פסקי דין על יהודית קפלן | פסקי דין על שמואל סם קפלן | פסקי דין על דבורה וינוגרד סילין ואח' | פסקי דין על עינת ארנן | פסקי דין על יוסף אליהו דוד | פסקי דין על נגה יהודית אומן-דוד |

23535-04/13 א     06/10/2015




א 23535-04/13 יהודית קפלן, שמואל סם קפלן, דבורה וינוגרד סילין ואח' נ' עינת ארנן, יוסף אליהו דוד, נגה יהודית אומן-דוד









בתי המשפט

בית משפט השלום בירושלים

לפני
כב' השופטת
עינת אבמן-מולר
ת"א 23535-04-13


06 אוקטובר 2015



בעניין:
1. יהודית קפלן

2. שמואל סם קפלן

3. דבורה וינוגרד סילין
4. אילנה שנייד-שמעוני


ע"י ב"כ עו"ד ר' טקו


התובעים


נ
ג
ד



1. עינת ארנן
2.
יוסף אליהו דוד
3. נגה יהודית אומן-דוד


ע"י ב"כ עו"ד ר' קסל

הנתבעים




פסק דין


1.
התובעים והנתבעים הם בעלי דירות בבית משותף ברח' גדליהו 1 בירושלים. בין הצדדים נטוש סכסוך רב שנים בנוגע לזכויות בבית המשותף. תביעה זו נוגעת בעיקרה לבנייה בקומת הגג.

2.
בעת שהוגשה התביעה נסבה המחלוקת בעיקרה על טענת התובעים כנגד תכניתם של הנתבעים לבנות מעלית בחדר המדרגות. בנוסף לכך טענו התובעים בכתב תביעתם כי הנתבעים בנו בגג הבית קירות החורגים לתוך השטח המיועד לתובעים 2-1 וכן שבכוונתם להצמיד לדירותיהם את הגגות החדשים ולפתוח דלתות בקומת הגג, וזאת תוך הפרת ההסכמים שנחתמו בין הצדדים בשנים 2003 ו-2005. התובעים טענו עוד, כי חרף המחלוקת בין הצדדים הודיע בא-כוחם של הנתבעים, עו"ד הס, כי בדעתו לחתום בשם התובעים 1 ו-2 על הבקשה לתיקון צו הבית המשותף. התובעים ביקשו בכתב התביעה לצוות על הנתבעים להימנע מלבצע כל עבודה שיש בה לפגוע ברכוש המשותף לרבות בגג הבית או בחדר המדרגות; להחזיר את המצב לקדמותו ולהרוס כל תוספת אותה בנו ברכוש המשותף; לקבוע כי ייפוי הכוח שניתן לעו"ד הס אינו מסמיך אותו לחתום בשם התובעים 2-1 על הבקשה לשינוי צו הבית המשותף ולאסור להשתמש בחתימתו של עו"ד הס בשמם; לקבוע כי ההסכמים מיום 17.3.03 ומיום 22.9.05 בטלים ככל שהם נוגעים לחלוקת גג המבנה בין התובעים 2-1 לבין הנתבעים 3-1; ולהכריז על בטלות הסכמתה של הנתבעת 4 לפגוע בחדר המדרגות ובמרפסת.

3.
לאחר הגשת כתבי הטענות הגיעו הצדדים להסכמה בכל הנוגע למעלית. בכך בא לסיומו חלק הארי של הסכסוך. בעקבות הסכמה זו נמחקה התביעה כנגד הנתבעת 4 ללא צו להוצאות (ראו פרוטוקול הדיון והחלטה מיום 11.11.13) והתייתרו חלק מהסעדים שנתבקשו בכתב התביעה בנוגע לבניית המעלית (ראו פרוטוקול הדיון מיום 15.9.14, בעמ' 12). אף המחלוקת לעניין הצמדת הגגות החדשים הסתיימה בהסכמה מבלי שהיה צורך להכריע בעניין. העניינים שנותרו במחלוקת נוגעים, אם כן, אך ורק לטענות התובעים בדבר הפרת ההסכמים ביחס למיקום הקירות שנבנו בקומת הגג ולפתיחת דלתות לדירות הנתבעים מקומת הגג; כן נחלקו הצדדים בשאלת הוצאות ההליך, לרבות בשל הצורך הנטען בהגשת תביעה בעניין המעלית (ראו סעיפים 44-43 לסיכומי התובעים; סעיף 1 לסיכומי הנתבעים).


