, תוך ניצול מלוא השטח הקיים לרבות אותם 90 ס"מ שלא נוצלו בסופו של דבר, יש להפנות אל
מספר מסמכים.
מסמך ראשון הינו המפרט הטכני שהכין תמרי ואשר על פיו רוחב תא חניה בצורת סינגל כמו זה של התובעת, אמור להיות ברוחב של 2.70 מ', אשר אמור לאפשר חניה סבירה של רכב ברוחב רכב התכנון ויותר מכך עד רוחב של 1.90 מ'. מסמך נוסף שמוכיח שתמרי תכנן את רוחב החניה של התובעת, ברוחב העולה על מכפיל החניה שסופק, הינו מכתבו מיום 24.10.07, אל אפרתי מדפיס, נספח 8 לתצהירו . במסמך זה מציין תמרי כי האורך הכללי של מכפילי החניה, היה 8.25 מ', ולאחר ביטול חניה מספר 15, 8.05 מ', שני נתונים שלקחו בחשבון ניצול מלוא רוחב השטח או כמעט מלוא השטח שבין קיר המחסן ולבין עמוד הבנין שגודר בצד השני את שלושת מכפילי החניה, שמכפיל החניה של התובעת הינו אחד מהם (זה הצמוד לעמוד הבנין).
מסמך נוסף הינו נספח 10 לתצהיר תמרי. מדובר בתשריט של מכפילי החניה שנשלח אל חברת פרומוט. לפי תשריט זה, עולה כי
מכפילי החניה ינצלו את מלוא השטח הקיים ולא יותירו את אותם 90 ס"מ, שבסופו של דבר לא נוצלו. בנוסף למסמך זה, שלח תמרי לחברת פרומוט במקביל, שני עמודים מתוך מפרטים של חברת וור הגרמנית, יצרנית המתקנים. באחד מעמודי המפרט סימן תמרי בעיגול את מתקן החניה הספציפי שיש להזמין
ואשר מאפשר בחנית הסינגל שמיועד לתובעת רוחב תא של 2.70 מ'. אם לא די בכך, הרי העובדה שמר תמרי תכנן וייעד לפרויקט תא חניה עבור התובעת ברוחב של 2.70 מ', עולה גם מתשובתו של מנהל חברת פרומוט מיום 15.9.2005, גם הוא נספח 10 לתצהיר תמרי, שם מאשר מר אליעזר את מידת הרוחב של 2.70 מ' לחנית הסינגל.
לסיכום נקודה זו, בהעדר הסבר מניח את הדעת מצד אפרתי מדפיס, כיצד קרה שבפרויקט סופק והותקן מכפיל חניה שונה מזה שתוכנן על ידי תמרי וגם לאחר שסופק לא עלו על הבעיה ולא ניסו לתקן אותה, יש לראות באפרתי מדפיס כאחראית לאותו נזק שנגרם כתוצאה מכך שלא הוזמן מכפיל חניה עם חנית סינגל ברוחב של 2.70 מ'.
לו היה מוזמן מכפיל חנייה ברוחב 2.70 מ' או לו המכפיל שהותקן היה מוחלף במכפיל כזה,
הייתה אחת החניות בעלת שימוש מלא ולא חלקי ביותר כפי שמצאתי.
החניה השנייה הייתה נותרת ללא שימוש וזאת נוכח בעיית הגובה שהייתה קיימת בכל מקרה ואשר נותרה עד היום ואשר הוכח כי לא הייתה ניתנת לשינוי שכן היא נובעת מנתוני הבסיס של הבור. אפרתי מדפיס גם לא אחראית לבעיית המשקל שמגבילה רכב שמשקלו עד 2,000 ק"ג וזאת משהוכח כי תמרי תכנן מכפילי חניה שיכולים לשאת עד 2,000 ק"ג (ראה מפרט תמרי נספח 3 לתצהירו).
בשולי הדברים, אציין כי אני דוחה את טענת אפרתי מדפיס כי מר תמרי חתם על הבקשה לקבלת טופס 4 ואישר בכך כביכול את החניות שסופקו ללא הסתייגות. מר תמרי הכחיש זאת במפורש ועדותו אמינה עליי ועדיפה עליי על עדותו של מר אפרתי אשר ניסה בעדותו להתנער מאחריות לנזקי התובעת וכאמור שלא בצדק. כך למשל, העיד כי הוא בטוח במאה אחוז שתמרי חתם על הבקשה לטופס 4 (פר' 10.9.14, עמ' 77 ש' 25 – 28), אולם לא מצא לנכון להגיש כראיה את הטופס הנ"ל שלכאורה לא הייתה בעיה להשיג אותו ואף לא נטען כי קיימת בעיה כזו. בהמשך עדותו אישר כי אינו יכול להציג את חתימת תמרי על הבקשה לקבלת טופס 4 (פר' 10.9.14 עמ'
81 ש' 16 – 17).
