פסקי דין על אורן כ"ץ | פסקי דין על דוד ונעמי לוי | פסקי דין על איריס ורדי ואח' | פסקי דין על ועדה מקומית לתכנון ובניה גבעתיים

85128/14 ערר     03/09/2015




ערר 85128/14 אורן כ"ץ, דוד ונעמי לוי, איריס ורדי ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה גבעתיים





מדינת ישראל
מינהל תכנון- משרד האוצר
מחוז תל-אביב
ועדת ערר לתכנון ובניה
פיצויים והיטלי השבחה

בפני
הוועדה: יו"ר: עו"ד גילת אייל

מ"מ חבר ועדה: מר מיכאל גופר, אדריכל ומתכנן ערים
נציגת מתכננת המחוז: גב' דורית רגב

העורר: אורן כ"ץ

עו"ד ליאת שקד-כ"ץ
ערר מס' גב/85200/11

המשיבה: ועדה מקומית לתכנון ובניה גבעתיים

ע"י ב"כ עו"ד תמר לרנר
העוררים: דוד ונעמי לוי

ע"י ב"כ עו"ד עידית גודלמן
ערר מס' גב/85128/14

המשיבה: ועדה מקומית לתכנון ובניה גבעתיים

ע"י ב"כ עו"ד תמר לרנר
העוררים: איריס ורדי
עו"ד נמרוד ורדי
ע"י ב"כ עו"ד נמרוד ורדי ערר מס' גב/85219/14

המשיבה: ועדה מקומית לתכנון ובניה גבעתיים

ע"י ב"כ עו"ד תמר לרנר
העוררת: ועדה מקומית לתכנון ובניה גבעתיים
ערר מס' גב/85038/12
ע"י ב"כ עו"ד תמר לרנר
המשיבים: מירה ודניאל כורם
ע"י ב"כ עו"ד אבי שלח ו/או רוני גוילי

העוררים: יוסף נמרוד קונפינו ואסתר קונפינו
ע"י ב"כ עו"ד יוסף הדס
ערר מס' גב/85073/10
המשיבה: ועדה מקומית לתכנון ובניה גבעתיים

ע"י ב"כ עו"ד שלי רוזטל ו/או עודד בקר

החלטה
בעררים אלה התעוררה שאלת תחולתו של הפטור מתשלום היטל השבחה הקבוע בסעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965.
הוראת הסעיף קובעת כדלקמן:
"(ג) (1) בניה או הרחבה של דירת מגורים לא ייראו כמימוש זכויות אם המחזיק במקרקעין או קרובו הגיש בקשה להיתר בניה על אותם מקרקעין שישמשו למגוריו או למגורי קרובו ובלבד שהשטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר; עם כל בניה או הרחבה נוספת מעל השטח האמור ישולם היטל, בשיעור יחסי לגודל הבניה או ההרחבה הנוספת.
(2) העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לענין זה, "גמר הבניה" – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים, תשכ"א-1961.
(ג1) לענין סעיף זה, "מקרקעין למגורים" ו"דירת מגורים" – לרבות מחסן אחד לכל יחידת דיור, ששטחו אינו עולה על 20 מ"ר."
השאלה שחזרה בעררים אלה, בניואנסים שונים, הינה מהם השטחים אותם יש למנות על מנת לקבוע שטחה של דירה לצורך הפטור, ובפרט – האם במניין שטחיה של דירה לצורך שאלת הפטור, יש להביא בחשבון את שטחי הגג הפתוח, שאינו מקורה.
בשאלת השטחים שיש למנות לצורך הפטור דנו בעררים חל/85029/14 ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון ואח'
נגד ירקוני בלה ושמואל ואח'
, שם קבענו כי אין למנות את שטח הגג הפתוח שבו לא ניתן לבנות מכוחן של תכניות תקפות, לצורך הפטור לפי סעיף 19(ג) הנ"ל. נימוקינו שם יפים גם לכאן, ואולם העררים דנן ועמדת הועדה המקומית גבעתיים מעלים נקודות נוספות שנבקש להתייחס אליהן בהחלטה זו.
בראשית הדברים נציין כי הועדה המקומית בפני
נו כוללת בשטח הדירה, לצורך שאלת תחולתו של הפטור, את שטחי הגג – בין אם המדובר במרפסת גג הצמודה לדירה (פיזית וקניינית) ובין אם המדובר בשטח גג המהווה רכוש משותף, אשר לא הוצמד לדירה. בהתאם לעמדה זו השטחים הנכללים בשטח הדירה לצורך בחינת תחולתו של הפטור, אינם רק השטחים המבונים, ואף לא שטחי הגג שעליהם ניתן לבנות – בעיקר - חדרי יציאה לגג בהתאם לתכניות תקפות. הלכה למעשה, לשיטתה של הועדה המקומית די בכך שהדירה מצויה מתחת לגג הבניין על מנת שהגג ימנה בשטחה (אלא אם הוצמד הוא קניינית לדירה אחרת בקומה העליונה).
בהחלטה בעניין חולון דחינו את טענת הועדה המקומית בעניין יוקרתיות הנכס כטעם למניית שטח הגג הפתוח בפטור דנן. טענת הועדה המקומית גבעתיים כי המדובר בנכס יוקרתי, נסתרת גם בגישתה אשר אינה מוצאת מקום להבחנה בעניין זה בין דירת מגורים שלה מרפסת גג, או ששטח גג הבניין מוצמד אליה קניינית, לבין דירה שהקשר היחיד בינה לבין גג הבניין הוא שהוא ממוקם ישירות מעליה, מאחר שהיא הדירה העליונה בבניין. בעיניה של הועדה המקומית עצם היכולת של בעל הדירה בקומה העליונה לרכוש משכניו את הזכות לשימוש בגג המשותף (יחד עם חדר יציאה לגג) הופכת את שטחו של הגג שמעל הדירה לחלק משטחה (וזאת כאמור, כאשר השטח שמונה הועדה המקומית כשטח הדירה הינו מעבר לשטח שעליו ניתן להקים חדר יציאה לגג על פי תכניות תקפות).