רקע עובדתי
4.
כאמור, הצדדים הם שכנים בבניין ברח' גדליהו 1 בירושלים, המורכב משני מבנים, הידועים כחלקה 12 בגוש 30013. הנתבעת 1 (ארנן) היא בעליה של דירה הרשומה כיחידה 13, והנתבעים 3-2 (דוד) הם בעליה של דירה הרשומה כיחידה 14. דירות אלה נמצאות מעל קומת התובעים 2-1 (להלן: "קפלן" או "התובעים"), שהם בעליה של דירה הרשומה כיחידה 10. במהלך השנים הגיעו הצדדים להסכמות בנוגע לרכוש המשותף ולרישום הבית המשותף. ביום 17.6.2003 נחתם בין קפלן לבין הנתבעים הסכם בנוגע לזכויות בחלל גג הרעפים (להלן: "הסכם 2003"). ביום 22.9.2005 נחתם הסכם נוסף בין קפלן, הנתבעים ובעלי זכויות נוספים בבית המשותף בנוגע להוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות בבניין, כאשר במסגרת הסכם זה הסכימו הצדדים לתיקון תקנון הבית המשותף ולתיקון תשריט הבית המשותף (להלן: "הסכם
2005
").

5.
בגדרו של הסכם 2003 הסכימו הצדדים על הצמדת מלוא חלל גג הרעפים לדירותיהם של הנתבעים, וכן הוסכם כי הנתבעים יחכירו לקפלן ללא תמורה, לתקופה של 999 שנה, חלק משטח הגג שסומן בתשריט. ההסכם קבע, בין היתר, כי הנתבעים יהיו רשאים לחבר את דירותיהם לחלל הגג שבשימושם בגרמי מדרגות פנימיים ולהשתמש בהם כראות עיניהם ובתנאי שלא יווצר מטרד לקפלן.

6.
התובעים טענו כי הנתבעים הפרו את ההסכמים ביניהם וכי הפרות אלה מקנות להם את הזכות לבטל את ההסכמים ביחסים שבינם לבין הנתבעים בכל הנוגע לאופן חלוקת גג המבנה. שתיים הן הפרות ההסכם להן טוענים התובעים, ובהן נדון להלן. האחת, בניית קירות החורגים לתוך השטח המיועד לקפלן; והשניה, כוונת הנתבעים לפתוח דלתות בקומת הגג לתוך שטח דירותיהם.


מיקום הקירות

7.
התובעים טענו, כי הנתבעים בנו בגג הבית קירות החורגים לתוך השטח המיועד לתובעים על פי הסכם 2003. למעשה, המחלוקת בין הצדדים נוגעת למיקום הנקודות מהן צריך למדוד את הקירות המגדירים את השטח שיועד לקפלן (ולא למיקום הקירות שנבנו בפועל).

8.
על מנת להבין את גדר המחלוקת יש לפנות להסכם 2003, אשר נועד להסדיר את המחלוקות לגבי הזכויות בחלל גג הרעפים. וכך נרשם במבוא להסכם:

"והואיל -
ובין הצדדים קיימת מחלוקת לגבי הזכויות בחלל גג הרעפים.
והואיל – וברצון הצדדים ליישב המחלוקות ביניהם ולהגיע לחלוקת חלל גג הרעפים ולקבע הסכמתם זו בדרך של תיקון רישום הבית המשותף או בדרך של חכירה לדורות".

ובהמשך הוסכם כך:

"2. קפלן יביעו הסכמתם, בכתב, להצמדת מלוא חלל גג הרעפים לדירותיהם של דוד וארנן [הנתבעים – ע.א].
3. בתמורה להסכמתם זו של קפלן מחכירים בזאת ארנן ודוד לקפלן, ללא תמורה, לתקופה של 999 שנה, את שטח הגג המסומן בתשריט המצורף כחלק בלתי נפרד מהסכם זה ומסומן באות א'" (ההדגשה שלי – ע.א.).

הנה כי כן, התשריט שצורף להסכם הוא המגדיר וקובע את גבולות השטח שהוחכר לקפלן. בתשריט המצורף, שכותרתו "מצב חדש", סומן ב-א' חלק עליית הגג שהוצמד לדירה מס' 13 (דירת הנתבעת 1) וסומן ב-ב' חלק עליית הגג שהוצמד לדירה מס' 14 (דירת הנתבעים 3-2). החלק שהוחכר לקפלן הוגדר ונצבע וסומנה עליו מידה אחת של 3.40 מ' משני צידיו של חדרון, שייקרא להלן "חדר הדוודים".