יתרה מכך גם לו היה חותם תמרי על הבקשה בנושא טופס 4, לא הייתה מסקנתי משתנה, שכן הבעיה
היא לא חוסר התאמה בין היתר הבניה ולבין מתקני החניה שסופקו בפועל. גם מתקן החניה שסופק וגם הרחב יותר שתוכנן והיה צריך להיות מסופק, עומדים בהיתר. הבעיה היא המחדל שהוביל להספקת מתקן צר במקום מתקן רחב יותר.
(2) אחריותה של חברת פרומוט שסיפקה את מכפילי החניה
בכל הנוגע לשאלת האחריות של חברת פרומוט, הגעתי למסקנה, כי גם חברה זו אחראית במידה מסוימת לחלק לירידת הערך שנגרמה לדירת התובעת.
הוכח לפניי באמצעות עדותו של מר תמרי, שהייתה אמינה עליי ובאמצעות נספח 10 לתצהירו, כי על פי התשריט ששלח תמרי למנהל התובעת מר יוסי אליעזר ביום 14.9.05, רוחב מכפילי החניה בקטע שבין העמוד
של הבניין וקיר החניה שבצד השני, עמד על 8.25 מ'. כמו כן, הוכח ממפרטי חברת וור שצורפו למסמכים ששלח תמרי לאליעזר, כי תמרי ביקש מפרומוט מכפיל חניה ברוחב של 2.70 מ' בחנית הסינגל וברוחב של 5 מ' בחנת הדבאל. כאמור, מנהל התובעת בעצמו אישר נתונים אלה במכתבו מיום 15.9.05, גם הוא נספח
10 לתצהיר תמרי. מנהל התובעת צרף לתצהירו הוא, את מפרטי חברת וור ששלח תמרי אליו והכוללים את כתב ידו של תמרי, את חותמתו, וסימון בעגול מסביב למכפיל החניה המבוקש שמידותיו בחנית הסינגל 2.70 מ'.
מנהל התובעת אמנם צירף לתצהירו כנספח ד', תשריט אשר לפי טענתו נשלח לו בעת ביצוע ההזמנה בפועל, בשנת 2007. בתשריט זה, שכולל את כל ששת מכפילי החניה, קיימת סתירה בין מידות הרוחב של כל חניה, שמודפסות על גבי כל חניה וחניה, לעומת השטח הכולל של שתי הקבוצות של מכפילי החניה, אשר נרשם בכתב יד.
בכתב יד נרשם ששלושת תאי החניה במכפיל הימני שכולל את חנית התובעת, מגיעים לכדי שטח כולל של 760 ס"מ וכך גם לגבי מכפילי החניה בצד השמאלי. לעומת זאת, הרוחב של כל אחד מתאי החניה בשני הסטים של המכפילים, עומד לפי אותו תשריט על 2.75 ס"מ (למעט אחד שעומד על 2.85 ס"מ), אשר מביא לשטח של 8.25 מ' בסט המכפילים שכולל את מכפיל החניה של התובעת.
מנהל התובעת טוען בתצהירו כי נוכח סקיצה זו, עולה כי תוכנן רוחב של 7.60 מ' ובהתאם לכך לא ניתן היה לספק את מכפילי החניה בגודל 2.70 על 5 מ' שתכנן תמרי ואשר שטח הנטו שלהם הגיע יחדיו ל- 7.70 מ', אלא היה צורך לספק מכפיל צר יותר, כפי שסופק בפועל.
עם כל הכבוד, איני מקבל את דבריו הנ"ל של מנהל פרומוט. המסמך שצורף לתצהירו ושמהווה את תשריט מכפילי החנייה ואשר רק בו מופיעות המידות של 7.60 מ"ר בכתב יד, שכאמור אף סוטרות את המידות המודפסות על גבי אותו מסמך, לא ניתן למצוא אותו אצל שאר הצדדים בתיק זה ובפרט לא אצל מר תמרי, שהוא זה שהיה אחראי על תכנון החניות.