בעניין חולון דחינו את טענת הועדה המקומית לפיה הנישומים עושים שימוש בשטח הגג הפתוח, וגם מטעם זה מוצדק למנות שטחים אלה בשטח הדירה לצורך הפטור. טענה זו חזרה גם מפי הועדה המקומית גבעתיים. מאחר שהועדה המקומית גבעתיים מונה את שטח הגג הפתוח במניין שטחי הדירה גם כאשר הוא אינו צמוד קניינית לבעל הדירה העליונה ואף כאשר אין כל יציאה אל שטח זה מהדירה לא הוברר לנו כיצד ניתן לקבל מפיה של הועדה המקומית טענה לשימוש כאמור במצבים כאלה.

נוסיף עוד כי גישתה של הועדה המקומית במקרה זה, הכוללת במניין שטחי הדירה את שטח הגג גם מקום בו לא הוצמד קניינית ואף לא נעשתה כל בניה עליו, יוצרת אפליה בין נכסים באותו שטח ממש ובאותו מיקום ממש. במסגרת זו מופלים לרעה נכסים רק בשל העובדה שהם מצויים בקומה העליונה של הבניין והגג – המהווה רכוש משותף, שאין לנכסים אלה גישה אליו אלא מחדר המדרגות כמו ליתר השכנים, שבו לא בנו בעלי הדירה העליונה ולו מטר אחד ואף לא רכשו כל זכויות לבניה – נספר במנין שטחן לצורך הפטור.

אחד האדנים לטענת הועדה המקומית כפי שהובהר על ידה עניינו בהגדרות הקבועות בתכניות החלות על המקרקעין.
כך תכנית גב/ 353/ ד, קבעה:
"שטח דירה – שטח הדירה כולל שטח חדר היציאה לגג וכולל שטח הגג המוצמד אליה על פי נסח רישום"

תכנית גב/ מק/ 2002 קבעה כי שטח דירה הוא כמשמעותו בסעיף 1.00.3 לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970.
תכנית גב/ מק/ 353/ ה קבעה:
"שטח הדירה כולל חדר היציאה לגג וכולל שטח הגג המוצמד אליה"