9.
המחלוקת בין הצדדים נוגעת, כאמור, אך ורק לשאלה מהיכן יש למדוד את המידה של 3.40 מ', המסומנת בתשריט משני צידיו של חדר הדוודים. בעוד שהתובעים סבורים כי יש לקבוע את המידה מקירות חדר הדוודים, כפי שמורים החצים בתשריט שצורף להסכם (אך מוכנים לקבל שהמדידה תיעשה מתוך החלק הפנימי של קירות חדר הדוודים), סבורים הנתבעים כי יש למדוד 3.40 מ' משני קירות שהיו קיימים בתוך השטח שהוחכר לקפלן ושניתן לראותם במסמכי הבית המשותף הקיימים בלשכת רישום מקרקעין (הוגש וסומן א'). בתשריט שצורף להסכם 2003 מסומן קיר אחד בלבד מבין השניים (ממנו נותרה בשטח רק שורת בלוקים), אך לטענת הנתבעים העובדה שבפועל בתוך השטח שהוחכר לקפלן נהרס קיר אחד ומהקיר השני נותרה רק שורת בלוקים, אינה מאיינת את העקרון שאת המרחק של 3.40 מ' יש למדוד לכל כיוון מקירות "פנימיים" אלו בלבד.

10.
הנתבע 2 (להלן: "הנתבע") טען בתצהירו כי במהלך המו"מ הוסכם כי
השטח שיוקצה לתובעים יהיה במידה של 3 מ' מ"הקירות התוחמים את המעבר בין חדר הדוודים וחלל הנישות הדרומי". קודם לחתימה, כך נטען, הסכימו הנתבעים להגדיל את שטח התובעים בעוד 40 ס"מ, כמחווה של רצון טוב. הנתבע הפנה למסמך המפרט נקודות להסכם שהועבר לטענתו על ידי ב"כ התובעים ולתשריט טיוטה עליו גובשו ההסכמות (נספחים 11-10 לתצהיר הנתבע). בנקודות להסכם (נספח 10) צויינה הסכמה להקצאת "3 מטרים לכל צד לפי התשריט שהכנו", כאשר בתשריט הטיוטה שהוצג (נספח 11) לא מצויין כלל מהיכן נמדדים ה-3 מטרים – האם מקירות חדר הדוודים או מקירות פנימיים יותר המופיעים באותו שרטוט. הנה כי כן, לפרשנות הנתבעים אין אחיזה גם בטיוטות מוקדמות ולכל היותר מדובר בכוונה מוקדמת או בכוונתם שלהם בלבד, שלא מצאה ביטוי ברור או ביטוי כלשהו בשלב החתימה על ההסכם. בעת שבאו הצדדים לכלל הסכמה וחתימה על הסכם 2003, סוכם על 3.40 מ' מכל צד (ועל כך אין מחלוקת) ובתשריט שצורף להסכם 2003, עליו חתומים הצדדים, סומנה המידה באופן ברור ומפורש בחצים מקירות חדר הדוודים. על כך יש להוסיף, כי בתשריט שצורף להסכם 2003 כלל לא מופיעים אותם שני קירות בתוך השטח שהוחכר לקפלן הנראים בתשריט הטיוטה (אלא קיר אחד בלבד), ואין מקום לפרשנות שאינה תואמת את הסימון הברור על גבי התשריט.

11.
הנתבע הוסיף וטען, כי מיד למחרת חתימת הסכם 2003 הוא הבחין בטעות שהיתה לטענתו בציון המידות בתשריט. לפיכך, הגיע למשרדו של עו"ד ברליין, בא-כוחם של התובעים באותה עת, וביקש ממנו להוציא מכתב הבהרה המתאר את שסוכם בין הצדדים, דהיינו שהמרחק של 3.40 מ' יימדד, בהתאם לשיטת הנתבעים, מהקירות הפנימיים אשר משני צידי המעבר בין חדר הדוודים לחלק הדרומי המצויים בתוך השטח המוחכר (קירות שכאמור נראים בתשריט קומת הגג במוצג א', אך אינם נראים כך בתשריט שצורף להסכם 2003).

12.
בכתב שכתב עו"ד ברליין, ב"כ התובעים, לעו"ד הס, ב"כ הנתבעים, נרשם בזו הלשון:

"בהמשך לשיחתי עם יוסף דוד הנני לאשר בשם מרשי כי הסימון משני צידי חדר הדוודים מתייחס למרחק של 3.4 מטר מהקירות הפנימיים של חדר הדוודים ולא מהקירות החיצוניים כפי שעולה מהשרטוט.
למעשה השטח המסומן בשחור הנו השטח הנכון ורק שני החיצים שלכאורה מסמנים שהמרחק של 3.4 הנו מהקירות החיצוניים הם המבלבלים.
הן הנני מאשר כי המרחק מכל קיר הנו 3.4 מטר וכי הסימון [ה]שמאלי שנראה כמו 3.9 הנו פשוט כתב יד גרוע".