מעיון במסמכים שמר תמרי שלח לחברת פרומוט, נספח 10 לתצהירו, ניתן להיווכח בתשריט אחר, שאף כולל את חותמתו של מר תמרי ואת כתב ידו. בתשריט זה המידה של מכפילי החנייה הוא 8.25 מ"ר ולא 7.60 מ"ר. המסמך שצורף כנספח ד' לתצהירו של מנהל פרומוט לא כולל חתימתו של מר תמרי וגם לא ניתן להבין ממנו מי שלח אותו אל פרומוט אם בכלל.
אפילו בתצהירו של מר אליעזר עצמו, הוא לא מציין בסעיף 6.6.1 מי המציא לו את התשריט נספח ד', אלא אך ורק מציין כי "המציאו" לפרומוט את הסקיצה. מאחר ומדובר במסמך קריטי שעל בסיסו טוענת פרומוט כי סיפקה מכפיל חנייה בגודל הנכון, היה מצופה ממר אליעזר לציין מי הוא אותו גורם עלום שם אשר שלח לו את המסמך הנ"ל, בפרט כשמסמך זה סותר את המידות
שנשלחו על ידי תמרי אל חברת פרומוט עוד ביום 14.09.05 (ראה נספח 10 לתצהיר תמרי) ואשר אושרו בחוזר על ידי אליעזר במכתבו מיום 15.9.05.
המסקנה מכל האמור לעיל, הינה שאינני מקבל את המסמך נספח ד' לתצהירו של מר אליעזר, שכן לא שוכנעתי כי מדובר במסמך אותנטי וגם לא שוכנעתי שמסמך זה נשלח אליו על ידי מר תמרי או על ידי הקבלן המבצע, או כל ידי כל גורם מוסמך אחר בפרויקט.
אולם יתרה מכך, גם בתשריט שהמציא אליעזר נספח ד' לתצהירו, המידות המודפסות שיחדיו הגיעו לכדי 8.25 מ' היו שונות מהמידה 7.60 מ' שנרשמה בכתב יד. מר אליעזר אפילו אישר בעדותו שהוא כנראה שם לב לכך (פר' 11.9.14 עמ' 37 ש' 15). לפיכך, יש לקבוע כי בנסיבות, מקום שהתקבל מסמך עם מידות סותרות, היה על מר אליעזר לבוא בשאלות בעניין זה אל תמרי ולא לבצע הזמנה בניגוד למידות שתכנן תמרי ושנשלחו אליו קודם לכן ועל בסיס מסמך עם נתונים סותרים. משלא פעל כך התרשל וגרם לחלק מנזקי התובעת, כפי שעוד יפורט.
כאן המקום להתייחס להסכם שנערך בין פרומוט לבין הקבלן המבצע "חברת ראבי". סיכום הדברים בכתב שצורף כנספח א' לתצהיר מנהל פרומוט, מעלה כי חברת ראבי הזמינה מפרומוט מכפילי חנייה שתוארו באותו מסמך כדלקמן :
"דגם 402 תוצרת
wohr
גרמניה 2 יח'
d
2 יח'
s
, מנוע – 1 יח' רוחב המתקנים בהתאם למידות בפועל".
עינינו הרואות כי הקבלן ראבי לא נקב את המידות המדויקות של המתקן המוזמן, אולם מצא לנכון לציין כי רוחב המתקנים יהיו
"בהתאם למידות בפועל"
. עלתה שאלה בתיק זה, למה הכוונה "בהתאם למידות בפועל". על פי הפרשנות שניתנה על ידי כל הצדדים בתיק זה, למעט חברת פרומוט, הכוונה הייתה לפי המידות בפועל של אותו בור בחנייה שהיה מיועד להתקנת מכפילי החנייה.
אם כך הדבר, לכאורה, הייתה אמורה פרומוט לספק מכפיל חנייה בגודל של 2.70 מ' בתא הסינגל ושל 5 מ' בתא הדאבל, שכן מידות אלה, שהינן הרחבות ביותר האפשריות על פי המפרט של חברת וור הגרמנית, אפשריות נוכח רוחבו של הבור שלפי התוכניות שתמרי שלח לפרומוט עמד כאמור על 8.25 מ'.