לא נוכל לקבל את טענת הועדה המקומית כי הגדרת שטח הדירה לצורך הפטור מכח סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק, צריך שתיגזר מהוראות התכנית המקומית או תתפרש על פיה. המדובר בפטור מהיטל השבחה הקבוע בחקיקה ראשית. מאחר שמדובר בפטור מכוחה של חקיקה ראשית הרי שהוא החל על כל הנכסים ברחבי המחוז המצויים בסמכותנו (ולמעשה על כל הנכסים ברחבי המדינה ואולם עניין זה חורג מסמכותנו). לפיכך, לטעמנו, הפרשנות חייב שתהיה אחידה ולא יכול שתיגזר מהוראות תכנית מקומית כזו או אחרת. דומה שאין צורך להכביר מילים בעניין זה, אך לנוכח הטענה שעלתה בפני
נו, פטור בלא כלום - אי אפשר, ולכן נאמר בתמצית:
ראשית, חובת תשלום היטל ההשבחה כמו גם הפטורים ממנה מוסדרת בחקיקה ראשית, במסגרת התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. המחוקק הוא שהעניק את הפטור ולא נדע מהו מקור סמכותה של ועדה מקומית או ועדה מחוזית לשנות תחולתו של הפטור במרחב תכנון כזה או אחר (ולכאורה, אף בחלק מסויים ממרחב תכנון) באמצעות הגדרה כזו או אחרת בתכנית מתאר מקומית.
שנית, קבלת עמדת הועדה המקומית משמעותה כי הפטור שמקורו בחקיקה ראשית יוחל באופן שונה במרחבי תכנון שונים (או חלק מהם) בהתאם להגדרות שינקטו מוסדות תכנון שונים (או הועדה המחוזית במסגרת תכניות שונות). לא מצאנו הצדקה להפליה זו בין נישומים בהיטל – ופטור – המוסדרים בחקיקה ראשית כלל ארצית.
שלישית, ולמעלה מן הנדרש, יותר מספק בעינינו גם לגופו של עניין אם תכלית הגדרת שטח דירה בתכנית מתאר כזו או אחרת מלכתחילה יועדה כלל לסוגיית הפטור בהיטל ההשבחה. הגדרת מונחים בתכנית מתאר מיועדת לצורך ודאות בפרשנות של אותה תכנית (כבכל מסמך משפטי הכולל הגדרות) ולא הונחה בפני
נו כל אינדיקציה לקשר שראו לפניהם מאשרי תכניות אלה בין ההגדרה בתכנית לשאלת הפטור.

אדן נוסף שעליו מבקשת הועדה המקומית לבסס את פרשנותה נעוץ בהגדרת שטח דירה כפי שנקבע בתקנה 1.00.3 לתוספת השלישית לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר תנאיו ואגרות), תש"ל – 1970 (להלן: "תקנות ההיתרים"), בנוסח שעמד בתוקף בעת אישורה של תכנית גב' מק/ 2002 המפנה אליהן, ואף בעת הוספת הפטור דנן לחוק התכנון והבניה. עניינה של התוספת השלישית לתקנות ההיתרים – חישוב שטחי בניה ושיעורי אגרות למתן היתר. בנוסחה הנוכחי אין התוספת מגדירה שטח דירה ותחת הגדרת המונח דירה היא מפנה לחלק ב' לתוספת השניה לאותן תקנות. אלא שהגדרת דירה בחלק ב' של התוספת השניה לתקנות ההיתרים (שעניינו ב"גדלם, אוורורם ותאורתם של חלקי בניין" כחלק מהתוספת השניה שעניינה הוראות למתן היתרים) – נמחקה בתיקון לתקנות מיום 22.9.08 (ק"ת 6713).
לטענת הועדה המקומית, בנוסחה של התוספת השלישית לתקנות ההיתרים, כפי שעמד בתוקפו בעת שנחקק סעיף 19(ג), הוא סעיף הפטור דנן, נכללה הגדרת שטח דירה, ובה נקבע כי שטח דירה הוא מספר המ"ר הכולל של שטח ההשלכה האופקית של מרפסות, מרפסות מטבח ומרפסות גג.

הלכה למעשה הטענה היא כי בעת שנחקקה הוראת הפטור ראה המחוקק לנגד עיניו את הגדרת המונח דירה כפי שהופיעה בתוספת השלישית לתקנות ההיתרים ומכאן כי ביקש שגם מרפסת גג תיכלל במנין שטח דירה לצורך הפטור. לטענת הועדה המקומית סעיף הפטור דנן קדם לשינויים שנערכו בנוסח תקנות ההיתרים, ולא השתנה בעקבות שינויי נוסח אלה (התוספת השלישית הוחלפה בתיקון משנת 2006). הועדה המקומית סבורה כי לא ניתן בשל שינוי נוסחן של תקנות ההיתרים לשנות את הגדרת שטח הדירה הכולל שבסעיף הפטור דנן וכי תקנות אינן יכולות לשנות את החוק.
דווקא קושי אחרון זה שמציגה הועדה המקומית מקשה על קבלת עמדתה. משמעות העמדה היא כי לצורך הגדרת שטח הדירה שבפטור הקבוע בחקיקה ראשית, ניתן להסתמך על הגדרת מונח שנקבע בתקנות ההיתרים, אולם לא ניתן לעשות זאת עוד כאשר נוסח תקנות ההיתרים משתנה.
לא בוסס בפני
נו כלל ועיקר כי הוראת הפטור דנן הביאה בחשבון באופן כלשהו את הגדרת שטח דירה כפי שהופיע בתוספת השלישית לתקנות ההיתרים בעת שנחקקה, ואף לא הונח בפני
נו כל בסיס להצדיק פרשנות הוראת הפטור שבחקיקה ראשית בהתאם להגדרה שבתקנות ההיתרים (אשר ביני לביני נמחקה). עניינן של תקנות ההיתרים בהוראות מפורטות ומדוקדקות בדבר האופן שבו יש להגיש היתר בניה, מה עליו לכלול וכיצד אמור להבנות כל אלמנט ואלמנט מחלקי הבניין השונים בסוגים שונים של מבנים ושימושים, הוראות בדבר דיון בבקשה להיתר וכן האופן שבו יש לחשב אגרת בניה לשם מתן היתר. אנו מתקשים לראות את המעבר הטבעי שרואה הועדה המקומית בין הגדרה בתוספת השלישית לתקנות ההיתרים לבין הפטור דנן. בהיסטוריה החקיקתית של הסעיף לא ראינו כל אינדיקציה לקשר זה, אף לא בתכלית הפטור. טענת הועדה המקומית לפיה שינוי תקנות אינו יכול לשנות משמעות של הוראה בחקיקה ראשית היא הנותנת שטכניקה חקיקתית זו של הסתמכות לכאורית של המחוקק (ללא כל אינדיקציה לקיומה) על הוראה בתקנות, אינה טריוויאלית.