כפי שניתן להיווכח, אין במכתב זה ביטוי או אישוש לפרשנותם של הנתבעים, שכן במכתב מובהר שהסימון מתייחס למרחק של 3.4 "מהקירות הפנימיים של חדר הדוודים", כאשר על פניו משמעות הדברים היא שעובי קיר חדר הדוודים נכלל בתוך המידה הנ"ל, הא ותו לא (שכן על פי הרישום בתשריט ניתן היה להבין כי המדידה היא מהקירות החיצוניים של חדר זה). אין במכתב התייחסות כלשהי לקירות שכלל אינם נראים בתשריט, ויש להניח כי לו היתה הכוונה לקירות אחרים בתוך השטח המוחכר לקפלן ולא לקירות "חדר הדוודים" היה כותב זאת עו"ד ברליין מפורשות ואולי אף דואג לסמן זאת על גבי התשריט למען הסר ספק (שכן, כאמור, בתשריט שצורף להסכם 2003 לא מופיעים אותם שני קירות אליהם מתייחסים הנתבעים, אלא מופיע סימון של קיר אחד בלבד בתוך השטח המוחכר, ואין להניח כי עו"ד ברליין התכוון לקיר זה כאשר התייחס ל"קירות" של "חדר הדוודים").

13.
כפי שמצאנו, עו"ד ברליין התייחס בהבהרתו לקירות "חדר הדוודים", ודומה שאין מחלוקת לגבי החלק בקומת הגג המוגדר כ"חדר הדוודים". כאשר נתבקש הנתבע בחקירתו לסמן את חדר הדוודים, סימן הוא בעט כחול את קירות החדר ממנו סומנה המדידה בתשריט (עמ' 27 לפרוטוקול בשו' 4-3; ומוצג ד'). הנתבע הבהיר כי מחדר הדוודים נכנסים לתוך "חלל השירות", שהוא חלק מהשטח שהוחכר לקפלן (ושבו מצויים אותם "קירות פנימיים" נטענים מהם יש לבצע לשיטתו את המדידה). בהמשך חקירתו ניסה הנתבע לטעון כי גם "חלל השירות" הוא חלק מ"חלל הקשור לדוודים" ולכן כאשר
צויין במכתב ההבהרה מרחק "מהקירות הפנימיים של חדר הדוודים" הכוונה היתה לקירות פנימיים המצויים בחלל שהוחכר לקפלן "הקשור" לחדר הדוודים (עמ' 29 לפרוטוקול, שו' 10-6). פרשנות זו מרחיקה לכת ואינה מתיישבת עם לשון ההבהרה המתייחסת לקירות "חדר הדוודים", ואף לא עם תפיסתו של הנתבע עצמו לגבי גדריו של "חדר הדוודים", ובוודאי שלא עם הרישום בתשריט. יש לציין כי הנתבע הסביר כי הוא עצמו הגיע למשרדו של עו"ד ברליין וביקש ממנו לנסח את ההבהרה, ויש להניח כי לו התכוון באותה עת לקירות פנימיים אחרים שאינם קירות "חדר הדוודים" (קירות שכאמור אף לא מצויינים בתשריט או לא בנויים בשטח) ולו אמנם היתה זו כוונתם המשותפת של הצדדים היה הדבר מצויין באופן ברור ומפורש. לכך יש להוסיף כי הנתבעים בחרו שלא לזמן את עו"ד ברליין לחקירה, ובנסיבות העניין פועל הדבר לחובתם.

14.
נוכח האמור, מסקנתי היא כי על פי הסכם 2003 (וההבהרה שבאה בעקבותיו), היה צריך למקם את הקירות התוחמים את השטח שהוחכר לקפלן במרחק 3.40 מקירות חדר הדוודים המסומן בתשריט (סומן על ידי הנתבע בכחול במוצג ד'), כאשר על המדידה להיעשות מהחלק הפנימי של אותם הקירות.

הפתחים בקירות
:
15.
טענתם הנוספת של קפלן היא שכוונת הנתבעים לפתוח או להציב דלתות בקומת הגג לתוך שטח דירותיהם, מהווה הפרה של ההסכמים בין הצדדים. לטענת קפלן, הסכם 2005 קבע כי הגישה לשטחים המיועדים לנתבעים בעליית הגג תהיה רק מתוך דירותיהם. בנוסף טענו הם, כי הסכם 2003 התיר רק לקפלן לבנות דלת בין חדר הדוודים לבין השטח המוחכר להם (סעיף 12.ה. להסכם 2003) והובהר בו כי למעט האמור בהסכם לא יפגע כל צד בקירות המסומנים בתשריט או באלמנטים קונסטרוקטיביים אחרים (סעיף 12.ז. להסכם 2003).