מר אליעזר מנהל פרומוט טוען לפרשנות אחרת. לטענתו, הכוונה בביטוי "בהתאם למידות בפועל", הייתה בהתאם למידות בפועל של המתקן (ראה חקירתו הנגדית בעניין זה בפר' 11.9.14 עמ' 31 ש' 10 עד עמ' 32 ש' 23).
אין בידי לקבל פרשנות זו. פרשנותו של מר אליעזר מרוקנת מתוכן את הדברים שנכתבו ואינה מתקבלת על הדעת. לפי פרשנותו, המשמעות של מה שנכתב הינה כי "רוחב מכפילי החנייה שיסופקו יהיה בהתאם לרוחב מכפילי החנייה שיסופקו". היינו, הפרשנות מובילה לטקסט סתום שאין לו כל משמעות.
ברור, אם כן, כי כאשר נכתב שרוחב המתקנים יהיו "בהתאם למידות בפועל", הכוונה הברורה מאילה הייתה כי המתקנים יהיו בהתאם למידות בפועל של הבור במרתף המיועד להתקנת המכפילים.
על רקע הפרשנות שיש לייחס להזמנה, על רקע המסמכים שמר תמרי שלח לחברת פרומוט ולאחר שלא קיבלתי את המסמך נספח ד' לתצהירו של מר אליעזר, יש להגיע למסקנה כי היה על חברת פרומוט לפי מה שהוזמן ממנה, להתקין מכפיל חנייה בגודל של 2.70 מ' ו-5 מ' ולא מכפיל חנייה בגודל של 4.60 מ' ו-2.40 מ'. משלא עשתה כן, הפרה את הסכם ההזמנה שנחתם בינה ולבין הקבלן ראבי.
זאת ועוד – מר אליעזר העיד כי כנראה מי מנציגי פרומוט ביקרו במקום לפני ביצוע ההזמנה ואף כנראה ביצעו מדידה של הבור (ראה פר' 11.9.14 עמ' 73 ש' 16 עד עמ' 74 ש' 14). אם כך הדבר, כיצד לא הבחינה פרומוט בעת הביקור או בעטיו, שמכפיל החניה שבכוונתה לספק, קטן מהמידות בהבור יכול להכיל ומזה שתמרי תוכנן? לא ברור.
יתרה מכך – גם אם נניח שהקבלן המבצע ראבי ביקש לחסוך כטענתו של אליעזר והזמין מכפיל צר יותר, למרות שהבור מאפשר מכפיל רחב יותר, הרי שעל רקע ההתכתבות בין תמרי לבין פרומוט בספטמבר 2005, וגם על רקע עדות אליעזר שביקרו בבור ומדדו אותו קודם להספקת המתקנים, הייתה פרומוט מחויבת, בטרם ביצוע ההזמנה, לדווא עם תמרי האם אכן התשנה התכנון ומדוע מבקש הקבלן ראבי להזמין מכפיל צר מזה שתוכנן על ידי תמרי. פרומוט לא פעלה באופן זה ובכך התרשלה וגם מכאן נובעת אחריותה.
נוכח כל האמור לעיל, אין מנוס מלראות גם את חברת פרומוט כמי שאחראית באופן חלקי לחלק מנזקי התובעת. לו הייתה חברת פרמוט מספקת את מכפיל החנייה שהוזמן ממנה או מתריעה בפני
תמרי ו/או בפני
אפרתי מדפיס על בקשת הקבלן ראבי להזמין מכפיל שונה ממה שתוכנן, הרי שחלק מנזקי התובעת היו נמנעים.
(3) אחריותו של יועץ התנועה תמרי
גם מר תמרי נושא באחריות מסוימת לעובדה שבעת מסירת הדירה לתובעת סופקו לה מכפילי חנייה צרים מאלה שהיו אמורים לכאורה להיות מסופקים לפי התוכניות של מר תמרי עצמו.
מר תמרי אומנם הכין תוכניות מתאימות להזמנת מכפילי חנייה, שמיצו ככל הניתן את המידות הקיימות של הבור ואף דאג לתעד את פנייתו אל חברת פרומוט בעניין זה כנדרש, כמו גם דאג לכלול במפרט שהוכן על ידו כמו גם במכתבו אל חברת שביב, הסתייגויות חשובות בקשר ליכולת השימוש במתקן, שכאמור למרבה הצער לא נעשה בהם שימוש על ידי הנתבעים (ולו היו עושים כן, יתכן וכל התביעה הייתה נמנעת). במובנים אלה, ביצע מר תמרי את תפקידו כנדרש.