הועדה המקומית טענה בפני
נו עוד כי בהתאם לת"י 975 משנת 1995 יש למנות אף את שטח הגג.
עיון בתקן מעלה כי מטרתו קביעת שיטה שתאפשר לגורמים המוסמכים הנוגעים בדבר "להתאים את הרכב שטחה של הדירה לדרישותיהם, ולציין במפורש את רכיביו של שטח זה". כפי שטענו בפני
נו העוררים, אפשר למצוא בתקן פנים לכאן ולכאן – כך הגדרת דירה (בדומה להגדרה שלפי סעיף 145 לחוק) הינה "חדר או מערכת חדרים, המיועדים לשמש כיחידה שלמה נפרדת למגורים, אף כי אפשר שלא ישמשו למגורים" – באופן שלא כולל את הגג או מרפסת הגג, קיימת הגדרה ל"שטח פנים דירה" שאינו כולל את שטח הגזוזטרות, בעוד שהגדרת "שטח אפקטיבי של דירה" כולל את שטח הגזוזטרות, וכך גם שטח נומינלי של דירה הנסמך על הגדרת שטח אפקטיבי של דירה. קשה לגבש איפוא מסקנה ברורה מהגדרות מסמך זה, אשר ספק בעינינו אם הוא מתיימר להגדיר את שטחה של דירה לצורך הוראות הפטור, ואם כן, עד כמה ניתן להסתמך עליו לשם כך, מה גם שהוא בוודאי אינו חלק מהחקיקה הראשית, ולא הוצג לנו כי אומץ בדבר חקיקה כלשהו.