16.
הנתבעים טענו, מנגד, כי הסכם 2003 אינו מציב כל מגבלה על עשיית פתחים המחברים את חללי עליית הגג עם חדר המדרגות המשותף. לטענתם, סעיף 12.ז. להסכם 2003, הקובע כי אין לפגוע בקירות המסומנים בתשריט או באלמנטים קונסטרוקטיביים, נועד למניעה פגיעה בתשתית קונסטרוקטיבית בלבד ואין כל מניעה לפתוח פתחי מעבר. כן טענו הנתבעים, כי התובעים הסכימו לפתחים יותר מפעם אחת, לרבות בחתימתם על הבקשה להיתר שכללה גם פתחים בעליית הגג לדירות הנתבעים, ולפיכך הם מושתקים ומנועים מלהעלות כל טענה בנדון.

17.
הסכם 2003 הוא זה העוסק ביישוב המחלוקות בעניין חלל גג הרעפים, ועל מנת להכריע במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים נכון יהיה לפנות תחילה להוראותיו של הסכם זה. הסכם 2003 קובע, כאמור, כי חלל גג הרעפים יוצמד לדירות הנתבעים, ובמקביל תירשם חכירה על חלק מהשטח לטובת קפלן (סעיפים 5-3). כן נקבע כי קפלן מסכימים לבקשת הנתבעים לפתיחת מרפסת בחלל הגג או להכשרת חלל הגג למגורים (סעיף 10), והנתבעים מסכימים לבקשת קפלן להרחבת המרפסת האחורית של דירתם (סעיף 11). סעיף 12 עוסק בהכשרת חלל הגג לאחר תיקון הרישום. בשל חשיבות הדברים, יובא הסעיף במלואו:

"12. לאחר שתוקן הרישום כך שחלל הגג הוצמד לדירות דוד ואורנן יוכשר שטח הגג כדלקמן:
א.
ארנן ודוד יפתחו את גרם המדרגות המקורי של הבניין (לרבות בניית דלת, סידור תאורה) באופן שניתן יהיה לעלות מחדר המדרגות לקומת חדר הדודים ויבנו דלת בקיר חדר הדוודים שתאפשר כניסה מכיוון חדר המדרגות.
ב.
דוד יהרוס את הקיר הפנימי שהוא בנה ואשר נמצא בתוך התחום שמוחכר לקפלן על פי התשריט המצורף.
ג.
דוד יבנה קיר התוחם את השטח שהוחכר לקפלן.
ד.
ארנן ודוד יהיו רשאים לחבר את דירותיהם לחלל הגג שבשימושם בגרמי מדרגות פנימיים ולשפצם ולהשתמש בהם כראות עיניהם ובתנאי שאין השימוש הנ"ל יוצר מטרד כלשהו לקפלן.
ה.
קפלן יבנה דלת בין חדר הדוודים לבין השטח המוחכר לו על פי הסכם זה.
ו.
קפלן יהיה רשאי להשתמש בחלק הגג המוחכר לו כטוב בעיניו (לרבות פתיחת חלונות בגג) ובתנאי שלא יצור מטרד כלשהו לדוד או אורנן.
ז.
מובהר כי למעט האמור לעיל לא יפגע כל צד בקירות המסומנים בתשריט ו/או באלמנטים קונסטרוקטיביים אחרים".


18.
מעדויות הצדדים עלה, כי בעת שנחתם ההסכם הגישה לקומת הגג היתה רק דרך דירתם של הנתבעים 3-2 (דוד) ולא היה מעבר לקומת הגג מתוך חדר המדרגות המשותף. על מנת לאפשר מעבר כאמור, נקבע בסעיף 12.א. כי הנתבעים ידאגו לפתוח את גרם המדרגות המקורי כך שתתאפשר גישה מחדר המדרגות לקומת הגג. כן נקבע באותו סעיף כי הנתבעים יבנו דלת בקיר חדר הדוודים על מנת לאפשר כניסה אליו מכיוון חדר המדרגות (ולמעשה על מנת לאפשר לקפלן מעבר לשטח שהוחכר לו), כאשר הכוונה היא לקיר שמול חדר המדרגות, שעל פי התשריט ועל פי העדויות לא היה בו פתח בעת הרלוונטית. סעיף 12.ה. קבע כי קפלן יבנה דלת בין חדר הדוודים לבין השטח המוחכר לו, כאשר בתשריט מצויין במקום זה פתח בקירות. סעיף 12.ד. קובע כי הנתבעים יהיו "רשאים" לחבר את דירותיהם לחלל הגג שבשימושם ויוכלו להשתמש בהם כראות עיניהם ובלבד שלא יווצר מטרד לקפלן. לא עולה מסעיף זה הסכמה כי לא תתאפשר גישה לשטח הנתבעים אלא מתוך דירותיהם בלבד. סעיף 12.ז. קבע כי למעט מה שפורט "לא יפגע כל צד בקירות המסומנים בתשריט ו/או באלמנטים קונסטרוקטיביים אחרים".