יחד עם זאת, לדידי, המחדל של מר תמרי נעוץ בכך שהוא לא פעל כדי לוודא שהתוכניות שלו יבוצעו בפועל. על פי ההסכם שנכרת בינו ובין בעלי הזכויות באמצעות עו"ד כוכבי (ראה נספח 1 לתצהירו של תמרי), היה אחראי מר תמרי בין היתר לפקח על ביצוע העבודות שהוא תכנן. ראה בעניין זה סעיף 2 להסכם שכותרתו "היקף שירותי התכנון" ואשר על פיו נקבע כדלקמן:
"שירותי תכנון, יעוץ, אישור, ופיקוח לעבודות פיתוח סביבתי במגרש האמור, כולל תיאום..."
. כמו כן בסעיף קטן ה' לסעיף 2 הנ"ל נרשם כך:
"פיקוח עליון על עבודת הקבלן".
בנסיבות אלה, היה מחויב מר תמרי לוודא שמכפילי החנייה שהוזמנו הינן אלה שתוכננו על ידו, וכמו כן, היה עליו לוודא לאחר התקנת המכפילים כי אלה תואמים את התכנון שלו. לצורך כך היה על מר תמרי להגיע לשטח ולבקר בבניין, לרדת למרתף ולוודא במו עיניו תוך ביצוע מדידה במידת הצורך של מכפילי החנייה.
עם כל הכבוד, אין בידי לקבל את גרסתו של מר תמרי שניתנה בחקירתו הנגדית, ואשר לפיה הוא לא הגיע לשטח כי לא הזמינו אותו וכי הוא מגיע לשטח רק אם מזמינים אותו או צריך להגיע לשטח רק במקרה כזה.
העובדה שקיימת חברה מנהלת בפרויקט אינה גורעת מחובתו של מר תמרי למלא אחר התחייבותו בהסכם לבצע הוא בעצמו פיקוח עליון על עבודות שהוא תכנן. החובה שלו בנסיבות לוודא שמכפילי החנייה שהוזמנו והותקנו תואמים את התכנון שלו, מתקיימת ביתר שאת מקום מלאכת הווידוי במקרה המדובר הינה מלאכה קלה, שלא כרוכה בעלויות כלשהן. כל שנדרש היה ממר תמרי כאמור להגיע לבניין.
לו היה מר תמרי פועל כנדרש, היה מגלה כי מכפילי החנייה שהוזמנו או שהותקנו כבר בפועל, אינם מתאימים, וכי כ-90 ס"מ של שטח יקר ערך, לצורך עשיית שימוש במכפילי החנייה ובפרט בתא הבודד של התובעת, נותרו לא מנוצלים. סביר להניח כי אם היה מתריע על כך, היו בעלי הזכויות פועלים באמצעות החברה המנהלת אפרתי מדפיס ובאמצעות הקבלן המבצע וכן חברת פרומוט, להחליף את מכפילי החנייה. מכל מקום, די היה מבחינת מר תמרי כי יתריע על כך ויוציא בעניין זה מכתב, על מנת לשחרר אותו מכל אחריות בנושא זה, שהרי הוא כיועץ אינו אחראי לבצע תיקונים בעבודות שנעשו שלא בהתאם לתכנון, אלא רק להתריע על כך. כנ"ל אגב לגבי אפרתי מדפיס, אולם גם היא לא הוציאה מכתב כאמור לנתבעים ו/או לפורום המנהל של הפרוייקט מטעם היזמים.
(4) שאלת הרשלנות התורמת של נתבעת 1
אני סבור כי יש לראות בנתבעת 1 כאחראית ברשלנות תורמת לנזק שנגרם עקב רשלנות צדדי ג'. הנתבעת 1 שהנתבע 2 הנו מנהלה, הנה בקיאה (באמצעות הנתבע 2) בהליכי הבנייה ויש לה ניסיון בפרויקטים של בניה. הנתבע 2 היה חבר פעיל בפורום המנהל והיה נציג חלק מהבעלים. הנתבע 2 השתתף בישיבות ובהן הישיבה שבה עלה נושא מכפילי החניה ובעיית הרוחב שלהם.
לפיכך, גם אם הנתבעת 1 ושאר היזמים הסתמכו על הגורם המקצועיים שהם שכרו כדי לנהל את ולפקח על הפרויקט, גם היא נושאת במידת מה באחריות לכך שהותקן מכפיל חניה שלא תוכנן ואף שלא הוזמן למעשה ובאחריות לכך שליקוי זה לא תוקן טרם מסירת החניות לדיירים.