אנו דוחים את עמדת הועדה המקומית, מהנימוקים דלעיל בנוסף לאלה שפורטו בעניין חולון, וקובעים כי אין למנות לצורך הפטור לפי סעיף 19(ג) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, אלא את השטחים הבנויים או שניתן לבנות בהתאם לתכנית, ולא ניתן לבנות גג פתוח מבינוי, גם אם הוא צמוד פיזית ו/או קניינית לדירה.
נבקש להתייחס כעת למספר נושאים פרטניים שעלו בעררים שנשמעו בפני
נו במשותף:
גב/85200/11 כ"ץ
משומת הועדה המקומית עולה כי גם ללא מנין מרפסת הגג, עולה שטח הדירה על 140 מ"ר. בסעיף 5 לעררם מודים העוררים כי אכן לאחר הבניה יהיה שטח דירתם 103.6 מ"ר בקומה ב' ו- 39.6 מ"ר בקומת הגג, כפי שצויין בשומת הועדה המקומית. לפיכך ממילא זכאים העוררים לפטור רק עד 140 מ"ר ויש לחייבם בשל החלק ש"מעל השטח האמור" כלשונו של סעיף 19(ג)(1) לתוספת. ככל שקיימת מחלוקת בין הצדדים לגבי גובה היטל ההשבחה לחלק זה שמעבר ל- 140 מ"ר, יוכלו לפנות לועדת הערר בבקשה נפרדת.
גב/85128/14 לוי
בערר זה היטל ההשבחה הוטל בגין מכר. מדובר בדירה בת 103 מ"ר אשר אין חולק כי שטח גג הבנין שמעליה לא הוצמד לה ואף לא נבנה עליו חדר יציאה לגג. עם זאת הועדה המקומית מנתה על שטחה של הדירה את שטח גג הבניין שמעליה לצורך הפטור לפי סעיף 19(ג). לטענת הועדה המקומית שטח הדירה לאחר בנית חדר היציאה ומרפסת הגג יוכפל והשטח הכולל של הדירה שניתן יהיה להרחיבה יהיה כ- 206 מ"ר. העוררים זכאים איפוא לפטור לפי סעיף 19(ג)(2), בכפוף למילוי יתר תנאי הסעיף.
גב/85219/14
בערר זה הוטל היטל השבחה בגין מימוש בהיתר. התבקשה הגדלתו של חדר יציאה לגג מ- 23 מ"ר ל- 35 מ"ר. שטח הקומה שמתחת 98 מ"ר.
העוררים זכאים איפוא לפטור לפי סעיף 19(ג)(2), בכפוף למילוי יתר תנאי הסעיף.
ערר גב/ 85038/12
ערר על שומה מכרעת שניתנה ע"י השמאית המכריעה גב' דורית פריאל. ההליך בפני
השמאית המכריעה התנהל בעקבות מימוש בדרך של מכר. השמאית המכריעה קבעה כי העוררים זכאים לפטור מכח סעיף 19(ג) לחוק.
לטענת הועדה המקומית לא היה זה בסמכותה של השמאית המכריעה לדון כלל בשאלת הפטור, שעניינה בעצם החיוב להבדיל מגובהו. לפיכך טוענת הועדה המקומית כי גם ועדת הערר איננה מוסמכת לדון בכך במסגרת הערר דנן. המשיבים טוענים מנגד כי שמאי הועדה המקומית בעצמו חישב את היטל ההשבחה בחלופת הפטור. עיון בשומת הועדה המקומית ובשומה המכרעת מעלה אכן כי שמאי הועדה המקומית חישב בשומתו חלופת פטור בהתבסס על השטח הרשום של הדירה. השמאית המכריעה מציינת כי רק בהמשך טען שמאי הועדה המקומית טענה שונה לפיה שטח הדירה כולל את מרפסת הגג הפתוחה ועולה על 140 מ"ר וכי אין מקום לדון בשאלה זו בפני
השמאית המכריעה.
עמדת ועדת הערר הינה אכן כי ככלל כאשר נישום בוחר את הפורום מבין האפשרויות שהעמיד לרשותו המחוקק במסגרת סעיף 14(א) לחוק, הרי שהשאלה האם ועדת הערר תוכל במסגרת ערר להתערב במסגרת ערר על שמאות מכרעת - בסוגיית החיוב משל לא התנהל הליך אצל השמאי המכריע אינה פשוטה כלל ועיקר. אולם בנסיבות העניין כפי שפורטו לעיל סבורים אנו כי מוצדק שועדת הערר תידרש לסוגיית הפטור. זאת מאחר שעת בחר הנישום בהליך אצל שמאי מכריע, לאחר קבלת שומת הועדה המקומית, רשאי היה להניח באופן סביר כי אין הועדה המקומית חולקת על עצם זכאותו לפטור וכי הצדדים חלוקים אך על יישומו של הפטור. שמאי הועדה המקומית כלל, כאמור, חלופת פטור בשומתו. טענת העדר הזכאות לפטור הועלתה רק בשלב מאוחר יותר. לגופו של עניין מקבלים אנו את עמדת השמאית המכריעה ודוחים את ערר הועדה המקומית על שומתה, מהנימוקים שמנינו לעיל.
גב/85073/10 קונפינו
בערר זה הוטל היטל השבחה עקבות מימוש בדרך של מכר. שטח הדירה ללא מרפסת הגג קטן מ- 140 מ"ר ולפיכך זכאים העוררים לפטור בהתאם לסעיף 19(ג) בכפוף לעמידה ביתר תנאי הסעיף.
ההחלטה התקבלה פה אחד.


ההחלטה התקבלה ביום: י"ט באלול, התשע"ה, 03 בספטמבר, 2015.
_______________________ _________________________
אילנית מלניק דבי גילת אייל, עו"ד
מזכירת ועדת ערר יו"ר ועדת ערר
מחוז תל-אביב לפיצויים והיטלי השבחה
מחוז תל-אביב
עררים מס': גב/85200/11, גב/85128/14,
גב/85219/14, גב/85038/12, גב/85073/10
1








ערר ועדת ערר לתכנון ובניה 85128/14 אורן כ"ץ, דוד ונעמי לוי, איריס ורדי ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה גבעתיים (פורסם ב-ֽ 03/09/2015)