19.
כפי שניתן להיווכח, ההסכם בין הצדדים כלל הוראות מפורטות ביחס לבניה בקומת הגג, אך בשום מקום בחוזה לא נרשמה התייחסות מפורשת לאפשרות הגישה מקומת הגג לחלקים שהוצמדו לדירות הנתבעים – לא הותר אך גם לא נאסר. אף בטיוטה שהועברה בין הצדדים סומנו כניסות לשטח קפלן ולשטח דוד (הנתבעים 3-2) (נספח 11 לתצהיר הנתבע), ולו התכוונו הצדדים לכלול איסור לאפשר פתח כאמור לשטח הנתבעים או מי מהם, יש להניח כי הדבר היה מופיע באופן מפורש בהסכם, כפי שהצדדים טרחו ועיגנו את יתר הסכמותיהם באופן ברור ומפורש. הסכם 2005, שנועד להסדיר הוצאת חלקים מהרכוש המשותף והצמדתם לדירות, אינו דן בפתחים בקומת הגג ואינו אוסר זאת ואיני מוצאת לנכון ללמוד איסור כזה מנוסח סעיפים 2 ו-3 להסכם שבאו לתאר מצב קיים ולהגדיר את השטחים שהוצמדו לדירות. נוכח האמור, אין לקבוע כי הצבת דלתות בקומת הגג לתוך דירות
הנתבעים נאסרה בהסכם בין הצדדים.

20.
יחד עם זאת, אין באמור כדי לגרוע מהסכמתם האחרת של הצדדים, לפיה נאסר עליהם לפגוע "בקירות המסומנים בתשריט ו/או באלמנטים קונסטרוקטיביים אחרים". הנתבע טען כי סעיף זה הוסף לבקשתו על מנת להבטיח שלא יהיו פגיעות בקירות קונסטרוקטיביים, כאשר לשיטתו אין כל מניעה לפתוח פתחים בקירות כל עוד אלה אינם פוגעים בקירות קונסטרוקטיביים. פרשנות זו אינה עולה בקנה אחד עם לשונו הפשוטה של ההסכם, המציין במפורש כי לא תהיה פגיעה בקירות המסומנים בתשריט ו/או באלמנטים קונסטרוקטיביים אחרים. על פני הדברים, לשון ההסכם ברורה. הצדדים קבעו מפורשות שלא תהיה פגיעה ב"קירות המסומנים בתשריט", כאשר היה ידוע להם בדיוק מהם הקירות בהם מדובר, שהרי בעת החתימה על ההסכם עמד לפניהם התשריט והם חתמו עליו. המילה "או" אשר לאחריה יש התייחסות ל"אלמנטים קונסטרוקטיביים אחרים" באה להבדיל מהבא לפניה ולהוסיף עליו (ראו סעיף 25(ד) לחוק החוזים (חלק כללי), התשל"ג-1973 וסעיף 7 לחוק הפרשנות, התשמ"א-1981). לו סברו שחלק מהקירות המסומנים בתשריט הם "קונסטרוקטיביים" וחלק לא וכי אין מניעה לפגוע בקירות שאינם "קונסטרוקטיביים", היו מנוסחים הדברים אחרת, והרי לדברי הנתבע הוא זה שלבקשתו הוסף הסעיף. אין זאת כי כוונת הצדדים היתה שלא לאפשר פגיעה בכל התשתית הקשורה למבנה עצמו, בין קירות ובין אלמנטים אחרים קיימים. פרשנות זו עולה בקנה אחד גם עם תשריט הטיוטה שצורף לתצהיר הנתבע (נספח 11 לתצהיר), שם צויינו בכתב יד כניסה לדוד (נתבעים 3-2) במקום בו לא היה בנוי קיר, וכניסה לקפלן (התובעים) במקום עליו הוסכם, אך לא סומנה כניסה בקיר הפונה לדירת ארנן (נתבעת 1) שכן בכיוון זה קיים קיר מלא, כמופיע בתשריט.