(5) חישוב הנזק שלו אחראים צדדי ג' וחלוקת האחריות ביניהם ובין הנתבעת 1
סכום ירידת הערך שלו אחראים צדדי ג'
את סכום ירידת הערך שלו אחראים, אפוא, צדדי ג', יש לחשב על ידי חישוב ירידת הערך של אותה חניה אחת של התובעת, שכיום ניתן לעשות בה שימוש חלקי ביותר ואשר לו היה מסופק מכפיל חניה ברוחב 2.70 מ', היה ניתן לעשות בה שימוש מלא.
בהתאם לנתונים שכבר קבעתי בפרק הנזק של פסק הדין לעיל, ירידת הערך הנ"ל עומדת, אפוא, על 129,706 ₪, לאותה חניה אחת, כפול דלתא בשיעור של 1.322 (זאת ששימשה העמדת ירידת הערך של 226,985 ₪ של שתי החניות ל-300,000 ₪ׂׂ) פחות 10% בגין העובדה שמדובר במתקן חניה ופחות 10% נוספים על השימוש החלקי שניתן לעשות בחניה כיום. חישוב זה מגיע לירידת ערך של החניה האחת לסכום שך 137,177 ₪.
חלוקת האחריות בין צדדי ג' ושאלת הרשלנות התורמת של הנתבעת 1
לאחר שבחנתי את מידת האחריות של צדדי ג' כמו גם את שאלת האחריות התורמת של הנתבעת 1, הגעתי למסקנה כי יש לחלק את האחרית בין צדדי ג' באופן שווה ואילו יש לראות בנתבעת 1 כאחראית ברשלנות תורמת בשיעור 10% בלבד, כך שאחריות כל אחד מצדדי ג' לשיפוי הנתבעת 1 עומד על 30% מסכום הנזק שהם גרמו ברשלנותם.
הרשלנות התורמת של הנתבעת 1 עומדת על 10% בלבד שכן עם כל הכבוד, האחריות העיקרית צריכה לרבוץ על הגורמים המקצועיים שנשכרו שירותיהם בדיוק שלם מניעת מחדל מסוג שקרה. חלוקת האחריות השווה בין צדדי ג' נובעת מכך שאפרתי מדפיס הייתה החברה המנהלת ומפקחת ויש לה אחריות עיקרית וראשונה לכל מה שקורעה בפרויקט, תמרי לעומת זאת עסק בתכנון ופיקוח בדיוק על הנושא שבו נפל המחדל ונגרם הנזק ואילו פרומוט התרשלה בצורה מהותית מקום שסיפקה מתקן שלא הוזמן ושלא מתאים למידות הבור בפועל. אלמלא הרשלנות של כל אחד מצדדי ג', חלק מהנזק שנגרם לתובעת היה כנראה נמנע.
לפיכך, אני מחייב את כל אחד מצדדי ג' לשפות את הנתבעת 1 בסכום של 41,153 ₪ (30% מ- 137,177 ₪). לסכום זה יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
שיפוי בגין הפיצוי על עגמת נפש
בנסיבות, על צדדי ג' לשפות את הנתבעת 1 גם בגין הפיצוי עבור עגמת נפש טרחה וטרדה שנפסק לחובתה וזאת באותו היחס שבין הפיצוי שבו חויבה התובעת 1 לשלם לתובעת בגין ירידת ערך ולבין השיפוי שנקבע כי תקבל מכל אחד מצדדי ג'.
בהתאם, אני מחייב כל אחד מצדדי ג' לשלם לנתבעת 1 סכום של 8,573 ₪ (לפי חישוב 41,153 ₪ לחלק ל-240,000 ₪). גם סכום זה ישא הפרשי הצמדה וריבית כדין.