21.
הנתבע טען עוד בתצהירו, כי קפלן חתמו בעבר על בקשה להיתר בניה שכללה פתחים בין החלל המשותף והחללים המיועדים וכן טען כי לאורך שלבי אישור בקשת ההיתר הגישו התובעים התנגדויות שונות ורבות, אך אף אחת מהן לא נסבה על פתחים אלו. בעניין זה טענו התובעים כי התנגדותם לתכניות היתה על בסיס טענות תכנוניות ולא על בסיס טענות קנייניות והסכמיות, וכן טענו כי עיקר ההתנגדויות היו סביב נושא המעלית, לעומתן "התגמדו" כל הטענות האחרות. הנתבעים לא פרסו תשתית ראייתית כלשהי ביחס לנסיבות החתימה על אותה בקשה להיתר מהן ניתן ללמוד על הסכמה לשינוי ההסכם בנקודה זו. יתר על כן, הנתבע טען בתצהירו כי בקשת ההיתר הכוללת את הפתחים המדוברים נתמכה בעבר, וגם כיום, על ידי כל בעלי הדירות בבניין למעט התובעים 2-1 (סעיף 62 לתצהיר הנתבע). העובדה שהתובעים לא העלו במישור התכנוני התנגדויות ביחס לפתחים אלה, אין משמעה כי הסכימו לכך במישור ההסכמי ולפיכך אין לקבל כי הם מנועים מלהעלות טענתם זו בהליך הנוכחי.

22.
לסיכום נקודה זו – אין לקרוא לתוך ההסכמים איסור להציב דלתות בקומת הגג לתוך דירות הנתבעים ולפיכך אין לראות בהצבת דלתות, כשלעצמה, משום הפרת ההסכמים. יחד עם זאת, על פי ההסכמים אין לפגוע בקירות שסומנו בתשריט. משמעותם המעשית של הדברים היא כי במישור ההסכמי אין מניעה להציב דלת במקום בו לא מסומן קיר בתשריט אך אין לפתוח פתחים במקום בו מסומן קיר (כך, לדוג', התשריט שצורף לתצהיר התובע וסומן ת/4 תואם להסכמות בעניין הפתחים; ויובהר, התייחסותי לתשריט זה היא אך ורק לעניין הפתחים ולא לעניין המידות).

23.
מסקנתי שלעיל מוליכה לתוצאה בה במישור ההסכמי לא תהיה מניעה להציב דלת בקומת הגג לדירת דוד (הנתבעים 3-2) במקום בו לא מסומן קיר בתשריט, אך לא לדירת ארנן (הנתבעת 1), באשר זו תפגע בקירות שסומנו בתשריט. תוצאה זו אולי אינה מיטבית, ומוטב היה לו מחלוקת זו בין הצדדים היתה באה על פתרונה בדרך אחרת. ואולם, משלא עלה בידי הצדדים להגיע למתווה מוסכם כלשהו, לא היה מנוס אלא להכריע בעניין.


הוצאות ההליך
24.
התובעים ביקשו לחייב את הנתבעים בהוצאות ההליך, לרבות בגין הצורך להגיש תביעה בעניין המעלית. לטענתם, התנהלות הנתבעים בעניין המעלית בזבזה זמן ומשאבים של הנתבעים ואילצה אותם להגיש את התביעה דנן. בסיכומיהם התייחסו הצדדים בהרחבה לשאלת ההוצאות בהיבט זה.

25.
אין מחלוקת כי הושגה הסכמה בין הצדדים בעניין המעלית אשר ייתרה את המשך הדיון בעניין. הסכמה זו הושגה כבר בשלביו המוקדמים של ההליך, כעולה מפרוטוקול הדיון מיום 11.11.13, ובהחלטה מאותו מועד אף נדחתה התביעה כנגד נתבעת 4 ללא צו להוצאות.

26.
הלכה היא, כי בעת קביעת שכר הטרחה יובאו בחשבון, בין היתר, אופייה של התביעה ומורכבותה, הסעד המבוקש והיחס בינו לבין הסעד שנפסק, היקף העבודה שהושקעה בפועל והתנהלות בעלי הדין.

27.
בנסיבות העניין יש לקחת בחשבון, בין היתר, את עובדה שהתביעה התקבלה ברובה (הגם שלא במלואה); ואת השלב המוקדם בו הגיעו הצדדים להסכמה בעניין המעלית, דבר שחסך זמן שיפוטי יקר והמשך ההתדיינות בעניין שהיה לב ועיקר התביעה. כמו כן, בעת פסיקת ההוצאות מצאתי לנכון לקחת בחשבון את הלשון הבוטה והפוגענית שנקט ב"כ התובעים בסיכומיו כלפי הנתבע, לשון שאינה מתחייבת ואינה ראויה, אשר גררה מן הצד האחר התייחסות לגופו של איש ולא רק לגופו של עניין. מן הראוי היה לשמור מלכתחילה על סגנון ענייני ומכובד ולא לגלוש לאמירות שאינן מוסיפות דבר להכרעה במחלוקות שבין הצדדים.

28.
בהתחשב בכלל השיקולים, אני קובעת כי הנתבעים יישאו בהוצאות התובעים ובשכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.

הסעדים המתבקשים

29.
התובעים ביקשו בתביעתם להימנע מביצוע עבודה שיש בה לפגוע בגג הבית המשותף ולהשיב את המצב לקדמותו בקומת הגג; בנוסף, לקבוע שהסכם 2003 והסכם 2005 מבוטלים בכל הנוגע לחלוקת קומת הגג, עקב הפרת אותם הסכמים; וכן לקבוע כי ייפוי הכוח שניתן לעו"ד הס אינו מסמיך אותו לחתום בשם התובעים על הבקשה לשינוי צו הבית המשותף או כל בקשה אחרת שתחליף אותה ולאסור על הנתבעים לעשות שימוש בחתימתו של עו"ד הס בשם של התובעים (סעיף 26 לכתב התביעה ועמ' 12 לפרוטוקול בשו' 20-12).

30.
ייפוי הכוח – בפתח הדברים יצויין כי הן עו"ד הס והן דיירים אחרים בבניין העשויים להיפגע ממתן הסעד המבוקש לא צורפו לתביעה, אף שהובהר לתובעים שאם מבוקש על ידם סעד העלול לפגוע בצדדים נוספים עליהם לפעול לצירוף אותם צדדים להליך המתנהל בבית המשפט (החלטה מיום 11.11.13, בעמ' 10 לפרוטוקול). מכל מקום, משנתבקש צו האוסר על עו"ד הס לעשות שימוש בייפוי הכוח שבידו עקב המחלוקת שנתגלעה בין הצדדים באשר לפרשנות ההסכמים, ומשהוכרעה עתה מחלוקת זו, אין מניעה לעשות שימוש בייפוי הכוח בכפוף לקביעות ב

פסק דין
זה בנוגע לפתחים בקירות ולנקודות מהן יש לבצע מדידה של 3.40 מטרים.

31.
ביטול ההסכמים - אף אם היינו סבורים כי היתה הפרה של ההסכם בין הצדדים שמקורה במחלוקת פרשנית, היתה זו הפרה שולית ונקודתית שאין בה להצדיק ניתוק הקשר החוזי וביטול ההסכמים. הכלל הוא כי חוזים יש לקיים ואין מקום לבטלם בשל עניין של מה בכך. די לומר כי אף לשיטתם של התובעים מדובר לכל היותר בהפרה שאינה יסודית ובעניינים שהם "בשולי הסכסוך" (סעיף 50 לסיכומי התובעים), ואין בכך להצדיק הפעלת זכות הביטול, בפרט כאשר מדובר בהסכמים שחובקים תנאים רבים במערכת יחסים סבוכה בין צדדים רבים. נוכח האמור, אין לקבוע כי ההסכמים מבוטלים.


32.
ביצוע עבודות בגג הבית המשותף – משנקבע מהן הנקודות מהן יש למדוד 3.40 מ', על הנתבעים להרוס קירות שנבנו בחריגה ממידה זו. מעבר לכך לא הוכח כי נעשו עבודות נוספות בקומת הגג בניגוד להסכמים.
הנתבעים יהרסו את הקירות שנבנו שלא בהתאם למדידה הנ"ל בתוך 45 יום ממועד המצאת פסק הדין אליהם.


סוף דבר
33.
לסיכום, במחלוקת שנתגלעה בין הצדדים מסקנתי היא שלעניין מיקום הקירות הדין עם התובעים ועל פי ההסכם היה צריך למקם את הקירות במרחק 3.40 מקירות חדר הדוודים המסומן בתשריט, כאשר על המדידה להיעשות מהחלק הפנימי של אותם הקירות, כמפורט בפסקה 14 לעיל. לעניין הפתחים בקירות, מסקנתי היא שאין מניעה הסכמית להציב דלת בקומת הגג ובלבד שהדבר לא יפגע בקירות שסומנו בתשריט, כפי שפורט בפסקה 22 לעיל.

השימוש בייפוי הכוח ייעשה בכפוף לקביעות אלה.

הנתבעים יהרסו את הקירות שנבנו בחריגה מהמידה הנ"ל (3.40 מ') בתוך 45 יום ממועד המצאת פסק הדין אליהם.

הנתבעים יישאו בהוצאות ההליך ובשכ"ט עו"ד בסכום כולל של 10,000 ₪.


ניתן היום, כ"ג תשרי תשע"ו, 06 אוקטובר 2015, בהיעדר הצדדים.
המזכירות תשלח העתק פסק הדין לב"כ הצדדים.









א בית משפט שלום 23535-04/13 יהודית קפלן, שמואל סם קפלן, דבורה וינוגרד סילין ואח' נ' עינת ארנן, יוסף אליהו דוד, נגה יהודית אומן-דוד (פורסם ב-ֽ 06/10/2015)