3. סוף דבר
א. בתביעה
לסיכום, הנתבעים ישלמו ביחד ולחוד לתובעת 240,000 ₪ בגין ירידת ערך ובנוסף 50,000 ₪ בגין עגמת נפש, ובסה"כ 290,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
בנסיבות העניין, הנתבעים ישלמו לתובעת את מלוא אגרות המשפט, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ששולמו לבית המשפט ועד לתשלום בפועל לידי התובעת. בנסיבות העניין, אין מקום לחייב בתשלום הוצאות באופן יחסי כפי היחס שבין סכום התביעה שהתקבל ולבין סכום התביעה שנתבע, בפרט מקום שהתובעת הסתמכה לעניין ירידת הערך על חוות דעת שמאית ובפרט מקום שהערכת ירידת הערך הייתה מלכתחילה משימה לא פשוטה וסכומה לא היה ברור מראש. גם אין מקום בנסיבות ועל רקע התנהלות הנתבעים לגרום לתובעת חיסרון כיס בנושא ההוצאות רק משום שתביעתה התקבלה מבחנת סכומה באופן חלקי ובפרט כאשר טענותיה העיקריות בנושא אחריות הנתבעים התקבלו.
כמו כן, ישלמו הנתבעים לתובעת את הוצאות המומחים שפורטו על ידי בסיכומיה ואשר הוכחו בקבלות, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ששולמו הוצאות המומחים ועד לתשלום בפועל לידי התובעת. באת כוח התובעת תחשב את הסכומים ובמידת הצורך תגיש פסיקתא לחתימה.
בנסיבות, יש לחייב כמובן גם בתשלום שכר טרחה. התובעת עותרת לחיוב בשכר טרחה בסיסי ששולם בסך של 11,800 ₪ ובתוספת 15% מהסכום שנפסק + מע"מ. סכומים אלה מגיעים ל- 63,130 ₪, נכון למועד הגשת התביעה.
סבורני כי בנסיבות העניין , מדובר בשכר טרחה סביר וריאלי וזאת בין היתר לנוכח העבודה הרבה שנאלצה באת כוח התובעת להשקיע בתיק זה. התיק התמשך על פני חמש שנים. הפרוטוקול מונה כ-400 עמודים. התקיימו 10 ישיבות ובהן ארבע ישיבות הוכחות. הוגשו בקשות לא מעטות. באת כוח התובעת נאלצה להתמודד עם שלושה צדדי ג' שצורפו על ידי הנתבעים ואשר גרמו להארכת הדיון. גם אין מקום לאור תוצאת התיק שייגרם לתובעת חיסרון כיס בנושא שכר טרחה.
לפיכך, הנתבעים ישלמו ביחד ולחוד לתובעת בגין שכר טרחה, סכום של 63,130 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
כל הסכומים שנפסקו, ישולמו תוך 30 יום מהמצאת פסק הדין לנתבעים.
ב. בהודעת צד ג'
כל אחד מצדדי ג' ישלם לנתבעת 1 סכום של 41,153 ₪ כשיפוי בנושא ירידת ערך ובנוסף 8,573 ₪ כשיפוי בנושא עגמת הנפש והכל בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
בנסיבות, ישפו כל אחד מצדדי ג' את הנתבעת 1 בגין הוצאות המשפט ושכר הטרחה שנפסקו לטובת התובעת ולחובתה של הנתבעת 1 בסכום השווה לסכום ההוצאות ושכר טרחה האמורים כפול היחס שבין כלל הסכומים שחויבה הנתבעת 1 לשלם לתובעת (290,000) ₪ ולבין סכום השיפוי שנקבע לחובת כל אחד מצדדי ג' (49,726 ₪), העומד על 17.14%. גם לסכום זה יש לצרף הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום הגשת התביעה ועד לתשלום בפועל.
בנסיבות שבהן הודעת צד ג' התקבלה באופן חלקי, ישתתפו כל אחד מצדדי ג' בהוצאות האגרות והמומחה מטעם הנתבעת 1 בשיעור 25% בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כדין מיום ששולמו הוצאות הנתבעת 1 הנ"ל ועד לתשלום בפועל לידיה. לגבי שכר טרחת הנתבעת 1 בהודעת צד ג', בנסיבות, ישלם כל אחד מצדדי ג' לנתבעת 1 סכום של 8,000 ₪.
בנסיבות, הערובה שהפקידה הנתבעת 1 להוצאות מי מצדדי ג' תוחזר לה.
כל הסכומים שנפסקו, ישולמו תוך 30 יום מהמצאת פסק הדין לצדדי ג'.
המזכירות תדוור את פסק הדין לצדדים.
ניתן היום,
ט' אלול תשע"ה, 24 אוגוסט 2015, בלשכתי.
א בית משפט שלום 33110-08/10 רונית ויגלר נ' ר.א.מ. מגרשי יוקרה בע"מ, אורי רובין (פורסם ב-ֽ 24/08/2015)